COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LE/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/01581 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EXHU

jugement du 22 Septembre 2020

Juge des contentieux de la protection de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 11/19/530

ARRET DU 11 JUIN 2024

APPELANTS :

Monsieur [B] [I]

né le 08 Avril 1983 à [Localité 11] (34)

[Adresse 1]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000295 du 10/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ANGERS)

Monsieur [F] [I], décédé en cours de procédure

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000294 du 10/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ANGERS)

Représentés par M^e Claire PENARD de la SCP PENARD CLAIRE, avocat au barreau de LAVAL

INTIMES :

Monsieur [Z] [X], décédé en cours de procédure

Madame [V] [O] épouse [X]

née le 22 Mai 1943 à [Localité 9] (53)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie RONDEAU, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 115138

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [H] [X]

pris en sa qualité d’héritier de M. [Z] [X]

né le 31 Juillet 1965 à [Localité 8] (53)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [M] [X],

pris en sa qualité d’héritier de M. [Z] [X]

né le 12 Mai 1968 à [Localité 8] (53)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Virginie RONDEAU, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 Mars 2024 à 14H00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. WOLFF, conseiller

M^me ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

Greffière lors des débats : Madame GNAKALE

Greffier lors du prononcé : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 11 juin 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Leila ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Exposant avoir loué par acte du 8 janvier 2013, à M. [B] [I] et Mme [L] [C] un logement situé à [Adresse 10] ; qu’à la suite du non paiement de certains loyers, ils avaient, le 12 février 2019, fait vainement délivrer commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, acte dénoncé à M. [F] [I], caution solidaire ; qu’ils demeuraient créanciers d’une somme de 4.645,45 euros, à titre d’arriéré locatif au 10 mai 2019 ; par exploits du 10 mai 2019, M. [Z] [X] et Mme [V] [O] son épouse ont fait assigner en résiliation de bail, expulsion et paiement de loyers les locataires ainsi que la caution.

Suivant jugement réputé contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Laval a :

— constaté que Mme [C] [L] a quitté le logement depuis plusieurs années, qu’il n’est formé aucune prétention à son égard,

— constaté la résiliation du bail conclu entre M. [Z] [X] et Mme [V] [O] épouse [X], d’une part, et M. [B] [I], d’autre part, à la date du 12 avril 2019, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— dit que M. [B] [I] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— ordonné à défaut son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M. [B] [I] et M. [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer habituel et des charges courantes jusqu’à la libération des lieux,

— condamné solidairement M. [B] [I] et M. [F] [I] à payer à M. [Z] [X] et Mme [V] [O] épouse [X] la somme de 4.366,75 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. [B] [I] et M. [F] [I] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné solidairement M. [B] [I] et M. [F] [I] à payer à M. [Z] [X] et Mme [V] [O] épouse [X] la somme de 200 euros, à titre de dommages-intérêts,

— condamné solidairement M. [B] [I] et M. [F] [I] à payer à M. [Z] [X] et Mme [V] [O] épouse [X] la somme de 700 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté les plus amples prétentions de M. [Z] [X] et Mme [V] [O] épouse [X],

— condamné solidairement M. [B] [I] et M. [F] [I] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer du 12 février 2019,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 13 novembre 2020, MM. [I] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’il les a déboutés 'de leurs demandes reconventionnelles qui étaient la condamnation de M. et Mme [X] de verser la somme de 8000 € en réparation de leur trouble de jouissance, la somme de 858,30 € au titre des travaux de remplacement des WC’ et en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts intimant dans ce cadre, les époux [X]-[O].

M. [Z] [X] est décédé le 16 décembre 2020, laissant pour lui succéder son épouse lui survivant ainsi que ses deux enfants MM. [H] et [M] [X] (ci-après ensemble les consorts [X]).

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 18 mars de la même année conformément aux prévisions d’un avis du 21 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs uniques écritures déposées le 11 février 2021, MM. [I] demandent à la présente juridiction de :

Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 22 septembre 2020 en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles qui étaient la condamnation de M. et Mme [X] de [à'] verser la somme de 8.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, la somme de 858,30 euros au titre des travaux de remplacement des WC,

— les a condamnés à payer à M. et Mme [X] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. et Mme [X] à verser à M. [B] [I] la somme de 8.000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

— condamner M. et Mme [X] à verser à M. [F] [I] la somme de 858,30 euros de travaux de remplacement des WC,

— constater l’absence de préjudice de M. et Mme [X] du fait de la résiliation anticipée du bail et les débouter de leur demande de dommages-intérêts à ce titre,

— condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens de l’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 13 août 2021, Mme [O] veuve [X] et MM. [X] intervenants volontaires, demandent à la présente juridiction de :

— débouter MM. [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions sur quelque fondement juridique que ce soit,

— confirmer en toutes ces dispositions le jugement,

— vu l’évolution du litige et la restitution des clefs le 31 mai 2021, condamner MM. [F] et [B] [I] solidairement ou in solidum à payer 3.742,32 euros de dommages et intérêts,

— condamner MM. [I] à payer solidairement une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel et les dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Rondeau Virginie sur ses affirmations de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle en réparation :

En droit l’article 6, en sa version applicable, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit notamment que : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée'.

Le premier juge a rappelé qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été délivré en bon état. S’agissant du remplacement de la cuvette des toilettes, il a été observé que faute pour le preneur à bail d’établir le mauvais état de cet équipement lors de son entrée dans les lieux ou même de produire quelque réclamation que ce soit auprès des bailleurs, alors même qu’il est tenu de les entretenir, les demandes qu’il formait à ce titre ne pouvaient qu’être rejetées. Concernant la chaudière, il a été souligné que cet équipement a été mis en oeuvre courant 1999 et que le chauffagiste intervenu pour la révision de cet équipement courant 2019, a indiqué qu’il n’était pas venu depuis 2014, faute de paiement par le locataire de sa facture. Il a également précisé qu’il n’y avait plus de gaz et que cet élément d’équipement était en mauvais état général, mais que s’il avait été régulièrement révisé il serait en état de fonctionnement. En outre, il a été observé que les propriétaires justifiaient d’un changement des huisseries intervenu en 1998, 1999 et 2003, la peinture d’entretien incombant au preneur à bail. Concernant le refoulement des eaux usées dans le garage, il a été considéré que si le procès-verbal de constat produit établissait la présence d’eau sale et usée, il ne faisait que reprendre les propos du locataire quant à leur provenance. Il a également été observé que le devis émanant de la société intervenue pour un dégorgement du réseau eaux usées et WC faisait état d’anomalie sur un réseau 'probablement cassé à pied de chute'. Ces éléments ont été considérés comme insuffisants alors qu’il appartenait au locataire de produire ces éléments aux bailleurs en temps utiles à savoir courant 2018. Enfin, s’agissant de l’humidité constatée, elle s’expliquait par les éléments précisés ci-avant considérés comme un défaut d’entretien du logement par le preneur qui au surplus ne démontrait pas que les dégradations invoquées aient été imputables aux bailleurs. Dans ces conditions, les demandes indemnitaires du locataire ont été rejetées.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent avoir régulièrement avisé les bailleurs des difficultés rencontrées du fait tant du chauffage que de l’évacuation des eaux mais cela de manière orale. Ils affirment cependant 'qu’il est simplement impensable qu’il soit resté sans réagir devant une telle situation, faisant intervenir eux-mêmes des entreprises pour pallier ces difficultés’ (sic). Ils précisent avoir fait dresser procès-verbal de constat établissant le fait que contrairement à ce qui est affirmé par les bailleurs, 'le logement n’est pas dans un bon état général et l’isolation est défaillante', dès lors que la porte d’entrée présente des difficultés de fermeture et que des eaux usées sont refoulées des canalisations d’évacuation dans le garage. Ils précisent de plus, que des professionnels ont été appelés pour déboucher les canalisations qui au regard de leur vétusté rendaient l’évacuation d’eau inopérante. S’agissant de la chaudière, les appelants soulignent que sa défectuosité a été vainement signalée dès 2016. De plus, ils précisent que le procès-verbal de constat établit l’existence d’autres désordres : humidité et moisissure dans plusieurs pièces, huisseries laissant passer l’air et qu’au surplus, ils ont dû procéder au changement de la cuvette des toilettes qui 'était non seulement cassée mais (…) de surcroît avait été quelque peu bricolée pour pouvoir tenir et fonctionner'. Concernant l’interruption de l’alimentation en gaz de l’immeuble, ils précisent que ne pouvant user de la chaudière, un tel abonnement constituait une dépense inutile alors même qu’étaient parallèlement exposées d’importantes dépenses d’énergie liées à la nécessité de chauffer électriquement le logement au surplus mal isolé. Ils concluent donc que ce logement présentait de nombreux dysfonctionnements causant un trouble de jouissance certain indemnisable au regard d’une occupation datant de février 2013.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [X] indiquent qu’un état des lieux a été régularisé le 10 janvier 2013 et que faute d’information des locataires, les bailleurs ont toujours estimé que le bien était en bon état. Ils précisent n’avoir jamais été avisés d’un dysfonctionnement de la chaudière qui a été installée en 1999 (pour une durée de vie de 30 ans sous réserve de bon entretien). Ils soulignent qu’elle ne pouvait être alimentée en gaz en raison de l’absence de paiement du fournisseur (de l’ordre de 1.800 euros) et qu’au surplus elle ne faisait pas l’objet de révision annuelle ce qui est la cause de son dysfonctionnement. S’agissant de l’état des huisseries, ils observent qu’elles ont toutes été changées entre 1998 et 2003. Concernant l’obstruction des canalisations, ils indiquent ne jamais avoir été avisés de la problématique lors de son apparition. De l’ensemble, ils soutiennent que les pièces produites par leurs contradicteurs établissent uniquement un défaut d’entretien de la part du locataire, 'l’état catastrophique de la maison’ étant lié à 'l’absence de nettoyage et d’entretien par M. [I], qui remonte de toute évidence à loin dans le temps’ et est confirmé par le constat dressé en suite de la reprise des lieux. De l’ensemble ils concluent à la confirmation de la décision de première instance, soulignant au demeurant que les demandes ont été étendues en appel dès lors que devant le premier juge, il n’était pas invoqué de trouble de jouissance au cours des années 2014 et 2015 alors que désormais, il est allégué d’un trouble ayant débuté avec l’occupation.

Concernant les toilettes, ils observent que la demande indemnitaire est formée à ce titre par la caution. Au demeurant ils s’étonnent de la production d’une facture de moins de 860 euros émanant d’une société dont l’activité est ignorée mais en tout état de cause située à [Localité 11] et qui se serait déplacée à [Localité 6]. Ainsi, ils soutiennent que cette facture porte sur des travaux qui ont été entrepris au domicile de M. [I] se trouvant à [Localité 11]. En tout état de cause, ils observent que le procès-verbal portant reprise du bien établit l’état 'lamentable’ des toilettes et sollicitent la confirmation de la décision de première instance à ce titre.

Sur ce :

En l’espèce, les intimés communiquent aux débats un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement entre les bailleurs et les deux preneurs initiaux, faisant état d’un logement dont tous les éléments, à l’exclusion du sol du séjour, étaient en bon voire très bon état. Ainsi les seules difficultés mentionnées à cet acte sont une vitre cassée 'au sol-sous côté jardin (garage)' ainsi que la présence d’un revêtement de sol d’état passable dans le séjour.

Or les appelants produisent pour leur part un procès-verbal de constat du 4 février 2020 précisant :

— dans le hall d’entrée que 'la porte principale (…) ne ferme pas complètement. Cette porte vitrée a des menuiseries en bois vétustes et frotte fortement le sol. Malgré mes efforts et mes poussées, je n’ai pas réussi à fermer totalement la porte',

— dans le garage que 'le sol en béton de la pièce est recouvert d’une pellicule d’eau sale et usée. M. [I] me déclare que le liquide recouvrant le sol de cette pièce est de l’eau usée refoulée des canalisations d’évacuation de la maison (…). L’eau semble s’évacuer par un trou d’environ quinze centimètres de diamètre percé à la base de la façade nord-ouest du bâtiment',

— retrouver des traces d’humidité et de moisissures dans le séjour,

— constater que des lés de tapisserie sont décollés en cuisine, que des murs y présentent une importante moisissure outre qu’un courant d’air peut être perçu à la jonction des deux battants de la fenêtre de cette pièce, l’occupant des lieux indiquant que ce mouvement d’air serait en lien avec un pont thermique entre les maçonnerie et encadrement,

— qu’un volet roulant électrique se bloque et ne permet pas son ouverture intégrale dans la chambre située à l’arrière du séjour,

— que des murs sont partiellement détapissés et présentent des traces de moisissure dans la chambre située côté salle d’eau,

— qu’un mur de la chambre située côté WC, est de contact froid et humide sous la fenêtre dont le volet électrique ne s’ouvre intégralement qu’avec une assistance directement manuelle,

— qu’une dégradation de la peinture et la présence de taches d’humidité peuvent être observées dans la salle d’eau, dont les menuiseries bois présentent également une peinture ancienne et hors d’usage et sont globalement en mauvais état, le mastic l’entourant étant en partie manquant,

— observer des traces du changement de la cuvette des toilettes, pièce dont le carrelage est abîmé.

Si les photographies jointes à ce procès-verbal établissent l’importance des traces diverses d’humidité leur imputation à un manquement des bailleurs n’apparaît pour autant pas démontrée.

En effet, si les appelants produisent diverses attestations faisant état de la panne, au demeurant non contestée de la chaudière, l’un des témoins faisant état d’une situation constatée au moins depuis 2017, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas démontré que cette situation ait été portée à la connaissance des bailleurs.

A ce titre MM. [I] communiquent une attestation de M. [S] [P] qui semble indiquer 'jai castate a l(…') de Mr [K] car la claudier [chaudier'] etait en panne depid plusieur mois il a du acheter des cuvertures (') pour [pair'] afin rechauffer le deunicile jai assisté de la visite de la propartere [viprapartere'] qui a refuse de changer la chudier alor que nous sonnes en hiser presser d’hunidité et de ponts therimique a toutes les fenetres moisissures sur les murs aux prenier étages salans chambers salle de bar [bain']' (sic).

Cependant au regard de l’impossibilité de déterminer clairement les propos réellement tenus par ce témoin, les appelants qui communiquent cette pièce n’en présentant aucunement les termes, il ne peut aucunement être affirmé avec certitude que M. [P] soutienne avoir assisté à une rencontre locataires – propriétaires au cours de laquelle ces derniers ont été avisés de la panne de la chaudière. Dans ces conditions, cette pièce ne peut aucunement être considérée comme probante.

Au demeurant s’agissant de la panne de la chaudière à gaz, il doit être rappelé que l’entretien courant du logement incombe au locataire, de sorte qu’à compter de l’entrée dans les lieux de M. [I], il se devait d’assumer la révision périodique de cet équipement, ce qu’il ne démontre pas avoir fait au-delà de l’année 2014, alors même que parallèlement, les intimés justifient avoir procédé à l’installation de cet équipement courant février 1999 et produisent une attestation du professionnel intervenu pour la dernière révision mentionnée qui indique ne pas être surpris du défaut de fonctionnement invoqué au regard de son mauvais état général mais qui souligne que 'ce type de chaudière De Dietrich au sol fonctionne habituellement bien et de façon durable, de nombreuses années…' de sorte que selon lui 'si la chaudière avait été normalement révisée une fois par an, celle-ci fonctionnerait'.

De l’ensemble, il résulte que courant 1999 les propriétaires ont mis en oeuvre une nouvelle chaudière gaz dans le logement litigieux, qui de l’avis d’un professionnel non efficacement contredit, était de bonnes facture et durabilité ; qu’au jour de l’état des lieux d’entrée cet équipement ne faisait l’objet d’aucune observation étant donc présumé en bon état de fonctionnement, situation confirmée par le représentant de la société ayant assumé son entretien périodique courant 2014 ; que par la suite et au plus tard courant 2017 cette chaudière a cessé de fonctionner sans pour autant que les appelants ne justifient avoir fait quelque diligence que ce soit auprès des propriétaires pour signaler cette situation.

Il en résulte que la panne est intervenue avant que la chaudière ne soit réellement dans la période au cours de laquelle son changement devait de nouveau être envisagé, de sorte qu’il ne peut être fait grief aux propriétaires de ne pas avoir fait diligence en suite de l’arrêt de son fonctionnement. Parallèlement le locataire

demeuré dans les lieux ne justifie pas avoir assumé l’entretien régulier de cet équipement pas plus qu’il ne démontre avoir avisé les propriétaires de cette difficulté ayant notamment eu pour conséquence immédiate l’arrêt du système de chauffage de l’immeuble loué et partant la mise en oeuvre secondairement par les occupants de moyens de chauffe à tout le moins de faible efficience voire de fortune (chauffage d’appoint électrique, 'poêle à pétrole'…).

En tout état de cause ces systèmes étaient notablement insuffisants, au regard de la sensation de froid pouvant être évoquée par notamment l’un des témoins attestant, et partant ne permettaient aucunement de prévenir voire contrecarrer les effets de l’humidité sur le bâti : traces d’humidité et moisissures murales voire travail du bois présent sur les huisseries.

De l’ensemble, il résulte que les appelants ne démontrent pas que le dysfonctionnement durable de la chaudière ainsi que l’humidité présente dans l’immeuble soient imputables à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un bien décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Concernant les eaux retrouvées dans le garage, les appelants affirment qu’elles proviennent du réseau eaux usées de l’immeuble dont la vétusté a conduit à la casse et au déversement constaté au niveau le plus bas du bâtiment. Ils fondent leurs allégations sur un devis et rapport d’intervention d’une SAS Assainitec à l’enseigne Allodébouchage mentionnant 'dégorgement réseau EU W.C par accès sur la colonne (') : passage caméra offert’ et alertant sur le fait que 'le réseau semble cassé au niveau du pied de chute

au niveau du sol du W.C rdc contrôle ecoulement : OK’ (sic).

Le professionnel insistant sur la nécessité d’envisager des travaux en raison d’une probable casse du réseau 'à pied de chute'.

S’il est constant que la reprise du réseau des eaux usées, en cas de casse non imputable au fait du locataire, incombe aux propriétaires, cette obligation ne peut être opposée aux bailleurs qu’à la condition qu’ils aient été avisés de cette casse. A ce titre, le professionnel intervenu sur les canalisations ne fait aucunement état de la vétusté du système d’évacuation sur lequel il est intervenu mais d’une probable casse, ce qui correspond à un événement ne pouvant être anticipé par un bailleur normalement diligent à la différence des effets de l’écoulement du temps sur des équipements pouvant être vieillissants.

Dans ces conditions et faute pour les appelants de justifier avoir avisé, de quelque manière que ce soit, les bailleurs du fait que le garage se trouvait inondé a priori en raison d’une défaillance du système d’évacuation des eaux usées, ils ne peuvent faire grief à ces derniers de ne pas être intervenus en reprise d’un accident au sujet duquel ils étaient maintenus dans l’ignorance et qu’ils ne pouvaient aucunement anticiper, cette situation ne pouvant aucunement relever d’une intervention d’entretien périodique.

De l’ensemble, il résulte que les appelants ne démontrent aucunement que le préjudice de jouissance invoqué soit imputable au non respect par les bailleurs de leurs obligations de sorte que la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes à ce titre.

S’agissant des prétentions formées au titre de la reprise des toilettes, et au-delà de la personne formant cette demande, il doit être souligné que les appelants communiquent aux débats copie de photographies, au demeurant non datées, mais qui en tout état de cause montrent que le couvercle du réservoir de cet équipement était fendu en toute sa largeur et que l’abattant avait été intégralement enlevé, établissant donc le caractère particulièrement dégradé de ces toilettes au surplus particulièrement encrassées.

Cependant, l’état des lieux d’entrée s’agissant des deux toilettes présentes dans ce bâtiment mentionne expressément que les chasses-d’eau, abattants doubles, vidages et distributeurs de papier sont tous en bon état.

Il en résulte que si l’un de ces éléments d’équipement a perdu son abattant et a été cassé au niveau de son réservoir, cette situation relève des dégradations locatives, de sorte que le remplacement invoqué devait être assumé par les locataires qui ne sont donc pas fondés à solliciter la condamnation des bailleurs à supporter ces frais, la décision de première instance étant donc également confirmée à ce titre.

Sur les demandes formées par les bailleurs :

Le premier juge a considéré que 'la résiliation anticipée du bail [causait] un préjudice certain au bailleur’ justifiant de l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 200 euros.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent qu’il appartient à leur contradicteur de démontrer leur préjudice qui ne relèverait pas de la perte de loyer et que 'la résiliation anticipée du bail ne saurait constituer un préjudice distinct (…) sauf à sanctionner tout locataire qui résilierait de façon anticipée son bail ce qui ne saurait être admissible'.

Aux termes de leurs écritures les consorts [X] indiquent que les baux prévoient un délai de préavis aux fins de permettre aux propriétaires de faire visiter le bien et d’éviter ainsi une période de vacance locative. Or au regard de l’état du logement, il existera nécessairement un délai pendant lequel le logement ne sera pas occupé du fait des travaux à entreprendre. De plus, ils observent que depuis le prononcé du jugement, les locaux ont été libérés et un procès-verbal de constat établit l’état de l’immeuble particulièrement sale et devant subir des travaux aux fins de reprise des dégradations commises. Ils sollicitent donc l’allocation de 3.742,32 euros au titre de la reprise de ces difficultés conformément aux devis produits.

Sur ce :

En l’espèce, la somme de 856,86 + 2.885,46 euros sollicitée correspond à deux devis de travaux de jardinage et nettoyage ainsi définis :

— enlèvement des encombrants, tri pour mise en déchetterie

— nettoyage du logement

— vitres (…)

— volets (…)

— désinfection des sanitaires,

— nettoyage complet de la dalle d’eau et des WC

— lessivage des portes (…), des prises et des interrupteurs

— lessivage des murs (…) (sauf murs abîmés ou à encore tapisser)

— lessivage de la faïence de la cuisine

— nettoyage du meuble sous évier et de l’évier

— nettoyage des tuyaux apparents

— lavage mécanique des sols puis rinçage manuel

— désentoilage du garage et du sous-sol puis aspiration des sols

— taille trois faces de la haie côté voisin droite

— remise en état des parterres

— coupe aux pieds des deux petits cerisiers et de l’arbuste contre façade

— passage du girobroyeur dans le terrain débroussaillage des bordures.

A ce titre les consorts [X] produisent aux débats copie d’un procès-verbal de constat du 2 juin 2021 aux termes duquel l’officier ministériel mandaté expose que les clefs du logement ont été remises en son étude le 31 mai 2021.

Il en résulte que l’état décrit correspond à celui dans lequel le preneur à bail a restitué les lieux.

Ainsi, cet acte fait état d’un extérieur globalement 'laissé à l’abandon', 'les abords de la maison sont envahis de mauvaises herbes (…) aucune tonte n’a été réalisée depuis plusieurs semaines. Les haies et plantations n’ont fait l’objet d’aucune taille'.

Or l’état des lieux d’entrée comportait la mention : 'espaces verts : Pelouses et arbustes seront entretenus régulièrement'.

S’agissant de l’intérieur du bien le procès-verbal établit en substance la restitution d’un logement particulièrement sale voire encrassé au sein duquel de nombreux effets personnels voire meubles ont été abandonnés.

Dans ces conditions et au regard :

— du fait que ces prétentions indemnitaires nouvelles en appel sont recevables par application de l’article 564 du Code de procédure civile en raison de la survenance d’un fait nouveau depuis le jugement à savoir la restitution des clefs le 31 mai 2021,

— des prévisions de l’acte de caution solidaire régulièrement signé le 8 janvier 2013 par M. [F] [I], aux termes duquel il 's’engage à rembourser sur [ses] revenus et sur [ses] biens, toutes sommes dues et impayées par le locataire au bailleur',

il convient de faire droit aux demandes de condamnation des appelants au paiement du coût des travaux de nettoyage de l’immeuble anciennement loué.

Enfin, au regard de l’importance des travaux de nettoyage et désencombrement mais également des divers travaux de reprise dont la nécessité résulte du procès-verbal de juin 2021 établissant l’existence de murs détapissés voire à égaliser, de carreaux de carrelage manquant, de poignées de porte cassées…. la réalité du préjudice financier invoqué, correspondant à la période où le logement ne pourra être occupé du fait de son absence d’entretien minimal et des dégradations qui y ont été commises, est établie.

L’indemnisation de ce préjudice a été correctement estimée par le premier juge à la somme de 200 euros de sorte que le jugement sera également confirmé à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens et l’équité commande de les condamner in solidum au paiement aux consorts [X] de la somme de 700 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval du 22 septembre 2020 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE solidairement MM. [B] et [F] [I] au paiement à Mme [V] [O] veuve [X] et MM. [H] et [M] [X] de la somme de 3.742,32 euros (trois mille sept cent quarante deux euros et trente deux cents) au titre du nettoyage du logement anciennement loué et de ses extérieurs ;

CONDAMNE in solidum MM. [B] et [F] [I] au paiement à Mme [V] [O] veuve [X] et MM. [H] et [M] [X] de la somme de 700 euros (sept cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum MM. [B] et [F] [I] aux dépens ;

ACCORDE à M^e Rondeau Virginie, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA L. ELYAHYIOUI