ARRET N°342

N° RG 24/00101 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6RS

[A]

C/

[T]

[G]

S.A.S. NOT’ATLANTIQUE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00101 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6RS

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 novembre 2023 rendu par le TJ de [Localité 15].

APPELANT :

Monsieur [L] [A]

né le 08 Juillet 1965 à [Localité 17]

[Adresse 9]

[Localité 6]

ayant pour avocat M^e Stephanie RANSON-HUBERDEAU, avocat au barreau de SAINTES substituée par M^e Vincent HUBERDEAU, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Madame [M] [T]

née le 17 Juillet 1967 à [Localité 11] (75)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [H] [G]

né le 24 Juillet 1959 à [Localité 11] (75)

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat M^e Marie-Anne NOEL, avocat au barreau de SAINTES

S.A.S. NOT’ATLANTIQUE

[Adresse 7]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Olivier SALOMON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Noëlle ETOUBLEAU

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Informé que M. [H] [G] et Mme [M] [T] souhaitaient vendre leur maison située [Adresse 3] à [Localité 14], M. [L] [A] a pris contact avec eux le 20 novembre 2018 afin d’entrer en négociations.

S’en sont suivis divers échanges entre l’acquéreur potentiel, les vendeurs et Maître [W], notaire associé au sein de la SAS NOT’ATLANTIQUE en charge de recevoir la vente, au cours desquels M. [A] a fait une offre d’achat au prix de 555.555 € le 20 décembre 2018, acceptée le lendemain par les vendeurs.

Les échanges se sont poursuivis, et le 11 janvier 2019 un rendez-vous en vue de la signature d’un avant-contrat a été fixé au 1er février 2019.

Le 25 janvier 2019 cependant, M. [G] a annulé ce rendez-vous en expliquant à M. [A] qu’il avait reçu une autre offre d’achat à un prix supérieur.

Par actes signifiés les 17 et 19 août 2021 M. [L] [A] a fait assigner M. [H] [G], Mme [M] [T] et la SAS NOT’ATLANTIQUE devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes de 45.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En ce sens, monsieur [A] se fonde sur les dispositions des articles 1104, 1113, 1121, 1231-1, 1231-2, 1240 et 1582 du code civil.

Les consorts [J] sollicitaient que le tribunal :

— déboute monsieur [A] de ses demandes,

— subsidiairement condamne la SAS NOT’ATLANTIQUE à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— condamne monsieur [A] à leur payer à chacun la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SAS NOT’ATLANTIQUE sollicitait que le tribunal :

— déboute monsieur [A] et les consorts [J] de l’ ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— condamne monsieur [A] au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de la SAS OPTIMA AVOCATS.

Par jugement contradictoire en date du 17 novembre 2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'DÉBOUTE M. [L] [A] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [L] [A] aux dépens, avec distraction au profit de la SAS OPTIMA AVOCATS,

CONDAMNE M. [L] [A] à payer à M. [H] [G] d’une part et à Mme [M] [T] d’autre part une somme de 1.500€ chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[L] [A] à payer à la SAS NOT’ATLANTIQUE une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— la vente étant un contrat consensuel, l’offre et l’acceptation destinés à former ce contrat ne sont soumises à aucune condition de forme particulière. Toutefois, l’Offre de vente ou d’achat doit être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté et des conditions qui lui seront soumises, et le contrat ne peut se former que si l’auteur ou le destinataire de l’offre ne formule aucune réserve.

— en l’espèce, après un échange direct de mails entre M. [A] et M. [G], M. [A] écrivait par mail au notaire le 27 décembre 2018: 'Nous voulons acheter la maison [Adresse 3], au prix de 555,555€…

Nous vous demandons de préparer un contrat type et d’envoyer le projet par courrier électronique.

Je pouvais signer le contrat le vendredi 25 janvier ou le vendredi 1er février. Si les dates sont possibles pour vous et M. [G]. La veille, j’aimerais visiter la maison et rencontrer les vendeurs.

Si un dépôt est requis ou habituel, j’apporterai l’argent pour la date de signature en espèces'

— il ressort sans équivoque de ces mails que préalablement à toute signature de contrat, M. [A] a entendu pouvoir procéder à une visite du bien et à l’étude du projet de contrat comprenant, les conditions essentielles de la vente, dont certaines restaient à négocier (montant du dépôt de garantie, modalités de financement, mobilier inclus dans la vente).

— compte tenu des nécessaires négociations relatives à ces conditions, et du souhait réitéré de M. [A] de visiter le bien avant toute signature, ce dernier n’a pas soumis le 20 décembre 2019 une offre d’achat au sens de l’article 1114 du code civil, mais les parties ont subordonné la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat dont la rédaction a été confiée au notaire, ainsi qu’à cette visite préalable. – la vente n’était donc pas parfaite lors de la seule acceptation du prix par monsieur [G] le 21 décembre 2018, et les parties en étaient restées au stade des pourparlers lorsque par mail du 25 janvier 2019, M. [G] a annulé le rendez-vous fixé pour la signature de l’avant-contrat.

— la liberté contractuelle demeure le principe et seule une rupture abusive et brutale de pourparlers engagés sur une période suffisamment longue peut donner lieu à réparation du préjudice subi. En tout état de cause, aucune rupture abusive de pourparlers n’est alléguée.

— M. [A] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts tirée de l’inexécution du contrat de vente.

LA COUR

Vu l’appel en date du 16 janvier 2024 interjeté par M. [L] [A]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27/06/2024, M. [L] [A] a présenté les demandes suivantes :

'Déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par Monsieur [L] [A] à l’égard du jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES le 17 novembre 2023.

Vu les dispositions des articles 1582 et 1583 du code civil.

Vu les dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Vu les éléments du dossier.

En conséquence,

Réformer la décision déférée en toutes ses dispositions

Et, statuant à nouveau,

Condamner solidairement les consorts [G] ' [T] et la SAS NOT’ATLANTIQUE à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 45.000 €.

Condamner solidairement les consorts [G] ' [T] et la SAS NOT’ATLANTIQUE à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement les consorts [G] ' [T] et la SAS NOT’ATLANTIQUE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M. [L] [A] soutient notamment que :

— M. [A], propriétaire d’une petite maison à [Localité 13] (17) depuis environ trente ans, cherchait à en acquérir une autre (plus grande) pour sa retraite et a contacté directement par courrier du 20 novembre 2018 les consorts [T] ' [G], ayant appris qu’ils étaient vendeurs de leur immeuble,

Il indiquait : ' votre maison répond à mes attentes. Je serais heureux si vous me contactez directement pour des négociations. Vous pouvez me joindre directement avec les données suivantes'.

— des échanges se sont instaurés, jusqu’à un mail des consorts [G] ' [T] du 21 décembre 2018 :

« Bonsoir,

Nous acceptions votre offre de 555.555 euros. Nous pouvons signer en janvier un compromis chez le notaire. Nous vous communiquons ses coordonnées (voir fin de ce mail) afin que vous puissiez voir avec lui pour les formalités et une date.

La maison peut être disponible à partir du mois de mars.

Bien cordialement.

Nous vous souhaitons de joyeuses fêtes'.

M. [A] considérait alors la vente conclue et prenait contact avec le notaire le 27 décembre 2018.

— par mail en date du 10 janvier 2019, l’étude notariale proposait au concluant la mise en 'uvre d’un rendez-vous de signature du compromis pour le mercredi 30 janvier 2019 à 10 heures.

— à la même date, M. [A] écrivait également par mail aux consorts [G] ' [T].

— M. [A] s’avérant indisponible à la date initialement proposée, la signature du compromis fut finalement programmée pour le vendredi 1er février 2019 à 10 heures.

Le concluant écrivait le 15 janvier 2019 aux vendeurs :

« Bonjour Monsieur [G],

J’arriverai à [Localité 8] assez tôt le mercredi 30 janvier.

Je voudrais donc demander si nous pouvons organiser une réunion déjà mercredi après-midi.

Il serait bon que je visite la maison et peut-être le lendemain discuter de mes questions avec vous.

Merci de votre compréhension et au plaisir de vous rencontrer.

Très cordialement ».

— par mail en date du 25 janvier 2019, les vendeurs indiquaient à M. [A] :

« Bonsoir,

Monsieur, nous avons le regret de vous informer que nous avons eu une offre par une agence aujourd’hui concernant notre maison au prix que nous avions fixé au départ.

Nous annulons donc notre rendez-vous tout en espérant que vous trouverez un bien qui vous convienne.

Avec toutes nos excuses.

Bien cordialement. ».

— les vendeurs avaient signé un compromis le 8 mars 2019 au pris de 570 000€ et l’acte sera réitéré le 15 mai 2019.

— le premier juge a fait une mauvaise lecture des pièces versées aux débats ainsi qu’une mauvaise interprétation des éléments de fait de l’espèce.

— en effet, les mails échangés entre les parties les jeudi 20 décembre 2018 à 8h52 et vendredi 21 décembre 2018 à 18 h 10 confirment l’existence d’un accord sans réserves sur la chose et sur le prix.

— M. [A] n’a jamais conditionné son accord à une visite préalable pas plus qu’à certaines réponses portant sur des questions accessoires.

— il n’a jamais exigé qu’un compromis soit signé avant réitération par acte authentique, sachant uniquement que la vente devait se faire devant notaire d’où sa demande « de préparer un contrat ».

— les mails postérieurs ne témoignent pas plus d’une quelconque condition suspensive, le concluant indiquant uniquement le 10 janvier 2019 (en réponse au questionnement des vendeurs) qu’il « aimerait visiter la maison à l’avance».

— il s’agit là d’un usage lequel n’est pas censé remettre en cause l’acquisition alors même que le vendeur a répondu à toutes les questions que se posait l’acquéreur.

— les vendeurs, qui se savaient engagés, ont été troublés par une offre à un prix supérieur et ont alors délibérément pris le risque d’ignorer l’acheteur initial.

— à supposer que la situation des parties s’analyse en des pourparlers transactionnels, force est de constater que, là encore, ces derniers ne peuvent être rompus de façon abusive.

— les échanges de SMS évoqués précédemment prouvent bien que les parties étaient d’accord sur le prix, que l’acquéreur disposait du financement et il n’a jamais été question de faire d’une visite préalable une condition suspensive de l’acquisition.

— il ne faut pas confondre les souhaits exprimés par l’acquéreur (rencontrer les vendeurs, visiter la maison) parfaitement normaux en l’espèce, avec une exigence particulière à un quelconque engagement.

Il était prêt à se déplacer et à signer l’éventuel document que l’on aurait pu soumettre à sa signature. Il était prêt à verser un acompte et disposait des fonds permettant de le faire.

— si la cour considérait que la vente n’était pas ferme, il s’agirait alors de pourparlers très avancés dont la rupture incombe uniquement aux cédants et la rupture est clairement abusive. C’est la raison pour laquelle elle ne peut qu’entraîner un droit à réparation au profit du concluant.

Il ne s’agit pas là d’une prétention nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile mais bien de la même demande basée sur un moyen nouveau ainsi que le précise l’article 565 du code de procédure civile.

— s’agissant du notaire, celui-ci a reçu le 9 janvier 2019 le mail du concluant en date du 27 décembre 2018 précisant sa volonté ferme d’acquérir le bien en litige au prix convenu.

— aucun doute n’était possible sur l’accord plein et entier intervenu entre vendeurs et acquéreur sachant que le financement n’était pas un problème ainsi que le concluant en avait eu la confirmation dès le 3 janvier 2019.

Toutefois, il n’hésitait pas sans même interroger M. [A] à régulariser un compromis avec les époux [C] ' [R] le 8 mars 2019, puis à réitérer la vente le 15 mai 2019 en dépit d’un courrier du 20 mars 2019.

— Maître [X] [P], notaire associée, ne se posait absolument aucune question sur le fait que la vente ait pu être ferme entre les consorts [J] et M. [A] et n’exerçait à aucun moment son devoir de conseil à son égard alors que la SAS NOT’ATLANTIQUE, dans cette affaire, représentait vendeur et acquéreur.

— le notaire ne peut évoquer le caractère « discutable » du contrat intervenu alors même qu’il n’a jamais été question de conditionner la vente à une visite de l’immeuble pas plus qu’à une éventuelle répartition dans le détail du bien mobilier et immobilier.

— son préjudice moral est important et il s’est par ailleurs senti méprisé car étranger.

Il aurait pu imaginer que les vendeurs, face à leur dilemme, lui en fassent part.

Sa réclamation est justifiée.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 02/07/2024, M. [H] [G] et Mme [M] [T] ont présenté les demandes suivantes :

'VU le bordereau de pièces fondant les prétentions des consorts [T] et [G], annexé aux présentes, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ;

DIRE irrecevable le moyen consistant à soutenir la rupture abusive des pourparlers devant la cour d’appel

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES le 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions.

DÉBOUTER Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER Monsieur [A] à payer à la somme de 2.000 euros à Madame [T] sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE et 2.000 euros à Monsieur [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

CONDAMNER également aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Marie-Anne NOEL avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans la condition de l’article 699 du code de procédure civile SOUS TOUTES RÉSERVES,

SUBSIDIAIREMENT

Condamner Not’Atlantique à relever et garantir les consorts [K] de l’intégralité des condamnations mises à leur charge'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [H] [G] et Mme [M] [T] soutiennent notamment que :

— M. [A] disposait procéduralement des moyens juridiques pour interrompre cette procédure de vente et revendiquer le bien, mais plutôt que de poursuivre la réalisation de cette vente par voie judiciaire ce qui aurait du être le cas s’il était réellement tombé sous le charme de cette maison qu’il n’avait jamais visitée, il a préféré tenter de battre monnaie tant auprès des concluants que du notaire.

— il ne peut être soutenu que le défaut de réponse des demandeurs peut être la raison de son inaction, tout comme le défaut de renseignement du notaire.

— M. [A] travaillerait pour Immo Scout24, et proposait de régler en espèces, alors que le dépôt de garantie n’avait pas été clairement établi mais aurait dû représenter une somme voisine de 10% du prix de vente soit 55.000€.

— il n’y a aucun doute sur le fait que Monsieur [A] n’avait aucunement l’intention de signer un acte définitif ni de régler la totalité du prix de vente en janvier indiquant par ailleurs qu’il n’était pas pressé et qu’il ne pourrait de toute façon pas revenir en France avant le mois de juillet.

— l’évocation du montant exact de la somme à verser en janvier devait impérativement faire partie des accords qui n’avaient manifestement pas été évoqués

— l’accord doit être total et notamment doit contenir à tout le moins celui de tous les propriétaires et il appert que seul M. [G] a signé tous les mails pour un bien qui appartenait à M. [G] et Mme [T].

— l’appelant n’a jamais précisé qui allait procéder à l’acquisition puisque M. [A] faisait état dans ses mails de son épouse et de la difficulté à la convaincre.

— au surplus, tous ces éléments d’identité avec la pièce d’identité afférente des futurs acquéreurs n’ont jamais été adressés tant aux concluants qu’au notaire.

— il était tout autant indispensable de préciser si un prêt allait être souscrit pour l’acquisition, puisque M. [A] faisait état de la consultation de sa banque pour le financement.

Il précisait aux termes de son courriel du 26 janvier 2019, que : « La Banque a déjà évalué le prêt'.

Il souhaitait donc de toute évidence avoir recours à un prêt et le notaire aurait dû envisager l’insertion d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

— le compromis de vente signé le 8 mars 2019 entre les consorts [J] et les époux [C] ne prévoit pas de condition suspensive de prêt alors que les consorts [K] avaient souscrit un prêt relais lors de l’acquisition de leur maison à [Localité 10], acquisition effectuée avant la vente de la maison de [Localité 13].

Il était dés lors pour eux inenvisageable d’accepter un risque de non signature ou de retard de signature de l’acte définitif pour défaut de capacité financière de l’acquéreur, alors que M. [A] n’a jamais fait état de ses revenus et de ses capacités financières exactes.

— le notaire ne comprenait d’ailleurs pas que le compromis soit rédigé avant même que le bien ait été visité car les risques étaient très grands que finalement l’acte ne soit pas signé, d’autant plus que les concluants ne disposaient pas des plans de l’habitation et n’avaient pas été en mesure de les adresser à l’appelant qui en sollicitait la transmission.

— M. [A] écrivait le 15 janvier 2019 aux vendeurs : « Bonjour Monsieur [G]. J’arriverai à [Localité 8] assez tôt le mercredi 30 janvier. Je voudrais donc demander si nous pouvons organiser une réunion déjà mercredi après-midi. Il serait bon que je visite la maison et peut-être le lendemain discuter de mes questions avec vous….. ».

— ainsi, les accords dont il est fait état par le demandeur ne pouvaient à eux seuls permettre de conclure qu’ils valaient vente.

— sur la rupture abusive des pourparlers, soutenir pour la première fois devant la cour la possible rupture abusive des pourparlers constitue une demande qui n’a pu être débattue devant les premiers juges et est parfaitement irrecevable.

— subsidiairement, les consorts [K] seront relevés et garantis par Not’Atlantique , seul professionnel à la procédure de l’intégralité des condamnations.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/08/2024, la société SAS NOT’ATLANTIQUE a présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de SAS NOT’ATLANTIQUE, annexé aux présentes, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ;

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES le 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions.

DÉBOUTER Monsieur [L] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

DÉBOUTER [M] [T] et [H] [G] de la demande de garantie qu’ils formulent à titre subsidiaire contre la SAS NOT’ATLANTIQUE

CONDAMNER Monsieur [L] [A] à payer à la SAS NOT’ATLANTIQUE la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

LE CONDAMNER également aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans la condition de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions la société SAS NOT’ATLANTIQUE soutient notamment que :

— en l’espèce, le notaire a respecté ses obligations. Il ne lui appartenait pas de prendre parti au regard du désaccord existant entre les protagonistes.

Les consorts [J] et M. [A] n’ont pas conjointement demandé à la concluante de recevoir l’acte de vente du bien litigieux car en l’espèce, seul M. [A] souhaitait contracter et les consorts [J] ont choisi de contracter avec les époux [C] le 15 mai 2019.

— le notaire n’est pas non plus l’avocat de l’une ou l’autre des parties et il ne peut et n’a pas à conseiller à l’une des parties telle ou telle action à engager contre l’autre partie.

— surabondamment, la certitude de l’accord des parties quant à la vente est discutable car différents éléments font douter de la prétendue certitude de la vente dont se prévaut Monsieur [A] :

— s’agissant de l’absence de visite du bien par le demandeur, faute d’avoir visité le bien, il a ainsi souhaité le visiter dans son mail du 27 décembre avant tout rendez-vous en l’étude.

Il a réitéré son souhait de visiter la maison préalablement au rendez-vous chez le notaire, aux termes d’un courriel du 10 janvier 2019,

Cette visite est à nouveau évoquée par le mail du 15 janvier 2019.

— au regard de ces différents courriels, et aux demandes répétées de Monsieur [A] de visiter le bien, il est douteux que considérer qu’un accord aurait existé sur la vente de la chose.

Le demandeur reconnaît lui-même qu’il n’envisageait pas de signer un acte sans avoir préalablement visité la maison des consorts [J].

— l’absence de mention quant aux biens mobiliers vendus avec l’immeuble doit être soulignée.

Or, aucune information relative à la distinction entre les biens meubles et le bien de nature immobilière n’apparaît aux termes des différents échanges intervenus entre les consorts [J] et M. [A], alors que le bien litigieux a été vendu postérieurement aux époux [C] pour le prix de 570 000 €, décomposé comme suit : 19 930 € au titre des biens meubles, et 555 070 € au titre du bien immobilier.

M. [A] peut dès lors difficilement considérer que l’objet de la vente était déterminé.

M. [A] attendait d’ailleurs, avant de s’engager qu’un « brouillon de contrat », c’est-à-dire un projet d’acte, soit préparé. Cela confirme que nul accord n’était intervenu.

— s’agissant de la question du financement de l’acquisition, M. [A] précise aux termes de son courriel du 26 janvier 2019, que : « La Banque a déjà évalué le prêt ».

Il aurait donc exigé l’insertion d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire, sans qu’il soit établi qu’une telle condition aurait été acceptée par les consorts [J] qui expliquent qu’il n’était pas envisageable pour eux de contracter avec un acquéreur souhaitant le recours à un prêt bancaire.

— la rencontre des volontés est donc discutable et ces éléments invalident également la thèse que développe désormais Monsieur [A] consistant à soutenir que ses co’contractants auraient rompu de façon abusive les pourparlers .

— la situation résultant de l’absence de réalisation de la vente entre Monsieur [A] et les consorts [J] ne procède pas de l’intervention du notaire, et il n’est au demeurant justifié d’aucun préjudice indemnisable en résultant.

— l’absence de vente entre les consorts [J] et M. [A] procède de l’absence de volonté concordante quant à cette vente.

— si son souhait avait réellement été d’acquérir l’immeuble, M. [A], assisté de son avocat dès le mois de mars 2019, aurait fait assigner les consorts [J] en consécration de la vente et publier son assignation au service de publicité foncière, mais il a choisi de ne pas agir.

C’est de façon tout à fait opportuniste qu’il prétend désormais, par son assignation délivrée deux ans plus tard, que la vente aurait pu être consacrée à son bénéfice, pour se prévaloir d’un préjudice qui n’existe pas

Il a choisi de ne pas agir, conscient de la fragilité de sa position, et parce qu’il ne souhaitait pas réellement l’acquisition dont il se prévaut aujourd’hui.

Il ne saurait donc prétendre souffrir d’un quelconque préjudice moral, au regard du fait qu’il n’a pas acquis le bien litigieux.

— au surplus, les consorts [K] ne justifient d’aucun manquement du notaire qui serait à l’origine de la situation et il n’y a pas lieu à garantie.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12/05/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité du moyen consistant à soutenir la rupture abusive des pourparlers devant la cour d’appel:

L’article 564 du code de procédure civile dispose que 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 du même code précise toutefois : ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'

L’article 566 du même code dispose enfin que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément'.

En l’espèce et alors que le tribunal avait pu relever que M. [A] n’alléguait pas devant lui une rupture abusive des pourparlers, cette demande ne constitue pas une demande nouvelle mais la même demande indemnitaire fondée sur un moyen nouveau, dans le respect des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

La recevabilité de la demande présentée à la cour sera retenue en conséquence.

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [H] [G] et Mme [M] [T] :

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L’article 1113 du code civil dispose que 'le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur'.

L’article 1114 de ce code précise que 'l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de’son auteur, d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.

Aux termes de l’article 1583 du même code, 'la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

Toutefois, et ainsi que le tribunal l’a rappelé, l’offre de vente ou d’achat doit être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté et des conditions qui lui seront soumises, et le contrat ne peut se former que si l’auteur ou le destinataire de l’offre ne formule aucune réserve.

En l’espèce, et alors que M. [A] et M. [H] [G] et Mme [M] [T] entraient en négociation à l’initiative de M. [A] selon son courrier du 20 novembre 2018 par lequel il indiquait : 'votre maison répond à mes attentes. Je serais heureux si vous me contactez directement pour des négociations. Vous pouvez me joindre directement avec les données suivantes'.

Un échange se tenait à partir de cette date, différents mails étant adressés de part et d’autre, et notamment :

— M. [G] le 19 décembre 2018:

« Bonjour,

Nous avons bien reçu votre offre mais nous ne voulons par vendre en dessous de 560 000 euros car nous sommes dans l’attente de deux offres cette semaine.»

— M. [A] le 20 décembre 2018 :

« Bonjour M. [G],

merci pour votre message ' alors nous avons seulement une petite différence.

Peut-être que nous nous rencontrons au milieu. Je vous offre le prix de Noël de555.555 euros (…)

Si vous êtes d’accord, je vous demande de préparer un contrat chez votre notaire.

Je peux signer pour [Localité 16] en janvier. Je peux me permettre un dépôt à tout moment.

Quand la propriété doit-elle être remise ' Nous ne sommes pas pressés car nous avons la maison [Adresse 12]. Vous pouvez choisir l’heure.

Merci pour votre coopération et j’attends avec impatience une rencontre personnelle. »

— M. [G] le 21 décembre 2018 :

« Bonsoir,

Nous acceptons votre offre de 555 555 euros. Nous pouvons signer en janvier un compromis chez le notaire. Nous vous communiquons ses coordonnées (…) afin que vous puissiez voir avec lui pour les formalités et une date.

La maison peut être disponible à partir du mois de mars. »

M. [A] a toutefois poursuivi la discussion avec M. [G] et le notaire en demandant l’envoi d’un projet de contrat afin de l’étudier ainsi qu’une visite de la maison avant signature :

— mail du 27 décembre 2018 au notaire :

« Nous voulons acheter la maison [Adresse 3], au prix de 555,555 €.

(' ' .)

Nous vous demandons de préparer un contrat type et d’envoyer le projet par courrier électronique.

Je pouvais signer le contrat le vendredi 25 janvier ou le vendredi 1er février. Si les dates sont possibles pour vous et M. [G]. La veille, j’aimerais visiter la maison et rencontrer les vendeurs.

Si un dépôt est requis ou habituel, j’apporterai l’argent pour la date de signature en espèces. »

— mail du 10 janvier 2019 à l’étude notariale :

« Un rendez-vous serait-il également possible le vendredi '

Je voudrais visiter la maison jeudi. Vendredi, je pourrais signer le contrat, le temps serait flexible.

Si cela ne fonctionne pas, peut-être une semaine plus tard ' »

— mail du 10 janvier 2019 à M. [G] :

« le notaire et moi essayons de prendre rendez-vous.

Bien sûr j’aimerais visiter la maison à l’avance. Êtes-vous flexible avec les rendez-vous '

(' ' .)

Mon plan serait de la rencontrer jeudi. Après avoir visité la maison, nous pouvons faire le notaire le vendredi » -

— mail du 15 janvier 2019 à M. [G] :

« J’arriverai à [Localité 8] assez tôt le mercredi 30 janvier.

Je voudrais donc demander si nous pouvons organiser une réunion déjà mercredi après-midi.

Il serait bon que je visite la maison et peut-être lé lendemain pour discuter de mes questions avec vous. »

— mail du 22 janvier 2019 à M. [G] :

« avez-vous déjà reçu un brouillon du contrat '

Peut-être que le courrier n’est pas arrivé chez moi '

Je ne veux pas demander au notaire, mais à cause de la langue, j’ai besoin de temps pour lire et comprendre. »

Il résulte de l’analyse précise de ces échanges que le mail de M. [A] le 20 décembre 2018 ne constitue pas une offre d’achat au sens de l’article 1114 du code civil, faute d’être parfaite et acceptée par M. [H] [G] et Mme [M] [T] conjointement, étant relevé au surplus que seul M. [G] a effectivement répondu le 21 décembre 2018.

En effet, en premier lieu M. [A] qui n’avait pas visité le bien a souhaité le visiter selon son mail du 27 décembre avant son rendez-vous à l’étude notariale puis a réitéré son souhait de visiter la maison préalablement au rendez-vous chez le notaire par son courriel du 10 janvier 2019, cette visite étant de nouveau évoquée par le mail du 15 janvier 2019.

En outre, la vente ne pouvait être parfaite au jour de la simple acceptation du prix alors que le financement de l’acquisition n’était pas évoqué mais que M. [A] souhaitait avoir recours à un prêt comme il n’indiquait par son mail du 26 janvier 2019 'la banque a déjà évalué le prêt'.

La question du financement notamment rendait nécessaire la conclusion d’un avant-contrat dont la rédaction était confiée au notaire au regard de la condition suspensive à envisager, sans que l’acceptation de celle-ci soit démontrée de la part de M. [H] [G] et de Mme [M] [T] dans le cadre de leurs négociations immobilières, étant relevé que le compromis de vente signé le 8 mars 2019 entre les consorts [J] et les époux [C] ne prévoit pas de condition suspensive de prêt alors que les consorts [K] avaient souscrit un prêt relais lors de l’acquisition de leur maison à [Localité 10], acquisition effectuée avant la vente de la maison de [Localité 13].

Au surplus, les échanges des parties ne comportent aucune information relative à la distinction entre les biens meubles et le bien de nature immobilière et il ne peut être retenu la perfection de la vente envisagée alors que le bien litigieux a été vendu postérieurement aux époux [C] pour le prix de 570000€, composé de 19 930 € au titre des biens meubles et de 555 070 € au titre du bien immobilier.

Au surplus, M. [A] lui-même insistait le 22 janvier 2019 sur le temps nécessaire pour lui à la compréhension des accords pris dans une langue étrangère.

Il ressort de ces éléments que si des pourparlers étaient effectivement engagés entre les parties, celles-ci en étaient restées au stade des pourparlers lorsque, par mail du 25 janvier 2019, M. [G] a annulé le rendez-vous fixé pour la signature de l’avant-contrat.

Au surplus et compte tenu de l’imprécision de la portée des accords envisagés entre les parties – notamment quant au financement effectif de l’acquisition du bien – et alors même qu’aucune visite du bien n’était encore intervenue, il n’y a pas lieu de retenir en l’espèce d’une rupture brutale et abusive des pourparlers.

En conséquence, M. [A] doit être débouté de sa demande indemnitaire formée à l’encontre des consorts [K] , par confirmation du jugement entrepris et également au titre d’un abus dans la rupture des pourparlers engagés, non établie.

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de la société SAS NOT’ATLANTIQUE :

En l’espèce, il n’est pas démontré par M. [A] que la société SAS NOT’ATLANTIQUE aurait commis une faute.

En effet, il ne lui appartenait pas de trancher le différent opposant M. [A], M. [G] et Mme [T], d’autant que l’appelant ne démontre pas qu’existait en l’espèce une vente parfaite ou que les pourparlers engagés avaient été abusivement rompus.

Il n’est pas non plus établi un manquement du notaire dans l’exercice de son devoir de conseil, à un stade ou seuls des pourparlers étaient engagés, étant rappelé que l’office notarial a effectivement débuté son intervention selon mail du 9 janvier en transmettant à M. [A] un questionnaire acquéreur à compléter et à renvoyer avec copie des cartes d’identité des acquéreurs,

Dans un second temps, le notaire prenait note des informations transmises le 28 janvier 2019 par M. [A] annulant le rendez-vous prévu, selon lesquelles M. [G]'ne semble plus se souvenir de son engagement et de son acceptation de son offre'.

Il ne peut à ce stade être reproché au notaire un manquement à conseil, alors que l’une des parties à la vente envisagée n’entendait pas confirmer son accord.

M. [A] doit être en conséquence débouté de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société SAS NOT’ATLANTIQUE.

Que faute de condamnation à paiment de M. [H] [G] et de Mme [M] [T], il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande de garantie formée à l’encontre de la société SAS NOT’ATLANTIQUE.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [L] [A]

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION avocats, et au profit de M^e Marie-Anne NOEL avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner de M. [L] [A] à payer à M. [H] [G] et à Mme [M] [T] à la société SAS NOT’ATLANTIQUE les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable la demande fondée sur la rupture abusive des pourparlers.

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [L] [A] de ses demandes fondées sur la rupture abusive des pourparlers .

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M. [L] [A] à payer à M. [H] [G] et à Mme [M] [T] chacun la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [L] [A] à payer à la société SAS NOT’ATLANTIQUE la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [L] [A] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION avocats, et au profit de M^e Marie-Anne NOEL avocat.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,