Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MR/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01265 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVJP

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 juillet 2023 – RG N°11-23-084 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre

Monsieur Marc RIVET, président de chambre

Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller,

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller. Un rapport oral de l’affaire a été fait avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, présidente de l’audience ont rendu compte conformément à l’article 806 du code de procédure civile à Monsieur Michel WACHTER, président de chambre.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A. NEOLIA SA D’HLM au capital de 18 186 896 euros, inscrite au RCS de BELFORT sous le numéro 305918732, agissant par son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège

Sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

Madame [V] [W]

née le 30 Septembre 1980 à [Localité 3], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 septembre 2023

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 25 octobre 2011, la SA Neolia a donné à bail à Mme [V] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 333,86 euros hors charges et annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Neolia a fait assigner Mme [W] le 30 janvier 2023 devant le juge des contentieux de la protection de Besançon pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

Par jugement rendu le 18 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de Besançon a :

débouté la société Neolia de sa demande de résiliation du bail ;

condamné Mme [W] à verser à la société Neolia la somme de 2 342,77 euros (décompte arrêté au 16 mai 2023, incluant l’appel de loyer d’avril 2023) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date ;

autorisé Mme [W] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros, la 24ème couvrant le solde de la dette ;

condamné Mme [W] aux dépens ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

que les manquements de Mme [W] dans le paiement des loyers, survenus 10 ans après la signature du bail, de même que ses efforts pour contenir sa dette locative en procédant à des paiements partiels, n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ;

que les délais sollicités par la locataire pour résorber sa dette n’apparaissaient pas contraires aux besoins du bailleur.

Par déclaration du 17 août 2023, la société Neolia a interjeté appel de ce jugement et, selon ses conclusions transmises le 18 septembre 2023 régulièrement signifiées à Mme [W], conclut à son infirmation en tous ses chefs de disposition, demandant à la cour, statuant à nouveau, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 25 octobre 2011 avec Mme [W] ;

ordonner l’expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2 822, 26 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 29 août 2023 sous réserve des loyers à échoir outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

condamner Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 548, 43 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation des baux à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

condamner Mme [W] à lui payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022 visant la clause résolutoire et le coût de l’assignation et de sa notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Giacomoni aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que :

Mme [W] ne règle pas régulièrement son loyer depuis novembre 2021 ;

plusieurs plans d’apurement de sa dette n’ont pas été respectés ;

le montant de la dette augmente, s’élevant au 29 août 2023 à la somme de 2 822,26 euros déduction faite des frais de justice figurant sur le décompte produit.

Pour l’exposé complet des moyens de la société Neolia, la cour se réfère à ses conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

La déclaration d’appel ayant été signifiée à Mme [W] par acte du 21 septembre 2023 remis à l’étude du commissaire de justice, le présent arrêt est rendu par défaut en application du premier alinéa de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus tandis que l’article 1224 du code civil précise que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’inexécution qualifiée de suffisamment grave doit s’entendre comme celle portant sur une obligation dont la stricte observance est de l’essence du contrat ou qui prive substantiellement le créancier de ce qu’il peut légitimement attendre du contrat sans nécessairement lui occasionner un préjudice.

Le défaut de paiement du loyer et des charges par Mme [W] caractérise l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Toutefois, le juge, dans son appréciation souveraine de la gravité de ce manquement, doit tenir compte de paramètres multiples venant se conjuguer avec la matérialité de l’inexécution tels que la situation économique du débiteur, les efforts entrepris pour apurer sa dette, l’exécution initialement régulière du contrat.

Les éléments produits devant la cour établissent que Mme [W], qui vit seule avec sa fille âgée de 15 ans, bénéficie d’un contrat à durée indéterminée à raison de 30 heures par semaine.

Elle cumule cet emploi avec des missions en intérim dont le renouvellement est par nature aléatoire.

Sa situation financière s’est dégradée en 2021 à l’occasion d’un arrêt de travail, les indemnités journalières lui ayant été versées tardivement. Les premières difficultés de paiement sont intervenues au mois de novembre 2021, soit dix ans après la signature du bail, ce qui suffit à établir la bonne foi pérenne de la débitrice dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Deux plans d’apurement de sa dette locative ont été mis en oeuvre en mai et septembre 2022. Ils n’ont pas été respectés ce que Mme [W] a confirmé en première instance, arguant de ses difficultés financières conjoncturelles.

Selon les écritures de la SA Néolia, le montant de la dette était fixé à la somme de 2 822,26 euros au mois d’août 2023 sans que cela soit contesté par la débitrice.

Mme [W] a proposé d’apurer sa dette par un versement mensuel de 100 euros, le premier juge l’autorisant à procéder en 23 mensualités de 100 euros, une 24ème venant couvrir le solde.

La société bailleresse n’a pas indiqué que cet engagement, réaliste et de nature à concilier les intérêts des parties, ne serait pas respecté.

Dès lors, la cour confirme la décision querellée sauf à fixer la dette de Mme [W] à la somme de 2 822,26 euros au 29 août 2023, les frais de justice ayant été déduits de ce décompte.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, après débats en audience publique :

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 18 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de Besançon sauf en qu’il a condamné Mme [V] [W] à verser à Neolia la somme de 2 342,77 euros (décompte arrêté au 16 mai 2023, incluant l’appel de loyer d’avril 2023) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date ;

Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant :

Condamne Mme [V] [W] à verser à la SA Neolia la somme de 2 822,26 euros (décompte arrêté au 16 mai 2023, incluant l’appel de loyer d’avril 2023) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date ;

Condamne la SA Neolia aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,