Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/[Localité 6]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00992 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZG5

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juin 2024 – RG N°11-23-305 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

Code affaire : 51B – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 03 juin 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [V] [M] épouse [K],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant

ET :

INTIMÉ

Monsieur [X] [M]

né le 19 Janvier 1949 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing privé du 24 novembre 1988, l’indivision [J], dont faisait partie [Z] [M], a donné à bail à M. [X] [M], époux de cette dernière, une maison à usage d’habitation, avec grange et terrain, située [Adresse 2] (25).

Le même jour, l’assemblée générale de l’indivision a autorisé M. [M] à effectuer dans les lieux des travaux pour un montant de 800 000 francs (121 959 euros).

Le bail a été renouvelé le 3 février 1997, le loyer étant fixé à 2 800 francs (426,86 euros).

Par jugement du 19 janvier 1999, le tribunal de grande instance de Besançon a prononcé la séparation de corps entre [Z] [M] et M. [X] [M], sans révoquer les droits successoraux des conjoints.

[Z] [M] est décédée le 17 octobre 2021, Mme [V] [M], épouse [K], étant légataire de l’intégralité des biens meubles et immeubles composant sa succession en vertu d’un testament en date du 6 mars 2013.

Par exploit du 24 avril 2023, Mme [K] a fait assigner M. [M], son père, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion. La demanderesse a fait valoir que le défendeur avait transformé les locaux sans autorisation, avait sous-loué une partie du bien, et n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance.

M. [M] s’est opposé aux demandes formées à son encontre, et a réclamé à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse à lui verser 3 000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement du 4 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Mme [V] [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté M. [X] [M] de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

— condamné Mme [V] [M] à payer à M. [X] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que Mme [K] ne justifiait pas de la pleine propriété du bien, alors que sa mère ne s’en était vue attribuer que le tiers indivis ; qu’il n’était toutefois soulevé aucun moyen à ce sujet par le défendeur ;

— que M. [M] soutenait quant à lui être titulaire d’un droit d’occupation viager en application de l’article 764 du code civil ; que le document intitulé 'acte de notoriété’ prévoyant son acceptation du droit d’usage viager qu’il produisait n’était manifestement qu’un projet, alors que Mme [K] produisait l’acte de notoriété signé par elle et le notaire, qui ne prévoyait pas la manifestation de volonté de M. [M] de bénéficier de ce droit conformément à l’article 765-1 du code civil ; que le défendeur n’établissait donc pas disposer sur le bien d’un droit autre que celui résultant du bail ;

— que la transmformation des locaux avait été autorisée par l’assemblée générale du 24 novembre 1988, et que Mme [K] ne démontrait pas que les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux qui avaient été autorisés ;

— que le locataire ne pouvait en principe sous-louer les locaux qu’avec l’accord du bailleur ; que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 1997 ayant autorisé la reconduction du bail, le locataire avait été autorisé à sous-louer les lieux 'sous réserve de respecter les sujétions attachées à la propriété’ ; qu’à ce titre il devait soumettre des devis à l’indivision qui devait contrôler le bon achèvement des travaux, consistant en une transformation du corps de ferme en trois appartements ; que Mme [K] n’établissait pas que ces travaux n’avaient pas été effectués conformément à l’accord de l’indivision , et ne rapportait pas plus la preuve qu’il n’avait pas transmis les informations à l’indivision, l’incertitude sur la propriété du bien et le fait que les baux aient été passés au nom de l’indivision ne permettant pas de conclure que la justification des travaux devait être faite à Mme [K] seule et, partant, que M. [M] n’avait pas rempli son obligation ;

— que M. [M] justifiait d’une attestation d’assurance valable pour l’année 2023 et couvrant 'les dommages aux biens immobiliers et mobiliers dont il était détenteur à un titre quelconque', cette formulation non limitative ne permettant pas d’exclure, en l’absence de production du contrat, que les risques tirés de la sous-location n’étaient pas garantis.

Mme [K] a relevé appel de cette décision le 8 juillet 2024.

Par conclusions responsives et récapitulatives transmises le 7 mars 2025, l’appelante demande à la cour :

— de déclarer l’appel de Mme [K] recevable ;

— d’infirmer le jugement déféré ;

Et, statuant à nouveau :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [M] ;

En conséquence,

— d’ordonner l’expulsion de M. [X] [M] et tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de juger qu’en tant que de besoin, l’appelante, Mme [K], pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner M. [X] [M], intimé, au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [X] [M], intimé, aux entiers frais et dépens ;

Subsidiairement,

— d’infirmer la décision déférée en tant qu’elle a condamné Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 ;

Statuant à nouveau :

— de rejeter la demande formulée par M. [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] au titre de l’article 700 ;

— de condamner M. [M] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 23 décembre 2024, M. [M] demande à la cour :

— de confirmer la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté M. [M] de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

— de débouter Mme [K] de la totalité de ses demandes ;

A titre incident,

— de condamner Mme [K] à régler à M. [M] les sommes de :

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPV (sic) ;

— de condamner Mme [K] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Pour poursuivre l’infirmation du jugement et la résiliation du bail dont est titulaire l’intimé, l’appelante fait grief à celui de plusieurs manquements à ses obligations.

Il sera rappelé que les parties sont liées en vertu d’un contrat de location conclu entre l’indivision [J] et M. [M] en date du 3 février 1997, avec effet au 1er février 1997, et faisant suite à un précédent contrat du 24 novembre 1988. Si le contrat fondant la relation des parties se réfère expressément aux dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, il doit cependant être retenu qu’il est en réalité régi par les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il y a lieu d’emblée d’écarter le manquement tiré du défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, M. [M] produisant aux débats les attestations correspondantes, dont la dernière en date est bien libellée à son nom, et non plus à celui de l’indivision [J]/[M].

Il est ensuite reproché à M. [M] d’avoir transformé les locaux sans s’en être justifié à l’égard du propriétaire. Toutefois, il résulte d’un procès-verbal d’assemblée générale de l’indivision [J] en date du 24 novembre 1988, contemporain de la signature du premier contrat de location ayant uni cette indivision à M. [M] au sujet des locaux litigieux, que ce dernier était autorisé ' à entreprendre les travaux (descriptifs ci-joints) suivant les devis estimatifs d’un montant d’environ 800 000 francs', le bailleur s’accordant ' le droit de surveillance des dits travaux'. Il sera observé que le descriptif mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale n’est pas produit aux débats, pas plus que les devis estimatifs. Il en résulte que la transformation des locaux était expressément autorisée, sans que soit précisé de manière concrète en quoi devait consister l’exercice par le bailleur de son 'droit de surveillance'. De plus, il est versé le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de l’indivision [J] en date du 31 janvier 1997, dont il résulte expressément la bonne utilisation par le locataire du fermage et la bonne tenue de l’immeuble, alors qu’il est par ailleurs suggéré à M. [M], compte tenu d’un litige au sein de l’indivision, de surseoir aux travaux non prioritaires. Mme [K] échoue par les pièces ainsi produites à caractériser un manquement de M. [M] dans l’information du propriétaire quant à la réalisation effective des travaux et à leur nature, étant ajouté que l’intimé verse quant à lui aux débats une estimation des travaux réalisés dressée le 16 mars 1999 par M. [C] [S], géomètre expert, qui détaille les travaux exécutés par M. [M] pour chacune des composantes de l’immeuble, et procède à leur estimation sommaire à hauteur d’un montant de 1 837 833,70 [Localité 7], soit 280 175,94 euros.

Mme [K] reproche ensuite à M. [M] de ne pas justifier du contenu des charges, ni des contrats de sous-location qu’il a conclus au titre des appartements créés dans les lieux loués.

S’agissant des charges, s’il avait certes été convenu dans le cadre du bail initial du 24 novembre 1988 du non-paiement par le locataire du loyer conventionnel en contrepartie de la prise à son compte des charges et de l’entretien de l’immeuble, cette disposition n’a pas été reprise dans le cadre du bail du 3 février 1997, qui a augmenté le montant du loyer mensuel et instauré une avance mensuelle sur charges. Or, le bailleur ne peut pas faire grief au locataire de ne pas justifier des charges, alors que c’est à lui qu’incombe cette obligation, et qu’il n’est pas justifié, ni même soutenu, que les charges ne seraient pas réglées.

S’agissant ensuite des sous-locations, il sera d’abord observé qu’aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de l’indivision [J] en date du 31 janvier 1997, M. [M] a été expressément autorisé par le bailleur à sous louer le bien 'sous réserve de respecter les suggestions (sic) attachées à la propriété'. En l’absence de toute précision donnée quant à la nature des sujétions concernées, dont la cour ignore en quoi elles consistent, il n’est pas établi que les sous-locations concédées par M. [M] l’aient été en contrariété avec l’autorisation donnée par le bailleur.

Il n’en demeure cependant pas moins qu’en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Or, faute pour M. [M] de produire les contrats de sous-location, le respect de cette condition ne peut être vérifié. Il doit donc être considéré que l’intimé manque à ses obligations en ne justifiant pas à la bailleresse du montant des loyers de sous-location.

Toutefois, au regard de l’ancienneté du bail, de son caractère familial, de l’autorisation expressément donnée aux sous-locations par l’indivision [J] en connaissance de la nature des biens sous-loués, de l’indétermination de la date à laquelle Mme [K], respectivement sa mère, est devenue seule propriétaire du bien loué, étant observé que, contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne peut s’agir de la liquidation partage du 30 septembre 2013 faisant suite au décès de Mme [G] [P], née [J], dès lors que la lecture de cet acte fait apparaître qu’à son occasion seul le tiers indivis du bien a été attribué à [Z] [M], le manquement caractérisé à l’égard de M. [M] ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dommages et intérêts

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes indemnitaires de M. [M], qui invoque vainement un comportement préjudiciable de sa fille, alors que l’un des griefs formulés par celle-ci à son encontre a été reconnu fondé, et que la cour ignore les ressorts intimes de leur différend.

Sur les autres dispositions

Le jugement entrepris sera confirmé s’agissant des dépens, mais infirmé s’agissant des frais irrépétibles.

Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposé pour leur défense, tant en première instance qu’en appel.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement rendu le 4 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], sauf en ce qu’il a condamné Mme [V] [M] à payer à M. [X] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Rejette la demande formée en première instance par M. [X] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [M], épouse [K], aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties à hauteur de cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,