COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00177 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E6L2

jugement du 05 octobre 2021

Juge des contentieux de la protection du MANS

n° d’inscription au RG de première instance

ARRET DU 28 JANVIER 2025

APPELANTE :

Madame [B] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007787 du 03/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

Représentée par M^e Jessica MOULIN, substituant M^e Baptiste FAUCHER de la SELARL OLYMP AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

S.C.I. 4 J, prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno LAMBALLE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 221081

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 septembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par contrat du 1er septembre 2006, M. [T] [V], aux droits duquel vient désormais la société Les 4 J, société civile immobilière (SCI), a donné en location à Mme [B] [P] un appartement situé [Adresse 4] à Fresnay-sur-Sarthe.

Le 22 février 2021, la SCI Les 4 J a fait signifier à Mme [P] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du contrat. Elle a ensuite fait assigner l’intéressée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans, par acte d’huissier de justice du 1er juin 2021 signifié par dépôt à l’étude, afin de voir :

Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ou prononcer à titre subsidiaire sa résiliation ;

Ordonner le départ de Mme [P] et à défaut son expulsion ;

Condamner Mme [P] à la somme de 610 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 6 mai 2021 ;

Condamner Mme [P] à une indemnité mensuelle d’occupation ;

Condamner Mme [P] aux dépens et à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 5 octobre 2021, ce juge a :

Constaté la résiliation du bail à compter du 23 avril 2021 ;

Ordonné à Mme [P] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, et ce dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement ;

Autorisé à défaut la SCI Les 4 J à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] et de toute personne s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Autorisé la SCI Les 4 J à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [P] ;

Condamné Mme [P] à verser à la SCI Les 4 J la somme de 240 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, et ce à compter du 23 avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamné Mme [P] à payer à la SCI Les 4 J la somme de 1 141 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 7 septembre 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 517 euros à compter du 22 février 2021 et à compter du jugement sur le surplus ;

Condamné Mme [P] à verser à la SCI Les 4 J la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 février 2021.

Mme [P] a relevé appel de l’ensemble de ces chefs du jugement par déclaration du 31 janvier 2022 signifiée à la SCI Les 4 J le 19 mai 2022.

L’avis de fixation visant les articles 905 et suivants du code de procédure civile a été adressé aux parties le 19 avril 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses conclusions signifiées le 19 mai 2022, Mme [P] demande à la cour :

D’infirmer le jugement ;

De constater qu’elle a procédé au règlement complet des loyers ;

De constater qu’il n’est caractérisé aucune faute grave de sa part dans l’exécution du contrat de location ;

De dire en conséquence qu’il n’y a pas lieu de procéder à la résiliation du bail et à son expulsion ;

De condamner la SCI Les 4 J aux dépens et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] soutient que :

Le décompte sur lequel le premier juge s’est fondé contient un certain nombre d’inexactitudes. Premièrement, il tient compte d’un loyer mensuel de 240 euros charges comprises, alors que le bail prévoit un loyer de 230 euros outre 5 euros de provision sur charges. Deuxièmement, la SCI Les 4 J n’a pas comptabilisé les règlements de 55 euros qu’elle a faits chaque mois en liquide auprès de l’huissier de justice, en mars, avril et mai 2020. Troisièmement, elle a effectué jusqu’en août 2021 le ménage dans l’escalier commun de l’immeuble, et ce en contrepartie d’une réduction mensuelle du loyer de 50 euros. Il résulte du tout un trop-perçu en sa faveur de 303 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, la SCI Les 4 J demande à la cour :

De confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

De rejeter toute demande de Mme [P] ;

De condamner cette dernière aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES 4 J soutient que :

Mme [P] procède par allégations, dont elle n’établit pas la preuve, alors qu’en application de l’article 1353 du code civil, il lui appartient de justifier du paiement des loyers.

MOTIVATION :

Conformément à l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, rappelées ci-dessus, que la SCI Les 4 J a notifiées en dernier.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il est constant que la preuve du paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens (3e Civ., 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-17.764, publié).

S’agissant de la preuve des actes juridiques, l’article 1359, alinéa 2, du code civil prévoit qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un tel acte, quelle que soit la somme ou la valeur sur laquelle il porte, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Néanmoins, il résulte des articles 1361 et 1362 du même code qu’il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, le contrat de location contient bien une clause selon laquelle « à défaut de paiement au terme convenu de TOUT OU PARTIE du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et DEUX MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, la ['] location sera RESILIEE de plein droit ».

Il ressort du même contrat que le montant du loyer était de 230 euros, et celui de la provision sur charges de 5 euros. La SCI Les 4 J n’invoque à cet égard aucun élément susceptible de justifier que d’autres sommes que celles-ci soient prises en compte, et notamment pas celle de 10 euros qu’elle retient dans son décompte pour la provision sur charges. Ainsi, le montant total des loyers et charges qui étaient dus au 22 février 2021, date du commandement de payer, depuis juin 2019, point de départ du décompte, était de 4935 euros (235 euros x 21 mois).

Il convient d’en déduire les paiements effectués, selon le décompte de la SCI Les 4 J, à la même date à hauteur de la somme totale de 4 631 euros :

Par Mme [P] elle-même (1 814 euros), sans qu’il y ait lieu d’y ajouter les trois règlements que celle-ci prétend, sans en rapporter la preuve qui lui revient, avoir faits en liquide en mars, avril et mai 2020 ;

Par la caisse d’allocations familiales (2 317 euros) ;

Par « compensation suivant accord » entre août 2019 et mai 2020 (50 euros par mois, soit 500 euros en tout, mentionnés dans le détail du décompte, mais absent du total).

En outre, cette mention dans le décompte émanant de la SCI Les 4 J d’un accord portant sur une réduction de 50 euros du loyer mensuel « par compensation » constitue un commencement de preuve par écrit de l’accord invoqué par Mme [P], selon lequel le loyer stipulé dans le bail aurait été diminué de cette somme jusqu’en août 2021 en contrepartie de prestations de ménage. Il ne le constitue néanmoins que pour la période à compter d’août 2019, le montant des règlements qui, selon le décompte non contesté sur ce point, ont été effectués avant excluant l’existence alors d’un tel accord. Or cet accord est également corroborée par les attestations de trois autres personnes habitant les lieux, qui ne sont pas remises en cause par la SCI Les 4 J, et selon lesquelles Mme [P] a effectivement assuré le ménage des parties communes jusqu’en 2021 inclus. Il convient donc, en application de cet accord dont la preuve est ainsi rapportée jusqu’en août 2021, de déduire la somme supplémentaire de 450 euros (50 euros x 9 mois) au titre des mois de juin 2020 à février 2021.

Il en résulte un solde au 22 février 2021 de 146 euros (4 631 + 450 – 4 935) en faveur de Mme [P], et donc une absence de dette locative au moment où le commandement de payer a été délivré.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail deux mois après ce commandement, et tiré les conséquences de cette résiliation. La cour constate à cet égard que la SCI Les 4 J ne formule aucun moyen ni aucune prétention quant au prononcé de la résiliation qu’elle avait initialement demandé à titre subsidiaire.

Au regard du décompte et de ce qui vient d’être dit, la situation financière n’en a pas moins été finalement la suivante en septembre 2021, après notamment l’arrêt des versements de la caisse d’allocations familiales (CAF) en mai 2021 :

Mois

Montants du loyer et des charges

Réductions « par compensation »

Règlements par Mme [P]

Règlements par la CAF

Solde

Février 2021

— 

— 

— 

— 

+ 146

Mars 2021

235

50

105

108

+ 174

Avril 2021

235

50

105

105

+ 199

Mai 2021

235

50

105

0

+ 119

Juin 2021

235

50

105

0

+ 39

Juillet 2021

235

50

105

0

—  41

Août 2021

235

50

105

0

—  121

Septembre 2021

235

0

105

0

—  251

Mme [P] sera donc condamnée à payer à la SCI Les 4 J la somme de 251 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 7 septembre 2021, après que le jugement aura été infirmé en ce qu’il a prononcé cette condamnation à hauteur de 1141 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

Perdant à titre principal le procès qu’elle a initié alors qu’il n’existait encore aucune dette locative, la SCI Les 4 J sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et ses demandes relatives aux frais du procès seront rejetées. Il n’y a pas lieu néanmoins de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

INFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [B] [P] à payer à la SCI Les 4 J la somme de 251 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 7 septembre 2021 ;

Rejette l’ensemble des autres demandes de la SCI Les 4 J ;

Condamne la SCI Les 4 J aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande faite par Mme [B] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS