COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

JC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/01735 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EXR5

jugement du 19 Octobre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 19/00433

ARRET DU 06 MAI 2025

APPELANTS :

Madame [D] [E] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [B] [F]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 190010 substituée par M^e Valentin CESBRON

INTIMEE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MAYENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 21900517

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 27 Janvier 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 06 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE :

Par un acte sous seing privé du 25 avril 2016, M. [B] [F] et Mme'[D] [E], son épouse, ont régularisé avec la SCIC d’HLM Coop Logis un contrat préliminaire à un contrat de location-accession relatif à un immeuble construit sur la commune de [Localité 8] (Mayenne). Deux avenants ont été régularisés, le 18 janvier 2017 et le 28 décembre 2016, sans modification du prix.

L’acte de location-accession a ensuite été reçu entre les parties sous forme authentique, le 20 juin 2017 et le 21 juin 2017. Il a été prévu une période de jouissance de deux années à compter de la constatation de l’achèvement des travaux (page 5) et la possibilité pour M. et Mme [F] d’obtenir le transfert de la propriété du bien en levant l’option dans certains conditions (page 12), le prix du contrat de location-accession (227 711,990 euros) variant alors en fonction de la date à laquelle l’option était levée (page 8). Il a également été prévu le versement par M. et Mme [F] d’une redevance mensuelle, d’un montant annuel de 11 652 euros, se décomposant en :

'- une fraction dite 'fraction A’ qui est la contrepartie du droit de jouissance transféré à l’Accédant, laquelle s’élève à la somme annuelle de sept mille huit cent euros (7 800 ')

— une fraction dite 'fraction B’ qui constitue des acomptes sur le prix ci-dessus fixé, laquelle s’élève à la somme annuelle de trois mille huit cent cinquante deux euros (3 852 ').

La fraction A de la redevance ci-dessus stipulée sera révisée chaque année à la date anniversaire du présent contrat et au jour de la levée de l’option, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, publié à l’Insee.

À cet effet, l’indice de base sera l’indice du 1er trimestre de l’année 2017, dernier indice paru à ce jour, lequel s’élève à 125,90 points, et l’indice de révision sera, pour chaque année d’exécution du présent contrat, à’compter de la deuxième, le dernier indice paru au premier jour de chacune de ces années'

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 13 octobre 2017, M. et Mme [F] ont notifié à la SCIC d’HLM Coop Logis leur intention de lever l’option d’acquisition, par anticipation, ' pour la date anniversaire de leur entrée dans les lieux (25/07/2017)'.

Le 9 décembre 2017, M. et Mme [F] ont adressé une demande de crédit à la Caisse de crédit mutuel de Mayenne pour un montant total de 224'600 euros, se décomposant en :

* un prêt à taux zéro de 87'684,76 euros, et

* un prêt 'Modulimmo’ de 136'915,24 euros au taux de 1,32 %,

pour un coût total de crédit de 35 913,02 euros, assurance comprise.

Le 27 décembre 2017, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne a toutefois informé M. et Mme [F] qu’ils ne pourraient pas bénéficier du prêt à taux zéro au titre de l’année 2017 et leur a précisé, dans une lettre du 14 février 2018, que':

'- la Caisse de crédit mutuel de Mayenne Notre Dame n’a pas signé l’avenant à la Convention du prêt à taux zéro proposé par les pouvoirs publics.

— pour notre établissement, l’effectivité de la levée d’option résulte de l’acte notarié officialisant le transfert de la propriété du bien financé.

— pour bénéficier des conditions du prêt à taux zéro en vigueur, l’édition des offres de prêt et le transfert de propriété doivent avoir lieu la même année'.

Le 20 janvier 2018, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne a élaboré une étude de financement, portant sur un prêt de 224 600 euros remboursable et se décomposant en :

* un prêt à taux zéro de 43 842,38 euros,

* deux prêts 'Modulimmo’ de 43 842,38 euros et de 136 915,24 euros, tous les deux remboursables à un taux de 1,32 %,

soit un coût total de crédit de 47 612,25 euros.

Plusieurs mois après, le 8 août 2019, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne a présenté une offre de prêt à M. et Mme [F], d’un montant de 213'800 euros, se décomposant en :

* un prêt à taux zéro de 42'966,13 euros, remboursable en 180'mensualités de 238,70 euros (hors assurance) après une période de franchise de 60 mois,

* un prêt 'Modulimmo’ de 170 833,87 euros, remboursable au taux de 1,39 % en 240 mensualités,

pour un coût total de crédit de 34 376,40 euros.

M. et Mme [F] n’ont toutefois pas donné suite à cette offre.

Le 17 septembre 2019, ils ont souscrit un prêt auprès d’une autre banque, la’Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine, pour un montant total de 211'587 euros se décomposant en :

* un prêt tout habitat 'Facilimmo’ de 78'000 euros au taux de 1,16 %,

* prêt à taux zéro de 42'965 euros, et

* un prêt lisseur de 90'622 euros au taux de 1,49 %,

pour un coût total de crédit de 51 374,54 euros, assurance comprise.

Le 9 décembre 2017, M. et Mme [F] ont fait assigner la Caisse de crédit mutuel de Mayenne devant le tribunal de grande instance de Laval pour en vue d’engager sa responsabilité pour un manquement à son obligation d’information et obtenir sa condamnation à les indemniser du surcoût entre leur demande du 9 décembre 2017 et le prêt finalement souscrit le 17 septembre 2019 (soit'15'461,52 euros).

Par un jugement du 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Laval a débouté M. et Mme [F] de leurs demandes, a dit ne pas y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné M. et Mme'[F] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL BFC.

Le premier juge a considéré que la Caisse de crédit mutuel de Mayenne avait commis une faute en ne prenant pas en compte le fait, dont elle avait pourtant connaissance, que la levée d’option devait intervenir en 2018 et en proposant un prêt à taux zéro aux conditions de l’année 2017 sans toutefois alerter M. et Mme'[F] sur le fait que les dispositions relatives aux prêts à taux zéro étaient susceptibles d’être modifiées pour l’année suivante. Pour autant, le premier juge a considéré que la perte de chance qui est résultée de cette faute était minime et que le préjudice avait même été couvert par la proposition de prêt du 8 août 2019, que M. et Mme [F] avaient décidé de ne pas accepter.

Par une déclaration du 7 décembre 2020, M. et Mme [F] ont interjeté appel de ce jugement, l’attaquant en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit ne pas y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, intimant la Caisse de crédit mutuel de Mayenne.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par des dernières conclusions (n° 2) remises au greffe par la voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. et Mme [F] demandent à la cour :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, ainsi qu’en leurs demandes, fins et conclusions,

y faisant droit,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.,

statuant à nouveau,

— de constater que la Caisse de crédit mutuel de Mayenne a manqué à son obligation précontractuelle d’information,

en conséquence,

— de condamner la Caisse de crédit mutuel de Mayenne à leur verser la somme de 15 460,52 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi,

— de la condamner également à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel, dont distraction,

Par des dernières conclusions (n° 2) remises au greffe par la voie électronique le 15 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes,

y ajoutant,

— de débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins''moyens et conclusions,

— de les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL BFC Avocats (Maître Nicolas FOUASSIER),

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la responsabilité de la Caisse de crédit mutuel de Mayenne :

M. et Mme [F] invoquent deux manquements de la Caisse de crédit mutuel de Mayenne à son obligation d’information, en se prévalant des dispositions de l’article L. 111-1 et L. 313-11 du code de la consommation.

D’une part, les appelants font grief à la banque intimée d’avoir validé la demande de crédit qu’ils ont signée le 9 décembre 2017 mais de ne pas les avoir ensuite informés qu’ils ne pourraient pas bénéficier des conditions d’octroi du prêt à taux zéro dès lors que, pour ce faire, la banque a estimé que le transfert de la propriété du bien devait intervenir avant le 31 décembre 2017, raison pour laquelle l’offre de prêt n’a pas été émise. Ils approuvent en cela la motivation du premier juge, tout en insistant néanmoins sur le fait que la faute n’a pas été commise seulement à l’occasion de la demande de prêt du 9 décembre 2017 mais également lorsque la banque leur a indiqué, le 27 décembre 2017, qu’ils’n'obtiendraient pas les prêts aux conditions proposées le 9 décembre 2017 au motif que la levée d’option, l’édition de l’offre et la signature de l’acte définitif de transfert de propriété n’auraient pas lieu avant le 31 décembre 2017.

Comme l’a relevé le premier juge, le litige concerne les conditions du financement par le prêt à taux zéro, telles qu’elles sont prévues aux articles L. 31-10-1 et suivants et aux articles D. 31-10-1 et suivants du code de la construction. Il n’est en effet pas contesté que M. et Mme [F] étaient éligibles au prêt à taux zéro mais le montant du prêt qui pouvait leur être accordé a été modifié à compter du 1er janvier 2018, par l’effet de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 et du décret n° 2017-1861 du 30 décembre 2017, pour passer de 40 % du montant de l’opération à 20 % seulement.

Le document signé par M. et Mme [F] le 9 décembre 2017 contient une 'synthèse du plan de financement’ qui mentionne un prêt à taux zéro à hauteur d’un capital de 87 684,76 euros représentant 39,04 % du montant total de l’opération, conformément à ce que prévoyait l’article D. 31-10-9 du code de la construction avant sa modification par le décret n° 2017-1861 du 30 décembre 2017.

Les appelants reprochent à la banque de ne pas avoir émis d’offre de prêt à ces conditions en se prévalant du fait qu’une telle offre ne pouvait être émise que la même année que le transfert de propriété du bien, ce qu’elle ne leur a expliqué que le 27 décembre 2017, à l’occasion d’un message dont le contenu exact n’est pas connu mais dont la réalité n’est pas discutée par la banque intimée et se trouve confortée par la production du courriel en réponse de la Caisse de crédit mutuel de Mayenne du 29 décembre 2017.

C’est toutefois exactement que la banque intimée fait valoir en réponse que le document signé le 9 décembre 2017 n’est qu’une simple demande de crédit, dont l’objet, rappelé en première page, était simplement de '(…) récapitule[r] votre demande de financement et vous précise[r] à titre indicatif les conditions notamment financières en vigueur, sous réserve de justification des informations fournies et du respect de la réglementation en cours. Ce document ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt, le terme 'emprunteur’ étant utilisé dans la présente demande par souci de simplification’ et, en dernière page, que’les demandeurs '(…) reconnaissent que si le plan de financement comprend un prêt dont les conditions d’éligibilité sont régies par des dispositions légales ou réglementaires (ex : prêt à taux 0, prêt subventionné par une collectivité locale), les conditions indiquées ci-dessus pourront être modifiées dans l’hypothèse où ces conditions d’éligibilité (notamment conditions de ressources de l’année de référence) serait modifiée postérieurement à la présente demande de prêt'. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ce document ne constitue donc pas une proposition de prêt. La Caisse de crédit mutuel de Mayenne n’était donc pas tenue d’émettre ensuite une offre reprenant les conditions financières qui figuraient dans le document ni, à plus forte raison, d’indiquer aux appelants les raisons qui, selon elle, faisaient obstacle à l’émission d’une telle offre. Il en va d’autant plus sûrement ainsi dans le contexte d’une modification attendue des conditions d’éligibilité et de la réglementation du prêt à taux zéro, laquelle n’a finalement été connue qu’avec la publication de la loi et du décret précités au Journal officiel du 31 décembre 2017.

Le manquement par la banque intimée à une obligation d’information n’est, à cet égard, pas caractérisé et les appelants ne rapportent au surplus pas non plus la preuve d’une quelconque perte de chance puisqu’ils indiquent eux-mêmes que l’acte de transfert de propriété ne pouvait pas intervenir avant le 25 janvier 2018, reconnaissant ainsi qu’un tel acte n’aurait en tout état de cause pas pu être régularisé avant le 31 décembre 2017.

D’autre part, M. et Mme [F] reprochent à la Caisse de crédit mutuel de Mayenne de leur avoir opposé, le 27 décembre 2017, une information erronée en imposant que l’offre de prêt à taux zéro soit émise la même année que l’acte définitif de transfert de la propriété du bien pris en location-accession, ajoutant’ainsi selon eux une condition non prévue aux articles L. 31-10-2 et R. 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les prêts à taux zéro '(…) sont octroyés aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété ou lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire. (…) Dans des conditions fixées par décret, les dispositions du présent chapitre applicables à l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière peuvent être celles en vigueur à la date de signature de ce contrat, sur option de l’emprunteur lors de l’offre de prêt'.

Pour M. et Mme [F], cet article les autorisait à opter, lors de l’offre de prêt, pour une application des conditions du prêt à taux zéro en vigueur à la date de la signature de leur contrat de location-accession. Mais la banque intimée répond exactement qu’une telle option supposait qu’un avenant ait été conclu avec la société de gestion. C’est en effet ce que prévoit l’article R. 31-10-2-1 (4°) du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue du décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015. Or, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne affirme, sans être démentie, qu’elle n’a jamais signé un tel avenant, ce qu’elle a d’ailleurs expliqué dès sa lettre du 14 février 2018. La possibilité envisagée par les appelants d’un prêt à taux zéro aux conditions en vigueur à la date de la conclusion du contrat de location-accession n’était donc pas ouverte.

Les articles L. 31-10-2 et R. 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation ne donnent pour le surplus pas d’indication quant à la date à laquelle l’offre de prêt à taux zéro doit être émise par la banque. Certes, en l’espèce, M.'et Mme [F] ont manifesté leur intention de lever l’option dès une lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 13 octobre 2017, pour’la date anniversaire de leur entrée dans les lieux, soit pour le 25 juillet 2018. Ce faisant, ils se sont conformés au contrat de location-accession, dont il ressort que l’option peut être levée valablement par anticipation mais que ses effets ne se produisent qu’au terme de la période de jouissance et sous réserve du bon paiement des redevances et des charges. Il n’est pas prévu, contrairement à ce qu’avance la banque intimée, que M. et Mme [F] aient pu revenir sur leur décision de lever l’option, une telle faculté de dédit ou de révocation étant au demeurant inconciliable avec le régime de la location-accession. Il n’est pas non prévu au contrat de réitération de la levée d’option en la forme authentique, le’seul formalisme étant l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qu’ont respecté les appelants. Enfin, la Caisse de crédit mutuel de Mayenne ne peut pas prétendre qu’il lui est d’usage de ne formuler des offres de prêt à taux zéro qu’aux conditions en vigueur au jour de la réitération authentique puisque la constatation authentique du transfert de propriété est précisément subordonnée au paiement du prix et, par là, à l’obtention préalable du prêt. Mais il n’en reste pas moins que les appelants ne démontrent pas que la banque intimée était légalement tenue de formuler son offre de prêt aux conditions en vigueur à la date de la levée de leur option ou au moment de leur demande de prêt, plutôt qu’à la date à laquelle l’option a pris effet et que le prix est devenu exigible, le 25 juillet 2018.

De ce fait, M. et Mme [F] ne rapportent pas la preuve que la Caisse de crédit mutuel de Mayenne leur a donné une information erronée ou que son refus d’émettre une offre de prêt à taux zéro aux conditions applicables antérieurement au 1er janvier 2018 était infondé.

En l’absence d’une preuve d’une faute de la banque intimée, M. et Mme'[F] devront donc être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, sans même qu’il soit nécessaire d’examiner la question du lien de causalité et du préjudice. Le jugement sera en conséquence confirmé.

— sur les demandes accessoires :

Le jugement est également confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens de première instance, le chef de la décision tenant aux frais irrépétibles n’ayant pour sa part pas été critiqué.

M. et Mme [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL BFC Avocats (Maître Nicolas Fouassier). Ils seront également condamnés à verser à la Caisse de crédit mutuel de Mayenne une somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, eux-même étant déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement et dans les limites de l’appel, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Déboute M. et Mme [F] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [F] à verser à la Caisse de crédit mutuel de Mayenne une somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [F] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL BFC Avocats (Maître Nicolas Fouassier).

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,