ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05874 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 13 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 12]

N° RG 24/00534

APPELANTE :

Madame [F] [G]

née le 07 Juin 1984 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e SENMARTIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-341722024-009858 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMEES :

Madame [L] [V]

née le 28 Mai 1938 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e BORREDA

Madame [X] [S] Mandataire à la protection des Majeurs, prise en sa qualité de curatrice de Madame [L] [V] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e BORREDA

Ordonnance de clôture du 12 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2020, M. [Z] [V] a donné à bail à Mme [F] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel initial de 750 €.

A la suite du décès de son époux, Mme [L] [V] est venue aux droits de ce dernier.

Mme [L] [B] épouse [V] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement en date du 26 janvier 2023.

A la suite de loyers impayés, Mme [L] [V] a fait signifier à Mme [F] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail en date du 14 décembre 2023 pour avoir paiement de la somme globale de 3 892, 72 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 11 décembre 2023.

Par acte en date du 21 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département, Mme [L] [V] et Mme [X] [S], en sa qualité de curatrice de cette dernière ont fait assigner Mme [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, afin de voir principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation de plein droit du bail au terme du délai de six semaines ayant commencé à courir le 15 décembre 2023 à défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de la loi,

— constater que Mme [F] [G] occupe sans droit, ni titre le bien, objet du bail et ordonner son expulsion, ains que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [F] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 4 655 € correspondant au montant des arriérés de loyers, mois de mai 2024 inclus,

— condamner Mme [F] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 1er juin 2024 jusqu’au jour de son déménagement et de la complète libération des lieux, à savoir la somme mensuelle de 750 €.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier de la situation de Mme [F] [G] en date du 4 juillet 2024 aux termes duquel il est indiqué que cette dernière ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2020 entre M. [Z] [V] et Mme [F] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 février 2024,

— déclaré en conséquence Mme [F] [G] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 février 2024,

— dit qu’à défaut pour Mme [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec touts les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité d’occupation que Mme [F] [G] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation, selon les dispositions contractuelles,

— condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme provisionnelle de 5 855 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 août 2024, mensualité du mois d’août comprise,

— débouté Mme [L] [V] de ses autres demandes,

— condamné Mme [F] [G] aux dépens,

— condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée à étude à Mme [F] [G] le 3 octobre 2024.

Mme [F] [G] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 30 janvier 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [F] [G] demande à la Cour de :

* Annuler sinon infirmer ou encore réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’action en référé

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2020 entre M. [Z] [V] et Mme [F] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 février 2024,

— déclaré en conséquence Mme [F] [G] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 février 2024,

— dit qu’à défaut pour Mme [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec touts les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité d’occupation que Mme [F] [G] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation, selon les dispositions contractuelles,

— condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme provisionnelle de 5 855 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 août 2024, mensualité du mois d’août comprise,

— débouté Mme [L] [V] de ses autres demandes,

— condamné Mme [F] [G] aux dépens,

— condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Statuant à nouveau

' juger qu’il existe une contestation sérieuse tirée de l’inopposabiltié des conditions générales contentant la clause résolutoire,

' juger n’y avoir lieu à référé,

' se déclarer incompétente,

' inviter les parties à mieux se pourvoir,

' à défaut, juger que la clause résolutoire ne peut être acquise,

' à défaut,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ordonner la suspension de toute mesure d’exécution,

— accorder les plus larges délais à Mme [G] pour régulariser les arriérés de loyer et de charges,

' à titre reconventionnel,

— décharger Mme [G] du montant total des charges, somme à parfaire.

— à défaut, pour une meilleure appréciation, enjoindre à Mme [L] [V] et Mme [X] [S] de produire les justificatifs des charges, au besoin, les y condamner sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— le cas échéant, décharger Mme [G] des sommes perçues indument.

* En toutes hyptothèses,

— débouter Mme [L] [V] et Mme [X] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— accorder à Mme [G] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— condamner in solidum Mme [V] et Mme [S] au versement de la somme de 2 000 euros dont distraction directe au profit de Maître Célia Vilanova, au titre de l’article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner in solidum Mme [V] et Mme [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées par la voie électronique le 18 mars 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [L] [V] et Mme [X] [S], mandataire à la protection des Majeurs, prise en sa qualité de curatrice de Mme [L] [V] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Débouter Madame [F] [G] de tous ses chefs de demande,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’Ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant des sommes dues au titre de la dette locative laquelle ressort, échéance du mois de mars 2025 comprise et déduction faite du trop versé au titre des charges 2022 – 2023 et 2024, à la somme de 9.858,81€.

— Ce faisant, condamner Madame [F] [G] au paiement de la somme prévisionnelle de la somme précitée du 9.858,81€.

— Y ajoutant, condamner Madame [F] [G] par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 2.500,00 € ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire emportant la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre principal, Mme [G] fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec à la saisine du juge des référés dans la mesure où les conditions générales du bail versées aux débats concernant la stipulation de la clause résolutoire n’ont été ni paraphées, ni signées par aucune des parties à l’instance, aucun renvoi à ces conditions générales n’étant fait dans le contrat, la case indiquant que le locataire a reçu une notice sur les obligations des locataires n’est pas remplie de sorte que la clause résolutoire contenue dans les conditions générales ne lui est pas opposable, l’article 1119 du code civil prévoyant que les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à sa connaissance et si elle les a acceptées.

Les intimées demandent à la cour de faire leurs l’ensemble des motifs de la décision entreprise, aucun argument n’étant de nature à remettre en cause la recevabilité de leur action.

En l’espèce, les intimées versent aux débats un contrat de bail en date du 24 mai 2020 de quatre pages (2 feuilles recto-verso) au nom de Mme [G]. Est insérée à ce contrat en page 3 en son paragraphe XI des conditions générales une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce contrat est signé en dernière page par Mme [G] et par le bailleur. S’il est exact que les autres pages du contrat et notamment celles où figurent la clause résolutoire ne sont ni signées, ni paraphées, la signature de la locataire en dernière page suffit à établir que cette dernière a bien eu connaissance tant des conditions particulières que des conditions générales de ce contrat alors que la dernière page sur laquelle figure sa signature porte la mention de ce qu’il a été remis une copie de l’acte à chacune des parties, que les pages sont numérotées, de sorte que Mme [G] n’aurait pas manqué de s’apercevoir que des pages étaient absentes de cette remise, si tel avait été le cas. De même la dernière page concernant les conditions particulières faisant référénce expressément aux conditions générales de l’acte, cette mention aurait dû alerter Mme [G] sur la caractère incomplet du contrat, si tel avait été le cas. Elle n’a pas davantage réagi lors de la délivrance du commandement de payer visant la caluse résolutoire en date du 14 décembre 2023 , dont il lui a à nouveau été donné connaissance par la remise du contrat. La production par Mme [G] de ce même contrat amputé des pages 2 et 3 n’est pas un élément de nature à établir qu’elle n’aurait pas eu connaissance de la teneur de ces pages alors que la pièce qu’elle produit est une simple photocopie et non un original.

Il convient donc de considérer que la clause résolutoire contenue au bail est bien opposable à Mme [G].

Il est établi que le 14 décembre 2023, Mme [L] [V] et Mme [X] [S], en sa qualité de curatrice de cette dernière ont fait signifier à Mme [G] un commandement de payer la somme totale de 3 892, 72 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 11 décembre 2023, reprenant la clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement des causes de ce commandement dans le délai de deux mois, le contrat sera résilié de plein droit.

Il n’est pas contesté que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 février 2024

Sur la demande de provision au titre de la dette locative et sur les demandes reconventionnelles au titre des charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les intimés sollicitent en cause d’appel la condmanation de Mme [F] [G] au paiement de la somme provisionnelle de la somme de 9.858,81 euros au titre de la dette locative, somme qui a été actualisée pour prendre en compte l’échéance de loyer du mois de mars 2025 et pour tenir compte d’un trop versé au titre des charges 2022 – 2023 et 2024.

Mme [G] conteste le montant des charges réclamées, compte tenu de son caractère invérifiable, la bailleresse ne lui ayant jamais fourni les pièces justificatives de ces charges malgré ses demandes alors qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables ne sont exigibles que sur justification. Elle demande, en conséquence, à être déchargée du montant total des charges, à défaut d’enjoindre à Mme [L] [V] et Mme [X] [S] de produire les justificatifs desdites charges, au besoin, sous astreinte de 20 euros par jour de retard et le cas échéant, de la décharger des sommes perçues indument.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse relatif à la période comprise entre le 1er mars 2023 et le 1er mars 2025 (terme de mars 2025 inclus), reprenant l’intégralité des sommes dues par la locataire et des sommes réglées par cette dernière, qu’à cette date, Mme [G] était redevable d’une somme de 9858, 81 euros au titre des loyers et/ou indemnités mensuelles d’occupation, ainsi qu’au titre des provisions sur charges pour la même période.

Ce décompte tient compte des versements reçus par la locataire et de la CAF.

Il tient compte également d’une régularisation au titre d’un trop perçu de charges intervenue le 27 février 2025 pour un montant de 494, 19 € et venant en déduction de la dette locative. Il est produit également un mail adressé le 27 février 2025 par le mandataire de gestion locative à Mme [G] et par lequel il l’informe de cette régularisation en sa faveur au titre des charges relatives aux trois dernières années, ce courriel étant accompagné d’un décompte de régularisation et de l’ensemble des pièces justificatives de charges y afférents.

La bailleresse a donc répondu aux demandes de justification de charges de Mme [G] et a régularisé en sa faveur la dette locative.

Mme [G] n’émet aucune critique précise sur le décompte de régularisation des charges et sur les pièces produites au soutien de cette régularisation.

Au vu de ces éléments, et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de la bailleresse, l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) sera fixé à la somme de 9.858,81 euros.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [G] au paiement d’une provision au titre de la dette locative mais sera infirmée quant à son montant au regard de l’actualisation de celle-ci. Statuant à nouveau, il convient de la condamner au paiement d’une provision de 9.858,81 euros.

Mme [G] sera également déboutée de ses demandes reconventionnelles au titre des charges, demandes qui ne sont pas justifiées.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Au soutien de sa demande d’octroi de délais de grâce et de sa demande de suspension de la clause résolutoire, Mme [G] fait valoir qu’elle présente une situation financière obérée avec la charge d’un enfant mineur, qu’elle ne perçoit que le RSA amputée d’une retenue de 256 euros en raison d’une dette envers la CAF, qu’elle est débitrice de diverses autres dettes d’emprunt et ses charges courantes étant élevées. Elle ajoute être suivie dans un centre spécialisé en raison d’une personnalité fragile de type Borderline avec une instabilité émotionnelle et comportementale l’handicapant dans ses recherches d’emplois, les incidents de paiement de loyers étant intervenus dans un contexte familial et personnel éprouvant. Elle indique enfin avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France en octobre 2024.

Néanmoins d’une part, Mme [G] n’est pas fondée à solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’elle ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative, en plus du loyer courant, dans un délai maximal de trois ans, les règlements à ce titre étant susceptibles de s’élever à une somme mensuelle totale de 1023 € alors qu’elle indique ne percevoir que le RSA, supporter la charge d’un enfant mineur et être débitrice d’autres dettes, ce qui l’a conduite à déposer un dossier de surendettement.

D’autre part, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à sa demande tendant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter les demandes de Mme [G] aux fins de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié alors que Mme [G] occupe les lieux, la décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et l’a condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge de Mmme [L] [V] les sommes non comprises dans les dépens et qu’elle a exposées dans la présente instance. Mme [G] sera condamnée à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par Mme [G] qui succombe à l’instance sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme provisionnelle de 5 855 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 août 2024, mensualité du mois d’août comprise,

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

— condamné Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme provisionnelle de 9.858,81 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er mars 2025 (terme de mars 2025 inclus),

Y ajoutant,

— rejette les demandes reconventionnelles formées par Mme [F] [G] aux fins d’être déchargée du montant total des charges, à défaut d’enjoindre à Mme [L] [V] et Mme [X] [S] de produire les justificatifs desdites charges, au besoin, sous astreinte de 20 euros par jour de retard et le cas échéant, de la décharger des sommes perçues indument,

— rejette les demandes formées par Mme [F] [G] aux fins d’octroi de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— condamne Mme [F] [G] à payer à Mme [L] [V] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande formée par Mme [F] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [F] [G] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente