ARRÊT N°

MW/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 02 MAI 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 28 février 2023

N° de rôle : N° RG 21/01724 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENTZ

S/appel d’une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 06 juillet 2021 [RG N° 18/02293]

Code affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

[H] [G] C/ S.A.S. VIEIRA DA SILVA, E.U.R.L. NICOLAS CAUBLIER, S.E.L.A.S. BENOIT [J] LAURENT COLNOT JULIE LOULIER, NOTAIRES ASSOCIES DROIT ET CONSEILS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [H] [G]

né le 04 Mars 1949 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Représenté par M^e Jessica BRACCO, avocat au barreau de BESANCON

APPELANT

ET :

S.A.S. VIEIRA DA SILVA

RCS de Besançon n°831 412 879

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Thomas TISSANDIER de la SARL THOMAS TISSANDIER, avocat au barreau de DIJON

Représentée par M^e Valérie TRONCHET, avocat au barreau de BESANCON

E.U.R.L. NICOLAS CAUBLIER

RCS n°434 897 880

Sise [Adresse 1]

S.E.L.A.S. BENOIT [J] LAURENT COLNOT JULIE LOULIER, NOTAIRES ASSOCIES DROIT ET CONSEILS

RCS n°842 941 213

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 février 2023 a été mise en délibéré au 02 mai 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2017, M. [H] [G] a consenti à l’EURL

Nicolas Caublier un bail commercial portant sur les locaux dont il est propriétaire au [Adresse 1]. Ce bail comportait une clause prévoyant un droit de préemption réciproque pour les cas où le bailleur souhaiterait vendre l’immeuble, ou le preneur son fonds de commerce.

Par acte authentique du 4 mai 2018, reçu par Maître [E] [J], notaire exerçant au sein de la SELAS [E] [J] – Laurent Colnot – Julie Loulier, l’EURL Nicolas Caublier a cédé son fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie à la SARL Vieira da Silva.

L’agrément du bailleur n’ayant pas été préalablement sollicité, le notaire a adressé le 17 mai 2018 à M. [G] une proposition d’acquisition du fonds de commerce en exécution de la clause de droit de préemption.

Par courrier de son conseil en date du 18 juin 2018, M. [G] a notifié au notaire son intention d’user de son droit de préemption, et de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire.

La signature de l’acte de vente a été fixée au 19 octobre 2018.

Le 9 juillet 2018, l’EURL Nicolas Caublier a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Vieira da Silva jusqu’au 31 octobre 2018.

Par exploit du 18 octobre 2018, M. [G] a fait assigner l’EURL Nicolas Caublier devant le tribunal de grande instance de Besançon aux fins de résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Par acte du 31 octobre 2018, l’EURL Nicolas Caublier a cédé son fonds de commerce à la société Vieira da Silva.

Par exploit du 22 janvier 2019, M. [G] a fait assigner devant la même juridiction la société Vieira da Silva en déclaration de jugement commun.

Par exploit du 20 juin 2019, la société Nicolas Caublier a fait assigner la SELAS [J] – Colnot – Loulier en intervention forcée.

Les procédures ont été jointes.

Dans le dernier état de ses demandes, M. [G] a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur avec effet au 4 mai 2018, l’expulsion des occupants, le paiement d’une indemnité d’occupation, et l’inopposabilité du contrat de location-gérance du 9 juillet 2018.

Chacun des défendeurs a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, la société Vieira da Silva sollicitant à titre subsidiaire qu’il soit constaté qu’un bail s’était noué entre elle-même et M. [G].

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire a :

— débouté M. [H] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [H] [G] à payer à l’EURL Nicolas Caublier une somme de 1 500 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [G] à payer à la société Vieira da Silva une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SELAS [J] Colnot Loulier de l’ensemble de ses demandes àl’encontre de l’EURL Nicolas Caublier ;

— condamné M. [G] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que si le contrat de bail prévoyait une clause résolutoire en cas de manquement du preneur à ses obligations, M. [G] n’avait pas souhaité mettre en jeu ce mécanisme, mais sollicitait la résolution judiciaire du bail ; qu’il lui appartenait dans cette hypothèse de démontrer des manquements contractuels suffisamment graves de la part du preneur, impliquant la démonstration d’une faute et d’un préjudice direct et certain ;

— qu’il n’était pas contesté que le preneur et le notaire avaient commis une erreur en régularisant un acte de cession de fonds de commerce sans purger le droit de préemption du bailleur ; que cette erreur n’avait toutefois pas eu de conséquences dès lors que les parties à la cession n’avaient pas souhaité conférer le moindre effet juridique à cette vente, qui n’avait au demeurant fait l’objet ni d’une publicité légale ni d’un enregistrement auprès des services fiscaux ; qu’en effet l’acquisition du fonds de commerce avait ensuite été proposée à M. [G], qui avait déclaré vouloir exercer son droit de préemption ; qu’il ne s’était toutefois pas présenté le 19 octobre 2018, jour prévu pour la signature de l’acte de vente, et n’avait versé aucun fonds, de sorte qu’il n’avait pas entendu user de son droit de préemption ;

— que le preneur avait dès lors valablement cédé son fonds de commerce à la société Vieira da Silva le 31 octobre 2018 ; que la conclusion préalable d’un contrat de location-gérance ne constituait pas un manquement grave aux obligations contractuelles de l’EURL, alors que le bailleur n’avait pas entendu exercer son droit de préemption, que cette location gérance ne constituait pas un obstacle à l’exercice de son droit, et qu’il n’avait subi aucun préjudice en lien avec cette cession ou cette location gérance ;

— que, dès lors, s’il était certain qu’une erreur initiale avait été commise, elle avait été par la suite régularisée et ne pouvait constituer un manquement d’une telle gravité qu’elle justifiait la résolution judiciaire du bail commercial.

M. [G] a relevé appel de cette décision le 21 septembre 2021.

Par conclusions transmises le 20 décembre 2021, l’appelant demande à la cour :

Vu les articles 1224, 1227 et suivants du code civil,

— de recevoir l’appel de M. [H] [G], de le dire bien fondé ;

— de réformer le jugement attaqué ;

— de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 17 janvier 2017 aux torts exclusifs du preneur, la société EURL Nicolas Caublier ;

— de fixer la date de la résolution judiciaire au 4 mai 2018 ;

— de juger que l’acte de location-gérance signé le 9 juillet 2018 et l’acte de cession du fonds de commerce pour ce qui concerne la cession du droit au bail est inopposable au bailleur ;

— de juger en conséquence que la SARL Vieira da Silva ne dispose pas d’un titre d’occupation des lieux du fait du prononcé de la résolution du bail à compter du 4 mai 2018 ;

— de condamner la société EURL Nicolas Caublier ou tout occupant de son chef à verser à M. [G] une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois en deniers ou quittances à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— de condamner la société EURL Nicolas Caublier ou tout occupant de son chef à être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut d’avoir quitté les lieux dans les quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— de dire que la cour se réservera la liquidation de ladite astreinte ;

— de condamner la société EURL Nicolas Caublier à verser à M. [H] [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner également la même aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Jessica Bracco, avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées le 16 mars 2022, la société Vieira da Silva demande à la cour :

Vu les articles 1124 et suivants du code civil,

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— de déclarer M. [H] [G] recevable en son appel mais mal fondé ;

A titre principal :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Si par extraordinaire il était fait droit à la demande de résolution du bail de M. [H] [G] :

— de constater l’existence d’un autre bail commercial en date du 31 octobre 2018, entre la société Vieira da Silva et M. [H] [G] conclu verbalement ;

En tout état de cause :

— de condamner M. [H] [G] à régler à la société Vieira da Silva une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [H] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont

distraction au profit de Maître Valérie Tronchet, avocat au barreau de Besançon (25), conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 18 mars 2022, la SELAS [J] – Colnot – Loulier demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

— de confirmer le jugement de première instance ;

— de condamner M. [H] [G] ou tout succombant à payer à la SELAS Benoît Mohn – Laurent Colnot – Julie Loulier la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [H] [G] ou tout succombant, à assumer les entiers dépens de l’instance avec droit pour Maître Matinval de recouvrer ses propres frais au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [G] a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [Y] [V], ès qualités de mandataire ad hoc de l’EURL Nicolas Caublier, par acte du 4 novembre 2021 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Les parties ont fait signifier leurs conclusions respectives à Mme [Y] [V], ès qualités de mandataire ad hoc de l’EURL Nicolas Caublier, par actes délivrés selon les mêmes modalités.

L’EURL Nicolas Caublier n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 février 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il incombe à l’appelant, qui poursuit la résiliation avec effet au 4 mai2018 du contrat de bail commercial conclu avec l’EURL Nicolas Caublier, de démontrer la commission par celle-ci de manquements contractuels d’une gravité suffisante pour la justifier.

M. [G] invoque en premier lieu la faute commise lors de la vente du fonds de commerce en date du 4 mai 2018, et tenant à l’absence de purge du droit de préemption dont il bénéficiait. Cette faute du locataire, partagée avec le notaire ayant reçu l’acte, n’est ni contestable, ni contestée. La discussion tendant à déterminer s’il s’agit d’une faute délibérée ou d’une simple erreur est dépourvue de réel emport, étant au demeurant observé que si, compte tenu des relations antérieures des parties, le locataire pouvait difficilement ignorer le droit de préemption instauré au profit du bailleur, la cour cerne en revanche difficilement quel aurait pu être l’intérêt du notaire de méconnaître sciemment les droits de M. [G], ce qui milite, en ce qui le concerne, pour une négligence tenant très probablement à la lecture superficielle d’un bail contenant une clause inhabituelle.

En tout état de cause, il n’est résulté pour M. [G] aucun préjudice particulier de cette faute, dès lors qu’il est constant que l’EURL Nicolas Caublier et la société Vieira da Silva se sont accordés, comme ils leur était parfaitement loisible de le faire, pour ne laisser produire aucun effet juridique à cette vente, qui n’a fait l’objet d’aucune publicité ou formalité d’enregistrement. La purge du droit de préemption a alors été mise en oeuvre, M. [G] ayant indiqué souhaiter préempter, de sorte que les formalités ont été menées en ce sens, mais n’ont finalement pas abouti.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’entrée dans les lieux de la société Vieira da Silva à compter de la date du 4 mai 2018 ne constitue pas en elle-même un préjudice. Si, jusqu’au 9 juillet 2018, date de conclusion entre l’EURL Nicolas Caublier et la société Vieira da Silva du contrat de location-gérance, cette dernière société pouvait être considérée comme occupante sans droit ni titre, cette situation a ensuite été régularisée du fait de l’effet rétroactif conféré au contrat de location-gérance. Au demeurant, il n’est résulté de cette occupation aucun dommage quantifiable pour le bailleur, dès lors que le fonds était exploité dans les mêmes conditions qu’il l’était auparavant, et que les loyers ont été réglés par l’occupant.

C’est encore vainement que l’appelant considère que, lors de la notification du droit de préemption qui lui a été faite le 17 mai 2018, la situation locative réelle des lieux lui avait été cachée faute d’information quant à la conclusion du contrat de location-gérance, alors qu’il ne pouvait à l’évidence lui être délivré le 17 mai 2018 une information relative à un contrat qui n’allait intervenir que le 9 juillet suivant, de sorte qu’à la date de la notification la situation locative était juridiquement inchangée.

La conclusion par le locataire d’un contrat de location-gérance de son fonds de commerce ne peut elle-même s’analyser en un manquement aux obligations contractuelles du bail, alors qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne soumet la validité d’un tel acte à l’obtention préalable d’une autorisation de la part du bailleur. M. [G] ne peut ensuite soutenir que ce contrat a modifié la consistance et la valeur du fonds de commerce, en le rendant non disponible en cas d’exercice de sa part du droit de préemption, alors qu’il résulte de la lecture du contrat qu’il avait été conclu dans l’attente d’une prise de position du bailleur sur l’exercice de son droit de préemption, les parties ayant expressément prévu que la location-gérance prendrait fin dès lors que ce droit était effectivement mis en oeuvre.

Enfin, l’appelant ne démontre pas le bien-fondé du reproche qu’il fait au preneur et au notaire d’avoir, par le refus de lui fournir un exemplaire du contrat de location-gérance, fait obstacle à la réitération de la vente du fonds de commerce à son profit du fait du refus de la banque de lui accorder un concours financier en l’absence de ce document. La seule pièce produite à cet égard consiste en un mail daté du 20 octobre 2021, par lequel un chargé de clientèle du CCM indique à l’appelant que cette banque l’avait reçu en octobre 2018 pour la mise en place d’un prêt, qu’elle avait donné son accord de principe concernant le financement de la reprise du fonds, mais que 'cependant, le défaut de transmission d’un contrat de location-gérance en vigueur au moment de l’instruction du dossier, n’a pas permis de le finaliser. Ce projet de financement a de fait, été abandonné'. Il sera observé d’abord que ce mail fait référence à une demande de crédit formée en octobre 2018, ce que confirme la 'demande de crédit’ produite par M. [G], qui porte la date du 4 octobre 2018. Or, étant rappelé que M. [G] avait indiqué dès le 18 juin 2018 au notaire vouloir exercer son droit de préemption et financer l’achat par un prêt bancaire, et que la date de la réitération avait été fixée au 19 octobre 2018, les démarches effectuées début octobre 2018, soit à la veille de la date prévue pour la signature de l’acte de vente apparaissent particulièrement tardives. Ensuite, la rédaction sibylline du mail ci-dessus reproduit ne permet de savoir, ni à quelle époque précise une difficulté a pu survenir entre M. [G] et la banque au sujet du contrat de location-gérance, ni à l’initiative de qui le projet de financement a été abandonné. Il doit par ailleurs être relevé qu’il n’est fourni strictement aucune pièce de nature à établir que M. [G] ait, à quelque moment que ce soit antérieurement à la date prévue pour la signature du contrat de vente, sollicité du notaire ou de quelque autre partie la communication du contrat de location-gérance, dont il avait pourtant connaissance. Il n’est ainsi pas démontré que l’EURL Nicolas Caublier ou le notaire soient responsables de l’absence d’obtention par M. [G] d’un concours bancaire.

Dès lors en définitive que le seul manquement qui puisse être caractérisé à l’égard de l’EURL Nicolas Caublier neprésente pas, comme l’admet M. [G] lui-même, une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial, le jugement déféré devra être confirmé en toutes ses dispositions.

M. [G] sera condamné aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à chacun des intimés la somme de 2 000 euros en application d el’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par arrêt de défaut, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [G] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [G] à payer à la SA Vieira da Silva la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [G] à payer à la SELAS Benoît Mohn – Laurent Colnot – Julie Loulier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par M^me Leila Zait, greffier.

Le greffier, Le président,