COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N°283 DU 29 MAI 2026

N° RG 25/00864 – N° Portalis DBV7-V-B7J-D2H6

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 15 mai 2025,

APPELANT :

M. [B] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Fabiola JULAN (SELARL AJM AVOCATS), avocat au barreau de Guadeloupe/Saint Martin/Saint Barthélémy

INTIMÉE :

S.A.S.U. DUH CONCEPT IMMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 914-1 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 mars 2026. Par avis du 17 mars 2026 les parties ont été informées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de:

M^me Judith DELTOUR, président de chambre,

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller,

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 29 mai 2026.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers : M^me Yolande MODESTE, Greffier.

Lors du prononcé : M^me Lucile POMMIER, greffier principal

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties avisées ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Lucile POMMIER, greffier principal, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Se prévalant d’un compromis de vente signé le 11 juillet 2022 avec la S.A.S.U DUH Concept Immo lui promettant de vendre sous conditions suspensives, un terrain cadastré AV [Cadastre 1] d’une superficie de 542 m² sis [Adresse 3]) moyennant le prix de 95 000 euros et du versement de la somme de 9 500 euros correspondant à 10% du prix de vente prévu par un acte de réservation séparé, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, M. [B] [R] a fait assigner la société DUH Concept Immo pour obtenir notamment, à défaut de réalisation de la vente du fait de l’absence d’obtention d’un prêt bancaire, sa condamnation à lui restituer sous astreinte ce dépôt de garantie et à lui verser des dommages et intérêts outre une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire rendu le 15 mai 2025, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— déclaré M. [R] recevable à agir,

— débouté M. [R] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la SASU DUH Concept Immo de ses demandes reconventionnelles et indemnitaires, – condamné M. [R] à verser à la SASU DUH Concept Immo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux entiers dépens de la présente instance,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 9 juillet 2025. Suite à l’avis de non constitution du 4 septembre 2023, cette déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiés le 30 septembre 2025, en l’étude de l’huissier instrumentaire, à la Sasu DUH Concept Immo.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026. L’appelant ayant donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 16 mars 2026 et l’affaire mise en délibéré au 29 mai 2026, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions du 19 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [R], appelant, demande à la cour, de :

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 9 500 euros,

Statuant à nouveau,

— juger que la société DUH Concept Immo n’a pas exécuté ses obligations contractuelles et n’a pas restitué le dépôt de garantie,

— juger que l’inexécution contractuelle a entraîné un préjudice matériel ainsi qu’un préjudice moral à l’encontre de M. [R],

— juger que la réparation des inexécutions contractuelles de la société DUH Concept Immo correspond au montant de 5 000 euros,

En conséquent,

— condamner la société DUH Concept Immo à restituer le dépôt de garantie à M. [R] à hauteur de 9 500 euros majoré des intérêts au taux légal à compter de la présentation du courrier de mise en demeure du 31 janvier 2023,

— assortir la condamnation de 9 500 euros d’une astreinte de 100 euros par jour à courir à compter de la signification de la décision et majorée du taux d’intérêt légal à compter de la date de versement du dépôt de garantie, à titre subsidiaire, la majoration sera imputée à compter du 22e jour à compter suivant le rejet du prêt bancaire,

— condamner la société DUH Concept Immoà réparer le préjudice matériel à hauteur de 5 000 euros,

— condamner la société DUH Concept Immo à réparer le préjudice moral à hauteur de 5 000 euros,

— condamner la société à payer à M. [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— réserver les dépens.

MOTIFS

La déclaration d’appel ayant été signifiée par dépôt à l’étude, l’arrêt sera rendu par défaut.

Sur la demande en restitution de la somme de 9 500 euros

A l’énoncé des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon les dispositions de l’article1304-6 du code civil, alinéas 1 et 3, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Sur ces fondements, il est admis que la condition défaille lorsque l’événement érigé en condition ne se réalise pas dans le délai prévu ou lorsqu’il est devenu certain qu’il ne surviendra pas, la défaillance d’une condition suspensive entraînant la caducité de la promesse.

En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 11 juillet 2022, la société DUH Concept Immo a promis de vendre à M. [B] [R], lequel s’est engagé à l’acquérir sous conditions suspensives énumérées à l’acte dont l’obtention d’un prêt bancaire, un terrain cadastré AV [Cadastre 1] sis [Adresse 4] [Adresse 5], commune [Localité 3] d’une superficie de 542 m² moyennant le prix de 95 000 euros. Cet acte prévoit expressément que 'les parties conviennent d’un commun accord qu’aucun dépôt de garantie ne sera versé'.

Suivant acte signé uniquement par la société DUH Concept Immo intitulé « lettre de réservation d’achat de terrain » du 11 juillet 2022 portant sur le bien objet dudit compromis, mentionnant "RESERVATION de 10% 9 500€", cette somme a été versée par M. [R] à la venderesse.

Par ailleurs, la condition suspensive d’obtention de prêt figurant dans le compromis de vente est ainsi rédigée :

'Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous la condition suspensive que l’acquéreur obtienne, d’ici 90jours au plus tard, à compter de la date du présent compromis un ou plusieurs préts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

L’acquéreur déclare à cet égard :

— que la somme qu’il doit financer s’établit comme suit : Prix principal de la vente hors frais notariés et autres : 95 000 euros

— qu’elle sera financée de la façon suivante : au moyen des prêts qu’il va solliciter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d’une banque ou d’un courtier en prêt dans les dix jours suivant la signature du présent compromis. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès lors que l’acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d’emprunts nécessaires au financement de son acquisition et

correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu’indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l’article 1178 du code civil dans le cas où l’acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l’absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d’emprunt.

L’obtention ou la non obtention du ou des prêts devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée un mois au moins avant l’expiration du délai de validité du présent compromis de vente.

Effets des conditions suspensives

En cas de non réalisation d’une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, le présent compromis sera considérée comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté et le vendeur reprendrait la libre disposition du terrain ci-dessus désigné.

Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l’étude de Me [Q], dans le délai de la réalisation de ladite condition'.

Or, suivant courrier du 15 novembre 2022 de la société Casden, M. [R] s’est vu refuser les prêts bancaires sollicités de sorte que la vente ne s’est pas réalisée.

Pour rejeter l’argumentaire fondé sur la caducité de ce compromis de vente, la juridiction de premier ressort a considéré que M. [R] n’avait pas respecté les dispositions contractuelles pour ne pas justifier de sa demande de financement dans les dix jours suivant la signature de la convention et avoir sollicité simultanément l’octroi de deux prêts pour des montants de 75 600 euros et de 158 507 euros.

Toutefois, il échet des pièces susvisées qu’aucun montant minimum ou maximum à emprunter n’était contractuellement prévu de sorte que le fait que M. [R] ait sollicité plusieurs prêts à hauteur de 75 600 euros et 158 507 euros pour l’achat du terrain et de la construction à y édifier ne peut lui être imputé à faute. De plus, aucun délai de validité de ce compromis de vente n’ayant été précisé, la vente devant simplement être régularisée en l’étude du notaire 'dans le délai de la réalisation de ladite condition', il ne peut être retenu que la notification du refus de prêt obtenue le 15 novembre 2022 -sollicité au moins dès le 5 octobre 2022- démontre que M. [R] a empêché l’accomplissement de cette condition suspensive ou qu’il ait volontairement fait échec à la transaction.

Ce faisant, en l’absence de réalisation de cette condition suspensive d’obtention de prêt, l’indemnité de réservation de 10% exigée par le vendeur par acte séparé s’apparentant en réalité à un dépôt de garantie ou à une indemnité d’immobilisation doit être restituée à l’acquéreur, le compromis de vente étant devenu caduc.

Dès lors, au regard de cette caducité, sans égard aux autres moyens de l’appelant, c’est à raison que M. [R] sollicite la restitution de la somme de 9 500 euros versée à la société DUH Concept Immo.

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire d’assortir le paiement, ordonné avec intérêts au taux légal, d’une astreinte comminatoire, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [R] de cette demande en restitution de la somme de 9 500 euros et la SASU DUH Concept Immo sera condamnée à payer à M. [B] [R] la somme de 9 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 juin 2023.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre ces derniers.

Aucune pièce du dossier ne justifie que le comportement de la société DUH Concept Immo a causé un quelconque préjudice moral ou financier à M. [R]. En conséquence, c’est à raison que le premier juge l’a débouté de ses prétentions à ce titre. Le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée sera tenue au paiement des dépens de première instance et d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société DUH Concept Immo, succombant en cause d’appel, les dispositions de ce chef seront infirmées. Elle sera également condamnée à payer à M. [R], contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— infirme le jugement entrepris en ces dispositions critiquées à l’exception de celle ayant débouté M. [B] [R] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— condamne la SASU DUH Concept Immo à payer à M. [B] [R] la somme de 9 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023 ;

Y ajoutant,

— déboute M. [B] [R] de sa demande de paiement d’astreinte et du surplus de ses demandes;

— condamne la SASU DUH Concept Immo au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamne la SASU DUH Concept Immo à payer à M. [B] [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le président,