COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 30 DU 30 JANVIER 2025

R.G : N° RG 23/01083 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DT6K

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 4 octobre 2018, dans une instance enregistrée sous le n° 17/00740.

APPELANTS :

M. [AN] [VM]

[Adresse 15]

[Localité 11]

M. [AY] [VM]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Représentés par M^e Pierre KIRSCHER de la SELAS ST BARTH LAW, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 22), substitué par M^e Julie REGNAULT, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy.

INTIMÉS :

M. [E] [UB]

[Adresse 15]

[Localité 11]

M. [PY] [EY]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Mme [JJ] [XM] épouse [EY]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Représentés par M^e Céline CARSALADE de la SELARL CARSALADE CELINE, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 57)

INTERVENANTS FORCÉS :

M. [OY] [ZP]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Mme [M] [C] épouse [ZP]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Société civile immobilière RFC

dont le siège est sis [Adresse 14]

[Localité 11]

M. [MB] [RP]

[Adresse 18]

[Localité 11]

Non représentés.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 4 novembre 2024.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— :-:-:-:-:-

Procédure

Alléguant l’acquisition, selon acte authentique du 17 août 1979 de Mme [LY] [VM] d’une parcelle de terre de 2 290 m² cadastrée AD [Cadastre 12], aujourd’hui AK [Cadastre 4], située [Adresse 19] à [Localité 11] et prétendant avoir toujours utilisé le chemin traversant les parcelles AK [Cadastre 8], AK [Cadastre 9], AK [Cadastre 10] et AK [Cadastre 5] pour rejoindre le [Adresse 20] mais que M. [E] [UB], propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 6] et M. [PY] [EY], propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 10], lui en avaient interdit l’accès alors que son fils M. [AN] [VM] y avait entrepris une construction en vertu d’un permis de construire du 20 mai 2016, par acte d’huissier de justice délivré le 18 août 2017, MM. [AY] et [AN] [VM] ont assigné MM. [UB] et [EY] devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre pour obtenir la reconnaissance de l’état d’enclave de la parcelle AK [Cadastre 4], la reconnaissance d’une servitude légale de passage, le constat de la possession de l’assiette d’une servitude de passage depuis plus de trente ans à partir de la parcelle AK [Cadastre 10], propriété de M. [EY], le constat de l’extinction de l’indemnité due au fond servant, subsidiairement, la reconnaissance d’une servitude de passage sur cette parcelle, la fixation du montant de l’indemnité, plus subsidiairement, la désignation d’un expert afin de déterminer l’assiette de la servitude de passage et le montant de l’indemnité due au fonds servant, en tout état de cause, la publication de la décision, la condamnation de M. [UB] à enlever le câble électrique passant sous la parcelle AK [Cadastre 4] sous astreinte et la condamnation de MM. [UB] et [EY] au paiement d’une indemnité de procédure.

Parallèlement, par ordonnance de référé du 24 octobre 2017, confirmée par arrêt du 4 juin 2018, M. [UB] a été débouté de sa demande d’usage exclusif du droit de passage instauré au profit du fonds AK [Cadastre 6] lieudit [Adresse 15] à [Localité 11] dont il est propriétaire et il a été ordonné à M. [AN] [VM] de cesser d’emprunter ou de faire emprunter la portion de chemin empiétant sur la parcelle AK [Cadastre 10] propriété de M. [PY] [EY] sous astreinte.

Par jugement rendu le 4 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a

— dit que la parcelle AK [Cadastre 4] appartenant aux consorts [VM] n’est pas en situation d’enclave ;

— dit que le droit de passage conventionnel bénéficie uniquement au propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 6], propriété de M. [UB] ;

— dit que M. [AN] [VM] a causé des troubles de voisinage à MM. [UB] et [EY] par l’utilisation du chemin créé par M. [AN] [VM] ;

— dit que les consorts [VM] ne démontrent pas de possession prolongée du passage litigieux ;

— déclaré irrecevables et infondées les demandes des consorts [VM] à l’encontre de M. [E] [UB] et de M. [PY] [EY] ;

— enjoint à M. [AN] [VM] de cesser d’emprunter ou de faire emprunter le chemin permettant la desserte de la parcelle AK [Cadastre 6] sous astreinte de 300 euros par infraction constatée ;

— condamné les consorts [VM] à payer à M. [E] [UB] et M. [PY] [EY] une indemnité de procédure de 2 500 euros ;

— condamné les consorts [VM] au paiement des dépens.

Par déclaration reçue le 23 novembre 2018, M. [AY] [VM] et M. [AN] [VM] ont interjeté appel de la décision.

Par arrêt rendu le 3 juin 2019, la cour a

— débouté MM. [E] [UB] et [PY] [EY] de leur demande de sursis à statuer ;

— dit que la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] située [Adresse 19] à [Localité 21] propriété de M. [YM] [VM], est enclavée ;

Avant dire droit sur le passage assurant sa desserte,

— ordonné une expertise et désigné M. [RM] [SB], avec pour mission de déterminer le passage suffisant au sens de l’article 682 du code civil pour assurer la desserte complète de la parcelle AK [Cadastre 4], du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur fonds duquel il est accordé, de proposer le montant de l’indemnité due aux fonds servants, dire si un câble électrique destiné à l’alimentation de la parcelle AK [Cadastre 6] appartenant à M. [UB], passe sous la parcelle AK [Cadastre 4],

Dans l’attente,

— enjoint à MM. [E] [UB] et [PY] [EY] de permettre à MM. [AY] et [AN] [VM], comme à toute personne de leur chef, d’utiliser le passage établi au profit de la parcelle AK [Cadastre 6] appartenant au premier, notamment sur la parcelle AK [Cadastre 10] appartenant au second, pour se rendre sur leur parcelle jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la desserte de leur parcelle ;

— réservé toute autre demande.

Suivant dépôt du rapport, par arrêt rendu le 31 janvier 2023, la cour a invité M. [AY] [VM] et M. [AN] [VM] à attraire en la cause les propriétaires des fonds situés lieudit [Localité 16], sur la collectivité territoriale de [Localité 11], cadastrés AK [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], et des copropriétaires indivis de celui numéroté AK n°[Cadastre 10], Mme [JJ] [XM] et Mme [X] [LB] et sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, ordonné dans l’attente de ces appels en cause, la radiation de l’affaire du rôle de la cour.

M. [RP] a été assigné, en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, par acte des 7 et 13 septembre 2023, la société RFC a été assignée à personne morale par acte du 11 septembre 2023, Mme [XM] épouse [EY] a été assignée à personne le 7 septembre 2023, Mme [M] [C] et M. [OY] [ZP] ont été assignés chacun à personne le 7 septembre 2023.

Suivant réinscription du 14 octobre 2023, par conclusions communiquées le 27 février 2024, M. [AY] [VM] et M. [AN] [VM] ont sollicité, en substance,

Sur la recevabilité

— les juger recevables en leur action,

Sur les interventions forcées

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande d’intervention forcée de Mme [L] [C], M. [OY] [ZP], la SCI RFC, Mme [JJ] [XM] et M. [MB] [RP] dans la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel sur leur appel interjeté contre le jugement du 4 octobre 2018

— ordonner en tant que de besoin la jonction

Sur le fond,

— réformer le jugement,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la parcelle cadastrée Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 4] appartenant à M. [GY] [VM] bénéficie d’une servitude légale de passage, que l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage pour desservir ladite parcelle à partir de la parcelle cadastrée Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 10] a fait 1'objet d’une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque de plus de trente années au profit de M. [YM] [VM] ;

— constater la prescription extinctive de l’indemnité due au fonds servant ;

— dire et juger que l’assiette de la servitude de passage est conforme au tracé relevé dans le plan d’état des lieux dressé par M. [J] [V] géomètre-expert ou encore dans celui dressé par M. [SB] ;

À titre subsidiaire,

— fixer l’assiette de la servitude légale de passage desservant le fonds cadastré Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 4] sur les fonds cadastrés Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9], conformément au plan dressé par M. [SB] ;

— statuer ce que de droit sur le montant de l’indemnité compensant la servitude légale de passage ;

En tout état de cause,

— condamner M. [E] [UB] à procéder à ses frais à l’enlèvement du câble électrique passant sur la parcelle AK [Cadastre 4] et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passée la signification de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service foncier de [Localité 13] pour chacun des fonds concernés par le litige aux frais de M. [PY] [EY] ;

— condamner M. [EY] à payer à M. [AN] [VM] une somme de 304 153,32 euros à titre de dommages et intérêts destinés à réparer son préjudice de jouissance et le préjudice découlant de l’interruption de la construction ;

— condamner M. [EY] à payer à M. [AN] [VM] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [EY] et [UB]

— condamner in solidum les époux [EY] et [E] [UB] à payer à chacun des appelants une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum les époux [EY] et [E] [UB] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELAS St-Barthlaw aux offres de droit.

Ils ont fait valoir l’état d’enclave, l’autorisation de passage donnée, l’utilisation du passage pendant plus de trente ans, la prescription trentenaire de l’assiette et du mode d’exercice de la servitude, les qualités de la possession étant présumées exister, que les parties avaient acquiescé au tracé proposé par l’expert. Ils ont soutenu que l’article 684 du Code civil n’était pas applicable, que la route existante tenant compte du dénivelé devait être privilégiée comme proposé par l’expert, que l’utilisation de la route existante ne constituerait pas une aggravation de la servitude, d’autant qu’ils envisagent une utilisation familiale, alors que M. [UB] a fait construire une seconde villa offerte à la location saisonnière, dont l’occupation crée des nuisances et dégâts pour les propriétés environnantes, que la question des frais d’entretien excède le champ d’application de l’article 682 du Code civil, que M. [UB] doit enlever le câble qui empiète sur leur propriété. Ils ont ajouté que le chantier avait dû être arrêté plus de deux ans causant un préjudice financier alors que la villa pourrait être louée 4 000 euros par mois et le studio 2 200 euros, aggravé par une augmentation du coût des matériaux, outre un préjudice moral. Ils ont soutenu la recevabilité de leurs demandes au regard des assignations en intervention forcée.

Par dernières conclusions communiquées le 22 février 2019, M. [E] [UB] et M. [PY] [EY] ont demandé de

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées en tout cas mal fondées;

A titre principal,

— constater qu’une action en revendication est pendante devant le Tribunal de grande instance de Basse-Terre ;

— dire et juger que cette action présente un intérêt déterminant dans le cadre de la présente procédure en ce qu’elle tend à remettre en cause le droit de propriété dont M. [AN] [VM] se prévaut ;

En conséquence,

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision au fond ;

A titre subsidiaire,

— constater que la parcelle AK [Cadastre 4] occupée par M. [AN] [VM] n’est pas enclavée ;

— dire et juger que la parcelle AK [Cadastre 4] occupée par M. [AN] [VM] bénéficie d’une servitude de passage telle que stipulée dans l’acte de vente de la parcelle AK [Cadastre 12] par Mme [WP] [VM], que la servitude de passage dont se prévalent les consorts [VM] bénéficie uniquement au propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 6], à savoir M. [UB], qu’aucune possession prolongée du passage litigieux n’est avérée ou établie ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué,

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire, l’expert ayant pour mission de déterminer l’assiette exacte de la servitude de passage dont bénéficie M. [VM] aux termes de l’acte de vente de la parcelle AK [Cadastre 12] par Mme [WP] [VM],

En tout état de cause,

— condamner les consorts [VM] à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les consorts [VM] au paiement des dépens de l’instance.

Ils ont fait valoir que la succession d'[TB] [VM] n’était pas liquidée, qu’une procédure de revendication de la parcelle était en cours, que M. [AN] [VM] ne bénéficiait d’aucune autorisation de passage et qu’il a voulu les contraindre à accepter son projet, qu’il a falsifié sa demande de permis de construire en mentionnant l’existence d’une desserte, qu’il voulait faire des économies au détriment de ses voisins en prenant la servitude sur leur terrain et sans réaliser la servitude prévue par son auteur, en confondant existence légale et existence matérielle de la servitude. Ils ont soutenu l’absence de servitude conventionnelle en dehors de celle prévue à l’acte de vente par [WP] [VM], figurant sur le plan, à charge pour les bénéficiaires de la créer, que la demande de création d’une servitude devait être rejetée, que les appelants ne justifiaient pas de la présence d’un câble électrique qui constituerait un empiétement. Ils ont ajouté qu’ils n’avaient pas à supporter les agissements illégaux des consorts [VM] qui sont propriétaires de plusieurs villas sur l’île de [Localité 11].

Par conclusions communiquées le 22 novembre 2023, Mme [JJ] [XM] a sollicité de

— juger ses demandes recevables et bien fondées ;

— juger que MM. [VM] n’ont aucun droit ni aucun titre sur le fonds au profit duquel ils sollicitent une servitude de passage ;

— juger que leurs demandes sont irrecevables ;

A titre subsidiaire,

— débouter M. [VM] de l’ensemble de ses demandes ;

— juger qu’elle doit être indemnisée à hauteur de 100 200 euros par M. [AN] [VM],

En tout état de cause,

— condamner M. [AN] [VM] à payer à M. [PY] [EY] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Elle a fait valoir l’absence de toute servitude légale, l’irrecevabilité des demandes de MM. [AN] et [YM] [VM] qui ne sont pas propriétaires de la parcelle litigieuse, que l’autorisation de passage n’était pas transmissible, qu’elle ne profitait pas à M. [AN] [VM], que les demandes indemnitaires devaient être rejetées. Elle a ajouté que l’autorisation de passage ne constituait pas une servitude conventionnelle, que les attestations étaient de complaisance, que le permis de construire qui mentionnait une servitude était falsifié, que la servitude conventionnelle était celle de l’acte de vente. Elle a soutenu sa demande d’indemnité se fondant sur l’aggravation de la servitude et fait valoir que son montant devrait conduire les appelants à rechercher une solution sur leur propre terrain, qu’ils devaient en outre supporter les frais d’entretien de la route.

La clôture est intervenue le 22 avril 2024. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 4 novembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 30 janvier 2025.

Motifs de la décision

L’arrêt est rendu par défaut, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

L’action en désenclavement impose la mise en cause des propriétaires des parcelles limitrophes et non seulement des propriétaires sur lesquelles les demandeurs veulent exercer un passage. En effet, le choix de passage le plus court et le moins dommageable incombe au juge et non au demandeur. Quoiqu’il en soit en l’espèce, la cour a ordonné l’appel en cause des propriétaires des parcelles éventuellement concernées par le désenclavement.

L’action en désenclavement est ouverte, en application des dispositions de l’article 682 du Code civil, au propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’ont sur la voie publique aucune issue ou une qu’une issue insuffisante.

Or en l’espèce, a été produit au débat un arrêt rendu par la cour d’appel le 29 juin 2023, entre MM. [P], [YB], [NM], [KY], [CC] [VM] et Mmes [PB], [LM], [HY], [R], [G] [VM] d’une part et MM. [YM] et [AN] [VM] d’autre part qui relate que :

— [AY] [TB] [VM] et [RB] [TM], propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 12] d’une contenance de 8720 m² ont eu six enfants [LY], [UP], [YP], [CJ], [I] et [IY] ;

— [LY] [VM] a vendu par acte du 17 août 1979 à [YM] [VM], une portion de la parcelle AK [Cadastre 12], située à [Adresse 19] pour une superficie de 2000 m², bornée au Nord, partie par la propriété des héritiers [VM] [AY] [TB] et partie par un chemin privé d’accès, au Sud par la propriété de [BR] [FM] [VP], à l’Est par la propriété d'[KM] [VM] et à l’Ouest par la propriété de [WB] [W] ;

— le 3 octobre 2011, [YP] [VM], troisième enfant des époux [VM] [TM] est décédé, laissant pour lui succéder : [LM] [RB], [IY] [YB], [AY] [KY], [IY] [TB], [D] [RB], [HY] [FJ], [RB] [XP], [R] [RB], [NM] [N], [IM] [VB], [G] [RB] [WM] et [CC] [NB] [VM] ;

— le 29 décembre 2011, [CJ] [VM] quatrième enfant des époux [VM] [TM] est décédé, laissant pour lui succéder onze enfants issus de son union avec [RB] [S] [EM] : [RB] [KB] [AY] [K], [RB] [MM] [T], [P] [AY] [F], [PB] [RB] [O], [O] [AY] [DY], [RB] [Y] [OB], [FM] [AY] [BY], [IJ] [JY] [PY], [XB] [RB] [MY], [GJ] [RB] [X] et [Z] [JY] [AY] [VM] ;

— le 28 novembre 2015, M. [YM] [VM] a autorisé M. [AN] [VM] et Mme [T] [VM] à effectuer les démarches administratives relatives à un permis de construire sur la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 4], [Adresse 19] à [Localité 11] ;

— par délibération du conseil exécutif de la collectivité de [Localité 11], un permis de construire a été accordé le 28 janvier 2016 à M. [AN] [VM] ;

— suivant assignation du 27 octobre 2017, MM. [P], [YB], [NM], [KY], [CC] [VM] et Mmes [PB], [LM], [HY], [R], [G] [VM] se prévalant de la qualité d’héritiers de [AY] [TB] [VM] ont agi en revendication de propriété de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] ;

— par jugement du 20 juillet 2020, le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy a notamment déclaré les consorts [VM] irrecevables en leur demande ;

— par arrêt rendu le 29 juin 2023, la cour d’appel a retenu que l’action des consorts [VM] était recevable, en leur qualité d’héritiers, par leurs auteurs respectifs, [YP] [VM] et [CJ] [VM] de [AY] [TB] [VM], propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 12], que l’action en revendication engagée par les consorts [VM] avait pour but de conserver la jouissance de la parcelle indivise et de faire cesser son occupation, qu’elle n’était pas prescrite, que l’acquisition par [AY] [TB] [VM] de la parcelle AK [Cadastre 12], dont est issue la parcelle AK [Cadastre 4], n’était pas contestée, ainsi que sa possession attestée jusqu’à son décès et celui de son épouse puis jusqu’au décès de leurs six enfants, dont [LY] [VM], qu’en revanche, il n’était pas établi que [LY] [VM] était propriétaire de la parcelle, à défaut d’acte matériel de possession alors qu’elle résidait chez ses parents dans la maison familiale sur une parcelle voisine et que l’acte de vente moins de deux ans après le décès de ses deux parents, excluait une possession trentenaire, étant observée la discordance entre les superficies mentionnées entre l’expédition de l’acte transmise par le notaire qui mentionne 2310 m² et celle de 2000 m² portée sur l’acte authentique signé par les parties, que M. [YM] [VM] ne justifiait pas non plus avoir acquis ce bien par prescription trentenaire. La cour a donc déclaré les ayants droits de [AY] [TB] [VM] propriétaires indivis de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] et ordonné à [YM] [VM] et [AN] [VM] de libérer cette parcelle sous astreinte ;

— un pourvoi a été inscrit le 28 septembre 2023 ;

La qualité de propriétaire est une condition de recevabilité de l’action en désenclavement. Or, M. [AN] [VM] n’a jamais eu la qualité de propriétaire, de sorte que son action n’est pas recevable. Sa prétendue qualité d’occupant, pas plus que sa qualité de titulaire d’un permis de construire, ne lui permettent pas d’agir en désenclavement, mais elles l’autorisent, le cas échéant, à soutenir sa demande de dommages et intérêts.

L’arrêt a déclaré les ayants droits de [AY] [TB] [VM] propriétaires indivis de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] et ordonné à [YM] [VM] et [AN] [VM] de libérer cette parcelle sous astreinte. M. [YM] produit un acte de notoriété après décès de [UP] [VM], né le 7 octobre 1921 décédé le 6 janvier 2014 décrivant la dévolution successorale et désignant comme héritiers, ses sept enfants :

— Mme [A] [U] [RB] [UM] [VM], née le 14 novembre 1953,

— M. [YM] [VM], né le 12 février 1955 époux de Mme [DJ] [RB] [TM],

— M. [JM] [DM] [VM] né le 26 juin 1956 époux de Mme [HM] [RB] [B] [H],

— M. [UP] [FM] [VM] né le 19 août 1957 époux de Mme [T] [RB] [FY] [VM],

— Mme [B] [SM] [VM], née le 3 mars 1960,

— Mme [BC] [VM] née le 3 mars 1962 épouse de M. [GM] [AE] [NY],

— Mme [OM] [EJ] [VM] née le 4 mars 1965.

Suivant les pièces produites, l’appelant est né le 12 février 1955, de sorte qu’il justifie être ayant droit de [UP] [VM], lui-même ayant droit de [AY] [TB] [VM]. Ainsi, il est propriétaire indivis de la parcelle litigieuse, avec les ayants droits des cinq autres enfants de [AY] [TB] [VM] et [RB] [TM].

Il est donc recevable à agir, l’action en désenclavement étant ouverte à un indivisaire agissant seul.

Sur le fond

L’arrêt mixte rendu le 3 juin 2019 a considéré, en dépit de la mention dans l’acte d’acquisition du 17 août 2019 de l’existence d’un chemin 'carrossable traversant au nord les terres de Monsieur [VM] ([AY]) et qui aboutit au [Adresse 20]' que la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] située [Adresse 19] à [Localité 11] était enclavée, à défaut d’une issue suffisante sur la voie publique. Cet arrêt n’a fait l’objet d’aucun pourvoi et l’expertise judiciaire a retenu l’état d’enclave comme postulat. Le jugement doit donc être infirmé.

Aux termes de l’article 685 du Code civil, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. Aux termes de l’article 2262 du Code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ;

En l’espèce, M. [AY] [VM] bénéficiait d’une tolérance de passage de M. [ZB] donnée en 1978 l’autorisant 'à suivre en voiture les limites de [son] terrain situé à [Adresse 18] jusqu’aux limites de son prochain accès qui conduit à son terrain situé à l’ouest de [son] terrain à une vingtaine de mètres'. Il n’est pas contesté que cette tolérance a été utilisée pour acheminer des matériaux en vue d’une construction suite à l’obtention d’un permis de construire le 3 juin 1980. Ce projet a été arrêté, le bénéficiaire 'ne disposant pas des fonds nécessaires', une taxe lui ayant de ce fait, été réclamée le 9 septembre 1983. Ce n’est que le 20 mai 2016 qu’un permis de construire a été accordé à M. [AN] [VM]. Les attestations produites ne sont ni suffisamment détaillées ni assez circonstanciées et précises pour prouver un usage continu. D’ailleurs, le 10 octobre 2016, les appelants ont proposé à MM. [UB], [ZP] et [EY] un arrangement pour l’utilisation du passage existant, proposant d’élargir la servitude sur la parcelle AK [Cadastre 4] et de régulariser par acte notarié l’accès par la servitude de passage. Ce document prouve, s’il en était besoin qu’ils savaient qu’ils utilisaient le passage en vertu d’un acte de simple tolérance.

M. [AY] [VM] ne peut se prévaloir ni de l’existence d’une servitude, ni d’un usage trentenaire de ce passage qu’il utilisait en vertu d’une tolérance du propriétaire.

L’origine du litige se trouve dans l’utilisation par les consorts [VM] d’un chemin de desserte sur lequel ils bénéficiaient de cette tolérance de passage accordée seulement à M. [YM] [VM], comme une servitude bénéficiant à leur parcelle.

Il résulte de l’expertise que c’est parce que les propriétaires 'des autres parcelles [VM]' n’avaient pas concouru à la création de la servitude prévue dans l’acte pour qu’elle devienne une servitude conventionnelle que l’expert puis la cour ont considéré que la parcelle était enclavée.

Le chemin de desserte qui existait sur le plan Tsalapatanis de 1979 le faisait figurer comme traversant les propriétés de [AY] [TB] [VM] et [KM] [VM] pour aboutir au [Adresse 20]. Les bénéficiaires de la servitude n’ont jamais créé ce chemin, laissant la nature envahir son assiette existante ou virtuelle, ainsi les experts ont constaté en 2018 et 2019 que la zone était densément boisée et qu’une voirie ne pourrait pas être réalisée sans des aménagements lourds et coûteux, que la parcelle de [AY] [TB] [VM] était désormais située en zone N suivant la carte d’urbanisme de [Localité 11] de sorte que des aménagements d’une telle ampleur ne pourraient pas être autorisés.

Au terme des conclusions de l’expert :

— la propriété [UB] cadastrée AK n°[Cadastre 6] est desservie par une servitude de passage, suivant un acte notarié du 18 mai 1987, publié au bureau des hypothèques de [Localité 13] le 6 juillet 1987, Vol. 1387, n°28, depuis la [Adresse 20] et traversant les parcelles AK n°[Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9]. Cette servitude présente une largeur de 3 mètres à prendre depuis le bord d’un ancien mur de pierres sèches d’une épaisseur d’un mètre ; un chemin bétonné a été realisé le long de la limite Nord de la parcelle AK n°[Cadastre 8], puis le long des limites Nord et Ouest de la parcelle AK n°[Cadastre 10], puis le long des limites Ouest et Sud de la parcelle AK n°[Cadastre 9]. Ce chemin bétonné est séparé des propriétés [EY] et RFC par un mur de clôture. L’emprise de la servitude de passage définie dans le plan Levesque de 1986 est plus large que le chemin bétonné ;

— la parcelle AK [Cadastre 4] ne borne pas avec la [Adresse 20] et n’est pas desservie par un chemin traversant la parcelle AK n°[Cadastre 3] pour relier la [Adresse 20], comme mentionné dans l’acte dont se prévaut M. [VM], mais elle est bornée à l’Est par un chemin bétonné d’une largeur de 3 mètres environ donnant accès à la [Adresse 20], ce chemin est celui permettant l’accès à la propriété [UB] ;

— partant de ce constat, le passage à privilégier est le chemin d’accès bétonné qui traverse les propriétés :

— sur 10,30m la propriété [RP], cadastrée AK n°[Cadastre 5], depuis la [Adresse 20],

— sur 30,80m la propriété [ZP], cadastrée AK n°[Cadastre 8] le long de la limite Nord,

— sur 57,60m la propriété [EY], cadastrée AK n°[Cadastre 10] le long de la limite Nord et Ouest,

— sur 36,70m la propriété de la SCI RFC, cadastrée AK n°[Cadastre 9], le long de la limite Ouest,

ce chemin a un revêtement en béton, la largeur de la bande de roulement est d’environ 3 mètres avec deux élargissements, l’un à l’intersection de la [Adresse 20] et l’autre en façade de la parcelle AK [Cadastre 4], sa longueur depuis la voie publique jusqu’à cet élargissement est d’environ 135,40 mètres ;

— la moins value occasionnée aux différents fonds servants par cette servitude, compte tenu de jouissance partagée de cette servitude de passage, de la superficie de l’assiette, de la valeur estimée du terrain, avec un taux d’abattement pour indisponibilité du terrain d’assiette, dans une zone intégralement constructible, dont le prix se situe entre 1400 euros et 1600 euros par mètre carré, qui peut être revu à la hausse en fonction de l’exposition et de la vue sur la baie de [Localité 17], permet de retenir un prix moyen de 1500 euros par mètre carré, compte tenu des inconvénients liés au passage de nouveaux véhicules, l’expert préconise de retenir une décote importante de 75% car le chemin est existant et les nuisances limitées  ;

— il propose pour les fonds servants cadastrés

— AK n°[Cadastre 5], propriété de M. [RP] : 10 500 euros

— AK n°[Cadastre 8], propriété de M. et Mme [ZP] : 36 000 euros

— AK n°[Cadastre 10], propriété indivise [PM] et [EY] : 62 625 euros

— AK n°[Cadastre 9], propriété de la SCI RFC : 48 750 euros soit un total de 157 875 euros,

étant précisé que l’indemnité est calculée sur la largeur du chemin existant et non sur celle prévue dans l’acte notarié initial ;

— il retient la nécessité de créer une servitude de passage à tous usages :

S1 : largeur : variable, surface: 28 m², fonds servant : AK n°[Cadastre 5], fonds dominant : AK n°[Cadastre 4]

S2 : largeur : variable, surface : 96m², fonds servant : AK n°[Cadastre 8], fonds dominant : AK n°[Cadastre 4]

S3 : largeur : variable, surface: 167 m², fonds servant : AK n°[Cadastre 10], fonds dominant : AKn°[Cadastre 4]

S4 : largeur : variable, surface: 130 m², fonds servant : AK n°[Cadastre 9], fonds dominant : Akn°[Cadastre 4]

S5 : largeur : variable, surface: 13 m², fonds servant : AK n°[Cadastre 4], fonds dominant : AK n°[Cadastre 9], AK [Cadastre 1], AK [Cadastre 6], tout en précisant qu’il ne lui incombe pas de définir une servitude d’accès à ces fonds cadastrés AK n°[Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 9],[Cadastre 1], [Cadastre 6] ;

— il précise s’agissant des frais d’entretien, qu’ils incombent à chacun des bénéficiaires,

S1 fonds servants AK n°[Cadastre 5], fonds dominants AK n°[Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6].

S2 : fonds servants AK n°[Cadastre 8], fonds dominants AK n°[Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6].

S3 : fonds servants AK n°[Cadastre 10], fonds dominants AK n°[Cadastre 9], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6].

S4 : fonds servants AK n°[Cadastre 9], fonds dominants AK n°[Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6].

S5 : fonds servants AK n°[Cadastre 4], fonds dominants AK n°[Cadastre 9], [Cadastre 2], [Cadastre 6], étant rappelé qu’il ne lui incombe pas de définir une servitude d’accès à ces fonds cadastrés AK n°[Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 9],[Cadastre 1], [Cadastre 6].

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Aux termes de l’article 683 du Code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il résulte de l’expertise que le passage le plus court et le moins dommageable est le chemin d’accès bétonné qui traverse :

— sur 10,30m la propriété [RP], cadastrée AK n°[Cadastre 5], depuis la [Adresse 20],

— sur 30,80m la propriété [ZP], cadastrée AK n°[Cadastre 8] le long de la limite Nord,

— sur 57,60m la propriété [EY], cadastrée AK n°[Cadastre 10] le long de la limite Nord et Ouest,

— sur 36,70m la propriété de la SCI RFC, cadastrée AK n°[Cadastre 9], le long de la limite Ouest,

ce chemin a un revêtement en béton, la largeur de la bande de roulement est suffisante pour assurer une desserte en sécurité, il présente deux élargissements, l’un à l’intersection de la [Adresse 20] et l’autre en façade de la parcelle AK [Cadastre 4], sa longueur depuis la voie publique jusqu’à cet élargissement est d’environ 135,40 mètres. Il s’agit également, en l’état actuel des décisions rendues et des pièces, du chemin ayant un impact écologique moindre puisque le chemin visé dans le titre n’a pas été créé et se situe désormais en zone N du plan d’urbanisme, alors que cette zone présente un dénivelé important.

Il y a lieu de fixer l’assiette de la servitude légale de passage desservant le fonds cadastré Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 4] sur les fonds cadastrés Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9], conformément au plan dressé par M. [SB] et d’ordonner la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 13] pour chacun des fonds concernés par cette servitude aux frais de M. [YM] [VM] dont la parcelle bénéficie de la servitude.

S’agissant de l’indemnité due aux fonds servants, seule Mme [XM] épouse [EY] a sollicité le paiement d’une telle indemnité à hauteur de 100 200 euros.

Nonobstant les prétentions contraires de Mme [XM], la vocation de cette indemnité n’est pas de décourager l’éventuel bénéficiaire de la servitude, mais d’indemniser le propriétaire du fonds servant de la perte de jouissance qu’il subit.

Il s’agit d’une portion de terrain qui est déjà à usage de chemin, compte tenu du prix et de la situation du terrain (constructible, [Localité 17], [Localité 11], en hauteur) de son usage, de l’aggravation des nuisances, étant relevé qu’il n’est pas démontré en l’état que la construction à venir sera 'à usage familial', il y a lieu de retenir le montant d’indemnisation proposé par l’expert de 62 625 euros et de fixer à ce montant l’indemnité devant revenir à Mme [XM] épouse [EY].

L’expert a relevé la présence d’une gaine électrique, souvent apparente, desservant la propriété de M. [UB] propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 6] qui passe sur la parcelle [VM] AK [Cadastre 4]. L’existence de cette gaine électrique caractérise un empiétement dont l’existence est établie, bien que contestée. La présence de cet empiétement est contraire aux prérogatives du droit de propriété.

Il convient de condamner M. [E] [UB] à procéder à ses frais à l’enlèvement du câble électrique passant sur la parcelle AK [Cadastre 4], sans qu’il y ait lieu en l’état actuel à astreinte, considérant qu’avant l’expertise un doute existait sur l’existence de l’empiétement et la présence de la gaine .

M. [AN] [VM] qui ne justifie pas de la qualité de propriétaire lui permettant d’agir en désenclavement, ne démontre pas que l’interruption de la construction est imputable à M. [EY], alors qu’un litige est encore en cours sur la propriété de la parcelle. Il ne démontre pas non plus le préjudice financier qu’il allègue, ni son imputabilité à M. [EY], la perte locative mentionnée étant, en tout état de cause, en contradiction avec l’utilisation familiale alléguée. Aucun préjudice moral imputable à M. [EY] n’est démontré.

M. [AN] [VM] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Les données et la solution du litige justifient de faire masse des dépens, y compris les frais d’expertise et qui doivent être supportés par l’ensemble des parties selon une répartition par moitié entre les appelants et les intimés. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, qui sont déboutées de leurs demandes à ce titre .

Par ces motifs

la cour

vu les arrêts rendus le 3 juin 2019 et le 31 janvier 2023,

vu l’appel en cause de M. [MB] [RP], de la SCI RFC, de Mme [XM] épouse [EY], de Mme [M] [C] et de M. [OY] [ZP],

— infirme le jugement en ses dispositions déférées,

Statuant de nouveau,

— relève l’irrecevabilité de la demande de désenclavement formée par M. [AN] [VM],

— fixe l’assiette de la servitude légale de passage desservant le fonds cadastré Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 4] sur les fonds cadastrés Collectivité de [Localité 11] lieudit [Localité 16] section AK n° [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9], conformément au plan dressé par M. [SB],

— fixe à 62 625 euros le montant de l’indemnité compensant la servitude légale de passage devant revenir à Mme [JJ] [XM] épouse [EY] à la charge du bénéficiaire de la servitude ;

— condamne M. [E] [UB] à procéder à ses frais à l’enlèvement du câble électrique passant sur la parcelle AK [Cadastre 4] ;

— ordonne la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 13] pour chacun des fonds concernés par la servitude aux frais de M. [YM] [VM] ;

— déboute M. [AN] [VM] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— déboute M. [PY] [EY], Mme [JJ] [XM], M. [E] [UB], M. [AN] [VM] et M. [YM] [VM] de leurs demandes plus amples ou contraires y compris en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise et les répartit par moitié entre M. [AN] [VM] et M. [YM] [VM] d’une part et M. [PY] [EY], Mme [JJ] [XM] et M. [E] [UB] d’autre part.

Et ont signé

La greffière La présidente