COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 53 DU 25 JANVIER 2021

N° RG 19/00311 - CD/RF

N° Portalis DBV7-V-B7D-DCE3

Décision déférée à la cour : jugement de contentieux locatif du Tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 07 décembre 2018, enregistrée sous le n° 11-18-001419

APPELANTE :

S.A. d’HLM de la Guadeloupe exerçant sous l’enseigne SIKOA

ayant son siège […]

97110 Pointe-à-Pitre

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au dit siège

Représentée par M^e Annick Richard, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

INTIMÉS :

M. X Y

résidence les […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle (25%) numéro 2019/001046 du 27 juin 2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Basse-Terre)

Représenté par M^e Judith Halfon, avocat au barreau de Guadeloupe, St Martin & St Barthélémy

M. Z A (décédé en mai 2018)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu’au 30 novembre 2020.

Par avis du 30 novembre 2020, le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Christine Defoy, conseillère

qui en ont délibéré

et de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 janvier 2021.

GREFFIER

Greffier en charge du dossier lors du dépôt des dossiers : M^me Sonia Vicino, greffier

Lors du prononcé : M^me Rachel Fresse, greffier placé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre, et par M^me Rachel Fresse, greffier placé, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2016, la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, a donné à bail à M. X Y un logement lui appartenant, sis 49 résidence les Calebassiers au Moule, pour une durée d’un mois renouvelable à compter du 1^er septembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer de 190,35 euros.

M. Z A s’est porté caution solidaire de M. X Y, suivant acte sous seing privé du 1^er août 2016.

Le 10 octobre 2017, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du contrat de bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 5'199,40 euros au titre des loyers échus et impayés au 27 septembre 2017. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 17 octobre 2017 remis à domicile.

Suivant exploit d’huissier en date du 17 avril 2018, la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, a assigné M. X Y, ainsi que M. Z A, devant le Tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de voir ordonner l’expulsion du locataire et voir condamner solidairement ce dernier et la caution à lui payer, outre l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation, la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par jugement du 07 décembre 2018, le juge d’instance du Tribunal de Pointe-à-Pitre a':

— rejeté la demande en paiement formulée au titre des loyers impayés,

— rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes relatives à l’expulsion,

— débouté la SA d’HLM de la Guadeloupe, dite Sikoa, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. Z A,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. X Y aux dépens, en ce compris les coûts de l’assignation, de la

notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 13 mars 2019, la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement précité, sauf en ce qu’il a condamné M. X Y aux dépens, en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 29 avril 2019, le greffe a demandé au conseil de l’appelante de faire signifier la déclaration d’appel aux intimés, dans le délai d’un mois à compter de la présente, sous peine de caducité de la déclaration d’appel, en application de l’article 902 du Code de procédure civile. Cette formalité a été accomplie le 07 mai 2019, l’acte étant remis à la personne de M. X Y. S’agissant de M. Z A, il a été constaté, au terme d’un procès-verbal de perquisition du même jour, que celui-ci était décédé en mai 2018.

Le 17 mai 2019, M. X Y a régularisé sa constitution d’intimé par la voie électronique.

Le 06 juin 2019, la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, a notifié des conclusions par la voie électronique.

Le 02 juillet 2019, M. X Y a notifié des écritures.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2019, l’affaire étant fixée à l’audience de dépôt du 26 mars 2020.

Suivant conclusions du 25 octobre 2019, M. X Y a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, laquelle a été décidée par ordonnance du 14 novembre 2019, l’affaire étant renvoyée à l’audience de mise en état virtuelle du 06 janvier 2020.

Le 02 janvier 2020, M. X Y a notifié de nouvelles conclusions, puis le 24 avril 2020, des écritures récapitulatives.

Le 17 janvier 2020, la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, a notifié des conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture étant intervenue le 27 avril 2020, l’affaire a été appelée à l’audience du 30 novembre 2020 et mise en délibéré au 25 janvier 2021.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

1/ La SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, appelante':

Vu les conclusions notifiées par l’appelante, le 17 janvier 2020, par lesquelles celle-ci demande à la cour de':

— la dire et juger recevable en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre le 07 décembre 2018,

— statuant à nouveau, constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail consenti à M. X, B Y,

ordonner l’expulsion de M. X B Y et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, qui pourra intervenir, à défaut de départ volontaire, dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, imparti par l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution et conformément aux articles L433-1 et suivants de cette même loi s’agissant des biens et suivants les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R433-1 et suivants quant aux biens,

— dire qu’il sera fait également application des dispositions réglementaires des articles R153-1 et suivants quant à la force publique,

— condamner M.'X B Y à lui payer la somme de 9.091,34 euros, représentant le montant des loyers échus impayés, selon relevé de compte en date du 5 juin 2019,

— condamner M. X B Y à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera égale au dernier loyer majoré des charges et du surloyer,

— condamner M. X, B Y à lui payer la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner celui-ci aux entiers dépens, qui comprendront ceux de première instance, avec distraction au profit de son conseil, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

2/ M. X B Y, intimé':

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par l’intimé, le 24 avril 2020, par lesquelles celui-ci demande à la cour de':

— déclarer recevables ses conclusions,

— confirmer en tous points le jugement du Tribunal d’Instance de Pointe-à-Pitre du 07 décembre 2018,

— débouter la SA Sikoa de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Sikoa à lui rembourser les suppléments de loyer qui ont été prélevés injustement sur ses comptes pour un total de 3.224,38 euros,

— condamner la société Sikoa à lui payer la somme de 2.500 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

MOTIFS':

Le jugement déféré a débouté la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, de sa demande en résiliation de bail et en expulsion de son locataire, M. X Y, au motif de ce qu’une partie des sommes réclamées par la bailleresse correspondait à des surloyers dits «'SLS'», contractuellement non justifiés et dont le mode de calcul n’était pas connu.

Toutefois, il résulte de l’article L441-3 du Code de la construction et de l’Habitat que «'les

organismes d’habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent au moins de 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ses ressources sont inférieures d’au moins 10% à celle de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours, à la condition qu’elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé'».

Cette disposition est applicable au contrat de bail conclu entre les parties, c’est-à-dire entre la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, organisme d’habitation à loyer modéré et son locataire M. X Y.

De plus, il convient d’indiquer que conformément au guide relatif à ces suppléments de loyer, constituant la pièce n°7 de l’appelante, les ressources prises en compte pour calculer ces suppléments sont celles des personnes vivant au foyer de l’année N -2. Toutefois, sur demande du locataire, les ressources de la dernière année civile ou des 12 derniers mois sont pris en compte s’il justifie qu’elles sont inférieures de 10 % à celle de l’année civile N-2.

En l’espèce, il ressort des avis d’imposition des années 2014 à 2017 versés aux débats par la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, ainsi que de la fiche de renseignements du 26 février 2017 remplie par M. Y, que les revenus du couple Y se composent de la pension de retraite de monsieur, ainsi que de celle de son épouse M^me C D, épouse Y, dont le montant global pour les trois années susvisées dépasse légèrement la somme de 45'000 euros et excède donc largement le plafond de ressources prévu pour un ménage composé de deux personnes.

Cependant, M. X Y fait valoir en défense que le bien donné à bail n’est pas le domicile conjugal, mais son appartement personnel, puisqu’il est en instance de divorce avec M^me C D et que, résidant seul dans le logement donné à bail par la SA d’HLM, seuls ses revenus personnels doivent être pris en considération.

Il produit à ce titre une ordonnance de non-conciliation prononcée le 14 mars 2019 par le Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, indiquant que depuis le 07 juin 2017 les époux Y résident séparément. Les adresses des époux figurant sur ladite ordonnance sont effectivement distinctes, M. X Y résidant dans le logement donné à bail et son épouse M^me C D à […].

M. X Y, partant de cette constatation, opère donc une distinction entre les notions de foyer fiscal et de ménage fiscal. Il considère que bien qu’il ait constitué un foyer fiscal unique avec M^me C D jusqu’en 2017, puisqu’il a fait l’objet avec elle d’une imposition commune, il ne constitue pas pour autant un ménage fiscal, faute de résider ensemble depuis le 1^er juin 2017, de sorte qu’aucun supplément de loyer ne peut lui être réclamé.

Toutefois, le décompte produit par la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, arrêté au 1^er juin 2019, a calculé les suppléments de loyers incombant à M. X Y en tenant compte des ressources des personnes vivant au foyer au moment N'2, c’est-à-dire au 1^er juin 2017, époque à laquelle les époux n’avaient pas encore été autorisés à résider séparément.

En outre, en complétant sa fiche de renseignement le 26 février 2017, l’appelant a déclaré au titre des personnes occupant le logement son épouse M^me C D et il n’a nullement modifié par la

suite cette déclaration, s’abstenant de répondre aux enquêtes subséquentes qui lui ont été envoyées en 2018 et 2019.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que M. X Y était bien débiteur des sommes réclamées lorsqu’il lui a été délivré par la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, le 10 octobre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Cet arriéré n’ayant nullement été régularisé dans le mois du commandement, la cour ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’échéance du 10 novembre 2017, ainsi que la résiliation du bail.

M. X Y, occupant les lieux sans droit ni titre depuis cette échéance, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, qui pourra intervenir, en cas de défaut de départ volontaire des lieux, dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, imparti par l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution et conformément à l’article L433-1 et suivants du même code, s’agissant des biens, et dans les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R433-1 et suivants pour les biens. Il sera également fait application des dispositions de l’article R153-1 s’agissant des conditions d’intervention de la force publique.

En outre, au regard du décompte produit par la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa et constituant sa pièce n°16, il convient de condamner M. X Y à payer à l’appelante la somme de 9.091,34 euros au titre de sa dette locative.

Il devra également lui régler une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer majoré des charges et en tant que de besoin du surloyer, sous réserve de justification de son application pour la période considérée.

De plus, la créance réclamée par la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa étant justifiée, M. X Y ne pourra qu’être débouté de sa demande reconventionnelle aux fins de remboursement des sommes injustement prélevées sur son compte au titre du supplément de loyer litigieux.

M. X Y, qui succombe en son appel, sera condamné à payer à la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du Code procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, avec distraction, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit du conseil de la partie adverse.

M. X Y sera enfin débouté de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme l’ensemble des dispositions déférées à la cour dans le cadre du jugement du 07 décembre 2018 du Tribunal d’instance de Pointe-à-Pitre,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à l’échéance du 10 novembre 2017 et la résiliation du bail,

Ordonne l’expulsion de M. X Y, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, qui pourra intervenir, en cas de défaut de départ volontaire des lieux, dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, imparti par l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution et conformément à l’article L433-1 et suivants du même code s’agissant des biens, dans les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R433-1 et suivants pour les biens,

Dit qu’il sera également fait application des dispositions de l’article R153-1 s’agissant des conditions d’intervention de la force publique,

Condamne M. X Y à payer à la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, la somme de 9.091,34 euros, représentant le montant des loyers échus impayés selon relevé de compte en date du 05 juin 2019,

Condamne M. X Y à payer à la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et en tant que de besoin du surloyer, sous réserve de justification,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. X Y à payer à la SA d’HLM de la Guadeloupe, exerçant sous l’enseigne Sikoa, la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. X Y les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, avec distraction, en application de l’article 699 du Code de procédure civile au profit du conseil de la partie adverse.

Et ont signé,

Le Greffier La Présidente