COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01011 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FALL

ordonnance du 10 mai 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 21/00101

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [G] [H]

né le 2 avril 1972 à [Localité 10] (49)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [O] [E] épouse [H]

née le 6 février 1978 à [Localité 10] (49)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 210305

INTIMES :

Madame [A] [L]

née le 13 août 1969 à [Localité 9] (39)

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean-Baptiste LEFEVRE de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur [T] [K]

né le 2 décembre 1994 à [Localité 7] (81)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2022084

S.A.S. CAPIFRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christine COUVREUX EGAL de la SCP AVOCATS CONSEILS ASSOCIES BERTON-COUVREUX-EON-GRATON, avocat au barreau de SAUMUR – N° du dossier S21/0257

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 septembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

M. [G] [H] et son épouse Mme [O] [E] étaient propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 11].

Le 2 mai 2019, M. [H] a donné mandat de vente exclusif pour ce bien à la SAS Capi représentée par M. [T] [K].

Le 1er août 2019, un compromis de vente était signé entre les époux [H] et Mme [A] [L]. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 11 octobre 2019.

Suivant courrier recommandé en date du 29 juillet 2021, l’acheteuse déplorait auprès des vendeurs plusieurs vices cachés : une deuxième fosse septique sous la terrasse et ses lourdes conséquences techniques, l’évacuation non conforme des eaux usées, la fissuration et le soulèvement des terrasses, la défaillance du chauffage.

Elle a fait assigner, suivant acte d’huissier du 20 décembre 2021, les vendeurs et l’agence immobilière, devant le juge des référés de Saumur aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par acte d’huissier signifié le 10 février 2022, la SAS Capi a appelé à la cause M. [K] afin que les éventuelles opérations d’expertise lui soient étendues.

Par ordonnance du 10 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saumur a notamment :

— ordonné la jonction des procédures RG 21/101 et RG 22/19 sous le numéro RG 21/101,

— ordonné une expertise au contradictoire de toutes les parties et commis pour y procéder M. [C] [D] avec mission de :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre tout sachant ;

— visiter les lieux ;

— examiner les désordres allégués par le requérant ainsi que les dommages ;

— en déterminer les causes ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

— rechercher si ces désordres accumulés la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

— rechercher si des man’uvres semblent avoir été réalisées pour dissimuler ces désordres et déterminer la vente ;

— indiquer et évaluer les travaux à mettre en 'uvre pour remédier auxdits désordres et en chiffrer le coût ;

— donner tous éléments au tribunal pour la fixation du préjudice subi par Mme [L] tant dans la jouissance des lieux que dans la dépréciation de la valeur de la maison ;

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux seront dirigés par le main-d''uvre du demandeur (sic) et par des entreprises qualifiées de son choix sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux;

— fixé à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la partie en demande devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Saumur avant le 15 juin 2022, sauf à justifier de l’obtention de l’aide juridictionnelle,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que les ordonnances du juge des référés sont exécutoires par provision et de plein droit,

— condamné la partie demanderesse aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 juin 2022, les vendeurs ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant ordonné la jonction des instances et condamné la demanderesse aux dépens.

Suivant conclusions reçues les 22 et 27 septembre 2022, M. [K] et la SAS Capi ont formé appel incident.

Suivant ordonnance rendue le 21 juin 2023, la présidente de chambre, saisie par les appelants en vue du prononcé de l’irrecevabilité des conclusions de l’acheteuse intimée déposées le 29 novembre 2022, a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’intimée notifiées le 29 novembre 2022 de même que toutes éventuelles conclusions ultérieures dans l’intérêt de Mme [L],

— dit n’y avoir lieu de statuer sur l’incident d’irrecevabilité de l’appel soulevé par celle-ci,

— débouté Mme [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mai 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024, conformément à l’avis de défixation avec nouvelle date de plaidoiries adressé par le greffe aux parties le 31 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 16 mai 2024, les appelants demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saumur en date du 10 mai 2022, des chefs visés dans leur déclaration d’appel, en ce qu’elle a :

— ordonné une expertise au contradictoire de toutes les parties et commis pour y procéder M. [C] [D],

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [L] de sa demande tendant à faire juger leur appel irrecevable,

— débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions et rejeter la demande d’expertise,

— condamner Mme [A] [L] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [A] [L] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 27 septembre 2022, la SAS Capi demande à la cour, au visa des articles 1992 et suivants du code de procédure civile, 145 et 331 du code de procédure civile, L 134-1 et suivants du code de commerce, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, de :

— à titre principal :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise au contradictoire de la SAS Capi sur le bien acquis par Mme [L] sis [Adresse 3] à [Localité 11] (49) ;

— et en conséquence, débouter Mme [L] de sa demande d’expertise

au contradictoire de la SAS Capi ;

— condamner Mme [L] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— et en conséquence, déclarer communes et opposables les éventuelles opérations d’expertise à intervenir sur le bien sis [Adresse 3] à l’encontre de M. [T] [K] ;

— en tout état de cause, débouter les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre, dont la demande d’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [T] [K].

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 22 septembre 2022, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 145 et 700 du code de procédure civile, 1103 et 1992 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Angers (sic) le 10 mai 2022, des chefs visés dans la déclaration d’appel de M. [G] [H] et Mme [O] [E] épouse [H],

— statuant à nouveau :

— débouter Mme [A] [L] de toutes demandes, fins, conclusions et prétentions,

— ordonner sa mise hors de cause,

— condamner Mme [A] [L] au paiement à son profit d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que la prétention des appelants tendant à débouter l’acheteuse intimée de sa demande tendant à faire juger leur appel irrecevable est sans objet dès lors que suivant ordonnance rendue le 21 juin 2023, la présidente de la présente chambre a déclaré irrecevable les écritures de cette dernière et a dit en conséquence n’y avoir lieu de statuer sur l’incident d’irrecevabilité de l’appel qu’elle soulevait.

I- Sur la demande d’expertise

Le juge des référés a retenu que Mme [L] apporte un début de preuve de l’existence des désordres allégués par les courriers échangés juste avant la vente et postérieurement à la vente et desquels il résulte qu’elle n’a pas toujours reçu toutes les informations sur le bien acheté (assainissement, cuve à fioul) et qu’elle a dû faire réaliser des travaux d’étanchéité pour pallier les problèmes d’infiltrations que les vendeurs acceptaient de prendre en charge. Le juge s’est également appuyé sur un constat établi le 24 septembre 2021 par un huissier de justice requis par la demanderesse, mettant en évidence un certain nombre de désordres. Le juge a ainsi estimé qu’il existe un motif légitime à voir examiner par un expert l’habitation pour décrire précisément les désordres et les qualifier dans la perspective d’une action au fond pour laquelle il est trop tôt de préciser le fondement juridique et donc d’apprécier une éventuelle prescription.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font valoir d’une part qu’en l’absence de toute précision sur le fondement juridique de l’action au fond que la mesure d’expertise servirait à alimenter, l’acheteuse intimée ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Ainsi, ils rappellent que l’argumentation du demandeur à l’expertise doit paraître susceptible d’être accueillie par un juge du fond et qu’au cas particulier, l’intimée se contente de viser, au dispositif de son assignation, les articles 1137 et 1641 du code civil, respectivement relatifs au dol et à la garantie des vices cachés. Or, les appelants relèvent que l’action fondée sur le dol est enfermée dans un délai de prescription de cinq ans à compter de la date à laquelle l’acquéreur aurait dû se rendre compte de la fausseté des informations qui lui ont été communiquées et que l’action en garantie des vices cachés est, quant à elle, enfermée dans un délai de prescription de deux ans à compter de la découverte du vice. Ils soulignent ainsi que le fondement juridique de l’action à venir au fond a une incidence sur les règles de prescription appliquée et donc sur l’opportunité de la mesure d’expertise. D’autre part, ils soutiennent que l’acheteuse intimée ne démontre pas qu’une expertise judiciaire permettrait d’alimenter une action en justice au fond que ce soit sur le fondement du dol ou sur celui de la garantie des vices cachés. Les appelants indiquent à cet égard qu’ils n’ont jamais pu dissimuler quoi que ce soit à l’intimée puisqu’ils n’ont jamais parlé ni rencontré l’acheteuse avant le jour de la signature devant notaire et que celle-ci a pu explorer et scruter la maison pièce après pièce en interrogeant l’agent immobilier sur de multiples sujets. Ils reprennent un à un les griefs allégués par l’intimée pour les discuter et se fondent sur le pré-rapport de l’expert judiciaire dont ils indiquent que majoritairement, il ne préconise aucun travaux.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être en outre pertinente et utile.

Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, afin d’établir que des désordres affectent sa maison d’habitation acquise le 11 octobre 2019 auprès des appelants, l’intimée a produit devant le juge des référés notamment un constat d’huissier établi le 24 septembre 2021, soit près de deux ans après l’acquisition. La cour ne dispose pas de cette pièce du fait de l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée. Néanmoins, ni ses co-intimés ni les appelants ne discutent les constatations de l’huissier, reprises comme suit par le premier juge :

— 'taux d’humidité dans la cuisine,

— fissures de la dalle autour de la maison,

— soulèvement des pavés autobloquants de la terrasse,

— présence d’une seconde fosse septique (une seule était indiquée dans le contrat de vente)

— tuyau d’évacuation des eaux en contre pente.'

Le premier juge, au titre des autres éléments sur lesquels l’acquéreur fondait sa demande d’expertise, a fait état de 'courriers échangés juste avant la vente et postérieurement à la vente d’où il qu’elle n’a pas toujours reçu toutes les informations sur le bien acheté (assainissement, cuve à fuel) et qu’elle a dû faire réaliser des travaux d’étanchéité pour palier à des problèmes d’infiltration que les vendeurs acceptaient de prendre en charge (sic)'.

Il résulte de la lecture de l’assignation en référé délivrée le 17 décembre 2021 par l’acheteuse aux vendeurs et produite par ces derniers, que sont visés les articles 1137 et 1641 du code civil et mentionnés comme tels les 'désordres, non-conformités, malfaçons, vices cachés et manoeuvres’ affectant la maison :

'- pannes d’électricité inexpliquées dans la partie récente de la maison ;

— cuve à fioul sans jauge et non entretenue ;

— cloison deuxième étage trouée ;

— poêle d’une puissance insuffisante pour chauffer la maison avec DPE défaillant ;

— installation volontaire de végétation pour masquer les fenêtres de la voisine disposant d’une servitude de vue et qui génère un important trouble anormal de voisinage, également passé sous silence ;

— serrure du portail d’entrée défaillante ;

— évacuation non conforme des eaux usées ;

— défaut de solidité de la dalle ;

— fosse septique cachée sous la terrasse de la cuisine, nécessitant une vidange, un rebouchage, un nouvel assainissement en urgence, causant des infiltrations ;

— infiltrations au bas des murs de la cuisine et infiltrations persistantes au plafond de la cuisine malgré les travaux sur le toit terrasse ;

— impossibilité de vendre en résidence secondaire à cause de la fosse septique ;

— pavés autobloquants se soulevant sur la terrasse ;

— infiltrations par les portes dans l’entrée et la cuisine en cas de pluie et sur les murs de façade.'

L’acheteuse intimée ne s’est pas limitée à énumérer ces désordres, les présentant comme des vices et non conformités 'souvent bien savamment dissimulées par les vendeurs et agent immobilier’ et indiquant, au soutien de sa demande d’expertise, qu’elle ne 'dispose pas en effet encore d’éléments suffisants pour savoir si ces désordres sont réparables ou non, leur cause technique et dans quelle mesure ils lui ont été dissimulés'.

S’agissant des fondements juridiques évoqués par l’acheteuse devant le juge des référés, il apparaît clairement que cette dernière entend se prévaloir, dans le cadre d’une éventuelle procédure au fond de la garantie des vices cachés et de manoeuvres dolosives.

S’agissant du motif légitime, les appelants, pour le contester, répliquent aux désordres allégués par l’acheteuse, que :

— pour les pannes d’électricité inexpliquées dans la partie récente de la maison, les désordres allégués ne concernent que le tableau électrique, lequel a fait l’objet de travaux de reprise après la vente, réalisés par la société Artinov et qui leur sont totalement étrangers de sorte qu’ils n’ont pas à répondre des éventuels désordres affectant ce tableau ;

— pour la cuve à fioul sans jauge et non entretenue, l’acheteuse savait parfaitement, dès ses premières visites en 2019, que la cuve n’avait pas de jauge ayant même demandé à l’agent immobilier quelle quantité de fioul restait dans la cuve ;

— pour la cloison 'trouée’ du deuxième étage, l’intéressée ne pouvait l’ignorer au moment de la vente puisqu’elle a visité les lieux pendant plusieurs mois puis acheté l’immeuble et occupé celui-ci à partir du 11 octobre 2019 et qu’elle n’a pas agi sur le fondement de la garantie des vices cachés dans le délai de deux ans ;

— pour le poêle qui serait d’une puissance insuffisante pour chauffer la maison, celui-ci n’est qu’un poêle d’agrément et aucunement un chauffage d’appoint, observant qu’un système de chauffage central, qui fonctionne, existe avec des radiateurs en fonte dans toutes les pièces ;

— pour la prétendue installation volontaire de végétation pour masquer les fenêtres de la voisine disposant d’une servitude de vue et qui générerait un important trouble anormal de voisinage, cet argumentaire est injustifié et infondé, plus de deux ans après avoir acheté la maison et près de trois ans après avoir commencé ses visites régulières dans l’immeuble, dans le jardin et la cour autour de l’immeuble ; l’expertise sollicitée n’est d’aucune utilité sur ce point puisqu’elle ne permettra pas d’établir l’existence d’un dol ou d’un vice caché portant sur l’existence d’un éventuel trouble de voisinage ; l’existence de ce prétendu trouble anormal de voisinage n’est établie par aucune pièce ;

— pour la serrure défaillante du portail d’entrée, la vente a eu lieu plus de deux ans avant l’assignation et l’acheteuse a elle-même déclaré que la porte d’entrée était défaillante depuis l’origine ; elle a changé elle-même ladite serrure de sorte que l’expert judiciaire a constaté qu’il n’y avait rien à constater, démontrant ainsi une nouvelle fois l’inutilité de l’expertise ;

— pour l’évacuation non conforme des eaux usées, le compromis de vente ainsi que l’acte authentique ont pris soin de rappeler la nécessaire mise en conformité des évacuations avec les exigences des autorités administratives ; le tuyau qui descend de la salle de bain à l’étage pour se connecter au regard où plonge la gouttière est parfaitement visible et l’acheteuse ne pouvait pas raisonnablement prétendre ignorer ce qu’elle a accepté en signant l’acte notarié ; elle a eu le temps de voir ce raccordement durant plus de deux ans avant d’assigner ;

— pour le défaut de solidité de la dalle, l’intéressée ne peut se contenter de produire un constat établi par un huissier de justice qui ne dispose pas des compétences techniques suffisantes en bâtiment pour dater l’apparition d’une fissure sur la dalle litigieuse, ni pour s’assurer que celle-ci serait potentiellement anormale ; l’acheteuse, défaillante dans l’administration de la preuve au sens de l’article 146 du code de procédure civile, aurait dû diligenter une expertise amiable par l’intermédiaire de son assureur ; le grief n’apparaît pas suffisamment sérieux pour justifier la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire d’autant que cette fissure était nécessairement apparente au jour de la vente de sorte que toute action en garantie des vices cachés introduite sur la base de ce prétendu défaut sera nécessairement jugée irrecevable par le juge du fond ;

— pour la fosse septique cachée sous la terrasse de la cuisine et qui causerait des infiltrations, le compromis de vente a bien souligné que le système d’assainissement n’était pas conforme et devait être changé, les analyses produites par les autorités de contrôle de l’assainissement ayant été portées à la connaissance de l’acheteuse ;

— pour les infiltrations au bas des murs de la cuisine et infiltrations persistantes au plafond de la cuisine malgré les travaux sur le toit terrasse, l’acheteuse ne peut venir expliquer que des infiltrations au bas des murs de la cuisine proviendraient du plafond de la cuisine (qui a fait l’objet de travaux) mais aussi et peut-être également de la fosse septique ;

— pour la prétendue impossibilité de vendre en résidence secondaire à cause de la fosse septique, ce grief est inconsistant puisque l’acte notarié précise bien qu’il existe une fosse septique et que le système d’évacuation des eaux doit être mis en conformité avec les exigences administratives ;

— pour les pavés autobloquants se soulevant sur la terrasse, ce grief est totalement imaginaire, le principe même des pavés autobloquants étant qu’ils ne sont pas fixes et qu’il n’est pas possible de savoir si c’est l’acheteuse qui les a fait bouger ou encore les artisans qu’elle a fait venir chez elle ; il s’agit d’un problème mineur et sans aucune gravité, déploré plus de deux ans après la vente ;

— pour les infiltrations par les portes dans l’entrée et la cuisine en cas de pluie et sur les murs de façade, la vente a eu lieu il y a plus de deux ans de sorte que ce prétendu vice n’a pu être caché après les premières pluies qui ont nécessairement eu lieu après la vente du 11 octobre 2019 de sorte que l’assignation du 17 décembre 2021 est manifestement tardive et qu’aucune action au fond ne peut prospérer sur cette base, toutes procédures étant par avance prescrites.

La cour relève que dans les suites de la vente, l’acheteuse a rencontré deux difficultés :

— l’apparition d’infiltrations au niveau du plafond de la cuisine qui a nécessité des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, pour un montant de 3.929,31 euros, dont il n’est pas discuté qu’ils ont été intégralement pris en charge par les vendeurs en septembre 2020 ;

— l’installation électrique a dû être reprise pour une mise en sécurité du fait d’un diagnostic erroné par la société ayant réalisé celui-ci ; le coût de ces travaux a été supporté par le diagnostiqueur qui a confié lesdits travaux à la société Artinov le 17 juillet 2020 pour un coût de 2.090 euros.

De même, toujours après la vente, il n’est pas discuté qu’à la faveur de l’intervention d’un maçon pour déterminer l’origine d’infiltrations constatées par l’acheteuse au bas du mur de la cuisine, l’existence d’une seconde fosse septique située sous la terrasse de la cuisine recouverte de pavés autobloquants a été portée à la connaissance de l’acheteuse. Cette fosse septique s’est avérée fuyarde, générant des infiltrations et de mauvaises odeurs.

Pour soutenir que l’action qui serait engagée au fond par l’acheteuse serait manifestement vouée à l’échec, les vendeurs excluent toute possible manoeuvre dolosive de leur part, n’ayant eu aucun contact avec la cocontractante jusqu’à la signature de l’acte authentique et rappellent que cette dernière a pu se convaincre des désordres allégués du fait des nombreuses visites du bien pendant plusieurs mois et du fait qu’elle a pu largement interroger l’agent immobilier relativement à divers sujets portant sur le bien.

Les vendeurs se fondent également sur les conclusions du pré-rapport établi par l’expert judiciaire le 31 juillet 2023. Toutefois, celles-ci ne sauraient être prises en considération au stade de l’appréciation de l’utilité de la mesure d’expertise.

Par ailleurs, les appelants ne peuvent valablement invoquer les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve. En effet, il est de principe que ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code. Le juge ne peut ainsi refuser d’ordonner une mesure d’instruction au vu de la seule absence de preuve des faits que la mesure sollicitée a précisément pour objet d’établir.

Il revient dès lors à la cour, en application des dispositions de ce dernier texte, d’examiner les désordres allégués et de déterminer si l’acheteuse démontre pour ceux-ci que la mesure sollicitée est pertinente et qu’elle a pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec :

— la cuve à fioul : si la cour ne dispose pas du constat d’huissier du 24 septembre 2021, il résulte à la fois du courrier du 29 juillet 2021 de l’acheteuse aux vendeurs (produit par l’agence immobilière) et de l’assignation qu’elle leur a délivrée le 17 décembre 2021 qu’elle déplore uniquement l’absence de jauge, sans faire état d’autre désordre. L’absence de jauge ne peut caractériser une dissimulation volontairement fautive de la part des vendeurs et des professionnels puisque l’acheteuse a pu constater cette absence qui ne saurait être constitutive d’un vice. Aucune action au titre d’un vice caché ou d’une manoeuvre dolosive n’apparaît manifestement plausible ;

— le poêle à bois : il est établi que le bien vendu comporte un système de chauffage central fonctionnant au fioul avec des radiateurs en fonte dans chacune des pièces de sorte qu’à supposer que le poêle en cause ne chauffe pas suffisamment, l’existence d’une installation indépendante de chauffage central, non défectueuse, rend inopérant le moyen de l’acheteuse se prévalant d’un vice caché ou d’une réticence dolosive ;

— la cloison 'trouée’ du second étage, la serrure défaillante de la porte d’entrée et l’implantation d’une végétation qui masquerait volontairement une servitude de vue existante au bénéfice de la voisine : ces désordres sont manifestement apparents et l’acheteuse a pu clairement s’en convaincre dès avant son acquisition du bien ; le fait qu’un matelas ait pu être entreposé devant le trou litigieux affectant la cloison du second étage n’établit pas une volonté dolosive de la part des vendeurs et des professionnels dès lors qu’il appartenait à l’acheteuse, durant ses visites préalables à la vente, de le déplacer ou faire déplacer ;

— les pavés autobloquants qui se soulèvent : cette situation a été constatée par l’huissier en septembre 2021, les vendeurs admettant une possibilité pour ce type de pavé de 'bouger'. L’acheteuse justifie dès lors d’un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise en vue de déterminer la cause de ce soulèvement et l’étendue du désordre;

— le défaut de solidité de la dalle (de la terrasse située à l’entrée de la maison) qui résulterait de la présence de fissures ; aux termes de son assignation, l’acheteuse a indiqué que la dalle sur laquelle elle fait rouler sa voiture pour se garer dans son garage n’est pas d’une épaisseur permettant de supporter le poids des véhicules. Les vendeurs ne discutent pas la fissure qui aurait été constatée par l’huissier dans son constat de septembre 2021 mais affirment qu’elle était nécessairement apparente à la vente. Il s’ensuit qu’en présence d’un désordre établi dont seules l’origine et l’importance sont discutées, l’acheteuse justifie de la pertinence de la mesure d’expertise qui, précisément, apportera tous éléments techniques relatives à l’apparition de cette fissure et partant à la solidité de la dalle ;

— les infiltrations d’eau pluviales en cas d’intempérie par les portes d’entrée et de la cuisine et sur les murs de la façade : l’expertise se justifie afin de déterminer si le désordre est antérieur à la vente ;

— le réseau d’assainissement : l’évacuation non conforme des eaux usées, dans leur globalité et pas seulement concernant celle de la salle de bain située à l’étage de l’immeuble, a été signalée techniquement à l’acheteuse le jour de la vente, comme en témoigne la clause suivante contenue à l’acte authentique (p.22) : 'Le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique. L’immeuble est situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement. (…)'. L’acte fait état du diagnostic effectué par le service du SPANC le 22 juillet 2019, constatant la non-conformité de l’installation d’assainissement qui nécessitait ' des travaux sans délai obligatoire. Dans le cadre d’une vente, ces travaux sont réalisés, au plus tard dans un délai d’un an après signature de l’acte de vente'. L’installation était décrite comme suit : 'Les eaux vannes (WC) sont collectées dans une fosse étanche. Les eaux ménagères sont rejetées dans un puisard sans prétraitement ni traitement'. L’acheteuse reconnaissait être informée de son obligation de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente, après avoir fait effectuer une étude de filière, à ses frais.

Il s’ensuit que le défaut allégué de l’évacuation de la salle de bain avait été porté à la connaissance de l’acheteuse au titre de la non-conformité de l’assainissement individuel de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un manquement quand bien même elle ne serait pas sachante en la matière au vu de la formulation claire de l’acte notarié ;

— pour la fosse septique cachée sous la terrasse de la cuisine et qui causerait des infiltrations au niveau du mur de la cuisine : s’il est exact que l’acheteuse, informée de la non conformité du réseau d’assainissement comme il a été dit ci-avant, était tenue de réaliser des travaux de mise aux normes, la découverte, non discutée par les vendeurs, après la vente de cette seconde fosse septique qui serait fuyarde, occasionne des désordres qui pourront être décrits dans le cadre d’une expertise, en sus de l’évaluation du coût, non prévu entre les parties au jour de la vente, de la neutralisation de cette fosse.

De ce qui précède, il résulte qu’une mesure d’expertise judiciaire pourra éclairer la juridiction du fond éventuellement saisie sur le point de savoir si l’acheteuse, non professionnelle, avait connaissance ou aurait pu se convaincre elle-même des désordres concernant les infiltrations d’eaux pluviales (dans l’entrée, la cuisine de l’immeuble ainsi que sur les façades de celui-ci), la seconde fosse septique, les pavés autobloquants, la dalle de la terrasse située à l’entrée de la maison, dans leur ampleur et leurs conséquences et/ou du coût des travaux à réaliser mais aussi s’il s’agissait de vices indécelables.

Les vendeurs n’établissent pas que l’action susceptible d’être exercée de ces chefs par l’acheteuse, sur le fondement de la garantie des vices cachés, serait manifestement prescrite et par conséquent vouée à l’échec.

Il appartiendra le cas échéant au juge du fond, s’il est saisi, de trancher la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés et, partant, de déterminer le jour où l’acquéreur a eu connaissance certaine du vice, mais il ne saurait être en l’état affirmé que cette action est manifestement vouée à l’échec.

Il s’ensuit que l’acheteuse justifie d’une action en justice future à l’égard des vendeurs qui n’est pas manifestement vouée à l’échec et d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée.

Du tout, il s’avère que l’acheteuse justifie de motifs légitimes pour obtenir l’expertise sollicitée avant tout procès au fond afin qu’un expert donne, au contradictoire des parties, son avis sur la nature de certains des désordres constatés par l’huissier et non discutés par les vendeurs ainsi que sur les réparations nécessaires pour remédier à ces désordres.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise qui a fait droit à la demande d’expertise de l’acheteuse sauf à circonscrire la mesure aux seuls désordres portant sur les infiltrations d’eaux pluviales au niveau de la cuisine, sur la seconde fosse septique fuyarde, sur les pavés autobloquants ainsi que sur la dalle de la terrasse située à l’entrée de la maison.

II- Sur les demandes de mise hors de cause

Le juge des référés a considéré qu’à ce stade de la procédure, il serait prématuré de mettre hors de cause l’agence Capi et M. [K] puisqu’ayant négocié la vente, leur responsabilité est susceptible d’être engagée.

Aux termes de ses dernières écritures, l’agence immobilière rappelle qu’en sa qualité de mandataire des vendeurs, elle n’est tenue envers l’acquéreur que d’une obligation d’information de moyens et ne peut dès lors se voir reprocher une absence de délivrance d’informations dont elle n’avait pas elle-même connaissance. Elle fait valoir qu’il n’est nullement démontré que son représentant, M. [K], aurait manqué à cette obligation d’information alors même que ce dernier justifie de l’ensemble de ses diligences, ayant répondu à chacune des interrogations de l’acheteuse dans les limites de sa propre compétence et des informations qui lui ont été transmises. L’intimée ajoute que M. [K] a agi avec diligence jusqu’au jour de la vente mais également postérieurement à celle-ci en répondant, du mieux possible aux doléances de l’acheteuse. Dans la mesure où l’agent immobilier a agi en toute bonne foi et avec professionnalisme y compris à l’issue de son mandat, elle affirme qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, ce qui justifie sa mise hors de cause. L’intimée relève au surplus que l’acheteuse ne précise aucunement en quoi un litige serait susceptible de l’opposer à elle et encore moins sur quel fondement.

À titre subsidiaire, dans la mesure où l’agent immobilier n’a pas agi en tant que salarié vis-à-vis d’elle mais en qualité de négociateur indépendant, seul ce dernier est susceptible d’être concerné par les éventuels griefs qui seraient formulés par l’acheteuse ou les vendeurs à son encontre, ce qui justifie que les opérations d’expertise interviennent en sa présence.

Aux termes de ses dernières écritures, l’agent immobilier fait valoir que sous couvert de multiples prétendus griefs, l’acheteuse a en réalité entendu solliciter une mesure d’instruction générale portant sur l’état global de la maison qu’elle a acquise. Il soutient qu’aucun motif légitime ne permet au juge des référés d’ordonner une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties et a fortiori à son égard. À ce titre, il rappelle qu’il n’est intervenu, en qualité d’agent commercial de la société Capi, qu’en qualité de mandataire des vendeurs et négociateur du prix de vente et qu’il s’est efforcé, en qualité d’intermédiaire, de relayer à l’acheteuse les réponses aux questions par elle posées, en l’état de celles données par les vendeurs et en l’état des diagnostics effectués par des professionnels tiers. Il précise que si l’un desdits diagnostics ou informations étaient erronés, il ne saurait être en être tenu pour responsable. Il ajoute que l’ensemble des diagnostics et notamment ceux de performance énergétique, portant sur l’installation électrique et le système d’évacuation des eaux usées ont été visés dans la promesse de vente ainsi que l’acte authentique lequel fait foi jusqu’à inscription de faux.

Sur ce, la cour

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information consistant à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé et d’un devoir de conseil lui imposant d’attirer l’attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun.

Il lui incombe ainsi de renseigner l’acquéreur sur l’existence d’un vice affectant l’immeuble qu’il est chargé de vendre.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que M. [H] a conclu le 2 mai 2019 avec la SAS Capi représentée par son agent commercial, M. [K], un mandat exclusif de vente à l’effet de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue d’aboutir à la vente de leur bien.

Préalablement, le 21 septembre 2015, la SAS Capi avait conclu avec M. [K] un contrat d’agent commercial (non-salarié), lequel avait pour objet de permettre au mandataire de '[la] représenter, de prospecter, de négocier ou s’entremettre auprès de la clientèle au nom et pour le compte du mandant dans le cadre de son activité immobilière'.

Au vu des deux contrats précités, il est établi que l’agence immobilière et son agent commercial, certes professionnel indépendant mais mandaté par la première, sont intervenus dans le cadre de la commercialisation du bien des appelants.

Dans la mesure où des désordres mettent notamment en cause une fosse septique, connue des vendeurs mais dont l’existence n’a été révélée à l’acheteuse que postérieurement à la vente, la participation de l’agence immobilière et son mandataire aux opérations d’expertise est de nature à contribuer à la communication d’informations utiles sur les désordres ou vices allégués par l’acheteuse et à vérifier si les intimés avaient les moyens de connaître et vérifier l’étendue ou la cause des désordres, y compris ceux tenant aux infiltrations d’eaux pluviales, à l’instabilité des pavés autobloquants et aux fissures constatées sur la dalle de la terrasse.

Il s’ensuit qu’au regard du devoir d’information et de conseil sur l’état du bien dont l’agence immobilière et son mandataire sont débiteurs, l’acheteuse peut prétendre utilement les appeler aux opérations d’expertise en envisageant la possibilité d’une action à leur encontre au regard de leurs obligations.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de mises hors de cause et que les opérations d’expertise ont concerné les intimés, sans que cela ne préjuge de leur responsabilité, qui sera appréciée par le juge du fond.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La condamnation de l’acheteuse aux dépens de première instance n’ayant fait l’objet d’aucun appel, principal ou incident, la cour n’est pas saisie de ce chef de l’ordonnance.

S’agissant des dépens d’appel, ils seront mis à la charge des appelants au regard de la solution apportée par la cour.

Le jugement entrepris qui a rejeté l’ensemble des demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Les appelants à titre principal et à titre incident qui succombent en leurs demandes dirigées à l’encontre de l’acheteuse seront déboutés de leurs demandes respectives formées au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance du 10 mai 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saumur sauf à circonscrire la mesure d’expertise aux seuls désordres tenant à l’existence d’une seconde fosse septique, à l’instabilité des pavés autobloquants, aux fissures sur la dalle de la terrasse et aux infiltrations d’eaux pluviales dans l’entrée et dans la cuisine de la maison ainsi qu’au niveau des murs de la façade de l’immeuble,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [G] [H], Mme [O] [H], M. [T] [K] et la SAS Capi de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [H] et Mme [O] [H] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS