Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/20754 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXRR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 24] – RG n° 18/11393

APPELANTE

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

Ayant pour avocat plaidant : M^e Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic, la société REFLET IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 749 971 982

C/O Société REFLET IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, toque :

A0883

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, venant aux droits DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY par suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, Société Anonyme d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 844 091 793, prise en son établissement en France agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en France, Monsieur [A] [U], domicilié en cette qualité audit établissement

[Adresse 17]

[Localité 15]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

SAS BDR ET ASSOCIES venant aux droits de la S.C.P. [J] [C] prise en la personne de Me [D] [C] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, société en liquidation judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 389 217 423 dont le siège social est [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 14]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] avait pour syndic la société Agence de la Mairie jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 8 novembre 2016, qui a nommé la société Reflet immobilier, syndic actuel du syndicat des copropriétaires.

Les Souscripteurs du Lloyd’s, représentés par la société Lloyd’s France, étaient le garant financier de la société Agence de la Mairie jusqu’au 6 octobre 2016.

La société Allianz IARD était l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie jusqu’au 18 juin 2016.

Le 4 octobre 2016, un jugement du Tribunal de Commerce a prononcé une procédure de liquidation judiciaire et nommé Maître [D] [C] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Agence de la Mairie.

Le 19 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 90 347 euros.

Le syndicat des copropriétaires a, par exploit du 25 septembre 2018, assigné la société Agence de la Mairie, la société Lloyd’s France et la société Allianz IARD en indemnisation de son préjudice causé par les fautes du syndic commises dans le cadre de son mandat.

Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s ;

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation de la société Agence de la Mairie prise en la personne de son liquidateur, la SCP [J] [C], à la somme de 16.595,65 euros ;

— dit que les frais et honoraires réclamés par le syndicat des copropriétaires sont exclus de la garantie de la police d’assurances souscrite auprès de la société Allianz IARD ;

— condamné la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

7.414,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018 sans opposabilité des franchises contractuelles,

5.000 (cinq mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la société Allianz IARD aux dépens ;

— Autorisé la SELARL RAISON CARNEL, avocat, à recouvrer directement contre cette dernière les dépens qu’elle a avancés sans recevoir provision ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Allianz a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 26 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 février 2025 par lesquelles la société Allianz IARD, appelant, invite la cour, au visa des articles L112-6, L113-1 et L121-1 du code des assurances, à :

— la recevoir en son appel et la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

« débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S ;

fixé la créance dudit syndicat au passif de la liquidation de la société AGENCE DE LA MAIRIE prise en la personne de son liquidateur, la SCP [R] [C] (BDR ASSOCIES) à la somme de 16.595,65 € ;

condamné la SA ALLIANZ IARD à payer audit syndicat 7.414,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018 sans opposabilité des franchises contractuelles et 5.000,00 € en application de l’article 700 du CPC ;

débouté la SA ALLIANZ IARD de ses demandes et condamné la SA ALLIANZ IARD aux entiers dépens. »

Et ainsi, statuant à nouveau,

— déclarer que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’il allègue,

— déclarer que l’objet du contrat RC POLIS n°41.404.407 anciennement souscrit auprès de la société Allianz IARD est de garantir uniquement la responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie et que la concluante n’est pas le garant financier de cette société,

— déclarer recevable le Syndicat des copropriétaires en son action et en ses demandes dirigées à l’encontre du garant financier de la société Agence de la Mairie,

— la mettre hors de cause en ce qu’elle est recherchée en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie,

En toutes hypothèses et si par impossible,

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en son refus de garantir les agissements frauduleux et délictueux de la société Agence de la Mairie, dénoncés par le syndicat intimé et notamment, toute non représentation de fonds,

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée à opposer les exclusions, limites, plafond et franchise en application de la garantie responsabilité civile professionnelle anciennement souscrite par la société Agence de la Mairie,

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer l’exclusion de garantie afférente à la non restitution, non représentation et/ou détournements de fonds mandants, (article 1.4.C),

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer l’exclusion de garantie au titre des « pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré »,

— déclarer que les agissements fautifs et volontaires de la société ADLM sont constitutifs d’une faute intentionnelle, ou à défaut dolosive, et que la société ALLIANZ IARD est recevable et bien fondée en son refus de garantie de tels agissements à l’aune des exclusions contractuelles prévues au contrat RC POLIS n°41.404.407,

— débouter le Syndicat des copropriétaires, ou toute autre partie à l’instance, de ses demandes notamment sur appel incident, fins et conclusions dirigées à son encontre,

Si par impossible et en toutes hypothèses,

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle, fixée à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 600 € et un maximum de 3.000 €,

— réduire à de plus justes proportions le montant de la condamnation prononcée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile allouée en 1ère instance au SDC intimé,

En tout état de cause, sous le bénéfice des exclusions de garantie stipulées aux articles 1.4.C et 1.4.E, ci-dessus rappelées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes aux fins de remboursements de frais et honoraires de son ancien syndic ADLM,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie succombante, à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le même syndicat, ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Philippe Marino, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 3 mars 2025 par lesquelles la société Lloyd’s Insurance Company, intimée, invite la cour, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— déclarer la Compagnie Allianz irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée en son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu’il :

« DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 25] de ses demandes dirigées contre la société LLOYD’S FRANCE SAS,

DECLARE recevable l’invention volontaire de la société Les Souscripteurs du Lloyd’s à Londres, représentée par son Mandataire Général pour ses opérations en France, la société LLOYD’S FRANCE SAS,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 25] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des Souscripteurs du LLOYD’S pris en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, la société LLOYD’S FRANCE SAS,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème au passif de la liquidation de la société Agence de la Mairie prise en la personne de son liquidateur, la SCP BOUARD [C], à la somme de 19.043,46 euros (dix-neuf mille quarante trois euros quarante six centimes),

CONDAMNE la société anonyme ALLIANZ Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 25], les sommes suivantes :

15.893,52 euros (quinze mille huit cent quatre-vingt treize euros cinquante deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2016,

2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 25] de sa demande d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société anonyme ALLIANZ Iard aux dépens,

AUTORISE la SELARL RAISON CARNEL, avocat, à recouvrer directement contre cette dernière les dépens qu’elle a avancés sans recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire. »

En conséquence :

— constater que le Syndicat des copropriétaires reproche à l’Agence de la Mairie d’avoir commis des fautes de gestion ;

— constater que les fautes de gestion ne sont pas couvertes par le contrat de garantie financière ;

— constater que la Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du LLOYD’S, n’a jamais été assureur responsabilité civile professionnelle de l’Agence de la Mairie mais son garant financier ;

— débouter toutes demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

A titre subsidiaire :

— constater que les demandes du syndicat des copropriétaires n’entrent pas dans le champ de la garantie financière;

— constater que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une non représentation de fonds certaine, liquide et exigible ;

— débouter toutes demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS.

Vu les conclusions notifiées le 25 février 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26], intimé, invite la cour, au visa de la loi du 2 janvier 1970, 39 et suivants du décret du 20 juillet 1972 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Fixé sa créance au passif de la liquidation de la société AGENCE DE LA MAIRIE prise en la personne de son liquidateur, la SCP [J] [C], à la somme de 16.595,65 euros,

Condamné Allianz IARD à l’indemniser :

Avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2018 sans opposabilité des franchises contractuelles,

A lui payer 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Aux dépens de l’instance,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

L’a débouté de ses demandes à l’encontre des souscripteurs du Lloyd’s devenus Lloyd’s Insurance Company,

L’a débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 9.181,13€, considérant qu’il s’agissait de frais et honoraires exclus de la garantie de la police d’assurances souscrite auprès de Allianz IARD,

Statuant à nouveau et déboutant Allianz IARD et Lloyd’s Insurance Company de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum Allianz IARD et Lloyd’s Insurance Company à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.595,65 €, avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2018 sans opposabilité des franchises contractuelles

— condamner in solidum Allianz IARD et Lloyd’s Insurance Company à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront notamment les dépens de première instance et pourront être directement recouvrés par la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Mme [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Agence de la Mairie, n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la responsabilité de la société L’Agence de la Mairie et la créance du syndicat

Le syndicat des copropriétaires invoque un certain nombre d’anomalies relevées lors du changement de syndic concernant divers comptes fournisseurs et concernant des sommes inscrites en débit sur des comptes d’attente sans explication, pour un montant de 11 004,89 euros. Par ailleurs, il excipe de dépenses non justifiées par la transmission des factures, pour un montant de 5 590,76 euros.

La société Allianz IARD allègue que le syndicat ne démontre pas son préjudice.

Selon l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Sur les anomalies relevées à la reprise de l’immeuble

— Le compte fournisseur Eau de [Localité 24] : comme l’indique le syndicat des copropriétaires, il ressort du [Localité 21] Livre de 2016 que ce compte fournisseur reste débiteur de la somme de 75 euros constituée de frais de rejet de prélèvements bancaires. Néanmoins, le syndicat ne fait valoir ni ne démontre aucun manquement ou faute de son ancien syndic et ne démontre pas que ce dernier serait responsable de l’imputation de ces frais.

Aucun préjudice ne sera par conséquent retenu à ce titre.

— Les comptes débiteurs de l’Agence de la Mairie : le syndicat souligne les anomalies suivantes, qu’il y a lieu d’analyser successivement :

—  390 euros (grand livre 2016 page 5) : le compte présente de nombreuses lignes intitulées « annulation bordereau » de 15 euros, soit au total 390 euros, portées au crédit du compte. Ces écritures sont conformes aux règles d’établissement des comptes, les prestations étant inscrites au crédit du compte et leur paiement ou leur annulation au débit de celui-ci. Aucun préjudice ni manquement n’est donc démontré par le syndicat des copropriétaires à ce titre.

—  1872 euros (grand livre 2016 page 6) : de la même façon, le compte présente de nombreuses lignes intitulées « annulation extranet » de 72 euros, soit au total 1 872 euros, portées à raison au crédit du compte. Aucun préjudice n’est établi.

—  56,16 euros (grand livre 2016 page 5 et 6) : de la même façon, le compte présente de nombreuses lignes intitulées « annulation frais timbre » pour un montant total de 56,16 euros. Aucun préjudice n’est établi.

—  852 euros (grand livre 2015 page 9 et 2016 : page 2) : cette somme, reportée de 2015 sur 2016, concerne en réalité des factures de la société Burotic. La société L’Agence de la Mairie a réglé 3 factures de 132, 360 et 360 euros, soit 852 euros au total, à la société Burotic pour des missions de « Gestion des archives », « Numérisation 2015 » et « [Localité 20] d’entretien ». Le [Localité 21] Livre précise que ces factures ont été annulées le 31 décembre 2015 mais le remboursement des sommes versées n’est pas intervenu et la somme de 852 euros a donc été maintenue artificiellement en débit du compte. La responsabilité du syndic est donc engagée sur ce point.

—  12 euros et 103.20 euros (grand livre 2016 page 6) : ces sommes correspondent, d’après le [Localité 21] Livre, à des annulations de frais de relance auprès de deux entreprises, inscrites au débit du compte. Comme vu précédemment, aucun préjudice n’est établi.

—  2120,40 euros (grand livre 2016 page 9) : cette somme correspond d’après le [Localité 21] Livre à des frais de relance, sans plus de précisions, et est constituée en grande partie d’un report sur l’année ou les années antérieure. Le syndicat des copropriétaires n’indique pas en quoi son ancien syndic aurait commis une faute ou un manquement et ne précise pas en quoi cette somme constituerait pour lui un préjudice.

—  600 euros au crédit (grand livre 2016 page 23) : cette somme semble correspondre à des honoraires de gestion portés au crédit du compte par un virement. Le syndicat ne précise pas en quoi cette somme créditée sur son compte constituerait un préjudice.

— Les comptes fournisseurs : Il ressort des écritures comptables du [Localité 21] Livre établi par la société L’Agence de la Mairie pour les années 2015 et 2016 que, comme pour l’entreprise Burotic, l’ancien syndic a réglé des factures auprès de plusieurs société et que ces factures ont toutes été annulées le 31 décembre 2015 et artificiellement maintenues en débit du compte faute de remboursement :

—  1 200 euros (4 x 300) à la société ADDIP pour des diagnostics amiante, termites, plomb et plomb dans l’eau ;

—  1 650 euros (1 320 +330) à la société ATB Valladon concernant une intervention sur les chéneaux et gouttières et une fuite en cave ;

—  1 430 euros (1320 + 110) à la société Etablissements Raphael au titre de travaux de « réglage antenne » et de « réglage groom » ;

—  664 euros (429 + 235) à la société Procarbat pour une réparation électrique et un changement de minuterie ;

—  1 044 euros à la société PREFOS pour une évaluation des risques professionnels.

Concernant le compte fournisseur Peinteco, en revanche, le syndicat des copropriétaires n’indique pas en quoi le solde débiteur de 1 311,50 euros constituerait pour lui un préjudice et engagerait la responsabilité du syndic. Son préjudice à ce titre n’est pas démontré.

— Les comptes d’attente et de reprise : le syndicat des copropriétaires évoque un compte d’attente débiteur de 1 686,50 euros comportant une ligne intitulée «Eau 2014 boulangerie » et un compte d’attente créditeur de 24,17 euros correspondant au compte d’un ancien copropriétaire et venant amoindrir d’autant son préjudice.

Cependant, un compte d’attente permet d’inscrire des sommes aussi bien au crédit qu’au débit, sans que ces dernières ne soient affectées à un compte précis. Un Compte d’attente débiteur ne correspond pas à une somme due par le syndic au syndicat des copropriétaires ; ces comptes d’attente sont inclus dans une balance globale de débits et des crédits et ne sont pas des comptes séparés sur lesquels figureraient des sommes d’argent disponibles.

Dès lors, en l’absence d’éléments complémentaires, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice à ce titre.

Il mentionne également un compte de reprise créditeur de 2 837,70 euros, arguant du fait qu’il reste inexpliqué, sans expliquer en quoi il en résulterait pour lui un préjudice.

Le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires au titre des anomalies relevées lors du changement de syndic s’établit donc à la somme de 6 840 euros (852 + 1 200 + 1 650 + 1 430 + 664 + 1 044).

Sur les dépenses de l’année 2016

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un certain nombre de factures n’ont pas été remises par la société L’Agence de la Mairie, concernant des dépenses d’un montant total de 5 590,76.

Néanmoins, cette simple allégation ne peut suffire à engager la responsabilité de la société L’Agence de la Mairie, alors même que le syndicat ne conteste pas la réalité des prestations (à l’exception d’une double facturation invoquée pour un montant de 115,50 euros, non démontrée) et n’invoque aucun préjudice.

Les demandes à ce titre doivent être rejetées.

Il résulte de l’ensemble de ces développements qu’il y a lieu de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société L’agence de la Mairie à la somme de 6 840 euros, le jugement devant donc être réformé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company, garant financier

La société Allianz fait valoir que la société Burotic n’a été immatriculée au RCS de [Localité 24] que postérieurement au règlement des factures et que de nombreux syndicats ont dénoncé des agissements frauduleux similaires commis par la société L’Agence de la Mairie, et notamment auprès des mêmes sociétés, qu’une information judiciaire est ouverte concernant ce syndic et dans laquelle elle est partie civile, et que le caractère frauduleux des factures invoqué par le syndicat est manifeste. Il allègue que le président de la société L’Agence de la Mairie a reconnu les détournements de fonds commis par ses prédécesseurs par un courrier adressé à M. [L], expert judiciaire désigné dans un dossier similaire.

Le syndicat des copropriétaires allègue que les Grands Livres révèlent que de nombreuses factures ont été annulées sans que les remboursements soient effectués. Il soutient que le tribunal a considéré à tort que ses prétentions indemnitaires ne portaient pas sur une non-représentation de fonds dès lors que c’est à l’occasion de ses activités que la société L’Agence de la Mairie à perçu des sommes indues et que les sommes dont il demande le remboursement sont certaines, liquides et exigibles.

Il fait valoir que le fait que lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2017, les copropriétaires aient décidé de solder lors de la régularisation de charges de l’exercice 2016 les anomalies comptables relevées dans la comptabilité remise par l’ancien syndic et émis toutes réserves sur ces anomalies ne saurait écarter la garantie financière due par le garant financier de l’Agence de la Mairie.

La société Lloyd’s Insurance Company fait valoir que les fautes de gestion ne rentrent pas dans l’objet de la garantie financière, que la contestation du syndicat porte sur le bien-fondé du paiement de créanciers et que le syndicat ne reproche pas à son ancien syndic d’avoir volé des fonds. Elle allègue que le syndicat sollicite en réalité le remboursement de factures qui seraient injustifiées, mais qu’il ne s’agit pas d’un détournement de fonds dès lors que ces sommes ont été encaissées par un créancier et non par le mandataire. Elle soutient qu’en tout état de cause la preuve d’une non-représentation de fonds n’est pas démontrée dès lors qu’aucun relevé bancaire n’est communiqué, seul le solde de trésorerie au jour de la fin du mandat ou de la résiliation de la garantie financière étant garanti.

Sur ce,

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, dont l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante.

Contrairement à ce que soutient la société Lloyd’s Insurance Company, la non-représentation de fonds objet de sa garantie ne se limite pas au solde de trésorerie manquant au jour de la fin du mandat de syndic.

A ce titre, l’état de rapprochement bancaire ne permet d’identifier que les détournements correspondant à des fonds préalablement encaissés sur le compte bancaire de la copropriété puis utilisés sans justification et sans avoir été comptabilités.

La garantie financière souscrite par le syndic a vocation à garantir tous les détournements de fonds, y compris ceux qui, maquillés, ne ressortent pas de l’état de rapprochement bancaire.

Comme il a été vu plus haut, la responsabilité de la société L’Agence de la Mairie est engagée en raison du paiement de nombreuses factures à des fournisseurs (Burotic, ADDIP, ATB Valladon, Etablissements Raphael, Procarbat et Prefos) suivi de l’annulation de ces factures sans restitution des montants versés.

La société Allianz produit un courrier électronique adressé en 2019 par le gérant de la société L’Agence de la Mairie, M. [N], à M. [L], expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny dans une affaire concernant ce syndic et un autre syndicat des copropriétaires, rédigé en ces termes :

« ['] Je vous précise toutefois qu’un second préjudice distinct a (malheureusement) en partie eu lieu sous ma gérance. Gérance effectuée sous la direction de Messieurs [P] [Z] et [V] qui étaient censés être les dirigeants de la société CONDOMINIUM, société mère de l’Agence de la Mairie.

Monsieur [Y] a été dirigeant de l’Agence de la Mairie jusqu’au 02 juin 2015 me semble t’il. Ensuite ce furent Messieurs [Z] et [V].

Le premier procédait par des mouvements de compte à compte.

Les seconds par de fausses factures (Préfos, Burotic, TBA, ADDIP, ATB Valladon, Etbmnts Raphael, Procarbat, Sebe, Vibat Constructions) et la facturation de frais extranet. Par contre, les seconds, conscients des détournements de fonds du premier, y ont vu une opportunité. Celle de lui coller sur le dos leurs fausses factures en les antidatant sur la seconde partie de l’exercice 2015.

Je vous indique avoir porté plainte contre Messieurs [Z] et [V] le 23 août 2016. Et avoir reçu un avis à victime courant juin 2019. Cet Avis à Victime précise notamment que Messieurs [Z] et [V] sont notamment poursuivi des chefs d’escroquerie, abus de confiance, recel et blanchiment de ces délits commis au préjudice de la totalité des SDC ayant constitué le portefeuille Agence de la Mairie et ce depuis 2014. ['] »

Dans cette autre affaire, l’expert a dressé la liste des sociétés supports de fausses factures : ADDIP, ATB Valladon, Burotic, Etbmts Raphael, Prefos, Procarbat, Sebe, TBA, Vibat Constructions.

Ainsi, la totalité des sociétés concernées par les factures litigieuses relevées dans la présente affaire ont été pointées par un expert judiciaire, dans une affaire distincte, comme ayant été utilisées par la société L’Agence de la Mairie comme support à l’établissement de fausses factures.

Il ressort par ailleurs de l’avis à victime versé aux débats que MM. [Z] et [V] ont été mis en examen pour escroquerie et abus de confiance à l’encontre de plusieurs syndicats de copropriétaires le 22 mars 2019.

Les pièces comptables versées aux dossiers démontrant les procédés d’écriture comptable employés, associées à ces éléments de contexte, permettent d’établir que le préjudice du syndicat au titre des factures litigieuses, concernant des sommes certaines, liquides et exigibles, s’analyse non pas en des fautes de gestion mais en un détournement de fonds par l’établissement de factures fictives et relève donc de la garantie financière.

La société Lloyd’s Insurance Company doit par conséquent être condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la totalité de son préjudice, soit 6 840 euros. Le jugement doit donc être réformé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de la société Allianz, assureur en responsabilité civile professionnelle

Le préjudice du syndicat des copropriétaires s’analysant en une non représentation de fonds, la demande de condamnation solidaire de la société Allianz IARD à ce titre doit être rejetée.

Le surplus des chefs de préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires, susceptible de relever de l’assurance en responsabilité civile de la société L’Agence de la Mairie, n’étant pas démontré, il convient de rejeter la demande d’indemnisation à ce titre.

Il n’y a néanmoins pas lieu de mettre hors de cause la société Allianz IARD, celle-ci ayant été valablement assignée et des demandes ayant été formulées à son encontre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Lloyd’s Insurance Company, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lloyd’s Insurance Company.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Adresse 23] [Localité 4] au passif de la liquidation de la société L’Agence de la Mairie à la somme de 6 840 euros ;

Condamne la société Lloyd’s Insurance Company à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 3] [Adresse 19] la somme de 6 840 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017, date de l’assignation en justice ;

Condamne la société Lloyd’s Insurance Company aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros chacun par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE