Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 26 juin 2025, n° 24/00636

TGI Pointe-à-Pitre 7 juin 2024

CA Basse-Terre
Infirmation partielle 26 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Existence d'une dette de charges
La cour a confirmé l'existence de la dette de charges et a jugé que le syndicat était fondé à demander le paiement d'une provision.
Accepté
Frais de poursuite engagés
La cour a jugé que les frais de poursuite étaient justifiés et a accordé des dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Difficultés financières
La cour a reconnu les difficultés financières de la SARL Ambrophil et a accordé des délais de paiement.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 26 juin 2025, n° 24/00636
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	24/00636
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, 7 juin 2024, N° 23/00442
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marc DERAINECatherine GLAZIOU
Cabinet(s) :	DERAINE ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. AMBROPHIL c/ son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SAINTE - [ Adresse 6 ] CENTER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 351 DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/00636 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DWML

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 7 juin 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00442

APPELANTE :

S.A.R.L. AMBROPHIL, représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social,

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-Marc DERAINE de la Selarl Deraine & Associés, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 23)

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SAINTE- [Adresse 6] CENTER représenté par son syndic en exercice, la société AGETIS, ayant son siège social [Adresse 4], représentée par son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 84)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 905 et 779 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le président de chambre a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 juin 2025.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Procédure

Alléguant sa qualité de propriétaire de 29 appartements formant les lots N°429 et 494 à 521 dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 8] à Saint-François, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL Agetis a fait assigner la SARL Ambrophil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement d’une provision de 26 578,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023, 500 euros de dommages et intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation, des dépens et de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 7 juin 2024, le juge des référés a :

Au principal,

— renvoyé les parties à se pourvoir,

mais dès à présent,

— condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024 et des frais de poursuite ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant signification du 26 juin 2024, par déclaration reçue le 28 juin 2024, la SARL Ambrophil a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024 et des frais de poursuite, dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions communiquées le 22 janvier 2025 suivant conclusions des 5 août et 9 septembre 2024, la SARL Ambrophil a demandé, de

— juger l’appel interjeté recevable,

A titre principal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a : condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024 et des frais de poursuite, dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, rejeté les demandes plus amples ou contraires, condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire, au visa des articles 1231-7 et 1343-5 du code civil et 510 du code de procédure civile, dans le cas extraordinaire où elle serait condamnée à payer une provision,

— dire que la somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, – autoriser la SARL Ambrophil à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

— préciser que la première mensualité devra intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir l’existence de contestations sérieuses, en raison de la création d’un syndicat secondaire suivant procès-verbal d’assemblée générale des 3 avril 2015 et 4 avril 2016, l’absence de production des décomptes détaillés pour 2020 et 2021, l’inutilité des charges réclamées, s’agissant du poste de relevage, la réclamation indue de 1 354,50 euros en 2022, de 870,05 euros en 2023 et de 2 186,46 euros en 2024. Elle a contesté le point de départ des intérêts légaux, soutenu ses demandes de délais de paiement compte tenu de sa bonne foi et de ses difficultés financières et sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions communiquées le 26 février 2025 suivant conclusions des 7 et 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis a réclamé, au visa des article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1103, 1231-6 et 1343-2 du Code civil, 835 du code de procédure civile, de

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024 et des frais de poursuite, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dire le syndicat des copropriétaires recevable et fondé en son appel incident concernant le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation principale,

En conséquence et statuant à nouveau,

— juger que sur la somme de 26 578,42 euros les intérêts au taux légal ont commencé à courir à compter du 24 octobre 2023, date de l’assignation,

— juger que sur la somme 11 982,66 euros les intérêts au taux légal ont commencé à courir le 12 mars 2024, date de notification des conclusions n°1 par RPVA,

— juger que sur la somme 6 374,79 euros les intérêts au taux légal ont commencé à courir le du 2 avril 2024, date de notification des conclusions n°2 par RPVA,

— dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] Center recevable et bien fondé en sa demande incidente,

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner à titre provisionnel la SARL Ambrophil à verser au [Adresse 9] la somme de 24 161,82 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 2 e trimestre 2024, selon le décompte du 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d’intimé notifiées le 7 août 2024 sur la somme de 11 306,96 euros et avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d’intimé notifiées le 26 février 2025 sur la somme de 12 854,86 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— juger la SARL Ambrophil mal fondée en toutes ses demandes et prétentions et l’en débouter,

— juger la SARL Ambrophil mal fondée en sa demande de délai de grâce et l’en débouter,

— débouter la SARL Ambrophil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Ambrophil à verser au [Adresse 9] la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, dont le recouvrement sera directement poursuivi par M^e Glaziou.

Il a rappelé les appels de fonds, la procédure de première instance, la dette de charges et fait valoir l’absence de sérieux de la contestation, que les charges afférentes au poste de relevage étaient des charges communes générales, que les pièces justificatives étaient produites et que le projet de scission n’avait pas abouti, la SARL Ambrophil n’ayant pas fait convoquer une assemblée générale. Il a fait valoir l’importance de la dette qui grève le budget de la copropriété et ses demandes au titre des charges appelées postérieurement et des intérêts.

La clôture est intervenue le 20 janvier 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 7avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 26 juin 2025.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré les qualités respectives des parties, l’existence de la dette de charges, l’absence de preuve d’une scission et de la création d’un syndicat secondaire et le décompte des charges sauf déduction de frais non justifiés.

Sur l’appel principal

Les moyens développés au soutien de l’appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, étant relevé que la compétence du juge des référés pour statuer n’a pas été critiquée, il peut être ajouté :

— qu’il n’est pas démontré que la création d’un syndicat secondaire a abouti même si elle a été envisagée, que la SARL pouvait soumettre la question à une assemblée générale ;

— que les frais relatifs à la station de relevage dont il ne résulte pas des pièces qu’ils ont été contestés, sont des charges communes générales, que l’appelante n’établit pas être dispensée de payer ;

— qu’à l’inverse de ce qui est indiqué, l’approbation des comptes 2020 et 2022, suivant procès-verbal produit en intégralité, n’a pas été donnée sous réserve de l’assignation du précédent syndic. En réalité les comptes ont été approuvés d’une part et d’autre part, mandat a été donné d’agir contre le précédent syndic relativement à sa responsabilité dans la gestion d’une fuite d’eau ; à cette occasion a été examiné le budget prévisionnel pour 2022, 2023 et le contrat de syndic a été accepté ;

— que le premier juge a exclu de la créance les frais contestables compris dans les frais du syndic ou dans les dépens ou les frais irrépétibles.

L’ordonnance de référé critiquée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024 et des frais de poursuite.

Sur l’appel incident et la demande subsidiaire

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, la demande principale en paiement figurant dans l’assignation était d’un montant de 26 578,42 euros, elle a été portée à 45 201,12 euros par les 'dernières écritures'. La critique du point de départ des intérêts est fondée, la décision doit être réformée, étant relevé toutefois que la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur une dette de charge n’est pas assimilée à une indemnité allouée en réparation d’un dommage et que la notification d’une demande par RPVA, adressée à l’avocat d’une partie, nonobstant sa qualité de représentant ne peut pas être assimilée à une assignation ou une mise en demeure faite à un débiteur.

Ainsi, les intérêts au taux légal sur la somme de 26 578,42 euros sont dus à compter du 24 octobre 2023, date de l’assignation et pour le surplus à compter de l’ordonnance déférée.

Sur la demande additionnelle

La recevabilité de la demande de paiement formée devant la cour statuant en appel d’une ordonnance de référé et non d’une décision en procédure accélérée au fond n’est pas contestée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Aux termes des premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Sont produits :

— la répartition des charges de l’exercice 2023, l’appel de fonds des charges communes générales du 3e trimestre 2024, l’appel de fonds des charges communes générales du 4e trimestre 2024, l’appel de fonds des charges communes générales du 1er trimestre 2025, l’extrait de compte de la SARL Ambrophil au 12 février 2025 ;

— la convocation à l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 juin 2024 ;

— le procès-verbal adressé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juillet 2024 ;

— le relevé de compte individuel de la SARL Ambrophil au 6 août 2024.

Aucune contestation sérieuse n’est opposée. La SARL Ambrophil est condamnée à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires la somme de 24 161,82 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 2e trimestre 2024, selon le décompte du 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, pour les raisons déjà exposées. Le syndicat des copropriétaires est débouté du surplus de ses demandes.

En application des dispositions de l’article 1343-1 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La décision n’est pas explicitement contestée en ce qu’elle a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à la demande qui avait été faite.

En application des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce la SARL Ambrophil, propriétaire de nombreux lots dans l’immeuble litigieux justifie de difficultés financières. Elle a produit en cours de procédure un paiement de 15 000 euros. Le syndicat des copropriétaires connaît lui aussi des difficultés puisque l’immeuble en raison de la nécessité de travaux de réparation a fait l’objet d’une procédure administrative pour déterminer s’il justifiait ou non d’un arrêté de péril et puisqu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale qu’il a subi un incendie.

Quoiqu’il en soit rien ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui imposent à la SARL Ambrophil de payer en plus des charges courantes une partie de la dette, les intérêts continuant à courir sur le surplus.

Il y a lieu d’autoriser la SARL Ambrophil à s’acquitter de sa dette de charge telle qu’elle résulte de l’arrêt (c’est-à-dire 44 935,87 + 24 161,82 euros – 15 000) en vingt-trois mensualités de 2 350 euros et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, en plus de ses charges courantes, la première mensualité devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, en prévoyant toutefois une clause de déchéance en cas de non paiement d’une échéance. Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes contraires.

L’ordonnance de référé est confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombe et triomphe pour une part en cause d’appel. Il y a lieu de faire masse des dépens et de les répartir par moitié entre les parties, sans qu’il y ait lieu dès lors ni à distraction, ni à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En effet, la décision sur les dépens, la situation économique des parties et l’équilibre de la décision justifient débouter les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour

— confirme l’ordonnance de référé en ce qu’elle a, au provisoire,

> condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision de 44 935,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 2 avril 2024, avec capitalisation des intérêts,

> condamné la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— infirme l’ordonnance de référé pour le surplus,

Statuant de nouveau,

— dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 26 578,42 euros sont dus à compter du 24 octobre 2023, date de l’assignation et pour le surplus à compter de l’ordonnance critiquée,

Y ajoutant,

— condamne, au provisoire, la SARL Ambrophil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, une provision 24 161,82 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 2e trimestre 2024, selon le décompte du 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— autorise la SARL Ambrophil à s’acquitter de sa dette en vingt-trois mensualités de 2 350 euros et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, en plus de ses charges courantes, la première mensualité devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et le solde de la dette devenant exigible en cas de non paiement d’une échéance à son terme ;

— déboute la SARL Ambrophil et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dépens et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens d’appel et condamne la SARL Ambrophil d’une part et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 7] Center, représenté par son syndic la SARL Agetis, d’autre part, chacune au paiement de la moitié des dépens.

Le greffier Le président