COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 23 Avril 2026

N° RG 24/00943 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQRH

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 31 Mai 2024, RG 1122000348

Appelante et Intimée

Mme [E] [H]

née le 21 Novembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LEFEBVRE AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimée et Appelante

Mme [T] [O] épouse [Y]

née le 12 Février 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 février 2026 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2010, Mme [W] [O], représentée par M. [X] [O], a donné à bail à Mme [E] [H] et M. [G] [M] un logement avec garage et cave sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros, outre les charges, avec prise d’effet au 2 janvier 2011.

Par acte du 6 avril 2012, Mme [W] [O] a donné la nue-propriété du bien précité à M. [X] [O], conservant pour elle l’usufruit.

Par courrier du 21 janvier 2014, M. [M] a donné congé à son bailleur, pour un départ au 27 avril 2014.

Le 1er octobre 2014, un avenant au contrat de bail a été signé entre Mme [E] [H] et Mme [W] [O], suivant les mêmes conditions et prévoyant un loyer révisé de 787 euros outre les charges.

Mme [W] [O] est décédée le 6 septembre 2018, la pleine propriété du bien situé [Adresse 1] appartenant désormais à M. [X] [O].

Par testament du 20 octobre 2018, M. [X] [O] a désigné comme légataire du bien précité sa fille, Mme [T] [O], en insérant la clause suivante « ne pas vendre tant que [E] [H] l’habitera et paiera son loyer régulièrement, sauf cas de force majeure ».

M. [X] [O] est décédé le 11 novembre 2018.

Par acte du 23 juin 2022, Mme [O] a fait délivrer à Mme [H] un congé aux fins de vente du bien situé [Adresse 1] pour le 1er janvier 2023, fixant le prix de vente à la somme de 530 000 euros.

Par courrier du 19 août 2022, Mme [H] a indiqué à Mme [O] qu’elle souhaitait acquérir le bien qu’elle occupe, sous condition d’obtention d’un prêt, précisant en outre qu’elle ne renonçait pas à la contestation du congé délivré.

Par courrier du 8 décembre 2022, Mme [H] a déclaré contester le congé délivré le 23 juin 2022.

Par courrier du lendemain, elle a mis en demeure Mme [O] de mettre aux normes l’installation électrique de l’appartement.

Puis, par acte du 27 décembre 2022, Mme [H] a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin d’obtenir avant-dire droit le prononcé d’une expertise du bien et au fond la nullité du congé délivré le 23 juin 2022, outre le paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Mme [H],

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] tendant à déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée par Mme [O],

— constaté la nullité de la clause d’inaliénabilité grevant le bien immobilier sis [Adresse 1], insérée par M. [X] [O] dans son testament du 20 octobre 2018 au profit de Mme [H],

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] tendant à l’irrecevabilité de la délivrance du congé aux fins de vente,

— constaté la nullité du congé aux fins de vente délivré le 23 juin 2022 par Mme [O] à Mme [H],

— débouté Mme [O] de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [H],

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation due de la date du terme du contrat de bail jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— débouté Mme [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté Mme [H] de sa demande de suspension des loyers,

— condamné Mme [O] à payer à Mme [H] la somme de 568,06 euros au titre de la régularisation des charges locatives,

— débouté Mme [H] de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Mme [O],

— condamné Mme [O] à verser à Mme [H] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par acte du 3 juillet 2024, Mme [H] a interjeté appel de la décision.

Par acte du 23 juillet 2024, Mme [O] a également interjeté appel de la décision.

Les deux procédures ont été jointes sous le RG n°24/00943.

Par ordonnance du 15 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a :

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture,

— fixé la clôture de la procédure au 12 février 2026,

— dit que les dépens suivront ceux de l’arrêt au fond,

— débouté Mme [H] des ses plus amples demandes.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [H] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Mme [H],

rejeté la fin de non-recevoir,

constaté la nullité de la clause d’inaliénabilité grevant le bien immobilier sis [Adresse 1], insérée par M. [X] [O] dans son testament du 20 octobre 2018 au profit de Mme [H],

débouté Mme [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

débouté Mme [H] de sa demande de suspension des loyers,

Statuant à nouveau,

— constater que le juge des contentieux de la protection était incompétent pour apprécier la qualification de la clause testamentaire et se déclarer compétent pour le faire,

— qualifier la clause testamentaire de droit d’usage et d’habitation attribué par testament de M. [O] à son profit,

À titre subsidiaire,

— qualifier la clause testamentaire de legs avec charge,

À titre très subsidiaire,

— qualifier la clause testamentaire de stipulation pour autrui,

À titre encore plus subsidiaire,

— qualifier les dispositions testamentaires comme étant un bail à vie,

À titre très subsidiaire,

— qualifier la clause testamentaire de clause d’inaliénabilité,

— juger valable la clause testamentaire,

— juger que Mme [O] ne peut pas vendre l’appartement et le garage sis [Adresse 1] tant qu’elle y habitera,

— juger irrecevables comme prescrites en application de l’article 2224 du code de procédure civile les contestations des dispositions testamentaires,

— juger nul et sans effet le congé qui lui a été signifié le 23 juin 2022 à la requête de Mme [O] suivant acte de la SELARL Chezeau Bernard Lyon, commissaires de justice,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi,

À titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul et sans effet le congé qui a été signifié le 23 juin 2022 à Mme [H] à la requête de Mme [O] suivant acte de la SELARL Chezeau Bernard Lyon, commissaires de justice,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-et-intérêts en raison de ses propos diffamatoires,

— juger que le paiement des loyers sera suspendu dans l’attente de la mise aux normes électrique de l’appartement,

— débouter Mme [O] de l’ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions dirigées à son encontre,

En tout état de cause,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire en nommant tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission celle habituelle en la matière, et notamment de :

de se rendre sur les lieux et d’examiner l’installation électrique de l’appartement loué par Mme [H] à Mme [O],

de se faire communiquer tous documents et toutes pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

entendre les parties et tout sachant,

donner un avis sur la conformité de l’installation électrique par rapport aux normes en vigueur et aux règles de l’art, ainsi que sur les éventuels vices ou anomalies qui l’affectent,

examiner l’ensemble des préjudices invoqués,

de décrire les troubles et les préjudices invoqués et leurs conséquences et en identifier les causes,

d’une manière générale de fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toutes constatations ou investigations utiles, de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les troubles et les préjudices et les réparations de toutes natures nécessaires,

de donner son avis sur les moyens et les travaux nécessaires pour y remédier, et de donner un avis sur la durée et le coût des travaux de réparations,

de déposer un pré-rapport avant de déposer un rapport de manière à recevoir les dires récapitulatifs des parties et y répondre complètement avant ses conclusions,

— ordonner la suspension des loyers jusqu’à complète mise aux normes de l’installation électrique du logement,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 2 568 euros au titre du trop-versé de charges locatives,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] aux entiers dépens.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [O] demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

constaté la nullité du congé aux fins de vente délivré le 23 juin 2022 par Mme [O] à Mme [H],

débouté Mme [O] de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [H],

dit n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation due de la date du terme du contrat de bail jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné Mme [O] à verser à Mme [H] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Mme [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [O] aux entiers dépens,

débouté Mme [O] de ses demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— juger valable le congé pour vente signifié à Mme [H] du 23 juin 2022,

— constater que Mme [H] n’a pas restitué les lieux à la date d’effet du congé, soit le 1er janvier 2023, et qu’elle est depuis cette date, occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 1] avec si besoin recours à la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération effective et définitive du lot [Adresse 1],

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

constaté la nullité de la clause d’inaliénabilité grevant le bien immobilier sis [Adresse 1], insérée par M. [X] [O] dans son testament du 20 octobre 2018,

débouté Mme [H] de sa demande d’expertise judiciaire,

débouté Mme [H] de sa demande de suspension des loyers,

débouté Mme [H] de ses demandes de dommages-et-intérêts formées à l’encontre de Mme [O],

— débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— débouter Mme [H] de sa demande tendant à faire déclarer l’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection à statuer sur l’interprétation, la qualification et la validité d’une clause testamentaire, et de toutes demandes nouvelles tendant à la requalification des clauses testamentaires qui ne tendent pas aux mêmes fins que les demandes tendant à voir reconnaître la validité de ces clauses,

— rejeter l’intégralité des moyens nouveaux développés seulement en date du 31 octobre 2025, faute d’être formellement distingués en application de l’article 954 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux entiers dépens comprenant notamment les frais liés aux mesures d’expulsion, avec recouvrement direct au profit de M^e Fillard.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Moyens des parties :

Mme [E] [H] expose que le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour statuer sur l’interprétation, la qualification et la validité d’une clause testamentaire relevant exclusivement de la compétence du tribunal judiciaire statuant en matière successorale, conformément à l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire. Elle soutient que la cour d’appel dispose en revanche de la pleine compétence pour statuer elle-même sur la validité, l’interprétation et la qualification de ladite clause testamentaire.

Mme [T] [O] soutient que l’exception d’incompétence n’a pas été soutenue dans les premières conclusions déposées dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, qui ne sollicitaient pas l’infirmation du jugement critiqué de ce chef, et qu’elle est donc irrecevable à formuler cette demande dans ses conclusions postérieures, conformément à l’article 915-2. Elle souligne que l’appelante reconnaît en tout état de cause que la cour d’appel a bien compétence pour statuer elle-même sur la validité, l’interprétation et la qualification de ladite clause testamentaire.

Sur ce,

Il convient de souligner que l’article 915-2 du code de procédure civile n’est pas applicable à l’espèce, les déclarations d’appel étant antérieures à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023.

En vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En l’espèce, la demande dont il est demandé l’irrecevabilité ne constitue pas une prétention au fond mais une exception d’incompétence qui n’est pas soumise à la concentration des prétentions. La déclaration d’appel déposée par Mme [E] [H] vise le chef du jugement aux termes duquel le juge des contentieux de la protection s’est déclaré compétent pour connaître de la question de l’interprétation de la clause litigieuse. Toutefois, les premières conclusions ont limité la critique du jugement en abandonnant celle du chef relatif à la compétence. L’étendue de la saisine ne peut plus alors être élargie par des conclusions postérieures. La cour n’est donc pas saisie du chef du jugement relatif à la compétence.

De plus, en vertu de l’article 74 les exceptions doivent être soulevées à peine d’irrecevabilité simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Or, en l’espèce, ni dans ses premières conclusions d’appelante notifiées le 02 octobre 2024 (RG24/00943), ni dans ses premières conclusions d’intimée du 24 décembre 2024 (RG24/01069), Mme [E] [H] n’a excipé de l’incompétence du juges des contentieux de la protection ni sollicité l’infirmation du jugement sur ce point. Elle n’est donc plus recevable à le faire après avoir conclu sur le fond. La demande tendant à déclarer le juge des contentieux de la protection incompétent pour apprécier la qualification de la clause testamentaire sera déclarée irrecevable.

En tout état de cause l’appréciation de la qualification de cette clause relève de la compétence de la cour d’appel.

Sur le rejet des moyens nouveaux visés dans les conclusions notifiées le 31 octobre 2025

Moyens des parties :

Mme [T] [O] affirme que les moyens nouveaux énoncés dans les conclusions notifiées par l’appelante le 31 octobre 2025 ne sont pas spécifiquement signalés en violation de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte qu’ils doivent être écartés.

Mme [E] [H] affirme qu’il s’agit d’une instrumentalisation abusive des règles de procédure civile, qu’il n’est nullement imposé qu’une partie distingue formellement les évolutions de ses écritures successives, qu’il n’y a en tout état de cause pas de grief dès lors que l’intimée répond sur les nouveaux moyens.

Sur ce,

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

Toutefois, l’alinéa 4 du même article dispose que la cour ne statue que sur les dernières conclusions.

Or, les dernières conclusions de Mme [E] [H] ont été notifiées le 29 janvier 2026, de sorte que la cour n’a pas à examiner les conclusions notifiées par cette dernière en octobre 2025.

En conséquence, Mme [T] [O] sera déboutée de sa demande tendant à rejeter l’intégralité des moyens nouveaux développés seulement en date du 31 octobre 2025.

Sur l’existence de demandes nouvelles

Moyens des parties :

Mme [T] [O] soutient que les demandes tendant à juger qu’elle ne peut pas vendre l’appartement et le garage situés [Adresse 1] tant que Mme [E] [H] y demeurera, et juger prescrites les contestations des dispositions testamentaires constituent des demandes nouvelles présentées pour la première fois en appel, précisant que la relecture de la clause proposée par Mme [E] [H] constitue une novation et qu’elle se borne à contester par voie d’exception la clause testamentaire et qu’elle est recevable à le faire à tout moment.

Mme [E] [H] affirme que les demandes relatives à la qualification de la clause successorale tendent toutes aux mêmes fins à savoir le maintien de la preneuse dans son logement et sont donc recevables en application de l’article 763 du code de procédure civile.

Sur ce,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Aux termes de l’article 565 du même code, « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

Aux termes de l’article 566 du même code, « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

En l’espèce, Mme [E] [H] n’a formulé aucune demande tendant à juger que Mme [O] ne peut pas vendre l’appartement et le garage sis [Adresse 1] tant qu’elle-même y habitera, ni aucune demande tendant à juger irrecevables comme prescrites les contestations des dispositions testamentaires, dans ses premières conclusions d’appelante notifiées le 02 octobre 2024 (RG24/00943), et dans ses premières conclusions d’intimée du 24 décembre 2024 (RG24/01069).

La demande tendant à juger que Mme [T] [O] ne peut pas vendre l’appartement et le garage sis [Adresse 1] tant Mme [E] [H] y habitera constitue une demande nouvelle irrecevable dès lors qu’il ne s’agit pas seulement de faire application de la clause testamentaire, laquelle comporte plusieurs aménagements. Elle ne tend donc pas aux mêmes fins que la demande originelle de reconnaissance de la validité de la clause testamentaire et de rejet des prétentions adverses.

En revanche, la fin de non-recevoir tirée de la prescription des contestations adverses est parfaitement recevable dès lors qu’il s’agit d’une prétention visant à faire écarter les demandes adverses, étant en outre souligné qu’elle a été présentée pour la première fois devant le juge des contentieux de la protection.

Sur les demandes de qualification de la clause testamentaire, il s’agit d’un préalable nécessaire à l’examen de sa validité et elles sont donc recevables s’agissant d’un complément nécessaire et d’une demande tendant aux mêmes fins que celle tendant à reconnaître la validité de la clause, même si elles reposent sur un fondement juridique différent.

Sur la validité de la clause litigieuse

Moyens des parties :

Mme [E] [H] indique que la cour d’appel doit interpréter le testament sans dénaturer la volonté clairement exprimée par le testateur, ni en restreindre indûment la portée et en favorisant l’interprétation donnant pleine efficacité à la volonté protectrice clairement manifestée par M. [X] [O] en sa faveur. À titre principal, elle estime que la clause litigieuse s’analyse en un droit d’usage et d’habitation, tel que défini à l’article 625 du code civil, dès lors que le testateur a voulu lui accorder un droit personnel d’occuper exclusivement et de manière stable l’appartement. Elle estime qu’à tout le moins la donation a été stipulée avec charges dès lors qu’il est imposé explicitement à la légataire une obligation positive d’assurer à Mme [E] [H] une occupation paisible et durable du logement dans des conditions strictement définies. Elle souligne que la légataire ne peut se décharger dès lors qu’il n’est justifié d’aucune atteinte excessive au droit de propriété puisque celle-ci conserve l’usus et le fructus.

Mme [E] [H] soutient que la clause testamentaire s’analyse à défaut comme une stipulation pour autrui, Mme [T] [O] ayant la qualité de promettant en ce qu’elle a accepté ladite clause lors de son acceptation pure et simple du legs et qu’elle est donc tenue envers elle d’une obligation positive dont elle ne peut se dédire.

Mme [E] [H] estime qu’à défaut la clause doit s’interpréter comme un bail à vie, dont le terme est certain puisqu’il est déterminé par la fin de vie de la bénéficiaire. À titre infiniment subsidiaire, Mme [E] [H] soutient qu’elle bénéficie d’une clause d’inaliénabilité laquelle est temporaire puisqu’elle est subordonnée à l’occupation effective du logement et prendra fin au plus tard à son décès et que la clause est justifiée par un intérêt sérieux et légitime qui perdure, à savoir la protection de son habitation, que l’intérêt sérieux et légitime n’a pas à être cantonné au seul intérêt de garder un bien dans le patrimoine familial, que l’intérêt légitime qui a présidé à la stipulation de cette clause est toujours actuel et qu’il n’est pas justifié d’un intérêt supérieur. Elle ajoute qu’il appartenait à Mme [O] de refuser le legs si elle ne voulait pas en assumer les conditions.

S’agissant de l’exécution de la clause, Mme [E] [H] affirme que le paiement des loyers n’a jamais été encadré par un terme fixe, que le versement régulier ne signifie pas forcément un règlement mensuel, qu’elle disposait d’un accord tacite et souple avec le bailleur sur la date de versement des loyers et qu’il n’existe donc pas de retard de paiement et qu’en tout état de cause aucune dette de loyer n’est aujourd’hui invoquée. Elle en conclut que le congé pour vendre a donc été délivré en fraude aux dispositions testamentaires.

Mme [T] [O] affirme que la clause d’inaliénabilité affectant le bien légué est nulle dès lors que compte tenu de l’âge respectif de la locataire et de la bailleresse, cette dernière se trouve privée du droit de disposer de son bien du fait de la clause, que la clause d’inaliénabilité doit également être justifiée par un intérêt légitime et sérieux, que tel n’est pas le cas alors qu’elle est stipulée à l’égard d’un tiers, que Mme [E] [H] n’avait aucun lien avec le défunt en dehors du lien contractuel, que seulement 20 jours avant sa mort alors qu’il était très malade est faible, hors la présence du notaire qui avait reçu son testament, il a ajouté de manière manuscrite cette clause d’inaliénabilité, que l’existence d’un lien amical n’est pas rapportée et constitue un argument avancé pour la première fois après trois ans de procédure, qu’il serait totalement disproportionné de déclarer la clause d’inaliénabilité valable en ce que cela conduirait à déposséder la légitime propriétaire de son bien.

Subsidiairement, Mme [T] [O] soutient qu’il doit être ordonné la mainlevée de la clause d’inaliénabilité en ce que la locataire ne justifie plus d’un intérêt actuel puisse qu’elle ne respecte pas l’une des conditions essentielles qui était de régler de manière régulière le loyer, réglable mensuellement à l’avance en totalité le 30 de chaque mois selon le bail, ce qu’elle s’est abstenue de faire pendant de nombreux mois, étant précisé qu’une tolérance ponctuelle ne lui permet pas de justifier d’un accord quant à de nouvelles modalités de règlement du loyer.

Mme [T] [O] estime que les demandes de qualification de la clause testamentaire en droit d’usage et d’habitation, de donation avec charges, ou encore de bail à vie sont fantaisistes et impliqueraient que la clause soit opposable aux ayant-droits de Mme [T] [O], qu’aucun fondement juridique n’est présenté, qu’il n’a été stipulé aucune condition de contrepartie qui permettrait de qualifier l’existence d’un droit réel, qu’au contraire la clause évoque clairement le maintien du bail.

Sur ce,

1. La recevabilité des contestations relatives à la validité et à l’application de la clause testamentaire

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, il résulte du dispositif des conclusions de Mme [T] [O] qu’elle sollicite la confirmation du jugement déféré ayant constaté la nullité de la clause d’inaliénabilité grevant le bien loué. Il ressort en outre de ses conclusions de première instance que la nullité de la clause d’inaliénabilité a été soulevée dans les conclusions déposées le 12 avril 2023 en vue de l’audience du 6 juin 2023, où Mme [T] [O] était représentée et au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée en raison du dépôt le jour même de conclusions de la part de Mme [E] [H]. La prétention a ensuite été reprise lors de l’audience de plaidoiries du 02 avril 2024 et jugée recevable après examen des moyens alors invoqués relatifs à l’existence d’un lien suffisant avec la prétention originaire, non soulevé en cause d’appel. La demande a donc été formée moins de cinq ans après la rédaction du testament et le décès d'[X] [O] et elle est interruptive de prescription.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant déclaré recevable la demande tendant à la nullité de la clause d’inaliénabilité.

2. La qualification de la clause testamentaire

Dans son testament olographe daté du 20 octobre 2018, [X] [O] a légué à sa fille [T] née le 12 février 1966 son appartement et le garage situé [Adresse 1], en insérant la clause suivante s’agissant de l’appartement : « ne pas le vendre tant que [E] [H] l’habitera et payera son loyer régulièrement, sauf cas de force majeure ».

Le droit d’usage et d’habitation constitue un droit réel consécutif au démembrement de la propriété dans lequel le nu-propriétaire conserve l’abusus. En l’espèce, la clause litigieuse précisant que Mme [E] [H] devra payer régulièrement son loyer n’emporte nullement novation du bail en un droit d’usage et d’habitation, dès lors que le loyer stipulé au bail continuera d’être dû. De surcroît, la clause ne tend pas à soustraire du legs l’usage du bien litigieux mais à empêcher sa vente. Dès lors, la clause litigieuse ne constitue pas un droit d’usage et d’habitation.

La clause testamentaire ne procède pas non plus à une novation du bail par la stipulation d’un bail à vie, dans la mesure où il n’est pas stipulé une modification des conditions d’exécution du bail et notamment de sa durée mais il est seulement porté atteinte au droit de vendre de la légataire.

La clause litigieuse vise en réalité à constituer une charge particulière à l’égard de la légataire en réduisant ses possibilités d’aliénation du bien au bénéfice de Mme [E] [H]. En acceptant le legs, elle en a admis les charges et conditions. Cette clause s’analyse certes en une stipulation pour autrui et en un legs avec charges mais il s’agit d’une obligation particulière qui est mise à la charge de la légataire dont le droit d’aliéner le bien est restreint. Il s’agit donc également d’une clause d’inaliénabilité dont la validité est soumise aux règles de l’article 900-1 du code civil.

3. La validité de la clause d’inaliénabilité

Aux termes de l’article 900-1 du code civil, « les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige.

Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou même à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales ».

La clause d’inaliénabilité déroge au principe de la libre disposition des biens. Dès lors, c’est à celui qui se prévaut d’une telle clause qu’il appartient de justifier de l’intérêt sérieux et légitime qu’il allègue (civ.1ère, 15 juin 1994, n° 92-12.139).

Le caractère temporaire suppose que la clause d’inaliénabilité soit limitée dans le temps en ce que le gratifié doit, tôt ou tard, recouvrer la liberté de disposer du bien donné ou légué.

En l’espèce, la clause a un terme déterminé puisque celle-ci prendra fin alternativement soit au départ des lieux de la locataire et au plus tard à son décès soit lorsque le loyer ne sera plus payé régulièrement par la locataire. Le terme le plus éloigné est donc le décès de la locataire. Or, le fait que cette dernière soit âgée de quelques années de moins que la légataire conduit à ce que la clause soit stipulée pour une durée supérieure à la vie de la légataire, qui du fait de l’espérance de vie de chaque partie, ne pourra pas retrouver sa pleine capacité d’aliéner. Il y a lieu de considérer que la clause qui entraîne une interdiction d’aliénation du bien à titre onéreux sur une période supérieure à la durée de vie de la légataire constitue une clause perpétuelle prohibée.

En conséquence, il convient de confirmer la décision du premier juge ayant annulé la clause d’inaliénabilité.

Sur la nullité du congé délivré le 23 juin 2022

Moyens des parties :

Mme [E] [H] ajoute que le congé est nul en ce qu’il n’a pas été délivré six mois avant le terme du bail, lequel était à l’origine de quatre ans et a ensuite été reconduit tacitement pour des durées de trois ans conformément à la loi de sorte que le terme du bail est le 1er janvier 2024 et non le 1er janvier 2023. Elle indique que l’erreur sur la date d’effet du congé lui porte nécessairement grief en ce qu’il lui donnait un délai limité pour obtenir un prêt et le cas échéant acquérir le bien, que la faute du bailleur l’a empêchée nécessairement d’exercer normalement son option. Mme [E] [H] indique par ailleurs qu’elle n’a reçu l’intégralité de la citation portant congé que le 28 septembre 2022, soit une date à laquelle le délai de préavis était échu.

Elle énonce également que le congé n’indique pas l’ensemble des conditions de la vente et plus particulièrement le versement annuel d’un loyer aux hospices civils de [Localité 3], propriétaire du terrain sur lequel l’appartement a été édifié et qu’il n’est pas précisé que l’ensemble des copropriétaires sont indivisaires d’un local appelé loge au rez-de-chaussée, en violation de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

De surcroît, Mme [E] [H] soutient que le motif réel du congé est le refus de la bailleresse de mettre aux normes l’appartement consécutivement à sa demande de réfection complète du système électrique de l’appartement devenu dangereux. Elle ajoute que la fraude est également mis en évidence par le prix excessif qui a été sollicité. Elle indique subir un préjudice du fait de la nullité du congé qui lui a été délivré.

Mme [T] [O] soutient que le congé pour vendre n’a pas à préciser le terme du bail et qu’un congé délivré à une date anticipée n’est pas nul mais ses effets sont simplement reportés à la bonne date, qu’en l’espèce le bail a bien été donné pour une durée de trois ans et que ce n’est que par une erreur matérielle dans la date mentionnée pour résilier le bail que Mme [E] [H], suivie en cela par le juge des contentieux la protection, a retenu que la durée initiale du bail était de quatre ans, que la preneuse reconnaît d’ailleurs dans ses écritures que le terme du bail était bien fixé au 1er janvier 2023 puisqu’elle laisse entendre qu’à la date à laquelle elle a reçu l’entier congé le 28 septembre 2022 le délai de préavis était dépassé.

Elle ajoute que Mme [E] [H] ne rapporte pas la preuve que le congé qui lui a été délivré ne comportait par toutes les pages et produit d’ailleurs un document complet, que la cause du congé n’est nullement frauduleuse et que la première réclamation de la locataire concernant la prétendue non-conformité de l’installation électrique date du 8 décembre 2022, que la locataire connaissait parfaitement l’existence de la clause d’inaliénabilité au moment de la délivrance du congé, que le prix sollicité correspond à la valeur marchande du bien, que le congé pour vendre n’a pas à être accompagné du règlement de copropriété, que les baux sui generis conclus avec les hospices civils de [Localité 3] s’apparentent à un bail réel solidaire, qu’ils sont systématiquement reconduits et que le montant du loyer est dérisoire et s’inscrit dans le cadre des charges de copropriété, que le congé pour vendre précise bien l’étendue des droits transmis en indiquant les lots de copropriétés et leurs attributs.

Sur ce,

1. Sur la date de délivrance du congé

En vertu de l’article 1161 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 2 février 2016 applicable au bail conclu le 26 octobre 2010, « toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ».

En l’espèce, le bail a pris effet le 2 janvier 2011. Il est stipulé dans les conditions générales que le contrat est conclu pour une durée au moins égale à trois ans et que le congé devra être délivré six mois au moins avant le terme du contrat, conformément aux articles 10 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Il est précisé dans le cadre des conditions particulières que « s’il veut renouveler ou résilier le contrat, le bailleur devra avertir le locataire dans les conditions de forme et les délais prévus au chapitre 'durée-résiliation-renouvellement ci-dessous, soit au plus tard le 30 juin 2014 ».

Outre le fait que les conditions particulières doivent prévaloir sur les conditions générales en cas de contrariété, il convient de constater que les conditions générales ne font que fixer une durée minimale de trois ans, de sorte que les dispositions particulières prévoyant une durée initiale de quatre ans dès lors que le congé doit être délivré au plus tard le 30 juin 2014, soit au bout de trois ans et demi sont conformes aux dispositions légales et aux dispositions générales du contrat. Aucun élément ne laisse supposer que la date du 30 juin 2014 serait affectée d’une erreur matérielle et que les parties souhaitaient en réalité conclure un bail d’une durée de trois ans.

Ainsi, le terme initial du bail a été fixé au 1er janvier 2015 et il a été tacitement reconduit, en l’absence de congé ou de renouvellement expresse pour une durée égale à trois ans, conformément aux stipulations contractuelles. En conséquence, le bail a été tacitement reconduit pour la dernière fois avant la délivrance du congé à compter du 02 janvier 2021 et devait s’achever au 1er janvier 2024.

Il résulte de l’article 15 de la loi n°2015-990 du 6 juillet 1989 que

« I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

[…].

En l’espèce, il a été donné congé à la locataire pour le 1er janvier 2023 alors que le bail a été tacitement reconduit jusqu’au 1er janvier 2024. La loi ne prévoit pas à peine de nullité que le congé précise la date pour laquelle il est donné, la seule exigence est qu’il soit délivré six mois avant le terme du bail lorsqu’il est délivré par le bailleur. En outre, la locataire ne justifie d’aucun grief, puisqu’indépendamment du délai de préavis, ici supérieur à six mois, elle ne disposait que de deux mois pour exercer son option, et le cas échéant deux mois supplémentaire pour réaliser l’acte de vente. De plus, elle s’est maintenue dans les lieux au-delà du 1er janvier 2023 et ne démontre pas avoir entamé des recherches pour se reloger.

Dès lors, l’erreur commise dans la date d’effet du congé n’entraîne pas la nullité de ce dernier mais reporte seulement ses effets à la date effective du terme du bail, soit en l’occurrence le 1er janvier 2024.

2. Sur les mentions du congé

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle d’ordre public ».

En l’espèce, le congé contient la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 susvisé ainsi que l’indication du prix de vente de 530'000 €. S’agissant des conditions de la vente projetée, il est précisé qu’elle porte sur « un appartement de type T4, situé au sixième étage, d’une surface habitable d’environ 86,66 m², comprenant un hall d’entrée, un séjour double, une chambre, une salle de bain, un WC, une cuisine, un balcon d’environ 9 m² ; une cave n° 10 ; un garage n° 32, aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière ».

La description du bien correspond à celle précisée au bail et permet à la locataire de s’assurer que la vente porte bien sur l’ensemble des biens immobiliers contenus au bail (un appartement, une cave et un garage). Le congé n’a pas à reprendre les stipulations du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division s’agissant notamment de la question de la propriété du terrain sur lequel est édifiée la copropriété, des charges et parties communes et notamment du paiement d’un loyer par la copropriété au propriétaire du terrain intégré dans les charges ou encore de l’existence d’une conciergerie, partie commune.

Au surplus, il y a lieu de constater que Mme [E] [H] verse aux débats elle-même le règlement de copropriété et qu’elle vit dans les lieux depuis 2011 soit depuis 11 ans à la date de la délivrance du congé, dès lors elle a une connaissance précise de l’étendue des droits proposés à la vente.

3. Sur l’existence d’une fraude

Mme [E] [H] soutient que Mme [T] [O] n’aurait pas eu l’intention réelle de vendre le bien et qu’il s’agirait seulement d’une mesure de rétorsion après qu’elle s’est plainte de la vétusté de l’installation électrique. Or, elle ne justifie pas de la date à laquelle elle a pour la première fois mis en demeure son bailleur de mettre en conformité l’installation électrique, le courrier qu’elle transmet n’étant pas daté (elle le date du 8 décembre 2022 dans ses conclusions). La réponse qui a été faite à ce courrier date quant à elle du 8 décembre 2022 et le courrier a été distribué le 14 décembre 2022. Dès lors, il semble que les contestations relatives à la vétusté de l’installation électrique sont nettement postérieures au congé pour vendre.

De plus, Mme [E] [H] qui affirme que le prix de vente est particulièrement excessif n’apporte aucun élément pour le démontrer, et notamment pas d’avis de valeur alors même qu’elle vit sur place. Le fait que plus de trois ans auparavant le bien soit estimé à 310 000 euros ne suffit pas à établir sa valeur au moment de la délivrance du congé. En outre, la bailleresse verse une liste de mutations effectuées entre 2018 et 2022 à la même adresse, dont certaines sur des biens qui présentent des correspondances avec le bien loué, et qui font état de ventes pour un prix conforme à celui proposé.

Enfin, il convient de souligner que lorsque Mme [E] [H] a fait savoir son intention d’acquérir le bien, Mme [T] [O] s’est enquis, par deux fois par courrier recommandé des 29 aout et 8 septembre 2022, de ses disponibilités pour la signature d’une promesse de vente en sollicitant également la transmission des coordonnées de son notaire, qu’elle a également pris contact avec des diagnostiqueurs. Ces éléments tendent à démontrer l’intention réelle de Mme [T] [O] de vendre.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Chambéry ayant déclaré nul le commandement pour vendre délivré à Mme [E] [H] le 23 juin 2022. Statuant à nouveau, il convient de déclarer le congé pour vendre valable et de dire qu’il produit ses effets à compter du 02 janvier 2024. Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté Mme [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’un commandement nul.

Sur la demande en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

Moyens des parties :

Mme [T] [O] expose que la locataire n’ayant réalisé aucune des démarches nécessaires pour acquérir le bien dans le délai imparti, le bail a pris fin le 1er janvier 2024 et Mme [E] [H] est désormais sans droit ni titre.

Sur ce,

Le bail ayant pris fin le 1er janvier 2024, Mme [E] [H] est désormais sans droit ni titre. Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de cette dernière et des occupants de son chef. L’expulsion étant une mesure d’exécution forcée mise en 'uvre par le bailleur, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution sous astreinte.

Mme [E] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé conformément aux stipultations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les travaux d’électricité

Moyens des parties :

Mme [E] [H] indique subir des dommages électriques réguliers (ampoules qui explosent, appareils électroménagers en panne) en raison de la vétusté de l’installation électrique, laquelle a pu être constatée par la bailleresse et le technicien qui l’accompagnait en septembre 2022. Elle précise qu’il est nécessaire de réaliser une expertise afin de déterminer les travaux de mise aux normes à prévoir et que dans l’attente il y a lieu de procéder à une suspension du paiement des loyers.

Mme [T] [O] affirme que le premier juge a souligné la carence de preuve de la demanderesse, qui ne produit toujours pas d’éléments justificatifs, que la locataire s’est opposée à la réalisation des diagnostics qui auraient permis un contrôle de l’installation électrique.

Sur ce,

En vertu de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toutes espèces.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Mme [E] [H] verse aux débats la photographie d’un tableau électrique ainsi que la photographie d’un appareil électrique apparaissant endommagé, sans que la cour puisse déterminer si la dégradation provient du fonctionnement de l’installation électrique de l’appartement ni si le tableau électrique est bien celui de l’appartement. Ainsi, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que l’installation électrique de l’appartement serait vétuste et que cela dégraderait ses appareils électriques. En outre, Mme [E] [H] est sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2024. Elle n’est donc plus fondée à solliciter une suspension des loyers ou une expertise en exécution du bail.

En conséquence, la décision du juge des contentieux de la protection ayant débouté Mme [E] [H] de ses demandes d’expertise judiciaire et de suspension des loyers sera confirmée.

Sur la demande de régularisation des charges

Moyens des parties :

Mme [E] [H] indique qu’à la lecture de la pièce adverse n°9, il apparaît que les provisions sur charges qu’elle a versées pour les années 2018 à 2021 ont excédé le montant définitif des charges et qu’aucune régularisation n’est intervenue, qu’elle a imputé partiellement les charges sur les loyers des mois de décembre 2022 et janvier 2023 à hauteur de 2 000 € mais que la bailleresse reste débitrice de la somme de 568 €, outre la régularisation des charges 2022 non encore justifiées à ce jour.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [E] [H] sollicite dans le dispositif de ses conclusions le paiement d’une somme de 2 568 € alors même qu’elle reconnaît en page 21 de ses conclusions que sur la somme de 2 568,06 € de régularisation de charges pour les années 2018 à 2021, elle a déduit la somme de 2 000 € des loyers des mois de décembre 2022 et janvier 2023, et qu’il ne lui reste dû que la somme de 568 €. De plus, pour les années 2022 et 2023, elle ne justifie pas du paiement d’une somme supérieure aux loyers et charges récupérables, étant précisé que la bailleresse reconnaît le paiement de la somme de 1 000 € par mois entre janvier et novembre 2022 et de la somme de 987 € par mois entre février et octobre 2023 et qu’il n’est démontré aucun autre paiement. Dès lors, Mme [E] [H] ne démontre pas qu’une somme supérieure à celle retenue par le juge des contentieux de la protection lui serait due au titre de la régularisation des charges. Il y a donc lieu de confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection ayant fixé sa créance à la somme de 568,06 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour diffamation

Moyens des parties :

Mme [E] [H] affirme que les conclusions adverses qui insinuent qu’elle aurait tiré profit de l’état de santé du défunt pour faire modifier ses dispositions testamentaires, contiennent des propos diffamatoires qui lui causent nécessairement un préjudice en ce qu’ils portent atteinte à son honneur et à sa considération.

Sur ce,

En vertu de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881, la diffamation est toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à la considération ou à l’honneur d’une personne.

En l’espèce, les conclusions de Mme [T] [O] énoncent que « M. [O], alors qu’il était gravement atteint d’un cancer depuis 2015, a rédigé un testament authentique devant notaire le 21 septembre 2015, dans lequel il assurait la succession de ses enfants et n’avait stipulé aucune sorte de clause d’inaliénabilité. Seulement 20 jours avant sa mort, le 20 octobre 2018, alors qu’il était très malade et faible, il a été étonnamment, et pour des raisons demeurées occultes, décidé de modifier son testament sans la présence de son notaire, et au dos duquel il a été rajouté de façon manuscrite une clause d’inaliénabilité en faveur de Mme [H], qui n’a pas été authentifié devant notaire. Cette clause est d’autant plus étrange que Mme [H] et M. [O] ne témoignent d’aucun lien familial ni d’une relation tellement proche qu’une telle clause d’inaliénabilité aurait pu se justifier. En effet, ils n’appartiennent pas à la même famille et la nature de la relation est latente et incertaine de sorte que Mme [H] est totalement étrangère à la famille ».

Il ne s’agit nullement de l’imputation d’un fait précis à l’encontre de Mme [E] [H]. Aucune atteinte à l’honneur ou à la considération de la plaignante n’est rapportée. Au surplus, les écrits produits devant les tribunaux ne peuvent donner lieu à condamnation pour diffamation en vertu de l’article 41 de la loi sur la presse. Il convient donc de débouter Mme [E] [H] de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est exécutoire de droit, un éventuel pourvoi en cassation n’étant pas suspensif en application notamment de l’article 1009-1 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Dans la mesure où le jugement est partiellement infirmé et qu’il est fait droit aux demandes principales de Mme [T] [O], il y a lieu d’infirmer le jugement s’agissant de la condamnation aux dépens. Mme [E] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Pour les mêmes raisons que celles exposées dans le paragraphe relatif aux dépens, il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement déféré relative aux frais irrépétibles. Mme [E] [H] sera condamnée à payer à Mme [T] [O] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

DÉCLARE irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Mme [E] [H],

DÉBOUTE Mme [T] [O] de la demande tendant à rejeter l’intégralité des moyens nouveaux développés par Mme [E] [H] seulement en date du 31 octobre 2025,

DÉCLARE irrecevable la demande tendant à juger que Mme [T] [O] ne peut pas vendre l’appartement et le garage sis [Adresse 1],

DÉCLARE recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de nullité de la clause d’inaliénabilité,

DÉCLARE recevable la demande de qualification de la clause testamentaire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté la nullité du congé aux fins de vente délivré le 23 juin 2022 par Mme [O] à Mme [H],

— débouté Mme [O] de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [H],

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation due de la date du terme du contrat de bail jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné Mme [O] à verser à Mme [H] une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] aux entiers dépens,

LE CONFIRME pour le surplus,

STATUANT à nouveau sur les chefs d’infirmation et y ajoutant,

DÉCLARE le congé pour vendre délivré le 23 juin 2022 à Mme [E] [H] valable,

DIT qu’il produit ses effets à compter du 02 janvier 2024,

DÉCLARE Mme [E] [H] sans droit ni titre et la condamne à restituer les lots, objet du contrat de bail conclu avec Mme [W] [O] le 26 octobre 2010,

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

REJETTE la demande de prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Mme [E] [H] à payer Mme [T] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer suivant l’indexation convenue par les stipulations contractuelles, et ce, à compter du 02 janvier 2024 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour diffamation,

CONDAMNE Mme [E] [H] au paiement des dépens de première instance et d’appel,

AUTORISE Maître Fillard, avocat au barreau de Chambéry, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [E] [H] à payer à Mme [T] [O] la somme de quatre mille euros (4 000 euros), au titre des frais irrépétibles engagés en instance et en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 23 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère en remplacement du Président légalement empêché et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière P/Le Président