COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 147 DU 13 MARS 2025

N° RG 24/00213 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DVB2

Décision déférée à la Cour : ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin/Saint-Barthélemy du 30 janvier 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00103.

APPELANTE :

S.C.I. DOURE, représentée par sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène URBINO-CLAIRVILLE, avocat au barreau de Guadeloupe /Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 114)

INTIMÉE :

S.C.I. MAI TAI

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR Avocats associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 13)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 905 et 778 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président de chambre a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 mars 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées par le greffe ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Exposant que la société civile immobilière Mai Tai (la SCI Mai Tai), propriétaire du lot n°3 au sein de l’ensemble immobilier dénommée [Adresse 4] à [Localité 3], a abusé de ses droits en réalisant sans autorisation divers travaux sur les parties communes de la copropriété, en l’occurrence en privatisant deux places du parking commun, en fermant le balcon de sa villa et en construisant en dessous une pièce à l’emplacement de la place de parking privatif, la SNC Les Belles Vues de Saint-Jean et la société civile immobilière Doure (la SCI Doure), propriétaires des lots 2, 53 et 54 dans la même copropriété, l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy pour obtenir la remise en état sous astreinte et le paiement de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi outre une indemnité de procédure.

Saisi par la SCI Mai Tai, le juge de la mise en état du tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, par ordonnance contradictoire du 30 janvier 2024, a :

— constaté que la SCI Doure n’a pas qualité, ni intérêt à agir et l’a déclaré irrecevable,

— constaté que l’action en déconstruction des travaux de fermeture du balcon et de création d’un espace clos d’habitation à l’avant du studio initiée par la SNC Les BellesVues de Saint-Jean n’est pas prescrite,

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par la SCI Mai Tai,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de la procédure au fond.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 27 février 2024, la SCI Doure a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a constaté qu’elle n’avait pas qualité et intérêt à agir, l’a déclarée irrecevable en ses demandes. La SCI Mai Tai a constitué avocat le 19 mars 2024.

Sous délibéré, les observations des parties ont été sollicitées en vertu des dispositions des articles 910-1 et 910-4 applicables au regard du dispositif des conclusions de la SCI Mai Tai des 12 avril 2024 puis des 15 et 21 mai 2024.

Le 19 février 2025, la SCI Mai Tai a conclu à la recevabilité de son appel incident au motif qu’elle a interjeté appel à son tour le 4 avril 2024 à l’encontre de la décision du 30 janvier 2024 en intimant la SNC Les Belles Vues de Saint-Jean et en concluant le 21 mai 2025 dans cette procédure enregistrée sous le numéro RG n°24/369, ce qui constitue un fait nouveau, ces affaires étant intimement liées et devant induire des décisions cohérentes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 6 janvier 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 13 mars 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions du 26 mars 2024, la SCI Doure demande en substance à la cour, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 30 janvier 2024 en ce qu’elle a constaté que la SCI Doure n’a pas qualité et intérêt à agir, l’a déclarée irrecevable et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer la SCI Doure recevable en sa demande de déconstruction des travaux de fermeture du balcon de la villa appartenant à la SCI Mai Tai ainsi que de création d’un espace clos d’habitation à l’avant du studio situé au niveau rue de celle-ci d’une part, d’enlèvement des panneaux et barrières de sol installés devant les deux places de parking situées sur les parties communes de la copropriété '[Adresse 4]' à l’avant de son lot d’autre part, sous astreinte courant à l’issue du délai d’un mois suivant la décision de justice à venir de 1 000 euros par jour et par infraction (villa, parkings) dûment constatée par huissier ou par tout autre moyen fiable, de condamnation de la SCI Mai Tai au paiement d’une somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice moral et de celle de 5 000 euros en réparation des dépens et frais irrépétibles exposés par elle,

— débouter la SCI Mai Tai de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de la SCI Doure en raison d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— rejeter la demande de la SCI Mai Tai tendant à voir condamner la SCI Doure à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la SCI Mai Tai au paiement des entiers dépens outre la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Doure.

Dans ses ultimes conclusions du 21 mai 2024, la SCI Mai Tai sollicite en substance de la cour, de :

— dire mal fondé l’appel de la SCI Doure,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 30 janvier 2024 en ce qu’elle a constaté que la SCI Doure n’avait ni qualité, ni intérêt à agir, la déclarant irrecevable,

A défaut,

— recevoir la SCI Mai Tai en son appel incident et la dire bien fondé,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance du 30 janvier 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par la SCI Mai Tai et dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI Doure relatives à la déconstruction des travaux de création d’un espace clos d’habitation à l’avant du studio car prescrites,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Doure de l’ensemble de ses fins, prétentions et conclusions,

— la condamner à verser la SCI Mai Tai une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Doure aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel incident

Selon l’article 910-1 du code de procédure civile dans sa version applicable en la cause, les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l’objet du litige, lequel est, conformément à l’article 4 de ce même code, déterminé par les prétentions respectives des parties.

En vertu de l’article 910-4 alinéa 1er du code de procédure civile dans sa version applicable en la cause, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, l’irrecevabilité pouvant être également invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

De l’application cumulée de ces dispositions, il résulte que la partie qui poursuit l’infirmation d’un chef d’une décision ou veut former appel incident doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel requis à l’article 905-2, soit dans le délai d’un mois – majoré en l’espèce du délai de distance- et la réitérer dans ses dernières conclusions.

Or, en l’espèce, dans ses conclusions initiales formalisées le 15 mai 2024, la SCI Mai Tai ne sollicite pas l’infirmation partielle de l’ordonnance querellée, réclamant essentiellement la confirmation de cette dernière, le fait qu’une autre procédure distincte concernant la même décision et intimant la SNC les Belles vues de Saint-Jean soit pendante devant la cour ne pouvant constituer un fait nouveau au sens des dispositions de l’article 910-4 alinéa 2 et étant sans emport sur la recevabilité des prétentions formulées dans la présente instance.

Ainsi, quand bien même l’intimée a formulé dans le délai d’un mois majoré du délai de distance, cet appel incident, la cour ne peut que relever que dans ses premières écritures du 15 mai 2024 déterminant l’objet du litige et soumises aux dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile, elle n’a pas revendiqué l’infirmation ou l’annulation de l’ordonnance critiquée et ainsi concentré l’ensemble de ses prétentions, cette exigence de procédure ne pouvant pas être régularisée jusqu’à la clôture de l’instruction.

Au cas présent, en vertu du principe de concentration des prétentions, la demande de la SCI Mai Tai d’infirmation partielle de l’ordonnance du juge de la mise en état 30 janvier 2024 présentée dans ses ultimes conclusions d’intimée du 21 mai 2024 sera déclarée irrecevable, la cour ne pouvant que confirmer l’ordonnance rendue du chef de la prescription de l’action.

Sur le bien fondé de l’appel

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin, l’intérêt à agir devant être direct, né et actuel et s’apprécier au jour où l’action est intentée, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action, l’existence du droit invoqué n’étant pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

Les demandes de la SCI Doure portent sur la démolition de travaux de fermeture du balcon de la villa appartenant à la SCI Mai Tai, de déconstruction de la création d’un espace clos d’habitation à l’avant du studio situé au niveau rue, d’enlèvement des panneaux et barrières de sol installés devant les deux places de parking situées sur les parties communes de la copropriété [Adresse 4] à l’avant de son lot, sous astreinte, sur le paiement de dommages et intérêts et d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant que la SCI Doure est, suivant acte notarié du 20 octobre 2000, propriétaire des lots 53 et 54 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 4]' constitutifs de deux logements d’une superficie de 22,7m² et 21,1m² outre les 100/10000èmes et 99/1000èmes des parties communes générales et des charges du bâtiment dont ils dépendent, la SCI Mai Tai étant quant à elle propriétaire du lot 3 de cette copropriété constituant une villa composée notamment en rez de jardin de trois pièces et en mezzanine de deux pièces et d’une terrasse avec jouissance exclusive d’un jardin et d’un parking et les 500/10 000èmes des parties communes générales à l’ensemble de la copropriété.

Il est également constant que conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, suivant procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2019, les copropriétaires des six villas de l’ensemble immobilier '[Adresse 4]' ont créé un syndicat secondaire regroupant les villas numérotés 1 à 6 de ce dernier.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 4 juin 2020, ce syndicat secondaire a approuvé 'globalement le règlement de copropriété général la Créole du 18 mai 1983 sans autre modification que l’indication du présent syndicat secondaire délimité en rouge selon le plan ci-joint(et) demandé au syndicat principal La Créole la modification du règlement de copropriété pour inscription du syndicat secondaire 'Les Iguanes’ délimité en rouge selon le plan ci-joint (ainsi que) l’établissement de bornages contradictoires entre la copropriété générale 'La Créole’ et les propriétaires des parcelles cadastrales adjacentes (et) l’intervention d’un géomètre pour piqueter et matérialiser ces limites sur site', un plan d’ensemble de la copropriété représentant le périmètre du syndicat secondaire 'Les Iguanes’ regroupant les six villas dans une forme géométrique en forme de pointe ou de flèche y étant effectivement joint, le tout ayant été signifié par acte du 15 juin 2020 à la société Sprimbarth, syndic de la copropriété '[Adresse 4]'.

S’il est admis qu’un syndicat secondaire est compétent pour la gestion, l’entretien et l’amélioration des bâtiments qui lui sont affectés, c’est sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

Au cas présent, selon l’état descriptif de division et le règlement de copropriété notarié du 18 mai 1983 afférents audit ensemble immobilier, 'les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l’un des bâtiments collectifs (…) Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote part de droits afférente à chaque lot (et) comprennent notamment (…) les parkings'.

Or, ainsi qu’il résulte des termes du document précité et du plan établi le 5 mai 1983 par M. [E] géomètre-expert produit aux débats et permettant grâce aux divers coloris distinguant les six villas et les bâtiments collectifs de l’ensemble immobilier '[Adresse 4]', en dehors du parking réservé à la jouissance exclusive de la SCI Mai Tai, il est établi qu’il existe des places de parkings destinées à l’ensemble des copropriétaires et leur appartenant donc indivisément. La création d’un syndicat secondaire qui a approuvé ce règlement de copropriété, sans qu’il soit établi que les limites des propriétés aient été modifiées en dépit de travaux de délimitation qui seraient en cours, ne peut suffire à considérer que l’ensemble des copropriétaires, titulaires de droits indivis sur les parties communes dont les parkings à usage non privatif, ne disposent pas d’un droit d’agir, peu important la spécialisation de certaines charges.

Aussi, la SCI Doure, copropriétaire des lots 53 et 54 et de plusieurs millièmes de parties communes de cet ensemble immobilier est fondée à soutenir qu’elle justifie de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de la SCI Mai Tai dont elle prétend qu’elle s’est appropriée deux places de stationnement, constituant des parties communes de l’ensemble de la copropriété.

Dès lors, infirmant l’ordonnance querellée sur ce point, il y aura lieu de déclarer la SCI Doure recevable en sa demande portant sur la destination des deux places de parkings communs, étant toutefois relevé que d’éventuels travaux sur les parties communes nécessiteront la mise en cause du syndicat des copropriétaires .

La SCI Doure sera également déclarée recevable en ses demandes de paiement de dommages et intérêts et d’indemnité de procédure, la décision sur la recevabilité ne préjugeant pas du bien fondé.

S’agissant de la prétention concernant la fermeture du balcon de la villa appartenant à la SCI Mai Tai et de la création d’un espace clos d’habitation à l’avant de son studio, il ressort des pièces du dossier y compris le plan en couleurs produit par l’appelante, qu’il s’agit de parties spéciales aux copropriétaires du syndicat secondaire de sorte que la SCI Doure n’a pas de ce fait qualité et intérêt à agir de ce chef – à la différence de la SNC Les Belles Vues de Saint-Jean présentée comme propriétaire du lot 2 – et du syndicat des copropriétaires, le cas échéant.

Ce faisant, l’ordonnance entreprise doit être confirmée sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de la décision de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Mai Tai sera condamnée au paiement des dépens de cette instance. Elle sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’appelante contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— déclare la SCI Mai Tai irrecevable en son appel incident ;

— confirme l’ordonnance en ses dispositions déférées sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable la SCI Doure en ses demandes relatives à la destination de deux places de parkings communs, de paiement de dommages et intérêts et au titre de ses frais irrépétibles,

Statuant de nouveau de ce seul chef,

— déclare la SCI Doure recevable en sa demande relative à la destination des deux places de parkings communs, en sa demande de dommages et intérêts et au titre l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamne la SCI Mai Tai aux entiers dépens de l’instance ;

— déboute la SCI Mai Tai de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI Mai Tai à payer à la SCI Doure la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente