MW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01205 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZUV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 juillet 2024 – RG N°23/00132 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER

Code affaire : 50G – Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M. Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 9 septembre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [W] [P]

né le 19 Février 1970 à [Localité 9], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne LHOMME de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de JURA

Monsieur [V] [I]

né le 27 Juin 1949 à [Localité 10], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Anne LHOMME de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉ

Monsieur [S] [C]

né le 27 Mai 1953 à [Localité 9], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Virginie LOMBARDOT, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila Zait, greffier lors du prononcé.

*************

M. [S] [C] est propriétaire à [Localité 8] (39) d’une parcelle cadastrée ZB n°[Cadastre 2].

M. [V] [I] était propriétaire d’une parcelle contiguë, en nature de bois, cadastrée ZB n°[Cadastre 5], d’une contenance de 1 ha 23 a 57 ca.

Le 6 avril 2022, Maître [M] [X], notaire, a informé M. [C] de l’intention de M. [I] de vendre la parcelle ZB n°[Cadastre 5], en faisant état du droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées contiguës prévu à l’article L. 331-19 du code forestier.

Par acte reçu par Me [X] le 24 octobre 2022, M. [I] a vendu la parcelle ZB [Cadastre 5], ainsi que la parcelle ZB [Cadastre 6] lui appartenant également, à M. [W] [P], cette vente n’ayant pas donné lieu à notification d’un droit de préférence à M. [C].

Par exploit du 10 février 2023, faisant valoir que la vente était intervenue en violation de son droit de préférence, M. [C] a fait assigner M. [I] et M. [P] devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente, la constatation du caractère parfait de la vente à son profit, ainsi que la réitération de cette vente par acte authentique, subsidiairement l’annulation de la vente. Il a exposé qu’en sa qualité de propriétaire d’un terrain boisé contigu, il bénéficiait du droit de préférence de l’article L. 331-19 du code forestier, peu important que sa parcelle ne soit pas intégralement boisée, et qu’en manifestant son intention d’exercer ce droit par courrier recommandé réceptionné le 15 avril 2022 par le notaire, la vente était devenue parfaite à son profit. Il a ajouté que M. [I] avait ensuite vendu à M. [P] la parcelle ZB [Cadastre 5] en lot avec la parcelle ZB [Cadastre 6], cette vente devant être annulée concernant la parcelle ZB [Cadastre 5] pour n’avoir pas donné lieu à notification de son droit de préférence, peu important à cet égard que l’acquéreur soit propriétaire d’une parcelle boisée contiguë à l’autre parcelle vendue.

MM [P] et [I] ont conclu au rejet des demandes, faisant valoir que c’était par erreur que le notaire avait notifié l’intention de vendre à M. [C], alors que celui-ci ne disposait d’aucun droit de préférence dès lors que la parcelle dont il était propriétaire ne pouvait être qualifiée de boisée, comme étant à usage agricole, et ne comportant que quelques bosquets boisés correspondant à moins de 35 % de la surface totale. Ils ont encore soutenu que la vente en lot des parcelles ZB [Cadastre 5] et ZB [Cadastre 6] n’avait pas à faire l’objet de la notification d’un droit de préférence, dès lors que M. [P] était lui-même propriétaire d’une parcelle boisée contiguë à l’une des parcelles vendues.

Par jugement du 22 juillet 2024, le tribunal a :

— annulé la vente de la parcelle située à [Localité 8] sur Seille cadastrée ZB [Cadastre 5] intervenue entre M. [V] [I] et M. [W] [P] suivant acte authentique passé devant la SAS Jurisnotaires le 24 octobre 2022 ;

— débouté M. [S] [C] de sa demande de réitération de la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] ;

— condamné in solidum M. [V] [I] et M. [W] [P] à verser à M. [S] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] [I] et M. [W] [P] aux entiers dépens ;

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision ;

— débouté M. [V] [I] et M. [W] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que l’article L. 331-19 du code forestier ne prévoyait pas que la parcelle contiguë doive être exclusivement boisée et que le droit de préférence s’appliquait dès lors que la parcelle se révélait être contiguë à la propriété vendue ; qu’il importait également peu que la partie boisée corresponde uniquement à 25 % de la parcelle, dès lors qu’elle était objectivée sur le plan cadastral et/ou par d’autres éléments objectifs, comme ici les relevés Géoportail ; qu’il ne ressortait d’aucun élément probant que le fait qu’une grande partie des terres soit à vocation prédominante agricole fasse échouer l’applicabilité des conditions prévues à l’article L. 331-19 du code forestier ;

— que M. [C] ne versait pas le courrier du 15 avril 2022 qu’il avait envoyé au notaire, ne permettant pas au tribunal de constater la rencontre des volontés ; que la vente n’était donc pas parfaite ;

— que si l’article L. 331-21 du code forestier excluait l’application du droit de préférence en cas de vente au profit du propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois et forêts, cette exception ne s’appliquait pas à M. [P] concernant la parcelle ZB [Cadastre 5], dès lors qu’il était propriétaire d’une parcelle ZB [Cadastre 7] qui, pour être contiguë à celle cadastrée ZB [Cadastre 6] également objet de la vente, n’était toutefois pas contiguë à celle cadastrée ZB [Cadastre 5] dont l’annulation de la vente était sollicitée ; que le droit de préférence de M. [C] relativement à cette dernière parcelle ayant été méconnu, la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] devait être annulée par application de l’article L. 331-20 du code forestier.

M. [P] et M. [I] ont relevé appel de cette décision le 2 août 2024.

Par conclusions n°2 transmises le 24 juin 2025, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles L.331-19 et suivants du code forestier,

Vu l’article 1114 du code civil,

A titre principal :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* annulé la vente de la parcelle située à [Localité 8] sur Seille cadastrée ZB [Cadastre 5] intervenue entre M. [V] [I] et M. [W] [P] suivant acte authentique passé devant la SAS Jurisnotaires le 24 octobre 2022 ;

* débouté M. [S] [C] de sa demande de réitération de la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] ;

* condamné in solidum M. [V] [I] et M. [W] [P] à verser à M. [S] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [V] [I] et M. [W] [P] aux entiers dépens ;

* constaté l’exécution provisoire de la présente décision ;

* débouté M. [V] [I] et M. [W] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

— de débouter M. [C] [S] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [C] [S] à verser à M. [P] [W] et M. [I] [V] une somme de 2 500 euros chacun, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

— de condamner M. [C] [S] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Par conclusions n°2 notifiées le 14 août 2025, M. [C] demande à la cour :

— de déclarer mal fondés M. [I] et M. [P] en leurs appels ;

— de débouter M. [V] [I] et M. [W] [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* annulé la vente de la parcelle située à [Localité 8] sur Seille cadastrée ZB [Cadastre 5] intervenue entre M. [V] [I] et M. [W] [P] suivant acte authentique passé devant la SAS Jurisnotaires le 24 octobre 2022 ;

* condamné in solidum M. [V] [I] et M. [W] [P] à verser à M. [S] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. [V] [I] et M. [W] [P] aux entiers dépens ;

* constaté l’exécution provisoire de la présente décision ;

* débouté M. [V] [I] et M. [W] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté M. [S] [C] de sa demande de réitération de la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] ;

Statuant à nouveau :

— d’ordonner la réitération de la vente de la parcelle ZB n° [Cadastre 5] entre M. [I] et M. [C] par acte authentique et de juger qu’à défaut de régularisation dans un délai de deux mois, le présent arrêt vaut acte authentique de vente entre M. [V] [I], d’une part et M. [S] [C], d’autre part, au prix de 2 100 euros de la parcelle situé sur la commune de [Localité 8] 'à la combe de Petier', cadastrée ZB n°[Cadastre 5] et qu’il sera

publié auprès des services de la publicité foncière concernée ;

En tout état de cause,

— de condamner solidairement M. [I] et M. [P] à régler à M. [C] la somme de 2 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [I] et M. [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de publicité foncière.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 août 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur l’existence d’un droit de préférence au regard des caractéristiques de la parcelle ZB [Cadastre 2] propriété de M. [C]

L’article L. 331-19 du code forestier dispose : 'en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.

Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé. Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales.

Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.

Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.

Le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en l’absence de réalisation de la vente résultant d’une défaillance de l’acheteur dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au troisième alinéa.

Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme.'

Pour obtenir l’infirmation du jugement déféré, les appelants font valoir en premier lieu que M. [C] n’était susceptible de bénéficier d’aucun droit de préférence dans le cadre de la vente, seule ou en lot, de la parcelle ZB [Cadastre 5], car il ne remplissait pas les conditions légales tenant à la qualité de propriétaire d’une parcelle boisée contiguë. Ils soutiennent en effet que la parcelle ZB [Cadastre 2] propriété de M. [C] ne peut être qualifiée de parcelle boisée, dès lors qu’elle est à usage principalement agricole, qu’elle ne comporte que trois bosquets boisés représentant moins de 35 % de la surface totale du fonds, et qu’aucun de ces bosquets n’est implanté au droit de la zone de contiguïté entre les parcelle ZB [Cadastre 5] et ZB [Cadastre 2].

L’intimé, qui rappelle que sa parcelle ZB [Cadastre 2] est classée au cadastre en nature de bois et taillis, réplique que l’article L. 331-19 n’exige nullement que la parcelle contiguë soit boisée intégralement, et qu’en tout état de cause sa parcelle ZB [Cadastre 2] est dûment classée au cadastre en nature de bois et taillis.

Il sera observé que l’article L. 331-19 désigne expressément les propriétés dont la vente ouvre droit à l’exercice d’un droit de préférence pour les voisins par leur classification au cadastre, ce qui permet d’en définir clairement le périmètre, et d’exclure toute discussion quant à la qualité et à l’étendue du boisement des fonds qui y sont assujettis.

Si la formulation du texte diffère certes en ce qui concerne la désignation des parcelles contiguës dont les propriétaires bénéficient d’un droit de préférence, rien ne justifie cependant que le législateur ait entendu déterminer ces parcelles selon un critère différent de celui retenu pour les propriétés vendues, au risque, en effet, d’introduire sur ce point des difficultés d’interprétation immanquablement source de contestations et d’appréciations divergentes, qui ne pourraient qu’être contraires à l’objectif assigné au texte, à savoir la lutte contre le morcellement des propriétés forestières. D’ailleurs, la formulation adoptée, soit 'les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux’ fait bien référence à une désignation cadastrale des parcelles boisées, même si une autre lecture pourrait laisser supposer que la désignation au cadastre ne concerne que la qualité de propriétaire. C’est encore ce que confirme la teneur de l’article L. 331-21 1° du code forestier, qui prévoit une exemption du droit de préférence lorsque la vente est faite au profit du propriétaire d’une parcelle contiguë définie comme étant 'en nature de bois et forêts', ce qui renvoie à une classification cadastrale, étant observé que ce cas d’exemption s’explique très logiquement par le fait que l’acquéreur remplit lui-même la condition pour bénéficier du droit de préférence.

Au demeurant, la lettre du texte ne fait à aucun moment mention de l’exigence d’un boisement intégral ou continu, et ne renvoie à aucune norme de boisement minimal. Or, les pièces versées aux débats par les parties, et notamment les vues Géoportail, établissent que si la parcelle ZB [Cadastre 2] propriété de M. [C] n’est pas intégralement boisée, elle est néanmoins couverte en plusieurs endroits de bosquets de feuillus, dont les appelants indiquent eux-mêmes qu’ils représentent 35 % de sa superficie, ce qui, rapporté à celle-ci, soit 7 ha 75 a 47 ca, représente une surface boisée de plus de 2 ha. Au demeurant, même partiellement déboisée, une parcelle cadastrée en nature de bois ou forêt a toujours vocation à pouvoir être reboisée.

Il doit être déduit de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la parcelle appartenant à M. [C] répondait bien à la définition de parcelle boisée contiguë.

Sur les conséquences de l’exercice du droit de préférence par M. [C]

L’intimé soutient aux termes de son appel incident qu’en faisant connaître au notaire le 15 avril 2022 son intention d’exercer son droit de préférence, la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] qui avait fait l’objet de la notification de ce droit était devenue parfaite, de sorte qu’il y avait lieu d’ordonner la réitération authentique de cette vente.

C’est toutefois à juste titre que les appelants s’opposent à cette prétention, dès lors qu’en l’absence de disposition législative le précisant, la notification du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, (Ccass Civ 3ème, 28 septembre 2023, 22-15 576).

M. [I] était dès lors libre de renoncer à la vente projetée, comme il a choisi de le faire.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce que, bien que s’étant fondée sur un motif erroné, elle a rejeté la demande en constatation du caractère parfait de la vente et en réitération de celle-ci par acte authentique.

Sur l’absence de notification du droit de préférence dans le cadre de la vente du 24 octobre 2022

L’article L. 331-20 du code forestier dispose : 'est nulle toute vente opérée en violation de l’article L. 331-19. L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa de cet article devait être adressée ou par leurs ayants droit.'

L’article L. 331-21 1° énonce que le droit de préférence prévu à l’article L. 331-19 ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois et forêts.

Les appelants poursuivent l’infirmation de la décision de première instance en faisant valoir que M. [I] ayant choisi de vendre en lot ses parcelles ZB [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à M. [P], et celui-ci étant propriétaire de la parcelle boisée ZB [Cadastre 7], contiguë de la parcelle ZB [Cadastre 6], qui est l’une des parcelles vendues, l’exemption prévue à l’article L. 331-21 1° devait trouver à s’appliquer.

M. [C] sollicite sur ce point la confirmation du jugement entrepris, affirmant qu’il y avait lieu à application distributive du droit de préférence en fonction des parcelles vendues, de sorte que M. [P] étant propriétaire d’une parcelle qui n’était contiguë qu’à la parcelle ZB [Cadastre 6], le vendeur restait tenu de notifier un droit de préférence aux propriétaires des parcelles boisées contiguës de l’autre parcelle vendue, savoir la parcelle ZB [Cadastre 5].

Il sera rappelé que l’article L. 331-19 a fait l’objet en 2012 d’une modification rédactionnelle, le terme de 'propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts’ ayant été substitué à celui de 'parcelle classée au cadastre en nature de bois et forêts', cette modification ayant précisément eu pour objet de permettre une meilleure articulation du mécanisme du droit de préférence dans le cadre de la vente en lot de parcelles éparses.

Il en résulte que lorsque l’article L. 331-21 1° énonce que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente d’une propriété, pouvant être constituée de parcelles éparses, est faite au profit du propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois et forêts, cette exemption s’applique dès lors que l’acquéreur est propriétaire d’une parcelle contiguë à l’une quelconque des parcelles éparses constituant la propriété vendue.

Retenir le contraire, et considérer que le droit de préférence devrait être appliqué séparément pour chacune des parcelles vendues en lot, en fonction des contiguïtés respectives, serait contraire à la lettre du texte, et porterait en outre une atteinte disproportionnée au droit de propriété, en vertu duquel un propriétaire est libre de céder sa propriété selon les modalités qu’il souhaite, et notamment par lot, en le contraignant à diviser la vente, ainsi qu’à multiplier les actes, sans pour autant répondre de manière nécessaire à l’objectif légal de lutte contre le morcellement des propriétés forestières.

Il doit ainsi être retenu que, dès lors que M. [P] était effectivement propriétaire d’une parcelle boisée contiguë à l’une au moins des parcelles objets de la vente par lot du 24 octobre 2022, cette vente était exemptée de l’obligation de notification d’un droit de préférence.

C’est dès lors sans contrevenir à l’article L. 331-19 du code forestier que cette vente est intervenue sans que M. [C] ne se soit vu notifier la possibilité d’exercice d’un droit de préférence.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente pour ce motif, M. [C] devant être débouté de sa demande en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision querellée sera infirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [C] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux appelants la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement rendu le 22 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en ce qu’il a débouté M. [S] [C] de sa demande de réitération de la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5]  ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Rejette la demande de M. [S] [C] tendant à l’annulation de la vente de la parcelle cadastrée commune de [Localité 8], section ZB n° [Cadastre 5], intervenue le 24 octobre 2022 entre M. [V] [I] et M. [W] [P] ;

Condamne M. [S] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [S] [C] à payer à M. [V] [I] et M. [W] [P] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par M. [S] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,