Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 JUIN 2025

N° RG 24/350

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIZV JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de BASTIA, décision attaquée du 21 mai 2024, enregistrée sous le n° 22/489

[W]

[J]

C/

[O]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE JUIN DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

M. [B], [A] [W]

né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 8] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Vanina CERVONI, avocate au barreau de BASTIA

Mme [P] [J] épouse [W]

née le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 6] (Corse)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Vanina CERVONI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Mme [G]-[M], [Y], [D] [O]

née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 9] (Alpes-Maritimes)

Office notarial de [Localité 11]

Lieudit [Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 avril 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [N] [R], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 12 mai 2022, M. [B] [W] et Mme [P] [J], son épouse, ont assigné Mme [G]-[M] [O], en sa qualité de notaire suppléante par-devant le tribunal judiciaire de Bastia (Haute-Corse), aux fins de voir sa responsabilité professionnelle étant engagée, de :

« Vu les articles 1241 et suivants du Code civil,

Juger que Maître [K] a manqué à ses obligations d’information et de conseil et de vigilance, ainsi qu’à son devoir de loyauté dont il était tenu à leur égard en :

* Omettant d’insérer à l’acte de vente une clause pénale sanctionnant le retard dans la livraison du bien ;

* Omettant de vérifier la situation financière du promoteur vendeur ;

*Omettant d’informer les acquéreurs de l’absence de servitude de passage favorisant l’accès à la résidence ;

Juger que Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], responsable du fait de ce dernier ;

En conséquence,

Condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], au paiement de la somme de 48 300 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente ;

Subsidiairement,

Faire application de l’article R 431-14 alinéa 1 du CCH et condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], au paiement de la somme de 47 610 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente ;

Encore plus subsidiairement,

Condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], au paiement de la somme de 14 328 € correspondant à la différence résultant des sommes allouées par le tribunal au titre du préjudice lié au retard de livraison et celles promises par Maître [K] ;

En tout état de cause,

Condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], à titre de dommages et intérêts, à garantir à Monsieur et Madame [W] le paiement de l’ensemble des condamnations prononcées par jugement du 14 janvier 2021 à l’encontre de la S.A.R.L. LES [Adresse 7], savoir la somme de 41 542,83 € avec intérêts au taux légal à compter de ladite décision Condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], au paiement de la somme de 5 400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence ;

Condamner Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], employeur de Maître [K], au paiement de la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Maintenir l’exécution provisoire. »

Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

CONDAMNÉ Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], à payer à Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence ;

DÉBOUTÉ Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] de leurs demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], pour l’absence dans l’acte authentique du 10 décembre 2015 d’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien et un manquement à son obligation de vérification de la situation financière du promoteur-vendeur ;

REJETÉ toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNÉ Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], à payer à Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ, Maître [G] [M] [O], ès-qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 juin 2024, M. [B] [W] et Mme [P] [J] ont interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

DÉBOUTÉ Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] de leurs demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Maître [G] [M] [O], ès qualités de notaire suppléante de l’Étude de [Localité 11], pour l’absence dans l’acte authentique du 10 décembre 2015 d’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien et un manquement à son obligation de vérification de la situation financière du promoteur-vendeur.

Par conclusions déposées au greffe le 7 janvier 2025, M. [B] [W] et

Mme [P] [J] ont demandé à la cour de :

« Vu les articles 1241 et suivants du CC,

Vu le jugement en date du 21 mai 2024

infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

' Débouté M. et Mme [W] de leurs demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Me [O], pour l’absence dans l’acte authentique du 10 décembre 2015 d’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans sonobligation d’achèvement et de livraison du bien et à un manquement de vérification de la situation financière du promoteur-vendeur.

Statuant à nouveau :

' Juger que Me [K] a manqué à ses obligations d’information, de conseil et de

vigilance, ainsi qu’au devoir de loyauté dont il était tenu à l’égard de M. et Mme [W] en omettant d’insérer à l’acte de vente une clause de pénalité en cas de retard dans la livraison du bien mais surtout en leur faisant croire qu’une telle clause était nécessairement incluse dans leur acte de vente.

' Juger Me [G] [M] [O], ès qualité de notaire suppléante titulaire de l’office

notarial de [Localité 11], employeur de Me [K], responsable du fait de ce dernier.

En conséquence,

' Condamner Me [G] [M] [O], ès qualité de notaire suppléante titulaire de l’office notarial de [Localité 11], employeur de Me [K], au paiement de la somme de 48 300 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente.

Subsidiairement,

' Faire application des dispositions de l’article R 431-14 al.1 du CCH et condamner Me [G] [M] [O], ès qualité de notaire suppléante titulaire de l’office notarial de [Localité 11], employeur de Me [K] au paiement de la somme de 47 610 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de clause de pénalité de retard insérée dans l’acte de vente.

' Encore plus subsidiairement,

' Condamner Me [G] [M] [O], ès qualité de notaire suppléante titulaire de l’office notarial de [Localité 11], employeur de Me [K], au paiement de la somme de 14 328 € correspondant à la différence résultant des sommes allouées par le Tribunal au titre du préjudice lié au retard de livraison et celles promises par Me [K].

En tout état de cause,

Condamner Me [G] [M] [O], ès qualité de notaire suppléante titulaire de l’office notarial de [Localité 11], employeur de Me [K] au paiement de la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par conclusions déposées au greffe le 22 janvier 2025, Mme [G]-[M] [O], ès qualités, a demandé à la cour de :

« Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] de leurs demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Me [G] [M] [O], es qualités de notaire suppléante de l’Etude de [Localité 11], pour l’absence dans l’acte authentique du 10 décembre 2015 d’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien et un manquement à son obligation de vérification de la situation financière du promoteur-vendeur

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [G]-[M] [O] à payer à Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence et la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les dépens et rejeté toute autre demande plus ample ou contraire

Statuant à nouveau,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [B] [A] [W] et Madame [Z] [F] [J] épouse [W]

Condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de

l’article 700 du CPC outre les dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 5 février 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 avril 2025.

Le 3 avril 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’absence de :

— constitution de servitude qui aurait du être établie aux termes de l’acte reçu par Me [K], notaire instrumentaire, le 10 décembre 2015, a causé un préjudice aux époux [W]/[J], et que ces derniers devaient être indemnisés à ce titre, indemnisation fixée à la somme de 3 000 euros,

— clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien, insérée dans l’acte authentique de vente du 10 décembre 2015, ainsi que l’absence de vérification de la situation financière du promoteur-vendeur, ne permettaient pas de retenir la responsabilité du notaire.

* Sur la servitude de passage

L’intimée, appelante incidente, fait valoir que le premier juge a omis de prendre en considération que l’accès à la résidence n’a jamais été entravé et le justifie par la production des accords écrits des propriétaires privés de l’époque pour régulariser la voie d’accès -en date à [Localité 6] des 9 et 21 juillet 2015 et 4 septembre 2015, et d’un courrier émanant du département de la Haute-Corse du 24 avril 2015- et qu’en cela il n’aurait pas commis de faute.

La cour observe qu’aux termes de l’acte authentique reçu par Me [K], notaire instrumentaire, le 10 décembre 2015, il n’est pas indiqué aux acquéreurs par quel moyen se ferait l’accès au bâtiment 1 dans lequel ils ont acquis leurs lots de copropriété.

Il n’y est pas non plus fait mention d’une constitution de servitude de passage, ni de quelconques accords écrits à ce sujet par les propriétaires concernés, ni du courrier du département de la Haute-Corse, tous sus-mentionnés.

Cette omission quant aux conditions d’accès constitue un manquement au devoir d’information du notaire instrumentaire, ce dernier aurait dû porter à la connaissance, et de façon non équivoque, des acquéreurs les conditions de cet accès.

De plus, la cour relève, après analyse du dossier, qu’à la date de signature de l’acte, le 10 décembre 2015, il n’existait aucune servitude de passage permettant de desservir la résidence Les [Adresse 7], que seul un accès sommaire -piste en terre, accès chantier- avait été réalisé avec des autorisations de passage précaires établies par les propriétaires des fonds voisins ; que Me [K], notaire instrumentaire, professionnel avisé du droit, qui ne pouvait ignorer cette situation, a néanmoins reçu les actes de vente sans être assuré que les acquéreurs pourraient disposer d’une servitude établie de manière définitive.

Il y a lieu de retenir, en conséquence, qu’il a manqué à son devoir d’information en n’avisant pas les intimés incidents de l’absence d’une servitude de passage ; que ce n’est que par des actes des 15 et 23 juin 2021, soit plus de quatre années après la date de livraison du bien prévue dans l’acte (31 mars 2017), qu’a été régularisée la servitude relative à la voie d’accès à la résidence ; que les intimés ont été contraints pendant plusieurs mois d’emprunter une voie de contournement rendant l’accès à leur appartement plus difficile et plus pénible et que cela leur a causé un préjudice lié à l’omission du notaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter l’appelant incident de sa demande et de confirmer le jugement querellé y compris dans son montant, les intimés n’ayant pas formé appel incident à ce sujet.

* Sur l’absence de clause pénale

Les appelants font valoir que le premier juge a omis de prendre en considération que le notaire leur a laissé supposer qu’une clause pénale sanctionnant le retard par le promoteur dans son obligation d’achèvement et de livraison du bien, était nécessairement

sous-entendue dans ce type de contrat en faisant référence à l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation qui dispose qu'«En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard ».

Cet article concerne les pénalités prévues lors de la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan et non la vente en l’état futur d’achèvement d’immeubles collectifs.

Les appelants indiquent que cette fausse information a vicié leur consentement, information erronée contenue dans l’échange de courriels intervenu le 27 février 2020, entre l’appelant et l’intimé.

Aux termes de cet échange les appelants interroge ainsi l’intimée en lui demandant :

« Lors de la signature de l’acte de vente, vous nous avez signalé que s’il y avait du retard de livraison, le promoteur devait nous indemniser de 1 % par mois de retard sur le prix de l’appartement or vous ne l’avez pas noté sur l’acte, mais en nous précisant toutefois que cela n’avait pas d’importance puisque nous étions protégés par la loi. J’espère que vous voudrez bien avoir la gentillesse de me le préciser par retour de mail. » ; courriel auquel le notaire a répondu « Madame, je vous le confirme. Néanmoins je vous conseille d’agir rapidement par voie judiciaire afin de pour-faire valoir votre droit ».

Par cette réponse, il a assuré aux acheteurs le montant que ces derniers recevraient en cas de retard dans la livraison du bien par le promoteur.

Ces derniers ont reçu réparation des préjudices liés au retard de livraison à hauteur de 33 972,83 euros suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 14 janvier 2021.

Or, en application du principe de la réparation intégrale, il est constant que la victime d’un dommage ne peut obtenir deux indemnisations distinctes pour le même préjudice.

En l’espèce, les appelants ayant été déjà indemnisés pour les préjudices liés au retard de livraison à hauteur de 33 972,83 euros, indemnisation inférieure à l’indemnisation

sous-entendue par l’intimé aux appelants à hauteur de 47 335,50 euros, calculée selon les modalités de l’article R231-14 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, il convient d’allouer aux appelants une indemnisation différentielle de 13 362,67 euros.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement querellé en condamnant l’intimé à payer aux appelants la somme de 13 362,67 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au retard de livraison, somme résultant de la différence entre les sommes allouées par le tribunal au titre dudit préjudice et celles promises par le notaire instrumentaire.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’intimé les fais irrépétibles qu’il a engagé, il n’en va pas de même pour les appelants ; en conséquence, il convient de débouter Me [G] [M] [O], és qualités, de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre à M.[W] et Mme [J], la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris ce qu’il a condamné Me [G] [M] [O], ès qualités, à payer aux époux [W]/[J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la pénibilité de l’accès à la résidence, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Me [G] [M] [O], ès qualités, à payer à M. [B] [W] et Mme [P] [J] la somme de 13 362,67 euros à titre de dommages et intérêts liés au retard de livraison.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Y ajoutant,

CONDAMNE Me [G] [M] [O], ès qualités au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE Me [G] [M] [O], ès qualités à payer à [B] [W] et Mme [P] [J] la somme globale de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT