BM/[Localité 9]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01492 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2I6

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 juillet 2024 – RG N°24/00134 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

Code affaire : 31B – Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, président de l’audience, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SCI SYM agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice

Sise [Adresse 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 481 200 665

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [J] [N]

né le 22 Mars 1980 à [Localité 10], de nationalité française,

demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 30 mai 2023, M. [J] [N] et la SCI Sym, représentée par sa gérante, Mme [Y] [Z], ont signé un compromis de vente concernant un appartement en duplex situé [Adresse 2] (90) issu du regroupement de deux lots de la copropriété ; le mesurage des tantièmes du nouveau lot, la fiche synthétique de copropriété et son règlement devaient être modifiés pour correspondre aux modifications réalisées dans l’immeuble.

L’acte de vente définitif qui devait être signé devant le notaire au plus tard le 29 août 2023 ne l’a pas été.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, M. [N] a fait assigner la SCI à comparaître devant le tribunal judiciaire de Belfort afin que soit constatée la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de ladite société et qu’elle soit condamnée à lui payer une somme de 8 800 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Belfort a :

— déclaré recevable et bien fondée la demande de M. [N] ;

— prononcé la résolution du compromis de vente conclu entre M. [N] et la SCI le 30 mai 2023 en raison de la défaillance de cette dernière ;

— condamné la SCI à payer à M. [N] une somme de 8 800 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente et une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 7 octobre 2024, la SCI a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 mars 2025, elle demande à la cour :

— à titre principal, d’annuler l’acte introductif d’instance, et par voie de conséquence, la procédure subséquente en ce compris le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort en date du 25 juillet 2024 ;

— à titre subsidiaire, d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes, et, à titre subsidiaire, de réduire la clause pénale à une somme qui ne saurait excéder 1 000 euros ;

— de condamner M. [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

> sur la demande d’annulation du jugement :

— elle n’a jamais reçu l’assignation du 12 mars 2024 qui a été délivrée à une adresse ([Adresse 6]) qui correspond à son siège social et à l’adresse du bien dont elle est propriétaire mais non à une adresse où elle a une activité ; aucune boîte aux lettre ne s’y trouve et l’adresse du bien indiquée dans le compromis est [Adresse 2] ; cette adresse, comme les adresses personnelle et professionnelle de la gérante, étaient connues de l’assureur protection civile qui a mandaté le commissaire de justice ; les diligences de ce dernier pour vérifier son adresse sont inexistantes et il n’a pas pu remettre un avis de passage ;

— l’absence de remise de la convocation à l’audience devant le tribunal judiciaire lui fait grief puisqu’elle l’a privée de la possibilité d’appeler dans la cause l’agent immobilier ayant régularisé le compromis, pour ne pas avoir érigé à titre de condition suspensive la régularisation de la fiche synthétique et du règlement de copropriété qui font obstacle à la mise à jour des éléments relatifs à la copropriété, et M. [H], tiers copropriétaire qui bloque la modification des actes de copropriété ;

> sur la demande subsidiaire d’infirmation du jugement :

— les demandes de M. [N] se heurtent à l’impossibilité de régulariser la vente qui constitue un cas de force majeure, en raison du comportement bloquant du copropriétaire tiers ;

— M. [N] n’a pas respecté le formalisme prévu au compromis en lui envoyant un courrier recommandé par lequel il entendait invoquer la résolution du compromis et le versement de l’indemnité forfaitaire ; il ne peut se prévaloir du courrier de sa protection juridique qui n’est pas fait en recommandé, ni de la lettre recommandée avec accusé de réception du notaire puisqu’elle a été envoyée à l’adresse [Adresse 3] alors que le notaire connaissait l’adresse de sa gérante, que l’immeuble est situé [Adresse 1] du même village, et qu’il n’existe pas de boîte à lettre à son nom.

M. [N] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 29 janvier 2025 pour demander à la cour de :

— débouter la SCI de l’intégralité de ses demandes en cause d’appel,

— confirmer la validité de l’acte introductif d’instance et par voie de conséquence de la procédure subséquente,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner l’appelante à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— l’assignation a été délivrée à l’adresse du siège social de la SCI figurant sur les registres légaux et sur le compromis de vente régularisé ; elle ne saurait donc tirer profit de sa négligence ou de sa turpitude consistant à déclarer une adresse erronée ou non effective ;

— la signification du jugement a été délivrée à la même adresse que celle qui est contestée pour l’assignation sans que cela ne pose difficulté ;

— l’adoption de l’état modificatif des lots n’étant pas érigée en condition suspensive, l’inexécution contractuelle ne peut être que fautive ;

— par courrier d’octobre 2023, par le biais de sa protection juridique, il a sollicité de la SCI qu’elle prenne contact avec le notaire pour convenir de la résolution de la vente et lui a réclamé le versement de la somme contractuellement prévue de 8 800 euros ; ces demandes ont été réitérées par courrier recommandé du notaire en date du 4 décembre 2023.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 suivant et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de nullité de l’assignation initiale et ses effets :

L’article 690 du code de procédure civile dispose que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial, est faite au lieu de son établissement et qu’à défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir.

En l’espèce, il est établi que l’adresse du siège social de la SCI déclarée dans les registres commerciaux, civils et sociaux est celle qui a été utilisée par le commissaire de justice pour notifier l’assignation initiale délivrée par M. [N] le 12 mars 2024 au [Adresse 5]. L’acte a été déposé à l’étude faute d’une personne pour recevoir l’acte et doublé par un envoi par lettre simple à la même adresse.

La SCI ne saurait se prévaloir du manquement de sa gérante à ses obligations de gestion soit en modifiant l’adresse du siège social soit en installant une boîte aux lettres ; le commissaire de justice a fait les diligences nécessaires en vérifiant l’adresse du siège social et en déposant l’acte à étude faute de trouver une personne pour le recevoir.

La cour rejette l’exception de procédure présentée par la SCI.

— Sur la demande en paiement de la clause pénale :

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, à la suite des travaux que la SCI a entrepris et de la division de la copropriété qui en a résulté, il était nécessaire de procéder à une évaluation des tantièmes vendus, de réaliser un état descriptif de division actualisé et de procéder à la modification du règlement de copropriété, autant de conditions qui étaient connues de la SCI, étaient à sa seule charge au regard du compromis de vente et n’ont pas été transcrites dans ce contrat comme des conditions suspensives.

L’absence de réalisation de ces actes ne présente donc ni les caractéristiques de la force majeure ni celle d’une impossibilité de fait ou juridique ; la SCI aurait dû prendre la précaution de les réaliser avant de proposer son bien à la vente.

Par ailleurs, M. [N] a bien respecté le formalisme de la clause figurant au paragraphe 7 du compromis qui prévoit que, passé le délai de 10 jours à compter du 29 août 2023, chaque partie peut obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ; la partie a alors la possibilité d’invoquer la résolution de plein droit du compromis et contraindre l’autre à lui verser, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 8 800 euros. La réclamation au titre de la clause pénale n’est pas enfermée dans un délai. L’option choisie par M. [N] a été régulièrement transmise à la SCI (à l’adresse de son siège social) par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2023 émanant du notaire, mandaté par M. [N].

L’article 1231-5 du code civil dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais que, néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La vente a été consentie pour un montant de 88 000 euros ; la clause pénale est donc de 10 % de ce prix. La cour ne trouve pas dans les faits de l’espèce en quoi ce montant est manifestement excessif, alors que M. [N] justifie avoir acheté une cuisine pour l’installer dans l’appartement pour un montant de 5 860 euros.

La cour confirme donc le jugement dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Déboute la SCI Sym de son exception de nullité de l’assignation initiale ;

Déboute la SCI Sym de sa demande de réduction de la clause pénale ;

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu entre les parties le 25 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Belfort ;

Condamne la SCI Sym aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Sym de sa demande et la condamne à payer à M. [J] [N] la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,