Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 21 JANVIER 2026

N° RG 24/433

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJCQ SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée en date du 11 juillet 2024, enregistrée sous le n° 24/036

[I]

C/

[B]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-ET-UN JANVIER

DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

M. [R] [I]

né le 16 octobre 1957 à [Localité 7] (Indre-et-Loire)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pascale GIORDANI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉ :

M. [L] [B]

né le 1er janvier 1949 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Célia MARCAGGI MATTEI, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/1908 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASTIA)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 octobre 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

En présence de [G] [O], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de partage reçu le 19 avril 2022, M. [R] [I] est propriétaire d’une maison d’habitation composée d’une cave, d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un grenier, cadastrée section A n°[Cadastre 2], sur la commune d'[Localité 4]. Cette maison est occupée depuis plusieurs années par M. [L] [B]. [R] [I]

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, M. [R] [I] a attrait M. [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio, principalement afin d’obtenir l’expulsion de M. [L] [B] de sa maison d’habitation.

Par jugement du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' – Jugé que M. [L] [B] est titulaire d’un bail verbal à usage d’habitation sur la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5],

— Débouté M. [R] [I] de ses demandes tendant à voir :

A titre principal :

Juger qu’un bail verbal n’existe pas,

Requalifier les relations des parties en prêt à usage,

Constater sa résiliation à compter de la lettre recommandée avec avis de réception en date du 22/02/2023 ou à compter de l’assignation en référé sollicitant l’expulsion délivrée le 04/04/2023,

Ordonner l’expulsion de M. [L] [B] de la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard,

Dans l’hypothèse d’une résiliation prononcée au jour du jugement à intervenir ;

Juger qu’à défaut par M. [L] [B] d’avoir libéré les lieux dans le délai des trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser M. [R] [I] à faire procéder à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner M. [L] [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 952 € par mois à compter du premier jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux,

A titre subsidiaire, si le bail verbal est retenu :

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas versé de loyer au légitime propriétaire connu depuis le 22/05/2022 jusqu’en janvier 2024,

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas occupé le bien loué à titre de résidence principale,

A titre infiniment subsidiaire, si le bail verbal est retenu, sans résiliation :

Fixer le montant du loyer tant pour le passé, dans le respect de la prescription, que pour l’avenir, à la somme de 952 € par mois,

A titre encore plus subsidiaire :

Désigner un expert aux fins de fixation du montant du loyer,

En tout état de cause :

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Autoriser M. [R] [I] à pénétrer dans les lieux loués en se faisant assister d’un huissier de justice, pour y dresser tout procès-verbal de constat des lieux,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble à désigner, ou tel autre au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Condamné M. [R] [I] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires '.

Par déclaration du 25 juillet 2024, M. [R] [I] a interjeté appel du jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 21 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [R] [I] demande à la cour d’appel de :

' – Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M,

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Jugé que M. [L] [B] est titulaire d’un bail verbal à usage d’habitation sur la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5],

Débouté M. [R] [I] de ses demandes tendant à voir :

A titre principal :

Juger qu’un bail verbal n’existe pas,

Requalifier les relations des parties en prêt à usage,

Constater sa résiliation à compter de la lettre recommandée avec avis de réception en date du 22/02/2023 ou à compter de l’assignation en référé sollicitant l’expulsion délivrée le 04/04/2023,

Ordonner l’expulsion de M. [L] [B] de la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard,

Dans l’hypothèse d’une résiliation prononcée au jour du jugement à intervenir ;

Juger qu’à défaut par M. [L] [B] d’avoir libéré les lieux dans le délai des trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser M. [R] [I] à faire procéder à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner M. [L] [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 952 € par mois à compter du premier jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux,

A titre subsidiaire, si le bail verbal est retenu :

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas versé de loyer au légitime propriétaire connu depuis le 22/05/2022 jusqu’en janvier 2024,

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas occupé le bien loué à titre de résidence principale,

A titre infiniment subsidiaire, si le bail verbal est retenu, sans résiliation :

Fixer le montant du loyer tant pour le passé, dans le respect de la prescription, que pour l’avenir, à la somme de 952 € par mois,

A titre encore plus subsidiaire :

Désigner un expert aux fins de fixation du montant du loyer,

En tout état de cause :

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Autoriser M. [R] [I] à pénétrer dans les lieux loués en se faisant assister d’un huissier de justice, pour y dresser tout procès-verbal de constat des lieux,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble à désigner, ou tel autre au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Condamné M. [R] [I] aux entiers dépens de l’instance,

Et, en conséquence, statuant à nouveau :

Juger que M. [L] [B] qui se prétend titulaire d’un bail verbal à usage d’habitation de la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5], est incapable d’en rapporter la preuve,

Juger qu’il ne peut donner ni l’identité du bailleur, ni établir l’accord des volontés quant au prix, ni le paiement du loyer au véritable propriétaire,

Juger qu’en vertu de l’article 1713 du code civil, le bail de la chose d’autrui, s’il n’est pas nul, n’est pas opposable au véritable propriétaire, M. [R] [I],

Juger en conséquence que M. [R] [I] peut évincer M. [L] [B] et tous occupants de son chef, à tout moment,

En conséquence,

Requalifier les relations des parties en bail de la chose d’autrui ou prêt à usage,

Constater sa résiliation à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 février 2023 ou à compter de l’assignation en référé sollicitant l’expulsion délivrée le 4 avril 2023, ou à compter de l’assignation au fond de la présente instance en date du 14 février 2024,

Ordonner l’expulsion de M. [L] [B] de la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5] à [Localité 4], et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de la somme de 300 € par jour de retard,

Condamner M. [L] [B] à verser à M. [R] [I] une indemnité d’occupation de 952 €/mois à compter du premier jour du mois suivant la signification de l’arrêt, à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux,

Autoriser M. [R] [I] à pénétrer dans les lieux loués et se faire assister par ministère d’huissier pour y dresser tout procès-verbal de constat des lieux,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble à désigner, ou tel autre au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

A titre subsidiaire, si l’existence d’un bail verbal était retenue :

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas versé de loyer au légitime propriétaire connu depuis le 22/05/2022 jusqu’en janvier 2024,

Prononcer la résiliation du bail pour manquement grave des obligations du locataire qui n’a pas occupé le bien loué à titre de résidence principale,

A titre infiniment subsidiaire, si le bail verbal est retenu, sans résiliation :

Fixer le montant du loyer tant pour le passé, dans le respect de la prescription, que pour l’avenir, à la somme de 952 € par mois,

A titre encore plus subsidiaire :

Désigner un expert aux fins de fixation du montant du loyer,

En tout état de cause :

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Condamné M. [L] [B] aux entiers dépens de l’instance '.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 17 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [L] [B] demande à la cour d’appel de :

' – Confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2024 RG n° 24/00036, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

Jugé que M. [L] [B] est titulaire d’un bail verbal à usage d’habitation sure la maison dite « ancienne école » sise [Adresse 5],

Débouté M. [R] [I] de ses demandes,

Condamné M. [R] [I] aux entiers dépens de l’instance,

Et, statuant de nouveau,

Dire et juger que M. [L] [B] est titulaire d’un bail verbal pour le logement sis « [Adresse 5],

Dire et juger que M. [R] [I] n’a fait délivrer aucune demande de congé à M. [L] [B],

Dire et juger que M. [R] [I] n’a fait délivrer aucun commandement de payer à M. [R] [I],

Dire et juger que M. [R] [I] n’a engagé aucune des formalités obligatoires préalable à toute demande d’expulsion,

Dire et juger que M. [R] [I] n’a adressé aucune proposition d’augmentation de loyer à M. [L] [B],

Dire et juger que M. [L] [B] entre dans la catégorie des personne protégées et n’a nullement manqué à ses obligations de locataire,

En conséquence,

Débouter M. [R] [I] de sa demande d’expulsion de M. [L] [B] comme infondée,

Débouter M. [R] [I] de sa demande de paiement de la somme de 3 000 € pour résistance abusive, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Débouter M. [R] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [R] [I] au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile '.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 27 octobre 2025. A cette audience, l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, après un examen attentif et exhaustif des conclusions des parties, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », les « donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur l’existence d’un bail verbal au bénéfice de M. [L] [B]

L’appelant, pour contester le bien-fondé de la décision entreprise, reprend la chronologie des échanges qu’il a eus avec l’intimé ou sa fille depuis son passage dans la maison litigieuse en mai 2022. Il indique que malgré cette visite, l’intimé a refusé de régler un loyer plus cohérent avec la superficie occupée, puis s’est abstenu de lui verser un quelconque loyer, alors même qu’il connaissait sa qualité de propriétaire, au moins depuis le courrier donnant congé, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 février 2023 ou l’assignation en référé des 15 mars et 4 avril 2023.

Il rappelle que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’intimé échoue à démontrer l’existence d’un bail verbal et que s’il est retenu l’existence d’un bail pour autrui, il lui serait alors inopposable. Il précise que l’intimé n’a pu conclure de bail verbal avec [A] [I] en 1984, ce dernier étant décédé en 1977 comme il n’a pu lui verser de loyer à lui comme à son épouse, qu’il dénomme [Y] alors qu’elle se nommait en réalité [T]. Par ailleurs, les quittances mentionnent une maison, sans préciser s’il s’agit de la maison dite « ancienne école » et un garage, alors que la maison litigieuse n’a jamais eu de garage. L’appelant en déduit que l’intimé, au vu de ces multiples incohérences, n’établit pas l’existence d’un bail verbal.

En tout état de cause, il ajoute qu’un bail verbal implique une contrepartie financière effective et réelle, en l’occurrence un loyer d’un montant sérieux, absent en l’espèce. L’appelant souligne en premier lieu que l’intimé ne démontre pas avoir effectivement versé de loyers jusqu’au début des années 2012/2013, où il a commencé à effectuer un virement permanent à Mme [V] [I], qui n’a pourtant aucun droit sur le bien. Les seuls paiements prouvés ne peuvent donc produire d’effet libératoire, comme ayant été effectués entre les mains d’un tiers non concerné par la créance. En second lieu, le loyer depuis versé ne saurait être considéré comme sérieux, la maison de 120 m2 environ ne pouvant être louée pour un montant inférieur à 800 €.

Enfin, il souligne que si l’intimé, qui n’occupe la maison que cinq mois par an, peut être considéré comme un locataire protégé, ce point ne peut lui être opposé, étant lui-même âgé de plus de 65 ans.

En réplique, l’intimé affirme que, par contrat verbal conclu courant 1984, il a pris la maison litigieuse à bail, auprès de [A] [I], grand-père de l’appelant, moyennant un loyer de 800 F pour la maison et 200 F pour le garage. Il dit avoir occupé et réglé le loyer depuis ce jour, sans difficulté ni contestation des propriétaires, ce qu’il indique démontrer par le versement de multiples quittances de loyer puis par la production de ses relevés bancaires prouvant un virement mensuel permanent au bénéfice de Mme [V] [I] jusqu’en janvier 2024 puis au bénéfice de l’appelant lui-même. Outre le versement régulier des loyers, il indique prouver une occupation effective et continue du bien par la production d’avis de taxes d’habitation liés au bien, de quittances de loyers sur plus de vingt années et d’une attestation EDF précisant que son statut est actif à l’adresse litigieuse depuis le 2 février 2001.

Par ailleurs, il conteste le caractère dérisoire du loyer, indiquant que celui-ci a été librement convenu avec le propriétaire du bien de l’époque, au prix du marché et dans le cadre d’un bail verbal qui ne prévoit aucune clause de révision de loyer. L’intimé indique qu’il n’est donc pas possible pour la cour de procéder à une nouvelle évaluation du loyer, la volonté commune des contractants de 1984 prévalant. En outre, il verse des photographies de la maison aux débats, afin de démontrer que la maison est d’ancienne facture et ne correspond pas à la description donnée par l’appelant dans ses écritures.

A titre subsidiaire, il soulève sa qualité de locataire protégé, comme étant âgé de 77 ans à ce jour et ne percevant 14 678 € de revenus par an avec son épouse. Il dit ne pouvoir être expulsé sans qu’une solution de relogement ne lui soit proposée par le propriétaire. Il demande la confirmation du jugement attaqué.

L’article 1709 du code civil dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », alors que l’article 1714 précise que l’on peut louer verbalement ou par écrit. Par ailleurs, l’article 1715 du même code disposant qu’en cas de contestation de bail fait sans écrit et non exécuté, la preuve ne peut être reçue par témoins, une jurisprudence établie et constante en déduit qu’en cas d’exécution du bail non écrit, ce dernier peut être prouvé par tout moyen.

Pour établir l’existence d’un bail verbal, M. [L] [B] doit démontrer tant l’occupation réelle des lieux que l’accord convenu quant au prix afférent. qu’il occupe les lieux en qualité de locataire, par la preuve du paiement d’un loyer et ce, par tout moyen, l’appelant ne contestant pas que l’exécution du bail allégué est bien en cours puisqu’il en demande la résiliation.

En effet, il doit être rappelé que l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or l’intimé prouve la réalité de l’occupation de la maison dite « ancienne école » par la production d’une attestation EDF corroborant qu’il est titulaire d’un contrat à cette adresse depuis le 2 février 2001, par le versement d’avis de taxes d’habitation pour les années 2008 à 2018 et par les multiples quittances de loyer, couvrant en discontinu les années 1994 à 2009. Enfin, il verse une attestation établie par M. [S] [I], frère de l’appelant, qui confirme que la maison litigieuse est louée depuis au moins l’an 2000 par l’intimé, puisqu’il témoigne lui avoir transmis le RIB de celui à qui le lot était destiné dans le cadre de la succession des propriétaires du bien, M. [P] [I]. Dans cette même attestation, il précise, au décès de ce dernier, avoir transmis à l’intimé le RIB de sa fille, Mme [V] [I].

Par ailleurs, la cour note que, dans le rapport de l’expert versé par l’appelant en pièce n°2 et établi en juin 1999, il est clairement mentionné sous la photographie datée d’avril 1999 de la maison évaluée qu’elle est occupée par M. [B], l’expert estimant par ailleurs la valeur de la maison habitée et non vide.

Les arguments opposés par l’appelant et consistant en des incohérences dans les initiales présentes sur les quittances de loyer ou dans le fait qu’il n’y a jamais eu de garage loué avec la maison, sont inopérants. En effet, concernant l’initiale « [W] » qui apparaît dans plusieurs signatures avant 2000, l’appelant affirme que personne dans sa famille ne se prénomme [W] Cependant, la cour note que Mme [V] [I], dans un mail adressé à son oncle et versé aux débats par ce dernier en pièce n°6, évoque le fait qu’un certain « [W] » avait fait le lien entre elle et M. [L] [B] « à l’époque ».

Sans que la cour ne soit en mesure de connaître l’identité de cette personne, il est néanmoins évident qu’une personne surnommée « [W] » s’est bien occupé de la location du bien litigieux. De même, le fait qu’un garage ou autre emplacement de stationnement soit également loué à l’intimé, en sus de la maison, ne fait obstacle à aucune de ses prétentions.

Concernant le paiement d’un loyer, la cour vient de rappeler que l’intimé verse de multiples quittances du loyer de 800 F, du mois de novembre 1994 au mois de janvier 2009. Ces quittances sont établies dans un premier temps par des personnes non identifiées mais signant presque toutes du nom [I], puis à partir du mois de février 2000 jusqu’en décembre de la même année, par Me [Z] [M], notaire, au bénéfice de la succession [T] [I], décédée en 1997 (pièce appelant n°11). Une nouvelle fois, l’appelant prétend sans le démontrer que Me [Z] [M] n’était pas le notaire en charge de la succession de [A] et [T] [I], alors même que les mentions « succession [T] [I] » figurent sur ces documents émanant d’un professionnel assermenté. La cour note par ailleurs que c’est bien

Me [Z] [M] qui a désigné l’expert ayant rendu un rapport que l’appelant verse en pièce n°2, au nom de la succession des époux [A] [I] et que c’est lui qui a adressé l’acte de partage versé par en pièce n°11. Il est donc établi que c’est bien à ce notaire qu’il appartenait à l’intimé de confier les loyers au décès de l’épouse de [A] [I].

L’intimé verse ensuite plusieurs quittances de loyer de 2006, 2008 et 2009, sur lesquelles le loyer est passé à la somme de 121,95 € pour la maison et le garage. Ces dernières quittances, au vu de la signature identique apposée sur l’attestation présente en pièce intimé n°9, sont pour la plupart signées par M. [S] [I]. A compter du mois d’avril 2022 jusqu’au mois de janvier 2024, l’intimé justifie avoir viré ce montant sur le compte de Mme [V] [I], ce qui est expliqué par l’attestation du frère de l’appelant.

En résumé, l’intimé parvient à démontrer la réalité du paiement de la somme de 800 F puis de 121,95 €, au moins depuis le mois de novembre 1994 jusqu’à ce jour, soit depuis plus de trente ans. La cour constate qu’il s’agit d’un loyer modeste mais néanmoins adapté à l’état et l’emplacement de la maison au moment de la conclusion dudit contrat, soit au début des années 1980. L’appelant vise une jurisprudence retenant que l’existence d’un bail implique la fixation d’un loyer sérieux et qu’en présence d’un loyer dérisoire, il y a lieu de considérer que la cause de l’obligation est absente et partant, que le contrat est nul. Outre le fait que cette jurisprudence retient en conséquence que cette nullité est relative et donc soumise à la prescription quinquennale largement acquise en l’espèce, l’appelant ne tire pas les conséquences de son argument en ne sollicitant pas la nullité du bail. En tout état de cause, il ne démontre pas en quoi, au moment de la conclusion du bail, en 1984, la valeur locative de la maison était supérieure à la somme de 600 F par mois, étant précisé que l’expert la décrit quinze années plus tard en « assez bon état ». Il ne démontre donc pas que la cause en ait été viciée.

L’intimé prouve également une jouissance paisible des lieux, l’appelant ne démontrant pas qu’il lui ait été demandé de quitter les lieux depuis 1994 et ce, jusqu’au courrier de son conseil le 22 février 2023.

La réalité du bail verbal sur la maison dite « ancienne école » est donc établie.

Or l’appelant ne démontre donc pas que ce bail a été conclu pour autrui, tous les éléments versés aux débats par l’intimé démontrant qu’il a entretenu des relations contractuelles avec les légitimes propriétaires du bien puis avec leurs ayants-droit sur les trente dernières années. En tout état de cause, M. [L] [B] a eu toutes raisons de croire que les bailleurs avec qui il était en relation étaient bien les propriétaires, l’appelant indiquant

lui-même que sa famille élargie compose une grande partie de la commune de [Localité 4], soit 917 personnes entre 1966 et 1990 (pièce appelant n°14) et personne n’ayant contesté cette location. En effet, comme cela a été rappelé, il n’a été évoqué aucune tentative d’expulsion de M. [L] [B] depuis le début du bail, alors même que les loyers ont été reçus entre 1994 et 2000 par la famille [I], courant 2000 par le notaire en charge de la succession des propriétaires légitimes du bien, les époux [A] [I], puis dans un dernier temps par une partie des ayants-droit de ce couple, qui attestent en pièce intimé n° 9 s’être comportés en propriétaire à l’encontre du locataire. Dès lors, que le bail ait été ou non conclu pour autrui, la théorie de l’apparence trouve à s’appliquer et le bail verbal est par conséquent opposable à l’appelant.

Dès lors, la cour confirmera le jugement attaqué en ce qu’il a reconnu l’existence d’un bail verbal permettant à l’intimé d’occuper le logement litigieux.

Cette confirmation entraîne de facto le débouté des autres demandes de qualification de l’accord ayant pu exister entre les propriétaires du bien et l’intimé, la cour l’ayant

d’ores-et-déjà qualifié de bail verbal et l’ayant déclaré opposable à M. [R] [I]. En conséquence, le jugement sera également confirmé de ce chef, comme du débouté de ses demandes d’expulsion ou d’indemnité d’occupation en découlant directement.

Sur la résiliation du bail pour manquement aux obligations du preneur

A titre subsidiaire, la cour reconnaissant l’existence d’un bail verbal qui lui est opposable, M. [R] [I] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail pour manquement grave aux obligations du locataire, à savoir le non-paiement du loyer au propriétaire et la non-occupation du bien à titre de résidence principale. L’appelant indique en premier lieu que l’intimé a eu connaissance de sa qualité de propriétaire dès le mois de juin 2022, lors d’une visite à son domicile, et a pourtant refusé de lui régler les loyers. Par ailleurs, il dit démontrer que les époux [B] n’occupe la maison litigieuse que cinq mois par an, passant le reste de l’année au Maroc.

En réplique, l’intimé dit démontrer n’avoir jamais failli au paiement du loyer depuis plus de quarante ans, comme le démontre les nombreuses quittances qu’il est parvenu à réunir ainsi que ses relevés de compte. Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir versé les loyers aux personnes légitimes à les recevoir, l’indivision successorale ayant duré quarante-cinq années. Par ailleurs, il reconnaît passer plusieurs mois de l’année dans son pays d’origine afin de profiter avec son épouse de sa retraite mais affirme que cela n’empêche pas une occupation effective des lieux.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur s’engage à payer le prix convenu au bail.

Il a suffisamment été rappelé que l’intimé démontre avoir versé un loyer mensuel de 800 F puis de 121,90 ou 121,95 €, à tout le moins depuis l’année 1994, à des membres de la famille [I], entre les mains du notaire chargé de la succession des époux [A] [I], puis à M. [P] [I] et enfin à sa fille Mme [V] [I], que l’attestation du frère de l’appelant décrit comme les ayants-droit à qui était destinée la maison litigieuse dans le cadre du partage. En réalité, le bien a été attribué à M. [R] [I], par acte notarié de partage du 23 mai 2022. Malgré la complexité de la succession, il ressort de ces éléments que l’intimé a toujours eu un interlocuteur afin de lui permettre de verser régulièrement le loyer dû.

L’appelant reproche à l’intimé de ne pas lui avoir adressé ses loyers à compter de cette date, mais il ressort du mail adressé le 10 juin 2022 par la fille de l’intimé à l’épouse de l’appelant qu’elle restait toujours à cette date dans l’attente des documents établissant que ce dernier était devenu propriétaire du bien. Au vu de la complexité et de la lenteur du règlement de la succession, cette prudence ne peut lui être reprochée. L’appelant ne démontre pas avoir communiqué ces documents prouvant sa qualité de propriétaire avant que l’intimé ne modifie le bénéficiaire de ses virements, s’abstenant de communiquer à la cour l’assignation en référé qu’il vise dans ses écritures. L’intimé démontre, dès le mois de janvier 2024, avoir adressé un chèque puis mis en place un virement permanent au bénéfice de l’appelant.

En ne démontrant pas qu’il a mis M. [L] [B] en mesure de s’assurer que son bailleur avait changé, comme l’exigent les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et en ne contestant avoir reçu les loyers depuis le mois de février 2024, l’appelant ne prouve pas l’existence d’arriérés locatifs, qu’il ne chiffre d’ailleurs toujours pas en cause d’appel. Il ne démontre donc pas que l’intimé a violé ses obligations de locataire.

Enfin, il n’est ni contesté ni contestable que l’intimé passe une partie de l’année au Maroc et non dans sa maison, à [Localité 4]. En premier lieu, la cour note que ce point n’est démontré par l’appelant, à raison de sept mois passés au Maroc, que pour les seules années 2022 et 2023, alors que le bail est né en 1984. L’intimé conteste passer chaque année sept mois par an au Maroc et aucun élément ne permet de le contredire. Par ailleurs, l’appelant n’expose pas à la cour sur quel fondement juridique le fait de n’occuper qu’une partie de l’année son logement constituerait une violation des obligations légales du locataire ou du bail verbal litigieux.

En effet, l’article 7 b) de la loi susvisée n’impose qu’un usage paisible des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le bail, qui n’est pas remis en cause par une absence du preneur, même quelques mois par an. De plus, l’appelant ne démontre pas que le bail verbal a pu contenir une quelconque disposition contraignant M. [L] [B] à résider dans le bien de manière continue ou à occuper la maison à titre d’habitation principale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [R] [I] de sa demande de résiliation du bail verbal, la cour retenant qu’il ne démontre aucune violation du contrat de location par l’intimé.

Sur la fixation du prix du bail et la désignation d’un expert

L’article 1716 du code civil prévoit que, « lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré ».

En l’espèce, l’intimé verse de nombreuses quittances de loyer, depuis le mois de novembre 1994 jusqu’en janvier 2009, pour toute l’année 2009. Il démontre ensuite le versement d’un loyer à Mme [V] [I], du 15 avril 2022 au 15 septembre 2023 puis à l’appelant à compter de février 2024.

Le montant du loyer est également confirmé par le frère de l’appelant,

M [S] [I], dans son attestation, comme étant déjà celui convenu depuis l’année 2000, évoquant 800 F de l’époque.

Dès lors, l’intimé démontre tant le prix du loyer, inchangé depuis 1994, que la réalité de son versement. Il n’y a donc pas de contestation sérieuse de l’appelant quant au prix, la cour notant qu’il ne développe à ce sujet aucun moyen utile.

En conséquence, tant la demande de fixation d’un nouveau loyer, alors même qu’il n’est pas démontré que le bail verbal permettait une telle révision, que la désignation d’un expert pour ce faire s’avère inutile. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’appelant ne développe pas plus cette demande de condamnation de l’intimé à lui verser une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La cour ignore donc le fondement juridique de cette demande, notamment le caractère contractuel ou délictuel de la faute reprochée à l’intimé.

En tout état de cause, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré qu’au vu de la solution du litige, identique en cause d’appel, l’intimé ne pouvait se voir reprocher aucun comportement fautif ou résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [R] [I], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel. Par ailleurs, il est équitable de le condamner à verser à M. [L] [B] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu le 11 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [R] [I] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE M. [R] [I] à verser à M. [L] [B] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE