COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 415 DU 04 JUILLET 2022

N° RG 21/00420

N° Portalis DBV7-V-B7F-DJ2V

Décision déférée à la cour : Jugement du juge de contentieux locatif du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre , décision attaquée en date du 02 février 2021, enregistrée sous le n° 11-20-963.

APPELANT :

Monsieur [T] [K]

Belle Allée Résidence Plocoste

97118 Saint-François

Représenté par M^e Michaël Sarda, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.

INTIME :

Monsieur [J], [G] [W]

1222 Rés. Ciboneye Lauricisque

97110 Pointe-à-Pitre

Représenté par M^e Jacques Witvoet de la SCP Morton & Associés, avocat au barreau de Guadeloupe,Saint-Martin et Saint-Barthélémy.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

Madame Annabelle Clédat, conseillère,

Madame Christine Defoy, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 juillet 2022.

GREFFIER,

Lors des débats et du prononcé M^me Armélida Rayapin, Greffier.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 septembre 2019, M. [G] [W] a donné à bail à M. [T] [K] un logement lui appartenant, sis 19 résidence Jardin Caraïbes, bâtiment E, Arnouville 97170 Petit- Bourg, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 850 euros hors charges.

Le 15 avril 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1700 euros au titre des loyers échus et impayés à la date du commandement.

Le 18 août 2020, M. [G] [W] a fait assigner M. [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir :

— constater la résiliation du bail de location pour non respect des clauses du contrat de location,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [K],

— l’autoriser à récupérer son logement,

— condamner M. [T] [K] à lui payer la somme de 4 418, 76 euros au titre des loyers impayés, suivant décompte actualisé, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020,

— condamner celui-ci à lui payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral subi, au titre de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi,

— le condamner à lui régler une indemnité d’occupation,

— le condamner à lui payer la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Suivant jugement en date du 2 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre a :

— condamné M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement,

— débouté M. [G] [W] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté M. [G] [W] de ses demandes d’expulsion de M. [T] [K] et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

— condamné M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] [K] aux dépens,

— débouté M. [G] [W] de ses plus amples demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement en rectification d’erreur matérielle en date du 1er mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre a rectifié le jugement précité et a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juillet 2020,

— dit que M. [T] [K] devra quitter et rendre libre de tout occupation les lieux loués sis 19 résidence Jardin Caraïbes, bâtiment E, Arnouville à Petit-Bourg en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— ordonné l’expulsion de M. [T] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— dit que mention de la rectification sera portée en marge de la décision du 2 février 2021 et que la présente décision rectificative devra être signifiée avec la décision initiale.

Le 12 avril 2021, M. [T] [K] a interjeté appel du jugement du jugement du 2 février 2021 en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement et celle de 1500 euros pour préjudice moral, outre celle de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il a également fait appel de l’ensemble des dispositions du jugement rectificatif du 1er mars 2021.

Suite à l’avis du greffe en date du 4 juin 2021, M. [T] [K] a fait signifier la déclaration à M. [G] [W], qui a régularisé sa constitution d’intimé le 30 août 2021.

Les parties ayant conclu, l’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2022.

L’affaire a ensuite été appelée à l’audience du 9 mai 2022 et mise en délibéré au 4 juillet 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [T] [K], appelant :

Vu les conclusions notifiées le 23 février 2022 par M. [T] [K] par lesquelles celui-ci demande à la cour de :

— à titre principal, infirmer le jugement en date du 2 février 2021 en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement, la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral, celle de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— infirmer le jugement rectifié du 1er mars 2021 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a dit qu’il devra quitter les lieux et rendre les lieux loués, sis 19 résidence Jardin Caraïbes, bâtiment R, Arnouville 97170 Petit-Bourg, libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, en ce qu’il a ordonné son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, en ce qu’il l’a condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

— statuant à nouveau, débouter M. [G] [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— condamner M. [G] [W] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. [G] [W] à lui payer la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement, la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral, celle de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— statuant à nouveau, condamner M. [G] [W] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— faire les comptes entre les parties,

— débouter M. [G] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 8500 euros, datée et arrêtée au 2 décembre 2020,

— à défaut, accorder en cas de comptes entre les parties à l’avantage de M. [G] [W] des délais de grâce,

— débouter M. [G] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] [W] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

2/ M. [G] [W], intimé :

Vu les conclusions notifiées par [G] [W] le 17 février 2022 par lesquelles celui-ci demande à la cour de :

— sur l’appel principal, dire M. [T] [K] mal fondé et le débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] [K] à lui payer la somme de 8500 euros au titre des loyers échus et impayés au 2 décembre 2020 avec les intérêts légaux à compter du présent jugement, en ce qu’il a condamné M. [T] [K] à lui payer la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— confirmer le jugement rectifié du 1er mars 2021 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juillet 2020, en ce qu’il a dit que M. [T] [K] devra quitter et rendre libre de tout occupation les lieux loués sis 19 résidence Jardin Caraïbes, bâtiment E, Arnouville à Petit-Bourg en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [T] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, en ce qu’il a condamné M. [T] [K] à lui payer à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— sur son appel incident, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] [K] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

— statuant à nouveau sur ce point, condamner M. [T] [K] à lui payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel, la dégradation de l’appartement et le préjudice moral subi,

— confirmer les autres dispositions du jugement,

— condamner M. [T] [K] à lui payer la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

MOTIFS :

Sur l’éventuelle absence d’acquisition de la clause résolutoire

L’appelant critique le jugement rendu le 1er mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Pointe à Pitre, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à l’échéance du 23 juillet 2020, à raison d’une absence de justification par le locataire d’une attestation d’assurance.

Il soutient qu’en application des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifiée par les ordonnances du 15 avril et du 13 mai 2020 relative à la prorogation des délais échus durant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures durant cette même période, la clause résolutoire n’était pas acquise à l’échéance du 23 juillet 2020 et que par conséquent la demande de M. [G] [W] formée de ce chef doit être rejetée.

Toutefois, il ressort de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d''en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En outre, il résulte de l’article 4 de la loi du 25 mars 2020 que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er, à savoir du 12 mars 2020 au 23 juin 2020.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces clauses produisent leur effet est reportée d’une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre d’une part, le 12 mars 2020, ou si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

En l’espèce, il est acquis que M. [G] [W] a fait délivrer à M. [T] [K] un commandement visant la clause résolutoire du bail lui faisant injonction de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance pour les lieux loués dans un délai d’un mois à compter du présent acte intervenu le 15 avril 2020.

Dès lors que la totalité du délai légal pour le locataire aux fins de s’exécuter à couru durant la période juridiquement protégée, ce délai doit être courir à compter du 23 juin 2020.

Ainsi lorsque le 18 août 2020, le bailleur a assigné son locataire en résiliation de bail, la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance des lieux louées était acquise à l’échéance du 23 juillet 2020, c’est-à-dire passé le délai d’un mois suivant la période juridiquement protégée.

Il s’ensuit que la cour ne pourra que confirmer le jugement rectificatif du 1er mars 2021 du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à l’échéance du 23 juillet 2020.

Sur l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation,

Si l’intimé sollicite la confirmation des dispositions du jugement du 1er mars 2021 qui ordonne l’expulsion de son locataire et le condamne au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers dus en cas de non résiliation du bail à compter du mois de janvier 2021 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, force est de constater, au vu du procès-verbal du 31 mars 2021, que M. [T] [K] a libéré les lieux loués et a remis les clés au bailleur à cette échéance.

Il s’ensuit que la reprise des lieux étant intervenue au profit du bailleur à cette échéance, le jugement du 1er mars 2021 sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion du locataire. Statuant à nouveau de ce chef, la cour dira n’y avoir lieu à expulsion de M. [T] [K], au vu de la reprise des lieux intervenue le 31 mars 2021.

Les dispositions du jugement déféré concernant l’indemnité d’occupation seront confirmées à charge pour l’appelant de régler cette indemnité jusqu’à la reprise des lieux le 31 mars 2021.

Sur le paiement de l’arriéré locatif,

L’appelant critique le jugement du 2 février 2021 en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement.

Il argue à l’encontre de son bailleur du principe de l’exception d’inexécution considérant que ce dernier, en violation de ses obligations contractuelles, ne lui a pas délivré un logement décent, l’appartement loué étant manifestement inhabitable, au vu des désordres de plomberie affectant la cuisine, de la défaillance du volet roulant permettant d’accéder à la terrasse et de l’absence de fonctionnement des deux climatiseurs équipant le logement.

Toutefois, il ressort de l’examen de l’état des lieux d’entrée dressé le 5 septembre 2019, ainsi que de l’attestation établie par le cabinet immobilier SAFTI, le 6 octobre 2020, que l’appartement donné à bail à M. [G] [W] était en bon état de réparation locatives, à l’exception du robinet de la cuisine qui se trouvait hors fonction. Il avait été convenu qu’il serait réparé dans un deuxième temps, à la charge du propriétaire, intervention qui d’ailleurs a été réalisée, comme en atteste la facture de M. [C] [N], plombier, en date du 25 octobre 2020.

Or, il résulte du constat d’huissier établi subséquemment le 7 octobre 2020, à la demande de M. [K], que la cuisine de l’appartement était dans un état déplorable, que manifestement, du fait de la présence d’humidité le plan de travail jouxtant l’évier était complètement défoncé et hors d’état d’usage. Au vu de l’état de délabrement avancé de cet espace cuisine, confirmé lors du procès-verbal de reprise des lieux du 31 mars 2021, il ne peut être soutenu de bonne foi que ces désordres résultent exclusivement du dysfonctionnement du robinet. Ils sont au contraire le résultat d’un usage inadapté des lieux par le locataire et d’un manque de soin patent lui incombant.

M. [T] [K] ne peut donc dans ce contexte valablement soutenir que les désordres ainsi constatés et inexistants lors de la prise de possession des lieux sont la conséquence de la négligence du propriétaire, qui rapporte la preuve de l’intervention d’un professionnel s’agissant du robinet de la cuisine.

Ces désordres sont au contraire le résultat de l’incurie du locataire qui n’a manifestement pas fait usage de la chose louée en bon père de famille et qui dans de telles circonstances ne peut aujourd’hui valablement arguer de la théorie de l’exception d’inexécution, faute pour lui d’établir que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles.

En outre, l’exception d’inexécution n’est admise en matière locative que si le locataire, du fait de la négligence du bailleur, se trouve dans l’impossibilité totale et absolue d’utiliser le bien loué.

Or, nonobstant les désordres affectant la cuisine, tels que décrits précédemment, il n’est pas établi que M. [T] [K] se soit trouvé dans l’impossibilité de jouir des lieux loués qu’il n’a en réalité quittés définitivement que le 31 mars 2021.

Il en est de même s’agissant de la défaillance concernant le volet roulant, qui bien que matériellement établie, au vu du constat d’huissier du 7 octobre 2020, n’est pas de nature à rendre le logement inhabitable, même s’il impacte la luminosité des lieux.

Enfin, le dysfonctionnement des climatiseurs est inopérant pour justifier une quelconque exception d’inexécution puisqu’il ressort de l’attestation du cabinet immobilier SAFTI du 6 octobre 2020 que l’appartement avait été loué sans climatiseur et que ces appareils se trouvaient par conséquent hors du cadre du bail.

Ainsi dès lors que l’exception d’inexécution ne peut valablement être invoquée par l’appelant, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a condamné M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] la somme de 8500 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 décembre 2020, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur l’indemnisation du préjudice moral du propriétaire,

L’appelant critique le jugement du 2 février 2021 qui l’a condamné à payer à son adversaire la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral. Il considère en effet que le certificat médical joint par l’intimé et n’est pas probant et qu’il doit être débouté de sa demande formée de ce chef.

Le certificat en cause, constituant la pièce n°11 de l’intimé, est libellée comme suit « Je soussigné, docteur [F] [E] docteur en médecine, certifie avoir examiné le 21 juillet 2020 M. [G] [W], né le 4 février 1981 qui présente un syndrome anxiogène majeur, avec insomnies associées ».

Si au vu de ce certificat la matérialité du trouble anxieux dont souffre l’intimé n’est pas sérieusement contestable, il n’est par contre pas acquis que ces problèmes psychologiques soient en lien direct avec les difficultés locatives rencontrées par l’intéressé.

Partant, le lien de causalité n’étant pas établi, M. [G] [W] ne pourra qu’être débouté de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral, tout comme au titre du préjudice matériel non chiffré. Il s’ensuit que le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance du locataire,

L’appelant qui considère que le bailleur a failli à ses obligations contractuelles, en lui délivrant un bien non décent, sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 20 000 euros.

Toutefois, au vu des développements précédents, il est acquis que les désordres invoqués par l’appelante sont la résultante d’un usage des lieux non conforme à leur destination contractuelle et non d’une faute du bailleur.

Dans ces circonstances, l’appelant ne pourra qu’être débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les délais de paiement,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en état de régler sa dette locative.

L’appelant sollicite des délais de paiement en application de la disposition précitée. Toutefois, il ne produit aucun élément probant sur sa situation matérielle de nature à établir qu’il se trouve en état de régler sa dette locative. Il sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes,

Les dispositions concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens prises en première instance seront confirmées au regard de la succombance à l’instance de M. [T] [K].

Il ne paraît pas inéquitable de condamner M. [T] [K], qui succombe en ses prétentions, à payer à M. [G] [W] la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens de la procédure.

Il sera pour sa part débouté de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme les jugements déférés sauf en ce qu’ils ont ordonné l’expulsion du locataire et condamné ce dernier à payer au propriétaire la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral,

Statuant de nouveau de ces chefs,

Dit n’y avoir lieu à expulsion de M. [T] [K] compte-tenu de la reprise des lieux intervenue le 31 mars 2021,

Déboute M. [G] [W] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de son préjudice matériel et moral,

Y ajoutant,

Déboute M. [T] [K] de sa demande formée en indemnisation de son trouble de jouissance,

Déboute M. [T] [K] de sa demande en délais de paiement,

Condamne M. [T] [K] à payer à M. [G] [W] la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [K] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [K] aux entiers dépens de la procédure.

Et ont signé,

La greffière La présidente