ARRÊT N°

JFL/CM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 29 septembre 2020

N° de rôle : N° RG 19/00404 – N° Portalis DBVG-V-B7D-ECGT

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANÇON

en date du 05 février 2019 [RG N° 17/02154]

Code affaire : 50D

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

SCP X D, C D, E D ET F G

C/

A Y

PARTIES EN CAUSE :

SCP X D, C D, E D ET F G, Notaire,

demeurant […]

Représentée par M^e M N de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP N, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTE

ET :

Monsieur A Y

né le […] à BESANCON

de nationalité française,Agriculteur,

demeurant […]

Représenté par M^e Laurence SAULNIER, avocat au barreau de JURA, avocat postulant

Représenté par M^e A SIRANDRE, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, greffière

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame Bénédicte UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 septembre 2020 a été mise en délibéré au 03 novembre 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Exposé du litige

Par acte authentique reçu le 26 novembre 2011 par la société civile professionnelle X et C D, devenue la SCP X D, C D, E D et F G (la SCP D, le notaire), monsieur A Y (le vendeur) a cédé à madame I J et monsieur K L (les consorts J-L, les acquéreurs), une parcelle de terre dont ces derniers ont, par la suite, découvert, lorsqu’ils ont sollicité la délivrance d’un permis de construire, qu’elle n’était que partiellement constructible.

Dans le cadre de l’action estimatoire pour vice caché qu’ils ont engagée par assignation du 25 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Besançon, par jugement mixte rendu le 1^er décembre 2015, confirmé par cette cour le 19 avril 2017, a déclaré leur action fondée et ordonné une expertise en vue d’évaluer la réduction du prix que l’expert, dans son rapport déposé le 6 mai 2017, a proposé de fixer à 11 250 euros.

Parallèlement, alors que l’instance avait repris, le vendeur, par exploit d’huissier délivré le 23 février 2018, a assigné le notaire non seulement en remboursement de l’indemnisation des acquéreurs, de ses frais d’avocat, des frais d’expertise, et de sa condamnation aux frais irrépétibles par les jugement et arrêt précités, mais encore en réparation de son propre préjudice moral.

Les deux instances ont été jointes et, par jugement prononcé le 5 février 2019, soumis à la cour, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— condamné monsieur Y à payer aux consorts J-L la somme de 12 545,12 euros au titre de la réduction de prix, avec capitalisation des intérêts par année entière,

— condamné la SCP D à garantir monsieur Y du paiement de cette somme à hauteur de 11 250 euros,

— condamné monsieur Y à payer aux consorts J-L la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur Y aux dépens, dont distraction pour maître Z,

— condamné la SCP D à payer à monsieur Y les sommes de 1 500 euros au titre de l’article 700 et de 1 663,20 euros au titre des frais d’expertise,

— rejeté le surplus des demandes,

— et ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, sur la garantie de la réduction de prix par le notaire, que celui-ci avait manqué à ses obligations en désignant le bien, dans l’acte de vente, d’une façon inappropriée et imprécise de nature à induire les acquéreurs en erreur sur la complète constructibilité de la parcelle vendue, et que sa responsabilité ainsi établie justifiait qu’il garantisse la condamnation du vendeur à rembourser la réduction de prix.

Il a en revanche retenu que le vendeur ne justifiait d’aucun préjudice moral et avait au contraire un part de responsabilité objective dans le litige pour n’avoir pu ignorer que le terrain n’était pas complètement constructible, étant l’organisateur du lotissement des terrains.

Enfin, il a estimé que le notaire, partie perdante, devait être condamné à payer au vendeur une somme au titre des frais irrépétibles, et à lui rembourser les frais d’expertise, mais qu’il ne pouvait lui réclamer remboursement des condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens prononcées contre lui dans le premier jugement et dans l’arrêt confirmatif, dès lors qu’il n’avait poursuivi le notaire « qu’au moment où il a fait appel de la décision de première instance et à un moment où sa demande d’intervention forcée était manifestement irrecevable, ainsi qu’elle l’a été déclarée ».

La SCP D a interjeté appel de cette décision contre monsieur Y par déclaration parvenue au greffe le 26 février 2019 en contestant sa condamnation à garantir le vendeur, à lui payer des sommes au titre des frais irrépétibles et des frais d’expertise, le rejet de sa demande de condamnation du vendeur à lui payer une somme au même titre, et l’exécution provisoire.

Par conclusions n° 2 transmises le 23 septembre 2020, l’appelante demande à la cour de :

— débouter monsieur Y de toutes ses demandes,

— le déclarer irrecevable en son appel incident,

— déclarer irrecevables ses demandes incidentes au titre de la perte de chance et du préjudice moral, par application de l’article 910-4 du code de procédure civile,

— subsidiairement le débouter de ses demandes incidentes,

— et le condamner à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros encore au titre de ceux d’appel, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de madame M N, avocat.

Elle soutient :

— sur la garantie de la réduction de prix par le notaire, d’une part, que le premier juge ne pouvait retenir sa responsabilité au seul constat de sa faute sans rechercher si un préjudice était établi et imputable à cette faute, alors que la restitution partielle du prix de vente réduit en application de l’article 1644 du code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le vendeur, et d’autre part, que la contestation incidente du montant de la garantie fixé par le premier juge est irrecevable dès lors que ce montant était conforme à la demande et que la demande de garantie supplémentaire est nouvelle devant la cour,

— sur les demandes en réparation d’une perte de chance et de réparation d’un préjudice moral, qu’elles sont irrecevables faute d’avoir été présentées dans premières conclusions de l’intimé, conformément aux articles 909 et 910-4 du code de procédure civile,

— sur la perte de chance de ne pas avoir à restituer une partie du prix en raison d’un vice caché, qu’elle ne constitue pas plus un préjudice que la restitution elle-même, et que la perte d’une chance de contracter avec des acquéreurs mieux informés ne caractérise aucune perte matérielle effective, dès lors qu’informés du vice ils auraient donné un moindre prix, dont l’évaluation a précisément abouti à la réduction de celui-ci en justice afin de rétablir l’équilibre contractuel,

— sur les dépens, les frais d’expertise et les frais irrépétibles, qu’il n’avait pas à supporter le coût d’une expertise qui n’avait pas été ordonnée pour statuer sur sa garantie, à laquelle il n’a pas été associé et qui ne lui est pas opposable, ni les dépens de l’instance initiale à laquelle il n’avait pas participé et au cours de laquelle les demandes présentées contre lui avaient été déclarées irrecevables, et que, de plus, les frais d’expertise ne seraient pas à rembourser au vendeur, qui ne les a pas avancés, mais aux acquéreurs.

Monsieur Y, par conclusions d’intimé n° 2 enregistrées le 7 septembre 2020, portant appel incident sur le montant de la condamnation du notaire à le garantir et à lui payer des frais irrépétibles, demande à la cour de :

— à titre principal, condamner le notaire à le garantir à hauteur de 12 545,12 euros,

— à titre subsidiaire confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le notaire à le garantir à hauteur de 11 250 euros,

— à titre plus subsidiaire, condamner le notaire à lui payer la même somme de 11 250 euros au titre d’une perte de chance,

— en tout état de cause, le condamner à lui payer 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, 2 400 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 3 600 euros au titre de ceux d’appel ainsi qu’à lui rembourser les frais d’expertise.

L’intimé soutient :

— sur la garantie de la réduction de prix par le notaire, que son préjudice, directement imputable à la faute du notaire, est constitué par la baisse du prix de vente initial, et que sa demande d’augmentation du montant de la garantie n’est pas une demande nouvelle mais simplement une adéquation entre la garantie et la réduction de prix,

— sur la perte de chance, qu’il a perdu une chance de contracter avec des acquéreurs informés et prêts à accepter ses conditions à cause de la faute du notaire qui a failli à son obligation de conseil,

— sur son préjudice moral, qu’il subit un tel préjudice car il est considéré comme une personne de

mauvaise foi alors qu’il n’est en rien responsable dans cette affaire,

— sur les dépens, les frais d’expertise et les frais irrépétibles, que ceux-ci doivent être mis à la charge du notaire comme l’a retenu le premier juge, et qu’à défaut ils doivent l’être à titre de dommages et intérêts, étant précisé qu’il a bien évidemment acquitté les frais d’expertise.

L’intimé a déposé de nouvelles conclusions n°3 le 28 septembre, que l’appelante, à l’audience, a demandé à la cour d’écarter au motif qu’elle ne pouvait y répondre avant la clôture prononcée le lendemain.

L’affaire a été clôturée le 29 septembre 2020.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

— Sur les conclusions de dernière heure,

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

En application de ce texte, les écritures communiquées par l’intimé la veille de la clôture à 17 heures et 41 minutes, ne laissant pas à l’appelant le temps d’en prendre connaissance et d’y répliquer, seront déclarées irrecevables.

— Sur la garantie du vendeur par le notaire au titre de la diminution du prix,

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la condamnation du vendeur à payer aux acquéreurs une somme correspondant à la diminution du prix à raison du vice caché qui affectait la chose vendue, ne constitue pas pour lui un préjudice indemnisable dès lors qu’elle l’oblige seulement à restituer la part du prix qu’il n’aurait pas perçue si l’acquéreur avait eu connaissance du vice, et ne constitue donc pas pour lui un appauvrissement.

Dès lors, en l’absence de préjudice, l’appel en garantie du notaire, fondée sur son obligation à réparer les préjudices pouvant résulter de ses fautes, est sans objet.

La cour infirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCP D à garantir monsieur Y à raison de la diminution du prix et déboutera celui-ci à ce titre.

— Sur la recevabilité des demandes de réparation d’une perte de chance et d’un préjudice moral,

En application des dispositions des articles 910-4 et 909 du code procédure, qui imposaient à l’intimé de formuler toutes ses demandes dès ses premières conclusions, enregistrées le 22 août 2019, sont irrecevables les demandes qu’il n’a présentées que dans des écritures postérieures, tendant à la réparation d’une perte de chance et d’un préjudice moral.

— Sur les frais d’expertise, les frais irrépétibles et les dépens,

La cour ne pourra qu’infirmer la condamnation du notaire à rembourser au vendeur le montant de la condamnation prononcée contre celui-ci au titre des frais d’expertise.

En effet, monsieur Y, succombant désormais devant le notaire comme devant les acquéreurs, est devenu la partie perdante et doit en conséquence assumer seul la rémunération de l’expert conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Cette condamnation aux frais d’expertise ne peut pas davantage être garantie par la SCP D à titre de dommages et intérêts, dès lors que ces frais trouvent leur cause première, non pas dans le manque de vigilance et de conseil reproché au notaire, qui ne pouvait nuire qu’aux acquéreurs, mais dans le propre fait de monsieur Y, qui a vendu comme terrain à bâtir une parcelle qu’il savait n’être que partiellement constructible, sans pour autant en informer les acquéreurs, ainsi que l’a déjà jugé la cour dans son arrêt précité du 19 avril 2017.

Condamné aux dépens, monsieur Y sera condamné en application de l’article 700 du code de procédure civile à payer au notaire la somme de 6 000 euros et débouté de sa demande réciproque de même montant, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a condamné la SCP D à lui payer la somme de 1 500 euros du même chef.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevables les conclusions communiquées par monsieur A Y le 28 septembre 2020.

Déclare irrecevables les demandes de monsieur Y tendant à la condamnation de la SCP X D, C D, E D et F G à lui payer des dommages et intérêts pour perte de chance et pour préjudice moral.

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 5 février 2019 par le tribunal de grande instance de Besançon, à savoir, en ce qu’il a condamné la SCP X D, C D, E D et F G à garantir, à hauteur de 11 250 euros, la condamnation de monsieur Y à payer aux consorts J-L la somme de 12 545,12 euros au titre de la réduction de prix, et à payer à monsieur Y les sommes de 1 500 euros au titre de l’article 700 et de 1 663,20 euros au titre des frais d’expertise.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute monsieur Y de ses demandes tendant à la condamnation de la SCP X D, C D, E D et F G à le garantir de sa condamnation à payer une somme aux consorts J-L, et de sa condamnation à payer les frais de l’expertise au titre des dépens.

Le condamne aux dépens d’appel avec distraction au profit de madame M N, avocat.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, le déboute sa demande et le condamne à payer à la SCP X D, C D, E D et F G la somme de 6 000 (six mille) euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre