Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

18 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/668

N° Portalis DBVE-V-

B7H-CHOG GD-J

Décision déférée à la cour :

ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 22 septembre 2023, enregistrée sous le n° 22/998

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HAUTS DE FAVONE

C/

S.A.R.L. LISAMARIA

S.A.R.L. CORSICA BAT

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HAUTS DE FAVONE

représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Vindicis

dont le siège social sis [Adresse 5] [Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e John GASNERIE-CESARI, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉES :

S.A.R.L. LISAMARIA

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lyria OTTAVIANI, avocate au barreau de BASTIA, substituée par M^e Céline PIANELLI COQUE, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. CORSICA BAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lyria OTTAVIANI, avocate au barreau de BASTIA, substituée par M^e Céline PIANELLI COQUE, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 mai 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par deux ordonnances du 22 septembre 2023 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio a, dans des termes identiques :

«- Rejeté l’incident tiré de l’irrecevabilité de la demande ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES HAUTS DE FAVONE', à payer à La SARL [V] [R] et la SARL CORSICA la somme de deux Mille euros

(2.000) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Renvoyé à l’audience d la mise en état du 06 décembre 2023 pour les conclusions des

parties ;

— Laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LES HAUTS De FAVONE».

Par déclarations du 24 octobre 2023, enregistrées sous le numéro 23-668 et 23-669, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Favone a interjeté appel de la décision précitée dans les termes suivants : «Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués à savoir : "Rejette l’incident tiré de l’irrecevabilité de la demande ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES HAUTS DE FAVONE » à payer à la SARL [V] [R] et la SARL CORSICA BAT la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES HAUTS DE FAVONE » En conséquence, et par l’effet dévolutif de l’appel, infirmer l’ordonnance querellée et statuant à nouveau : JUGER irrecevable la demande de nullité de l’assemblée générale pour défaut d’intérêt à agir de la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT ; CONDAMNER la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT à verser in solidum au SDC LES HAUTS DE FAVONE la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’incident ; CONDAMNER la SARL LISAMARIA et la SARL CORSICA BAT aux entiers dépens».

Par ordonnance du 29 février 2024, le conseiller de la mise en état a joint les deux procédures précitées 23-668 et 23-669 sous le numéro 23-668.

Par conclusions du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Favone sollicite de la cour de :

«- JUGER l’appel recevable et bien fondé ;

— REFORMER les ordonnances du juge de la mise en état du 22 septembre 2023 en ce qu’elles ont : ' REJETE l’incident tiré de l’irrecevabilité des demandes, ' CONDAMNE le SDC à payer à la SARL [V] [R] et la SARL CORSICA BAT la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

En conséquence :

— JUGER irrecevable la demande de nullité de l’assemblée générale du 27 janvier 2021 pour défaut d’intérêt à agir des demanderesses.

— JUGER irrecevable la demande de nullité de l’assemblée générale du 29 octobre 2021 pour défaut d’intérêt à agir des demanderesses.

— CONDAMNER les demanderesses à verser in solidum au SDC LES HAUTS DE FAVONE la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’incident ;

— CONDAMNER les demanderesses aux entiers dépens».

Par conclusions du 15 avril 2024, la S.A.R.L. Lisamaria et la S.A.R.L. Corsica bat sollicitent de la cour de :

« – Confirmer les ordonnances du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 22 septembre 2023 ;

— Subsidiairement et/ou en tant que de besoin, déclarer les sociétés CORSICA BAT et LISAMARIA recevables à contester toutes les résolutions adoptées lors des assemblées générales du 27 janvier 2021 et du 29 octobre 2021, et auxquelles elles s’étaient opposées ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Hauts de Favone » aux dépens de l’incident, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, et à paiement de la somme de 3.000,00 €uros en application de l’article 700 du code de procédure civile».

Par ordonnance du 24 avril 2024 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 23 mai 2024.

Le 23 mai 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge rappelle que les sociétés Lisamaria et Corsica bat ont introduit deux instances au fond tendant à l’annulation de deux assemblées générales des copropriétaires tenues en janvier et octobre 2021 ; que le syndicat des copropriétaires a soulevé dans les deux affaires une fin de non-recevoir, en l’espèce l’absence d’opposition des demanderesses lors des assemblées générales à l’ensemble des résolutions soumises au vote ; que, par décision du 26 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer en raison d’un autre contentieux au fond portant sur l’annulation d’une assemblée générale tenue en octobre 2019 ; que, par décision au fond du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire a annulé le mandat de représentation du syndic ; que, partant, le premier juge a rejeté les incidents.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires relève que les sociétés Lisamaria et Corsica Bat sont deux propriétaires de lots au sein de la copropriété ; qu’ils sont des requérantes d’habitude en ce qu’elles ont introduit de nombreuses instances aux fins de voir annuler chaque assemblée générale organisée par la copropriété ; que, par plusieurs jugements séparés du 14 novembre 2023, ces deux sociétés ont été condamnées à payer près de 315 000 euros d’arriérés de charges ; qu’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales litigieuses des 27 janvier et 29 octobre 2021 que les défenderesses à l’incident ont voté favorablement relativement à plusieurs résolutions ; qu’elles sont donc irrecevables à solliciter l’annulation des assemblées générales précitées.

En réponse, les sociétés défenderesses à l’incident relèvent que s’agissant de tirer les conséquences de l’absence de pouvoir d’un syndic dont le mandat a été judiciairement annulé, il n’y a pas lieu de réserver une demande d’annulation d’une assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Et aux termes de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il ressort de ce qui précède que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à contester les décisions des assemblées générales ; qu’en sollicitant l’annulation totale des assemblées générales des 27 janvier et 29 octobre 2021 alors qu’il n’est pas discuté qu’elles ont voté favorablement à l’égard de certaines résolutions, les sociétés Lisamaria et Corsica bat n’étaient pas recevables en leur action ; que la circonstance qu’une autre décision de justice a annulé en 2022 le mandat du syndic est sans conséquence sur l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires, en ce que la question posée, en l’espèce la validité du mandat du syndic, excédait la compétence du juge de la mise en état et relevait exclusivement de la juridiction du fond, laquelle était saisie d’une demande d’annulation de ces assemblées générales ; que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera accueillie ; que la décision dont appel sera infirmée en totalité.

Les sociétés Lisamaria et Corsica Bat, parties perdantes, seront condamnées ensemble aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME les deux ordonnances dont appel en toutes leurs dispositions,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE RECEVABLE la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Favone à l’encontre des S.A.R.L. Lisamaria et Corsica bat, en ce que ces dernières n’ont pas voté défavorablement à l’égard de l’ensemble des résolutions des assemblées générales des 27 janvier et 29 octobre 2021 dont elles sollicitent, au fond, l’annulation,

DÉCLARE IRRECEVABLES les actions engagées par les S.A.R.L. Lisamaria et Corsica Bat tendant à l’annulation des assemblées générales des 27 janvier et 29 octobre 2021,

Y ajoutant,

DÉBOUTE les S.A.R.L. Lisamaria et Corsica Bat de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum les S.A.R.L. Lisamaria et Corsica Bat au paiement des entiers dépens, tant ceux d’appel que de première instance,

CONDAMNE in solidum les S.A.R..L. Lisamaria et Corsica Bat à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Favone la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT