COUR D’APPEL

D'[Localité 13]

CHAMBRE A – CIVILE

CM/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01879 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FCOY

jugement du 4 octobre 2022

Juge des contentieux de la protection du MANS

n° d’inscription au RG de première instance

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [Z] [N]

né le 15 janvier 1957 à [Localité 16] (Japon)

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par M^e François ROUXEL, avocat au barreau du MANS

INTIMES :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [F] [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Véronique PINEAU de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 14 octobre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2018, MM. [G] [O] et [F] [O] (ci-après les bailleurs) ont donné en location à M. [Z] [N] (ci- après le locataire) un appartement de type 1 situé [Adresse 7] pour une durée d’un an à compter du 1er janvier 2019, reconductible tacitement pour la même durée à défaut de congé, et moyennant un loyer mensuel de 330 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Parallèlement, selon acte authentique en date du 31 janvier 2019, ils lui ont consenti, contre versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 3 100 euros séquestrée, une promesse de vente de cet appartement assortie de conditions suspensives, mais la vente ne s’est pas réalisée.

Le locataire ne réglant plus les loyers depuis le mois de novembre 2021, les bailleurs lui ont, le 2 mars 2022, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 13 avril 2022, les bailleurs ont fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes.

Par jugement en date du 4 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2018 entre MM. [O] d’une part, et M. [N] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation secondaire situé au [Adresse 8]) sont réunies à la date du 2 avril 2022 ;

— débouté M. [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut pour M. [N], ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux après signification d’un commandement de quitter les lieux, sans que le délai légal de deux mois ne soit applicable s’agissant d’une résidence secondaire, il pourra être procédé à son expulsion si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 350 euros ;

— condamné M. [N] à verser à MM. [O] la somme de 3 888,32 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2022, incluant la mensualité de septembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 2 138,32 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

— condamné M. [N] à verser à MM. [O] les indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du mois d’octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— débouté MM. [O] de leur demande de condamnation de la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté MM. [O] de leur demande de récupération de l’indemnité d’immobilisation de 3 100 euros placée sous séquestre à l’étude du notaire Me [Y] ;

— condamné M. [N] à verser à MM. [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné M. [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mars 2022 et la signification de l’assignation ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Suivant déclaration en date du 16 novembre 2022, le locataire a interjeté appel de ce jugement, signifié le 19 octobre 2022, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2018, a dit qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, l’a condamné à verser aux bailleurs la somme de 3 888,32 euros, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 350 euros à compter d’octobre 2022 jusqu’à la libération des lieux et l’a condamné à verser aux bailleurs la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 2 mars 2022 et la signification de l’assignation ; intimant les bailleurs.

Par ordonnance de référé en date du 10 mai 2023, le premier président de la cour d’appel a rejeté la demande de l’appelant tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement entrepris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2024, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 3 mai 2024 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Les intimés ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant en date du 30 mai 2024, M. [N] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1713 et suivants du code civil, de :

— le recevoir en son appel, et l’en déclarer fondé ;

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 2 avril 2022,

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux après signification d’un commandement de quitter les lieux, sans que le délai légal de deux mois ne soit applicable s’agissant d’une résidence secondaire, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’a condamné à verser à MM. [O] la somme de 3 888,32 euros arrêtée au 1er septembre 2022,

— l’a condamné à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens ;

statuant à nouveau, dans les limites de l’appel :

— prononcer la résiliation du bail au 26 décembre 2022 ;

— fixer l’impayé de loyer à la somme de 4 576 euros ;

— condamner MM. [O] à lui régler les sommes de :

—  1 050 euros au titre du trop-perçu lors du règlement du dépôt de garantie,

—  1 100,33 euros en remboursement des travaux effectués dans le bien,

—  3 100 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée lors de la conclusion de la promesse de vente,

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

— condamner MM. [O] à lui verser une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les intimés qui n’ont pas conclu sont réputés s’approprier les motifs du jugement dont appel en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la destination du bien loué

Le premier juge a écarté l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au profit des règles du droit commun du contrat de louage au motif que le contrat de bail porte sur une résidence secondaire.

Moyens des parties

L’appelant soutient que la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 doit s’appliquer dès lors que le contrat de bail concerne une résidence principale. Il estime que les trois conditions d’application du statut d’ordre public tiré de cette loi étaient réunies puisque le bien pris à bail était à usage d’habitation, n’était pas meublé et constituait sa résidence principale avant son retour au [15]. Il précise qu’il était domicilié à cette adresse et qu’il s’agissait de sa seule résidence en [14], dans laquelle il passait plus de huit mois par an. Il ajoute que la circonstance qu’il ait été contraint de retourner au Japon pour se rendre au chevet de sa mère ne peut remettre en question le fait que le logement pris à bail constituait, en France, sa résidence principale et l’était assurément à la conclusion du bail, date qui doit être prise en compte pour déterminer le statut applicable au contrat.

Il en déduit que le commandement de payer qui lui a été délivré le 2 mars 2022 devait lui impartir un délai de deux mois, et non d’un mois, pour régler sa dette et n’est donc pas valable.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Lorsque les termes d’un contrat sont clairs et précis, les juges ne sont pas autorisés à dénaturer les obligations qui en résultent et à modifier les stipulations qu’il renferme.

S’agissant d’un contrat de bail, quelle que soit l’utilisation qui en est faite par le locataire, le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner.

Néanmoins, les dispositions d’ordre public ne peuvent être écartées, nonobstant toute clause contractuelle contraire, si celui qui se prévaut d’une requalification du bail établit que la destination stipulée au bail est inexacte (3e Civ., 4 février 2009, pourvoi n°07-20.980, publié).

En l’espèce, le « bail de droit commun » conclu entre les parties mentionne :

— à l’article 1.3 des conditions particulières

'B. Destination des locaux :

Les lieux sont à usage exclusif de résidence secondaire. Le locataire s’interdit d’en faire sa résidence principale.'

— à l’article 2.1 des conditions générales

'2.1.1. – Destination – occupation

Le LOCATAIRE s’interdit expressément :

— d’utiliser les locaux loués autrement qu’à usage exclusif de résidence secondaire à l’exclusion de tout autre ; […]'.

Le locataire qui se prévaut des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’établit pas que le logement loué constituait sa résidence principale, et ce dès la conclusion du bail ou, par la suite, en vertu d’un accord entre les parties. Les documents produits indiquant l’adresse du logement loué ne sont pas suffisants, d’autant qu’ils sont tous postérieurs à janvier 2019. À la date de signature du contrat de bail, le locataire bénéficiait d’une résidence au [15], considérée comme sa résidence principale, située [Adresse 5]. Le titre de séjour étant soumis à une condition de résidence en [14], la mention d’une adresse en France sur le titre de séjour délivré le 16 septembre 2020 au locataire ne permet pas de conclure que le bien situé à cette adresse doit être défini comme la résidence principale. Il en est de même pour le formulaire de « demande d’autorisation de travail pour conclure un contrat de travail avec un salarié étranger résidant en France » en date du 17 juin 2019. Le fait d’être astreint au paiement d’une taxe d’habitation en 2021 et 2022 pour le bien situé [Adresse 10] n’est aucunement incompatible avec la qualification de résidence secondaire louée, comme en l’espèce, à l’année. Enfin, l’appelant ne démontre pas en quoi sa résidence située au [15], où il est d’ailleurs actuellement domicilié, aurait dû être considérée comme une résidence secondaire.

Les termes du contrat de bail relatifs à la destination des locaux étant clairs et précis et ne nécessitant aucune interprétation, le locataire n’a pas pu se méprendre sur leur portée. De surcroît, le locataire n’apporte aucun élément permettant de démontrer que les parties auraient décidé d’un changement de qualification ou que les bailleurs auraient détourné un dispositif d’ordre public.

Il résulte donc du bail que celui-ci a été consenti pour une résidence secondaire exclusive de l’application de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, notamment de son article 24 prévoyant, dans sa version alors en vigueur, que le commandement de payer préalable à la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges doit contenir, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 avril 2022 dès lors que, d’une part, la dernière échéance de loyer et charges acquittée est celle d’octobre 2021 et, d’autre part, le commandement de payer signifié le 2 mars 2022 pour la somme de 1 788,32 euros est demeuré infructueux pendant plus d’un mois.

Moyens des parties

L’appelant fait valoir que la clause résolutoire n’était pas acquise au 2 avril 2022 dès lors qu’il n’était débiteur, par compensation, d’aucune somme envers les bailleurs à la date de délivrance du commandement de payer. Il indique que, si la dette au titre des loyers et charges qu’il a cessé de régler à compter du mois de novembre 2021 s’élevait à 1 438,32 euros au 2 mars 2022, les bailleurs devaient lui restituer, au titre du dépôt de garantie, la différence entre le montant stipulé au bail (330 euros) et celui effectivement versé (1 380 euros), soit 1 050 euros, et lui rembourser la somme de 1 100,33 euros qu’il avait réglée au titre de travaux effectués dans les lieux et devant rester à la charge des bailleurs.

Réponse de la cour

L’article 1728 du code civil, applicable aux baux de résidence secondaire, dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 24 décembre 2018 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants 'Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au BAILLEUR un mois après un commandement demeuré infructeur pour : […] – défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes ; […] Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux. S’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé'.

Il n’est pas contesté par le locataire qu’il a cessé de régler les loyers et charges à compter du mois de novembre 2021.

Les bailleurs lui ont, le 2 mars 2022, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1 788,32 euros qui correspond aux loyers de novembre 2021 à mars 2022 inclus (5, et non 4, échéances mensuelles de 350 euros, provision sur charges incluses) et à un solde de charges non contesté (38,32 euros).

La somme de 1 380 euros que le locataire affirme avoir versée aux bailleurs et pour laquelle il fournit un ordre de virement daté du 28 décembre 2018 ne correspond pas uniquement au dépôt de garantie. En effet, Il résulte des stipulations du contrat de bail que le locataire devait verser aux bailleurs, non seulement un dépôt de garantie d’un montant de 330 euros, mais aussi des 'frais de réservation’ d’un montant de 1 050 euros. Ainsi, c’est à tort que l’appelant soutient qu’il n’était redevable que de la somme de 330 euros.

Par ailleurs, la somme de 1 100,33 euros que le locataire affirme avoir réglée au titre de travaux effectués dans les lieux et pour laquelle il fournit une facture émise le 15 mai 2019 par la société Ets Brulon correspond à des travaux divers de plomberie et électricité effectués dans le 'logement du 1er étage Gauche', à savoir 'installation d’un branchement pour lave vaisselle et remplacement de la plaque de cuisson', 'installation d’une hotte (non fournie)', 'installation d’un meuble haut blanc dans la cuisine', 'déplacement d’un luminaire (rampe de spots) et de son alimentation pour la pose de ce nouveau meuble', 'installation d’un Domino cuisson (non fourni)' et 'salle d’eau : dépannage de la lumière'. Le locataire ne justifie, toutefois, pas à quel titre ces travaux devaient rester à la charge des bailleurs, à supposer qu’ils aient été effectués dans l’appartement loué situé [Adresse 9], et non [Adresse 2] comme indiqué sur la facture. En effet, il ne produit aucun engagement en ce sens des bailleurs, ni même autorisation de leur part à réaliser ces travaux. En outre, ces travaux ne peuvent être considérés comme indispensables pour la mise aux normes du bien loué puisque le bail cite comme éléments d’équipement du logement 'cuisine aménagée comprenant frigo top et plaques dominos (x2), meuble bas 1 porte en 60 cm, meuble casserolier 3 tiroirs en 60 cm, meuble bas une porte + 1 tiroir condamné en 40 cm’ et qu’il n’est fait état ni justifié d’aucun dysfonctionnement de ces éléments à l’entrée dans les lieux. Il ne peut donc être soutenu que les bailleurs étaient redevables d’une somme à ce titre envers le locataire.

Le commandement étant resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se trouvaient réunies à la date du 2 avril 2022.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation secondaire situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 2 avril 2022 et a dit qu’à défaut pour le locataire, ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux après signification d’un commandement de quitter les lieux, sans que le délai légal de deux mois ne soit applicable s’agissant d’une résidence secondaire, il pourra être procédé à son expulsion si besoin avec l’assistance de la force publique.

En outre, l’appelant doit être débouté de sa demande de prononcé de la résiliation du bail au 26 décembre 2022, deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ainsi que de ses demandes de restitution du trop-perçu sur le dépôt de garantie et de remboursement des travaux effectués.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Bien qu’il ait relevé appel du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros, le locataire ne critique aucunement le montant de cette indemnité, de sorte que cette disposition doit être confirmée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le premier juge a retenu un montant d’arriéré locatif de 3 888,32 euros à la date du 1er septembre 2022 au vu du décompte produit par les bailleurs, en l’absence d’élément apporté par le locataire de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Moyens des parties

L’appelant chiffre sa dette locative à 4 576 euros pour 13 mois et 26 jours de loyers impayés, hors charges, au 26 décembre 2022.

Réponse de la cour

Au montant de 1 788,32 euros dû à la date de délivrance du commandement de payer, s’ajoutent les échéances postérieures de loyer, en ce compris la provision sur charges qui ne saurait en être exclue, et d’indemnité d’occupation qui représentent un montant de 2 100 euros d’avril à septembre 2022 inclus.

Le jugement dont appel doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le locataire à verser aux bailleurs la somme de 3 888,32 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2022, incluant la mensualité de septembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 2 138,32 euros, et à compter de la signification du jugement pour le surplus, étant observé que l’assignation délivrée le 13 avril 2022 au locataire portait sur la somme de 2 138,32 euros arrêtée au 12 avril 2022.

La cour n’est saisie d’aucune demande d’actualisation de l’arriéré locatif par les bailleurs.

Le locataire ne justifiant pas avoir effectivement libéré le logement, qu’il n’occupait plus depuis décembre 2021, et restitué les clés le 26 décembre 2022, ce qu’il ne prétend d’ailleurs pas, se contentant d’indiquer qu’il a été expulsé après avoir été débouté le 10 mai 2023 de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire, sans verser aux débats le procès-verbal d’expulsion ni préciser sa date, il n’est pas fondé à demander d’arrêter la dette locative au 26 décembre 2022.

Sa demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation

Le premier juge, qui n’était saisi d’aucune demande du locataire relative à l’indemnité d’immobilisation de 3 100 euros placée sous séquestre, a débouté les bailleurs de leur demande de récupération de cette indemnité au motif qu’il ne peut être statué sur son sort puisque ces derniers n’établissent pas l’acquisition des conditions suspensives stipulées à l’acte ni ne versent aux débats de pièces permettant de déterminer quelle partie est à l’origine de l’échec de la vente, alors qu’il ressort de la promesse de vente du 31 janvier 219 que la somme détenue par le séquestre doit être attribuée aux promettants si, malgré l’acquisition des conditions suspensives, la vente projetée ne s’est pas réalisée du fait du bénéficiaire.

Moyens des parties

L’appelant soutient que l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de la promesse synallagmatique (sic) de vente doit lui être restituée dès lors que la promesse de vente est devenue caduque faute pour lui d’avoir pu obtenir le prêt bancaire érigé en condition suspensive.

Réponse de la cour

La promesse de vente conclue le 31 janvier 2019, qui n’est pas une promesse synallagmatique mais une promesse unilatérale, contient une clause stipulant :

'Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TROIS MILLE CENT EUROS (3.100 EUR).

Le BENEFICIAIRE a versé au PROMETTANT, qui lui en donne quittance, ainsi qu’il résulte de la comptabilité de l’Office Notarial, la somme de TROIS MILLE CENT EUROS (3.100 EUR).

DONT QUITTANCE

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

[…]

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT, soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.'

Aux termes de cette clause, l’indemnité d’immobilisation versée par le locataire, bénéficiaire, devait lui être restituée en cas de non-réalisation de la vente par suite de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives contractuellement prévues, sauf à rappeler que, selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspenvie est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’une de ces conditions suspensives était liée à l’obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 22 mars 2019, d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 68 380 euros sur une durée maximale de 10 ans au taux d’intérêt maximal de 1,80 % l’an (hors assurances).

L’appelant justifie que la durée de la promesse de vente, qui expirait normalement le 30 avril 2019, a été prorogée par avenant jusqu’au 2 février 2020.

Il est, par ailleurs, constant que la vente ne s’est pas réalisée.

Si l’appelant qui affirme n’avoir pu obtenir le prêt bancaire érigé en condition suspensive n’apporte aucun élément permettant de confirmer ses dires, force est, cependant, de constater que les intimés, promettants, n’ont jamais prétendu que l’indemnité d’immobilisation devait leur être acquise puisqu’ils ont demandé en première instance à être autorisés à la récupérer exclusivement 'en guise de paiement des sommes qui leur sont […] dues', reconnaissant ainsi sans équivoque qu’elle devait venir, en tant que créance du locataire, en déduction de la dette de ce dernier.

En l’absence de tout appel incident des intimés, il convient de faire droit aux demandes de l’appelant tendant à la condamnation des bailleurs à lui restituer l’indemnité d’immobilisation de 3 100 euros versée lors de la conclusion de la promesse de vente et à la compensation des créances réciproques, laquelle s’opère de plein droit en vertu de l’article 1347 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Moyens des parties

L’appelant demande réparation du préjudice moral que lui a causé la procédure qui l’a privé de sa résidence principale en [14]. Il indique avoir le sentiment de s’être fait berner par les bailleurs qui lui ont fait miroiter à deux reprises la vente du bien et qui, sans raison aucune, n’ont pas donné suite à sa seconde proposition, si ce n’est en lui faisant délivrer quelques mois plus tard un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Réponse de la cour

D’une part, il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir délivré un commandement de payer et saisi le tribunal d’une demande de résiliation de plein droit du bail dès lors que le locataire ne réglait effectivement plus ses loyers et n’occupait même plus le logement sans en avoir restitué les clés.

D’autre part, rien n’obligeait les bailleurs à consentir au locataire une nouvelle promesse de vente après l’expiration de la précédente, d’autant qu’il ne justifie d’aucune proposition faite en ce sens à ceux-ci avant son courriel du 31 juillet 2021 indiquant ne pouvoir accepter le prix de 70 000 euros réclamé.

En l’absence de toute faute caractérisée des intimés, l’appelant ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 mars 2022 et la signification de l’assignation.

L’appelant qui succombe pour l’essentiel en son appel devra supporter les dépens d’appel et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Confirme en toutes ses dispositions dont elle est saisie le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans en date du 4 octobre 2022 ;

Y ajoutant :

Déboute M. [N] de ses demandes tendant à prononcer la résiliation du bail au 26 décembre 2022 et à fixer l’impayé de loyer à cette date ;

Le déboute de ses demandes de restitution d’un trop-perçu sur le dépôt de garantie, de remboursement des travaux effectués dans le bien et de réparation de son préjudice moral ;

Condamne MM. [F] et [G] [O] à régler à M. [N] la somme de 3 100 (trois mille cents) euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée lors de la conclusion de la promesse de vente du 31 janvier 2019 ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques ;

Condamne M. [N] aux dépens d’appel ;

Le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE