COUR D’APPEL

D'[Localité 4]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01120 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FKWH

ordonnance du 23 Mai 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00426

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. MJE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71240082 substitué par Me’Christophe BUFFET

INTIMEE :

S.A.R.L. ALL’TRANSACTIONS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230130

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 12 Mai 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 15 février 2018, la SCI MJE a consenti à la société All’transaction un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 6] (49) comprenant un espace de 178 m² environ et dix places de parking, à destination de négoce automobile, d’une durée de neuf ans, à effet du 1er février 2018, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes payable en douze termes égaux de 1'000 euros chacun, outre des provisions pour charges, étant précisé que ce loyer est payable d’avance le 5 de chaque mois et qu’il est indexé sur l’indice des loyers commerciaux.

Le 5 mai 2023, la SCI MJE a fait signifier à la société All’transaction un commandement de payer d’un montant 3 326,22 euros en principal, outre la somme de 150,59 euros correspondant au coût de l’acte, en visant la clause résolutoire.

Le 26 mai 2023, le commissaire de justice mandaté par la SCI MJE a reçu de la société All’transaction deux chèques d’un montant de 1 738,40 euros chacun.

Au motif que le commandement de payer serait resté infructueux, la’SCI’MJE a fait assigner, le 21 juin 2023, la société All’transaction en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Angers en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’une provision.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le président du tribunal judiciaire a : – débouté la SCI MJE de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la société All’transaction de sa demande de mise en conformité du bien objet du bail ;

— débouté la société All’transaction de ses demandes de remboursement des sommes indues ;

— condamné la SCI MJE à justifier à la société All’transaction de l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail, sous astreinte de 100'euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné la SCI MJE aux dépens ;

— condamné la SCI MJE à payer à la société All’transaction la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration du 25 juin 2024, la SCI MJE a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, l’a'condamnée justifier à la société All’transaction de l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi qu’à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue 28 avril 2025.

Le 12 mai 2025, a SCI MJE a remis au greffe de nouvelles conclusions pour actualiser sa créance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures d’appelante remises le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SCI MJE demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* débouté la SCI MJE de l’ensemble de ses demandes,

* condamné la SCI MJE à justifier à la société All’transaction de l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail, sous astreinte de 100'euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

* condamné la SCI MJE aux dépens et à payer à la société All’transaction la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— débouter la société All’transaction de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la résiliation du bail consenti par la SCI MJE à la société All’transaction, ladite résiliation étant en date du 5 juin 2023.

En conséquence,

— juger que la société All’transaction est occupante sans titre ni droit des locaux précédemment loués, et dire qu’elle devra les avoir quittés ainsi que tous biens et occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et qu’à défaut de ce faire, il pourra être recouru à la force publique par la SCI MJE pour l’expulser elle et tous biens et occupants de son chef ;

— condamner la société All’transaction à payer par provision à la SCI MJE':

* la somme de 4 932,08 euros correspondant aux loyers dus à la date de résiliation du bail, mois de juin 2024 compris,

* à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer augmenté de 50 %, soit la somme de 2 182,90 euros par mois d’occupation commencé à partir du mois de juillet 2023.

Dans l’hypothèse où la cour ne constaterait pas la résiliation du bail,

— condamner la société All’transaction à payer à la SCI MJE la somme de 2 082,42 euros correspondant au solde de loyers qu’elle doit, outre 150 euros par jour d’occupation indu à compter du 6 juin 2023 et jusqu’à complète restitution des lieux loués.

En toute hypothèse,

— condamner la société All’transaction à régler à la SCI MJE La somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société All’transaction aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement du 5 mai 2023.

Par conclusions remises le 12 mai 2025, la SCI MJE a actualisé sa créance au titre des loyers/indemnités d’occupation arrêtés au 2 mai 2025 à la somme de 4 743,84 euros.

Aux termes de ses dernières écritures remises le 9 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SARL All’transaction demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 mai 2024 en ce qu’elle a :

* débouté la SCI MJE de l’ensemble de ses demandes,

* condamné la SCI MJE à justifier à la société All’transaction de l’état récapitulatif de charges depuis la prise d’effet du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la SCI MJE à payer à la société All’transaction la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MJE aux dépens.

À titre subsidiaire,

— ordonner rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et voir octroyer à la société All’transaction des délais de paiement sur une durée de 24 mois sur le solde des prétendues dettes locatives.

Statuant à nouveau,

sur les demandes reconventionnelles,

— faire droit aux demandes reconventionnelles de la société All’transaction, et en conséquence :

À titre principal,

— constater les manquements de la SCI MJE dans l’exécution de son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée.

En conséquence,

— condamner la SCI MJE à mettre le bien donné à bail en conformité en effectuant les travaux de nécessaires pour permettre le respect des normes incendie (mise en conformité de la trappe de désenfumage) ainsi qu’à réparer la barrière détériorée ;

— condamner la SCI MJE au remboursement de la somme de 747,91'euros TTC, d’évidence indue au titre des loyers des mois de mars et de mai 2023 ;

— condamner la SCI MJE à payer à la société All’transaction la somme de 1 600 HT euros en remboursement des sommes indument perçues au titre des charges.

En toute hypothèse,

— condamner la SCI MJE à payer à la société All’transaction une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MJE aux entiers dépens.

A l’audience, la cour a invité les parties à lui remettre une note en délibéré sur l’absence, dans le dispositif des conclusions de l’intimée, de demande d’infirmation du jugement des chefs dont elle a relevé appel incident, à savoir le rejet de ses demandes reconventionnelles sur la mise en conformité du bien loué et la restitution d’un indu, et à présenter leurs observations éventuelles sur les conséquences qu’il y en lieu d’en tirer sur la confirmation du jugement de ces chefs.

La société All’transaction n’a pas transmis d’observations.

La SCI MJE a fait valoir que la cour ne pourra que constater qu’elle n’est pas saisie de l’appel incident de la société All’transaction, lequel est dénué de tout effet dévolutif.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel incident de la société All’transaction

Le premier juge a rejeté les demandes reconventionnelles de la société All’transaction portant sur la mise en conformité du bien loué et la restitution d’un indu au titre des loyers des mois de mars et de mai 2023 et des charges.

La société All’transaction, en reprenant ces demandes en appel, forme appel incident de ces chefs. Cependant, dans le dispositif de ses conclusions, elle’ne sollicite pas l’infirmation partielle du jugement, se limitant à reprendre ses prétentions.

Or, Il résulte des articles 592 et 954 du code de procédure civile que, pour’les instances d’appel nées après le 17 septembre 2020, ce qui est le cas en l’espèce, lorsque l’appelant ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation du jugement dont il recherche l’anéantissement, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer la décision entreprise.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance de ces chefs.

Sur la résiliation du bail

En vertu des dispositions du 1er alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le’commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Dans la cas présent, le commandement a été délivré le 5 mai 2023 et porte sur une somme de 3 326,22 euros TTC en principal comprenant le loyer du mois de mai 2023. Il y a donc lieu de rechercher si, à cette date, la société All’transaction était débitrice de la somme réclamée et si tel était le cas ou même partiellement le cas, si elle s’est acquittée de la somme due avant l’expiration du délai d’un mois imparti.

Or, d’une part, le loyer étant payable d’avance le 5 de chaque mois contrairement à ce que prétend le bailleur qui affirme que l’échéance était le 1er de chaque mois, celui du mois de mai n’était pas encore exigible lorsque le commandement a été délivré. La discussion sur la récurrence ou non de retards de paiement est indifférente à la solution du litige portant sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire dès lors que ces retards avaient été régularisés au jour de la délivrance du commandement. Ainsi, il n’était dû, en principal, à la date de la délivrance du commandement que la somme de 1 455,27 euros au titre du loyer du mois de mars et celle de 83,14 euros correspondant à la revalorisation du loyer sur la période du 15 au 28 février 2023.

Et, d’autre part, il est constant que la société All’transaction a transmis au commissaire de justice chargé du recouvrement des loyers par la bailleresse deux chèques d’un montant de 1 738,40 euros chacun, soit la somme totale de 3'476,80 euros. La discussion sur le point de savoir si la locataire a demandé au commissaire de justice de différer leur encaissement aux 26 et 30 juin 2023, comme le prétend la bailleresse, attestation du commissaire de justice à l’appui, est dépourvue d’intérêt pour la solution du litige dès lors qu’en toute hypothèse, la bailleresse, ou son mandataire, ne les ayant pas refusés lors de leur remise, ces chèques étaient payables à vue nonobstant toute mention contraire, réputée’non écrite en application de l’article L. 131-31 du code monétaire et financier, de sorte qu’il doit être considéré que la société All’transaction a été valablement libérée du paiement de la somme de 3 476,80 euros dès la remise des deux chèques, soit le 26 mai 2023.

Il résulte du tout que les causes du commandement ont été réglées dans le délai imparti de sorte que la résiliation du bail n’est pas encourue par l’effet de ce commandement. L’ordonnance attaquée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges

Le rejet de la demande de résiliation n’emporte pas nécessairement le rejet de la demande en paiement d’une provision à valoir sur les loyers échus s postérieurement à la date d’effet du commandement contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Il convient de vérifier si des loyers sont impayés à la date à laquelle la bailleresse a actualisé son décompte.

La bailleresse se prétend créancière de la société All’transaction de la somme de 4 743,84 euros au titre des loyers arrêtés au 2 mai 2025 et sollicite l’allocation d’une provision à hauteur de ce montant.

Pour s’opposer à cette réclamation, la société All’transaction conteste l’augmentation du loyer qu’elle prétend provenir d’une révision illicite. Mais la bailleresse lui oppose à juste titre que cette contestation n’est pas sérieuse dès lors qu’elle n’a fait qu’appliquer l’indexation prévue au bail, même si elle a pu employer improprement le terme de révision. Force est de constater que la société All’transaction ne critique pas le calcul de l’indexation sur la base de l’indice ILC et ne conteste pas que les loyers réclamés à hauteur de 1 289 euros puis de 1 455,27 à compter du mois de février 2023 puis de 1 503,09 à compter du mois de mars 2025 correspondent à l’application de cet indice conformément aux règles figurant au bail et comme le faisait apparaître la lettre du mandataire du bailleur qui lui a été adressée le 23 janvier 2023 en indiquant le calcul de l’indexation qui conduisait à un loyer de 1 455,27 à compter du 15 février 2023. Ensuite, elle n’apporte pas la preuve du paiement d’autres sommes que celles déjà prises en compte par la bailleresse dans son décompte arrêté au 2 mai 2025. Il s’ensuit qu’en l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner, en application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, au paiement de la somme provisionnelle de 4 743,84 euros à valoir sur les loyers arrêtés au 2 mai 2025.

Sur la justification de l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail

Le bail prévoit des provisions sur charges à valoir sur un compte de régularisation, d’un montant de 25 euros hors taxes par mois pour charge comprenant l’abonnement et la consommation liée à l’arrosage et l’entretien des espaces verts, d’un montant de 10 euros par mois hors taxes pour 'porte’sectionnelle', et d’un montant de 60 euros par mois, hors taxes, pour le règlement de la taxe foncière, révisable annuellement en fonction de la somme due.

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le’bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il y a lieu de constater que l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail jusqu’à la fin de l’année 2022 a été produit par la bailleresse. L’injonction ne sera maintenue que pour les charges de 2023 à 2024, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance étant confirmée sur le rejet de la demande de résiliation du bail mais infirmée sur le rejet de la demande de la SCI MJE en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés, ses dispositions relatives aux dépens et à l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

Chacune des parties conservera ses frais et dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle rejette la demande de la SCI MJE en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés et en ce qu’elle ordonne sous astreinte à la bailleresse de justifier de l’état récapitulatif des charges depuis la prise d’effet du bail

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Enjoint à la SCI MJE de justifier de l’état récapitulatif des charges de 2023 et de 2024.

Rejette la demande d’astreinte.

Condamne la société All’transaction à payer à la SCI MJE la somme provisionnelle de 4 743,84 euros à valoir sur les loyers arrêtés au 2 mai 2025.

Laisse à la charge de chacune des parties ses frais et dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,