COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 100 DU 20 FÉVRIER 2025

N° RG 23/00166 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DRFU

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 15 décembre 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/00159.

APPELANT :

M. [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Michel PRADINES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 83)

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DÉNOM [Localité 6] ONCLE SAM représenté par son syndic la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.), ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 84)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 799 et 907 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers : M^me Yolande MODESTE, greffière.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées par le greffe ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Prescillia ARAMINTHE, greffière.

Procédure

Alléguant sa qualité de propriétaire des lots N°115, 161 et 178 dans la copropriété résidence [7], l’existence de charges et de provisions restées impayées, par acte d’huissier de justice du 29 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par la SELARL BCM en qualité d’administrateur provisoire a fait assigner M. [C] [S] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 13 959,79 euros au titre des charges dues au 15 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, des dépens et de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 15 décembre 2022, le tribunal a

— condamné M. [C] [S] à payer au [Adresse 8], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BCM, la somme de 11 434,45 euros au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 10 mars 2021, appel du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL BCM, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [C] [S] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration reçue le 15 février 2023, M. [C] [S] a interjeté appel de la décision et déféré l’ensemble des chefs du jugement.

Suivant demande de radiation pour défaut d’exécution, relevant que le syndicat des copropriétaires ne la soutenait plus, par ordonnance du 4 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a

— débouté M. [C] [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de leurs demandes de sursis à statuer,

— ordonné le renvoi de l’affaire au 4 mars 2023 [lire 2024] pour vérification des délais, et clôture,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées le 6 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [S] a demandé au visa du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1353 et 1240 du code de procédure civile, L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel limité ;

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau,

— le déclarer recevable dans sa contestation de son compte individuel ;

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de condamnation au paiement de 13 959,79 euros au titre des charges de copropriété en l’absence de justificatif de l’ensemble des sommes réclamées, les extraits de compte et les pièces produites ne justifiant pas du montant de la créance alléguée ;

A titre reconventionnel,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de fournir l’ensemble des factures justifiant des sommes réclamées dans l’extrait de compte de M. [S] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire, si la cour confirme le jugement,

— déclarer que la somme de 11 434,45 euros portera avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2019 sur la somme de 8 216,12 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 3 218,33 euros,

En tout état de cause,

— condamner le [Adresse 8] à lui payer 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Oncle Sam au paiement des dépens tant d’instance que d’appel.

Il a soutenu la validité de sa contestation, la possibilité pour un copropriétaire de contester dans un délai de cinq ans les appels de fonds et la répartition individuelle des charges, qu’il était de bonne foi et avait consigné, au titre de l’exécution provisoire, les sommes mises à sa charge par le jugement. Il a fait valoir les manquements du syndic, le défaut de valeur probante des pièces comptables compte tenu des déficiences du syndic, qu’il a été condamné par ordonnance de référé du 10 juin 2015 à payer des sommes fondées sur un report à nouveau non justifié, que les frais d’avocat ne peuvent lui être facturés, pas plus que les frais de signification, de suivi contentieux. Il a ajouté qu’il n’était pas redevable des sommes réclamées au titre des travaux réalisés par la société Couverture du soleil qui présentent des malfaçons, que la facture n’a pas été produite et qu’ils ne sont pas conformes au devis, que les factures d’eau n’ont pas été produites, que le changement des compteurs d’eau ne pouvait pas lui être facturé, pas plus que les frais de relance ou de recouvrement ou de fiche hypothécaire. Il a fait valoir une différence de 5,03 ou 5,23 euros entre les sommes réclamées au titre des mise en demeure et l’extrait de compte, que les décomptes étaient incompréhensibles et que les factures devaient être produites.

Par dernières conclusions communiquées le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] a sollicité au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103, 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [C] [S] à lui payer la somme de 11 434,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2021, outre celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens,

Y ajoutant,

— dire et juger que la somme de 11 434,45 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2019 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du Code civil,

— dire et juger M. [C] [S] mal fondé en toutes ses contestations ;

— débouter M. [C] [S] de sa demande de production de factures sous astreinte ;

— condamner M. [C] [S] à verser au [Adresse 8] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] [S] au paiement des dépens de l’instance dont le recouvrement sera directement poursuivi par M^e Catherine Glaziou, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il a fait valoir le bien fondé de sa réclamation, l’ordonnance de référé du 10 juin 2015, le décompte de l’huissier de justice, la résistance de M. [S] au paiement des charges et sa mauvaise foi. Il a ajouté que les frais de suivi contentieux étaient prévus par le contrat, que les travaux de toiture avaient été votés en 2016 et non contestés, que l’appelant avait indiqué qu’il les paierait quand ils seraient achevés, qu’il en est de même du changement des compteurs d’eau. Il a soutenu la confirmation de la décision, quand même aurait-il été retranché 2 525,34 euros de sa réclamation mais fait valoir que les intérêts au taux légal devaient partir de la mise en demeure.

La clôture est intervenue le 2 septembre 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 2 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 20 février 2025.

Les observations ont été sollicitées sur la recevabilité de la demande de 'dire et juger que la somme de 11 434,45 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2019' à défaut d’appel incident sur ce point.

Le 7 février 2025, M. [S] a estimé qu’il appartenait à la cour de tirer toutes conclusions de l’irrecevabilité relevée d’office. Le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune observation.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré la qualité de copropriétaire de l’intéressé, que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rendait la créance certaine, liquide et exigible, que le copropriétaire qui n’avait pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’était pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées, que les contrats de syndic et les extraits de comptes du copropriétaire justifiaient la demande, que le différentiel était de 15,66 euros en sa faveur et s’expliquait par le changement de syndic, qu’il s’était abstenu de tout recours contre le procès-verbaux d’assemblée générale, qu’une double facturation n’était pas démontrée, mais que le syndicat lui avait indûment imputé des frais d’huissier et d’avocat, des frais de suivi contentieux non justifiés, de signification de jugement, de levée de fiche hypothécaire, qu’à défaut de preuve d’une mise en demeure les intérêts au taux légal étaient dus à compter de l’assignation.

Sur la demande principale

Les moyens développés au soutien de l’appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre l’appelant dans le détail de son argumentation.

A ces justes motifs il peut être ajouté que :

— comme relevé par le premier juge, les décisions d’assemblée générale qui n’ont pas été contestées dans le délai de l’article 42 loi du 10 juillet 1965 ne peuvent plus être remises en cause, hors les cas de dol ou d’inexistence, non soutenus en l’espèce ;

— M. [S] critique des décisions d’assemblée générale mais ne sollicite pas leur nullité, il n’a pas précisé quelle décisions ou résolutions seraient critiquables ou irrégulières et devraient être remises en cause, il n’a pas saisi la cour de demandes à ce titre ;

— si en application des dispositions de l’article 2224 du Code civil applicable au litige, les actions personnelles et mobilières se prescrivent pas cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et si l’action en répétition d’indu se prescrit par cinq ans à compter de l’événement ayant fait naître l’indu, en l’espèce, M. [S], au-delà d’une critique de la réclamation du syndicat des copropriétaires ne justifie pas quelles sommes devraient faire l’objet d’une restitution et pour quel motif, alors que les premiers juges, qui ont procédé à la recherche que M. [S] n’avait pas faite, ont relevé que le différentiel était en sa faveur, de sorte qu’il est dépourvu d’intérêt à les contester;

— si par application de l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, il incombe au copropriétaire, défendeur à l’action en paiement de justifier des exceptions justifiant sa contestation, ce que M. [S] ne fait pas à défaut de préciser quelles sommes doivent lui être restituées et à quel titre ;

— M. [S] n’a pas été déclaré irrecevable en sa contestation de son compte individuel ;

— en dépit de la défaillance de M. [S] à préciser quelles sommes devaient lui être restituées et à quel titre, les premiers juges ont opéré des corrections et ainsi retranché à la réclamation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic des frais non justifiés d’huissier et d’avocat, des frais de suivi contentieux non fondés, des frais de signification de jugement et de levée de fiche hypothécaire ;

— M. [S] qui n’a pas contesté en temps utile l’ordonnance de référé du 10 juin 2015 n’est plus recevable à le faire même par le biais détourné d’une autre action ;

— les travaux de charpente et de couverture ont été votés par l’assemblée générale et non contestés et il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2019 que M. [S] a indiqué explicitement qu’il paierait l’ensemble des arriérés quand les travaux réclamés sur un linteau seraient effectués, qu’il lui a été précisé que les travaux seraient inclus lors du ravalement du bâtiment B, que les travaux pouvaient être réalisés avant les travaux de ravalement s’il procédait à la dépose de son volet roulant pour qu’un maçon puisse intervenir ;

— ce même procès-verbal d’assemblée générale met en évidence que M. [S] a voté pour l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2018 ;

— le syndicat des copropriétaires a produit les pièces comptables de 2015 à 2019, le contrat de syndic, le procès-verbal d’assemblée générale l’autorisant à agir, les appels de fonds, les relevés de consommation d’eau, les relevés de compte travaux de l’intéressé, toutes pièces dont l’examen exhaustif justifie du bien fondé de ses demandes.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [S] au paiement des charges de copropriété et de sa quote-part des comptes de travaux.

Sur la demande reconventionnelle

La demande reconventionnelle est recevable ; le premier juge n’a pas expressément statué sur cette demande mais il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En l’espèce, la demande de fourniture de l’ensemble des factures justifiant des sommes réclamées dans son extrait de compte sous astreinte n’est pas justifiée en ce que les pièces comptables, les appels de fonds, les relevés de consommation d’eau, les relevés de compte travaux de l’intéressé ont suffi à établir le bien fondé de la réclamation du syndicat des copropriétaires.

M. [S] doit être débouté de cette demande.

Sur la demande subsidiaire

Le tribunal a condamné M. [S] au paiement de la somme de 11 434,45 euros au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 10 mars 2021, appel du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Or, compte tenu d’une interpellation suffisante, il y a lieu de réformer le jugement sur le point de départ des intérêts et de condamner M. [S] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 11 434,45 euros à compter de la mise en demeure du 24 mai 2019 sur la somme de 8 216,12 euros et à compter de l’assignation sur le surplus .

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires n’a pas interjeté appel incident de la décision, il a seulement sollicité la confirmation de la décision frappée d’appel.

Or, ses demandes au titre du point de départ des intérêts et de la capitalisation tendent à la réformation d’un chef du jugement. À défaut d’un appel incident sur ce point, les demandes du syndicat des copropriétaires à ce titre sont irrecevables.

M. [S] succombe en son appel. Il est condamné au paiement des dépens avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de l’avocat demandeur. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il est débouté de sa demande et condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4500 euros .

Par ces motifs

la cour

— confirme le jugement en ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts,

Statuant de nouveau de ce seul chef,

— condamne M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] les intérêts au taux légal sur la somme de 11 434,45 euros à compter de la mise en demeure du 24 mai 2019 sur la somme de 8 216,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Y ajoutant,

— déboute M. [C] [S] de ses demandes plus amples ou contraires, y compris en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— relève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires relativement au point de départ et à la capitalisation des intérêts ;

— condamne M. [C] [S] au paiement des dépens avec distraction au profit de M^e Glaziou en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Oncle Sam une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente