CA Besançon, 15 février 2012, n° 11/00467

TGI 25 janvier 2011

TGI Besançon 25 janvier 2011

CA Besançon
Infirmation partielle 15 février 2012

Arguments

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Rejeté
Absence de faute dans la convocation de l'assemblée générale
La cour a estimé que le mandat de syndic de Monsieur Z A avait expiré en mai 2007 et qu'il n'avait pas convoqué d'assemblée générale avant cette date, ce qui constitue une faute.
Rejeté
Connaissance des soucis personnels par le syndicat
La cour a jugé que les soucis personnels de Monsieur Z A n'étaient pas de nature à exonérer sa responsabilité en tant que syndic.
Rejeté
Droit à des frais irrépétibles
La cour a décidé de laisser chaque partie à la charge de ses propres dépens, sans accorder de frais irrépétibles.
Rejeté
Justification du solde d'honoraires
La cour a constaté que les comptes de Monsieur Z A n'avaient jamais été approuvés et qu'il n'avait pas accompli sa mission de syndic de manière complète.
Accepté
Préjudice dû à l'absence de syndic
La cour a reconnu que le préjudice du syndicat était lié aux manquements de Monsieur Z A et a fixé le montant des dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Besançon, première ch. civ. sect. a, 15 févr. 2012, n° 11/00467
Juridiction :	Cour d'appel de Besançon
Numéro(s) :	11/00467
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Besançon, 25 janvier 2011, N° 09/02411

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin LEVYUgo IMPERIALI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS R. DUMONT ET L. PAUTHIER
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EDEN CENTRE

Texte intégral

ARRÊT N°

XXX

COUR D’APPEL DE X

— XXX

ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2012

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

XXX

Contradictoire

Audience publique

du 18 janvier 2012

N° de rôle : 11/00467

S/appel d’une décision

du tribunal de grande instance de X

en date du 25 janvier 2011 [RG N° 09/02411]

Code affaire : 71H

Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

Z A C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EDEN CENTRE

Mots clés :Responsabilité contractuelle – syndic

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Z A

demeurant Villa A – Quartier Paratoggio – 20600 BASTIA

APPELANT

Représenté par la SCP DUMONT PAUTHIER (avocats au barreau de Y)

et M^e Ugo IMPERIALI (avocat au barreau de BASTIA)

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EDEN CENTRE

dont le siège est sis XXX à E, rue des Jardins – 25000 Y

INTIMÉ

Représenté par M^e Benjamin LEVY (avocat au barreau de Y) et M^e Antoine CACIO (avocat au barreau de Y)

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur B. POLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l’accord des Conseils des parties

ASSESSEURS : Mesdames V. GAUTHIER, et C. SCHLUMBERGER, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur B. POLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre a rendu compte conformément à l’article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :

ASSESSEURS : Mesdames V. GAUTHIER, et C. SCHLUMBERGER, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 janvier 2012 a été mise en délibéré au 15 février 2012. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Z A a exercé les fonctions de syndic de la copropriété « EDEN CENTRE », située XXX à Y, de 1993 à 2007.

Par jugement du 25 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Y a :

— constaté que Z A n’avait pas convoqué l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE dans les délais légaux,

— constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE s’était retrouvé dépourvu de syndic en raison des manquements fautifs de Z A,

— dit que Z A était responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE,

— condamné Z A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE la somme de 12 027,69 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté Z A de sa demande reconventionnelle,

— condamné Z A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Z A a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 23 février 2011.

Il demande à la Cour de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE, pris en la personne de son syndic en exercice la SOGEPRIM, de l’ensemble de ses prétentions, et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, l’appelant soutient qu’il ne peut être redevable que des frais relatifs à la reprise de la comptabilité des exercices 2006 et 2007, pour la somme de 3 248 euros.

Il forme une demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 1 098,97 euros correspondant au solde de ses honoraires.

Z A invoque de graves soucis personnels, et affirme que le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE avait une parfaite connaissance de sa situation.

Il fait valoir qu’il a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires en octobre 2007, avant le dépôt d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire, et alors qu’il était toujours le syndic de la copropriété. Il considère dès lors qu’il n’a commis aucune faute.

Il ajoute qu’il a dû acquitter une astreinte importante pour un retard dans la transmission des documents comptables à la SOGEPRIM, et qu’il a donc déjà été sanctionné pour ses éventuels manquements.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A. SOGEPRIM, conclut à la confirmation du jugement entrepris, et sollicite une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

L’intimé soutient qu’en ne convoquant pas l’assemblée générale de la copropriété dans les délais légaux, Z A a méconnu les obligations qui étaient les siennes en qualité de syndic, obligeant ainsi la copropriété à diligenter une procédure sur requête pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire, et à supporter les frais de cet administrateur provisoire.

Selon le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE, Z A ne justifie pas d’une cause exonératoire de responsabilité.

Il précise que l’astreinte liquidée a été payée à la SOGEPRIM. D’autre part, il s’oppose au paiement d’un solde d’honoraires, et fait état d’une enquête en cours sur la gestion financière de la copropriété par Z A.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux conclusions de l’appelant déposées le 30 septembre 2011, ainsi qu’à celles de l’intimé déposées le 18 juillet 2011.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2011.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la responsabilité :

Attendu qu’aux termes de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que leur exécution est confiée à un syndic ;

Attendu que l’article 7 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi susvisée, impose la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois chaque année ; que la convocation de l’assemblée générale incombe au syndic ; que le syndic est également chargé d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, et de les soumettre au vote de l’assemblée générale ;

Attendu que Z A a été désigné en qualité de syndic de la copropriété EDEN CENTRE, pour la dernière fois, lors de l’assemblée générale tenue le 11 mai 2006, et ce pour une durée d’un an ;

Attendu que son mandat a donc expiré en mai 2007, sans qu’il ait convoqué une nouvelle assemblée générale ; que contrairement à ce qu’il affirme, Z A n’était plus syndic après cette date ; qu’en effet, la prorogation automatique de sa mission n’était contractuellement prévue que dans l’hypothèse où les conditions de son remplacement n’auraient pas été réunies lors de l’assemblée générale ordinaire ; que faute pour Z A d’avoir convoqué une assemblée générale avant l’expiration de son mandat, la copropriété s’est retrouvée sans syndic à compter de juin 2007 ;

Attendu que dès lors, la procédure prévue par les articles 46 et suivants du décret de 1967 a été mise en 'uvre par l’un des copropriétaires ; que par ordonnance du 30 octobre 2007, le président du tribunal de grande instance de Y a désigné la société SOGEPRIM en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété EDEN CENTRE, avec mission de gérer les affaires courantes et d’organiser une assemblée générale en vue de désigner un syndic ;

Attendu que la faute contractuelle de Z A, qui n’a pas convoqué d’assemblée générale avant l’expiration de son mandat de syndic, est caractérisée ; que les soucis personnels invoqués n’ont pas de caractère exonératoire ; que d’ailleurs, aux termes de son contrat, Z A pouvait démissionner de ses fonctions de syndic pour raisons fondées et graves, à condition de respecter un préavis de trois mois et de convoquer une assemblée générale afin d’élire son successeur ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE considère que son préjudice s’élève au montant de la facture de l’administrateur provisoire pour la période du 2 novembre 2007 au 30 septembre 2008 ;

Attendu que cependant, Z A souligne à juste titre qu’un syndic aurait dû être rémunéré pendant cette période, s’il n’y avait pas eu d’administrateur provisoire ; que la copropriété EDEN CENTRE a d’ailleurs choisi la société SOGEPRIM en qualité de nouveau syndic, avec des honoraires annuels de l’ordre de 7 500 euros ; qu’ainsi, les frais de comptabilité courante, de gestion et de suivi, postaux et de photocopie, correspondent à la mission normale du syndic, et doivent rester à la charge de la copropriété ; que seuls les frais de reprise de la comptabilité 2006 et 2007 sont directement imputables aux manquements de Z A ; que ces frais ont été chiffrés à 3 248 euros HT, soit 3 884,61 euros TTC ;

Attendu que l’instance judiciaire antérieure à laquelle fait référence Z A opposait celui-ci à la société SOGEPRIM sur la transmission de documents comptables, nécessaires à l’exercice de la mission d’administrateur provisoire de la copropriété ; que suite à la liquidation d’une astreinte, Z A a été condamné à payer à SOGEPRIM la somme de 10 000 euros ; que le syndicat de copropriété n’était pas partie à cette instance ; que son préjudice n’a donc pas été indemnisé ;

Attendu que le préjudice du syndicat des copropriétaires doit être fixé au montant des frais de reprise de la comptabilité 2006 et 2007 ; qu’il convient donc d’infirmer le jugement sur les dommages et intérêts, et de condamner Z A au paiement de la somme de 3 884,61 euros ;

— Sur la demande reconventionnelle :

Attendu qu’au soutien de sa demande de solde d’honoraires, Z A produit un arrêté de compte au 8 novembre 2007 ne comportant que quatre lignes, et ne permettant donc aucune vérification ; que ses comptes n’ont jamais été approuvés, et font au contraire l’objet de contestations ; qu’en outre, il ressort des développements ci-dessus que Z A n’a accompli sa mission de syndic que de manière incomplète, ce qui justifie une réduction des honoraires initialement prévus ;

Attendu qu’au vu de ces éléments, la demande reconventionnelle en paiement d’honoraires formée par l’appelant doit être rejetée ; que le jugement entrepris mérite confirmation sur ce point ;

— Sur les frais et dépens :

Attendu que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel ; qu’il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique, et après en avoir délibéré,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Y le 25 janvier 2011 sur le montant des dommages et intérêts ;

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Z A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EDEN CENTRE, représenté par son syndic en exercice la S.A. SOGEPRIM, la somme de 3 884,61 euros (trois mille huit cent quatre vingt quatre euros et soixante et un centimes) à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris ;

Y AJOUTANT,

REJETTE les demandes formées en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

LEDIT ARRÊT a été signé par Monsieur B. POLLET, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, Magistrat ayant participé au délibéré, et Madame D. BOROWSKI, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,