COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 13/03133

Ordonnance du 06 Novembre 2013

Président du TGI du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 13/00384

ARRET DU 07 OCTOBRE 2014

APPELANTE :

SARL CITYA HOREAU-COUFFON Agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Daniel CHATTELEYN de la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au Barreau d’Angers – N° du dossier 41288 et M^e Jean-Yves BENOIST, avocat plaidant au Barreau du Mans

INTIMEES :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE DE GAULLE 2 à XXX

XXX

représenté par son syndic L’AGENCE CENTRALE DE LOCATION Sarl

dont le siège social est situé XXX à Bagnoles de l’Orne pris en son établissement dénommé la Régie Copro situé XXX

SARL AGENCE CENTRALE DE LOCATION prise en son établissement LA REGIE COPRO – XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentés par M^e Jennifer NEVEU, avocat au Barreau du Mans

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Septembre 2014 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame MONGE, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VAN GAMPELAERE, conseiller faisant fonction de président

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 07 octobre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame VAN GAMPELAERE, président et par Monsieur BOIVINEAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCEDURE :

Par ordonnance du 6 novembre 2013, le président du tribunal de grande instance du Mans, statuant comme en matière de référé, a, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ordonné à la SARL Citya Horeau-Couffon ( la société Citya ) de remettre à la SARL l’Agence centrale de location ( l’Agence ) exerçant sous le nom de 'Régie de Copro', dès la signification de la décision, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours, un certain nombre de documents qu’il énumérait dans le dispositif et condamné la société Citya à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de Gaulle ( le syndicat des copropriétaires ) représenté par son syndic en exercice, l’Agence, et audit syndic une somme provisionnelle de 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure globale de 1 200 euros et les entiers dépens.

Selon déclaration enregistrée le 2 décembre 2013, la société Citya a interjeté appel de cette décision.

Les parties ont toutes conclu.

Une ordonnance rendue le 27 août 2014 a clôturé la procédure.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les dernières conclusions, respectivement déposées les 27 août 2014 pour la société Citya et 24 août 2014 pour le syndicat des copropriétaires et l’Agence, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La société Citya demande à la cour de la recevoir en son appel, d’infirmer l’ordonnance entreprise, de dire l’Agence et le syndicat des copropriétaires irrecevables et, en tout cas, mal fondés en leur appel incident et leurs prétentions, de les en débouter, de lui donner acte de la production de nouvelles pièces sous les numéros 5 à 44, de déclarer cette production satisfactoire, de constater si nécessaire l’impossibilité pour elle de produire d’autres documents relatifs à la résidence, de rejeter les demandes formées contre elle par le syndicat des copropriétaires et l’Agence, de constater en toute hypothèse que le syndicat des copropriétaires et l’Agence n’apportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice réparable, de les dire de ce chef irrecevables et, en tout cas, mal fondés, de dire n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, d’en réduire à tout le moins le montant à une plus juste mesure, de dire qu’elle commencera à courir passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et de condamner l’Agence et le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de procédure, outre les entiers dépens.

Elle expose que par une délibération prise lors d’une assemblée générale du 17 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires a mis fin à son mandat de syndic à compter du 22 mai 2013, que l’Agence a été désignée pour la remplacer et que le nouveau syndic lui a demandé de lui remettre les fonds qu’elle détenait encore pour le compte du syndicat des copropriétaires ainsi que les documents et archives relatifs à sa gestion. Elle affirme s’être exécutée dans le mois qui a suivi et précise avoir encore transmis de nouvelles pièces, le 15 juillet 2013 et avoir parallèlement fait tenir le solde des fonds disponibles à la Régie Copro par chèque joint du 15 juillet 2013. Elle estime avoir alors exécuté l’essentiel de ses obligations, explique qu’elle a cependant complété ses envois le 12 septembre 2013 et a informé officiellement l’Agence qu’elle ne détenait plus aucune pièce. Elle ajoute qu’elle a encore adressé de nouveaux documents à l’Agence en exécution de l’ordonnance dont appel par l’intermédiaire de son conseil et affirme ne plus détenir aucune pièce. Elle précise qu’elle a dû reconstituer certaines pièces qui lui étaient demandées et qu’elle ne détenait pas, telle la quittance Saint Pierre assurance, remise en duplicata. Elle rappelle qu’elle n’a été le syndic du syndicat des copropriétaires qu’à compter de l’année 2008 et qu’elle se trouve donc dans l’incapacité absolue de communiquer des pièces antérieures à cette année. Elle soutient qu’il incombe à l’Agence et au syndicat des copropriétaires d’établir qu’elle détient encore des documents ce que, selon elle, ils ne font pas. Elle s’oppose aux communications sollicitées par le syndicat des copropriétaires et l’Agence, non retenues par le premier juge, telle que la communication des convocations aux assemblées générales de l’Union de syndicats de la chaufferie de la Percée cenratle ( l’USCPC ) au titre des années 2000 à 2012. Elle indique avoir cependant communiqué, en copie, la plupart de ces pièces. Elle fait valoir qu’elle n’est pas notaire et n’a donc pas vocation à connaître les dévolutions successorales des copropriétaires. Elle conteste qu’en référé puisse être mise à sa charge une indemnité même à titre provisionnelle et critique l’ordonnance de l’avoir fait, alors qu’il n’était justifié d’aucun préjudice consécutif au léger retard avec lequel elle s’était dessaisie des pièces de gestion courante. Elle considère avoir agi sans réticence ni mauvaise volonté, eu égard aux difficultés qu’elle a rencontrées.

Le syndicat des copropriétaires et l’Agence demandent à la cour de les dire recevables en leur appel, de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné à la société Citya de leur communiquer un certain nombre de pièces et ce sous astreinte et l’a condamnée au paiement d’une indemnité provisionnelle et d’une indemnité de procédure, de dire que les archives devront lui être remises en original, de débouter la société Citya de toutes ses demandes, de la condamner à leur payer une indemnité de procédure, outre les entiers dépens.

Ils font valoir que la société Citya n’a remis qu’avec retard quelques uns des documents qui lui étaient demandés et que concomitamment ils ont subi un contrôle de l’URSSAF concernant le salarié de la copropriété. Ils insistent sur le fait que la société Citya a, à plusieurs reprises, argué d’une impossibilité de remettre certaines des pièces avant de les communiquer ultérieurement, au compte-gouttes. Ils y voient la démonstration d’une résistance abusive. Ils indiquent que par jugement du 1^er juillet 2014, le juge de l’exécution a d’ailleurs liquidé l’astreinte à hauteur d’une somme de 9000 euros. Ils précisent que les archives de la copropriété sont nécessairement en la possession du syndic qui doit donc les remettre, dans leur totalité, au nouveau syndic et qu’en vertu du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de tenir à jour la liste des copropriétaires et de tous les titulaires de droit sur les lots de copropriété, sans que cette obligation s’apparente à l’activité d’un notaire. Ils soulignent les incohérences du comportement de la société Citya qui conteste tenir certaines pièces avant de les transmettre. Ils reconnaissent avoir reçu, en cause d’appel, la plupart des pièces sollicitées. Ils expliquent, enfin, que l’obstruction de la société Citya leur a causé un préjudice certain en termes de surcharge de travail pour le nouveau syndic et de pénalités financières pour la copropriété mise dans l’incapacité de répondre immédiatement au contrôle de l’URSSAF.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose :

'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.' ;

Attendu que c’est en application de ce texte que la société Citya, qui n’a, à l’évidence pas spontanément remis l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic qu’était l’Agence, dans le délai d’un mois ayant suivi la cessation de ses fonctions, intervenue le 22 mai 2013 en exécution d’une délibération votée en assemblée générale quatre mois plus tôt, puisque depuis lors et jusqu’en cause d’appel quelque quatorze mois plus tard, elle n’a cessé, au gré des mises en demeure ou des injonctions qu’elle recevait, de compléter ses précédentes remises de documents par la communication de nouvelles pièces ( une quarantaine en cause d’appel ) qu’elle avait pourtant solennellement affirmé ne pas détenir et qui, en réalité, ne pouvaient qu’être en sa possession comme relevant chacune de l’activité habituelle du syndic et toutes utiles à la bonne gestion de la copropriété, a été assignée;

Que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation qui lui était présentée en ordonnant à la société Citya de transmettre à l’Agence des pièces dont il donnait la liste précise ( documents détaillés relatifs au salarié de la résidence, bordereaux spécifiés d’avis de réception de procès-verbaux d’assemblées générales, factures énumérées de contrat d’assurance ou d’entreprise de nettoyage, relevés bancaires identifiés dans le temps, taxe foncière de l’année 2013 ) et d’assortir, comme l’y invitait le texte susvisé, son injonction d’une astreinte, seule à même de convaincre la société Citya à faire un tant soit peu diligence, étant observé qu’il a pris la précaution de limiter le prononcé de son astreinte dans le temps ;

Qu’il a, également à bon droit, condamné la société Citya au paiement de dommages et intérêts dont la cour approuvera le montant, la désorganisation consécutive à une rétention prolongée de pièces par l’ancien syndic, peu important que ce fût plus par négligence que par malice, ne pouvant que nuire à l’administration du nouveau syndic, dont il sera observé qu’il avait respecté le délai d’attente du résultat infructueux de sa mise en demeure du 1^er juillet 2013 ( pièce n° 4 des intimés ) avant d’introduire, le 5 août 2013, la procédure ;

Que, s’agissant du syndicat des copropriétaires lui-même, il est justifié, ainsi qu’il le fait valoir, que la remise tardive de justificatifs des 'allégements Fillon’ l’a exposé au paiement de pénalités financières, à l’occasion d’un contrôle de l’URSSAF ( point 17 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 janvier 2014 – pièce n° 11 des intimés ) ;

Attendu, en définitive, que rien de ce que soutient aujourd’hui la société Citya n’est de nature à convaincre la cour d’infirmer cette décision opportune et conforme à l’esprit et la lettre de la loi, la circonstance que toutes les pièces détaillées dans le jugement ont finalement été remises démontrant assez son utilité ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires et l’Agence, déplorant l’illisibilité de certaines pièces fournies en photocopies, sollicitent la remise des archives en original;

Que cette demande sera accueillie en ce qui concerne les pièces justificatives des documents comptables, en application des dispositions de l’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société Citya succombant en son appel en supportera les dépens, sera condamnée à verser aux intimés la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DIT que l’original des pièces justificatives des documents comptables devra être remis par la société Citya Horeau-Couffon à la société Agence centrale de location,

CONDAMNE la société Citya Horeau-Couffon aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer à la société Agence centrale de location et au syndicat des copropriétaires de la Résidence de Gaulle, pris ensemble, la somme de deux mille euros ( 2 000 euros ) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. BOIVINEAU V. VAN GAMPELAERE