Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 4 avril 2025, n° 23/15890

TGI Paris 13 juillet 2023

CA Paris
Confirmation 4 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Prise en compte des surfaces privatives
La cour a estimé que ces surfaces demeuraient des parties communes et ne pouvaient pas être intégrées dans le calcul de la superficie du lot, confirmant ainsi le jugement du tribunal.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Restauration 30 n'avait pas droit à cette indemnité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société Restauration 30 a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui l'avait condamnée à verser une somme à la SCI Séverin immo pour réduction de prix suite à une superficie erronée d'un lot immobilier. La question juridique principale était de savoir si les surfaces comblées et créées par la société pouvaient être considérées comme privatives et intégrées dans le calcul de la superficie du lot. Le tribunal de première instance a exclu ces surfaces, considérant qu'elles demeuraient des parties communes. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que la société ne pouvait pas revendiquer la propriété de ces surfaces et que leur intégration dans le calcul était inappropriée. La cour a donc confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a rejeté la demande de la société Restauration 30.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 4 avr. 2025, n° 23/15890
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/15890
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 13 juillet 2023, N° 18/08862
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémie DILMIDavid-Emmanuel PICARDMorgane BAPTISTE
Cabinet(s) :	MADE AVOCATS
Parties :	SAS RESTAURATION 30 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15890 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJMO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 18/08862

APPELANTE

SAS RESTAURATION 30 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 388 524 886, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: G844 et assistée de M^e Morgane BAPTISTE la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: G844

INTIMÉE

SCI SEVERIN IMMO immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 824 164 631, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e David-emmanuel PICARD de l’AARPI ADWOKAT & PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0697

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Conclusions société Restauration 30 : 25 juin 2024

Conclusions SCI Séverin immo : 02 janvier 2025

Clôture : 16 janvier 2025

Le 29 juin 2017, la société Restauration 30 a vendu à la SCI Séverin immo différents lots d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 7].

Faisant valoir que, selon l’acte de vente, la superficie du lot n° 29, auquel est annexé une terrasse, est de 56,17 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 mais qu’en réalité elle était moindre, la SCI Séverin immo a assigné la société Restauration 30 en réduction du prix.

L’expert désigné par le tribunal ayant retenu que la superficie de ce lot était de 49,40 m², elle a conclu à la condamnation de la société Restauration 30 à lui payer la somme de 207 642,38 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Restauration 30 à payer à la SCI Séverin immo la somme de 93 692 euros, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a déduit de la superficie mesurée par l’expert celle correspondant à la trémie d’un escalier qui a été comblée (2,50 m²), qui est une partie commune, et celle correspondant à la création d’un plancher (13,10 m²) au titre d’un droit de construire, qui est commun. La superficie retenue, soit 33,80 m², étant inférieure de plus d'1/20ème à celle mentionnée dans l’acte, le tribunal a procédé à une réduction proportionnelle du prix du lot n° 29 qui est de 473 234 euros, ramené à 433 745 euros pour tenir compte du fait qu’est annexée à ce lot une terrasse qui, si elle est une partie commune, a nécessairement été prise en compte pour la fixation du prix du lot.

La société Restauration 30 a interjeté appel de ce jugement et conclut au rejet des demandes de la SCI Séverin immo et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir que les surfaces nées du comblement de la trémie et de la création d’un plancher doivent être pris en compte pour le mesurage de la superficie, elle fait d’abord valoir que ces surfaces sont privatives en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en application de l’article 1 I de cette loi elle dispose d’un droit de construire.

Elle ajoute que pour l’application de l’article 46, il y a lieu de prendre en compte la superficie des parties privatives telles qu’elles se présentent matériellement au moment de la vente, ce qui a pour conséquence que les constructions édifiées sur une partie privative sont des parties privatives par voie d’accession.

Elle invoque ensuite la disposition prévue par l’article 3 du règlement de copropriété qui stipule que 'Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division (…) sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives (…) et, en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux…'.

Elle rappelle également la règle du règlement de copropriété qui accorde à tout copropriétaire la faculté de modifier la composition de ses lots, sous réserve de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l’immeuble, après avoir avisé le syndic, et que les constructions ainsi réalisées deviennent privative par voie d’accession.

La société Restauration 30 soutient, en tout état de cause,avoir acquis la propriété de des surfaces correspondant à la trémie de l’escalier et au vide donnant sur le premier étage.

La SCI Séverin immo conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Restauration 30 à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société Restauration 30 a construit sur des espaces communs afin d’étendre la surface privative du lot n° 29 en comblant la trémie (2,50 m²) et en créant un plancher couvrant le vide donnant sur le premier étage (13,10 m²) et que les résolutions présentées à l’assemblée générale des copropriétaires pour régulariser ces annexions ont été rejetées. Elle soutient qu’ainsi la surface correspondant à la trémie, qui a été comblée, et au plancher recouvrant un vide ont été présentées dans l’acte de vente comme des surfaces privatives.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que l’acte de vente du 29 juin 2017 porte sur les lots n° 29, 103, 116, 119 et 120 ; que le lot n° 29 est ainsi décrit : ' Au deuxième étage, accès depuis l’immeuble voisin situé à [Adresse 6] lot 120, consistant en un local commercial comprenant trois pièces et la jouissance exclusive de la terrasse.

(…)

Il est précisé : Que la terrasse a été recouverte par une toiture par un précédent propriétaire ; que le lot 29 provient de la division du lot 22 en deux lots 28 et 29 ainsi qu’il résulte d’un modificatif dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 5], le 30 avril 2010 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Paris 2ème le 24 juin 2010 volume 2010 P numéro 3489" ;

que cet acte indique que 'La surface de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de :

—  56,17 m² pour le lot numéro vingt-neuf (29)…' ;

Considérant que le certificat de mesurage décrit comme suit les surfaces du lot n° 29 dont la superficie totale soumise à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 56,17 m² :

Local 2ème pièce : surface privative de 28,54 m²

Local 2ème pièce : surface non prise en compte (marches et cage d’escalier) : 1,74 m²

Local 2ème réserve n° 1 : surface privative de 16,27 m²

Local 2ème réserve n° 2 : surface privative de 6,82 m²

Local 2ème réserve n° 3 : surface privative de 4,54 m²

Local 2ème réserve n° 3 : surface non prise en compte (marches et cage d’escalier) : 0,28 m²

Local 2ème réserve n° 3 : surface non prise en compte (embrasure de portes ou de fenêtres) : 0,30 ;

que la mention du 'Local 2ème réserve n° 3" correspond à la terrasse à jouissance exclusive qui a été incluse dans le mesurage de la superficie soumise à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 56,17 m² ;

Considérant, d’abord, que c’est à juste titre que le tribunal a exclu la surface correspondant à la terrasse du mesurage à prendre en compte pour la détermination de la superficie du lot au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce que ne conteste pas la société Restauration 30 devant la cour d’appel ;

Considérant, ensuite, qu’il est constant que la société Restauration 30 a comblé la trémie de l’escalier qui donnait accès à partir du premier étage à la réserve située dans le local formant le lot n° 29 et a fermé par un plancher le vide qui donnait sur le local du premier étage ; que les surfaces correspondant à la trémie et au vide sur le premier étage ne sont pas comprises dans la composition du lot n° 29 ; que si la société Restauration 30 était titulaire sur ces surfaces d’un droit de jouissance privatives, elle ne pouvait utiliser ces surfaces, qui demeuraient des parties communes, pour agrandir son appartement ; qu’elles ne pouvaient donc être intégrées dans le calcul de la superficie du lot au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la société Restauration 30 ne pouvant en outre, en l’absence du syndicat des copropriétaires, prétendre en avoir acquis la propriété par usucapion ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Restauration 30 et la condamne à payer à la SCI Séverin immo la somme de 5 000 euros ;

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,