RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05093 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFN2H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-21-003114

APPELANTS

Monsieur [P], [B] [Y]

né le 16 Août 1940 à [Localité 8] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [W] [Y]

née le 06 Août 1943 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant, M^e PLEGER de la SOFFAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0043

INTIMÉE

Madame [L] [T] épouse [F]

née le 07 Mars 1958 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0783

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 16 septembre 2019, Mme [L] [T] épouse [F] a donné en location pour une durée de 12 mois à M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] des locaux à usage d’habitation, à usage de résidence secondaire meublé, situés [Adresse 1].

A la demande de M. [P] [Y] et Mme [W] [Y], ce bail a été prolongé jusqu’au 10 novembre 2020, date à laquelle ils ont quitté les lieux.

Puis, invoquant le non-respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers prévu par l’article 40 de la loi Elan du 23 novembre 2018, ils ont sollicité de Mme [L] [T] épouse [F] le remboursement d’un trop versé de loyer prétendu de 42 132,13 euros sur la base d’un indice de référence majoré de 33,20 euros par mètre carré, évaluant ainsi leur loyer mensuel à 3 045,70 euros et non plus de 6 200 euros, avant de l’assigner à cette fin par acte du 11 février 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire rendu le 8 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] de l’ensemble de leurs demandes;

— condamné solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [L] [T] épouse [F] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [L] [T] épouse [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

M. [P] [Y] et Mme [W] [Y], par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2022, ont interjeté appel de ce jugement et par leurs dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024, ils demandent à la cour de l’infirmer dans son intégralité ;

par conséquent,

— qualifier le contrat de bail d’habitation pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] de résidence principale, nonobstant toute clause contraire ;

— juger le bail d’habitation pour l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] soumis à la réglementation relative à l’encadrement des loyers à [Localité 10] ;

— condamner Mme [L] [T] épouse [F] à leur verser la somme de 42 132,13 euros au titre des loyers trop perçu ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [L] [T] épouse [F] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] [T] épouse [F] aux dépens.

Mme [L] [T] épouse [F], par ses dernières conclusions déposées le 25 septembre 2024 demande à la cour de :

— la recevoir en ses écritures, et y faisant droit ;

— confirmer la décision dont appel, et y ajoutant :

— déclarer irrecevable en cause d’appel, ou à défaut débouter M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] de leur demande de remboursement fondée sur l’arrêté n°2019-05 du 23 mai 2019 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris à compter du 1er juillet 2019, arrêté qui a été annulé par jugement du tribunal administratif de Paris du 8 juillet 2022 ;

— rejeter la demande de M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] infondée en raison de l’inapplicabilité du fondement de la contestation à un bail meublé relevant du code civil, en résidence secondaire, et de surcroît loué pour raison de force majeure, en violation du bail signé ;

— rejeter de plus fort la demande de M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] en retenant que M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] ont demandé expressément la signature d’un bail en résidence secondaire d’un an ou avaient nécessairement besoin d’un bail d’une telle durée minimum, cette durée étant devenue le fondement de leur contestation ;

— rejeter en conséquence la contestation litigieuse qui a été créée de leur fait, par leur demande dérogatoire nécessaire pour la signature du contrat de bail ;

— juger que le montant du loyer est justifié par les caractéristiques et les équipements exceptionnels du logement et ses accessoires, et juger bien-fondé le calcul du loyer effectif tel que présenté ci-dessus ;

en conséquence,

— débouter M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner reconventionnellement solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à une amende civile de 10 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à lui verser 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la dénonciation calomnieuse et de cette procédure ;

subsidiairement, si la cour entendait ordonner l’application de la loi Elan à la présente procédure ;

— condamner solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] pour violation des dispositions contractuelle à indemniser le préjudice financier induit par l’application de la loi Elan ;

— condamner en conséquence solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 42 132,13 euros en réparation du préjudice financier ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 9 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction conformément à l’article 699 code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du contrat de bail

M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] soutiennent :

— que le contrat de bail litigieux, en ce qu’il indique que le logement est loué à titre de résidence secondaire, est un contrat d’adhésion destiné à contourner les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux logements loués à titre de résidence principale,

— et qu’ils ont, de fait, utilisé les lieux loués comme résidence principale de substitution compte tenu de l’indisponibilité de leur résidence principale à la date du bail, située [Adresse 3] à [Localité 10], dans laquelle était survenu un incendie le 18 août 2019.

Ils en déduisent que le contrat de bail meublé litigieux doit être requalifié en contrat de bail d’un logement meublé à titre de résidence principale, nonobstant toute clause contraire.

Mme [L] [T] épouse [F] soutient pour s’opposer à cette demande qu’elle viole l’engagement contractuel des parties et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

La cour retient ce qui suit.

Selon l’article 1193 « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

L’article 1194 dispose que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il est ainsi constant que le caractère de la location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner (3ème Civ, 5 juin 1973, Bull. no 400; juin 1976, Bull. no 255; 15 janvier 1992, Bull. no 11).

En l’espèce, toutes les stipulations contractuelles du bail signé entre les parties le 16 septembre 2019 (pièce 3 appelants et 1 intimée) indiquent sans aucune ambiguïté que le logement loué l’est à titre de résidence secondaire, qu’à ce titre il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que c’est une condition substantielle du bail.

Les locataires, francophones, ne prétendent pas qu’ils ont pu se méprendre sur la portée de ce bail. Et aucun élément en débat ne démontre que la commune intention des parties était autre que celle ainsi clairement indiquée au bail, étant rappelé que, comme indiqué ci-dessus, la demande de requalification du contrat de bail aux fins de fixation d’un loyer conforme à l’encadrement des loyers a été formulée après leur départ.

A cet égard, la cour relève que les locataires se bornent à invoquer un contrat d’adhésion destiné à contourner ce caractère d’ordre public, de sorte qu’il y aurait lieu d’écarter la clause qui qualifie le logement de résidence secondaire. En effet, ils n’étayent pas leur argumentaire de pièces de nature à démontrer qu’ils ont vainement tenté de négocier ce contrat afin d’obtenir sa qualification de contrat de location meublé à usage de résidence principale. Ils n’ont pas même cru devoir produire, à la demande de leur bailleresse (ses pièces 6,7,8, 10-1, 10-2, 12, 13 et 14), leur déclaration fiscale d’IFI 2020 et le contrat d’assurance à titre de résidence principale lors de la location litigieuse, située [Adresse 3] à [Localité 10], pourtant susceptible d’établir, comme ils le soutiennent, qu’ayant subi un incendie le 18 août 2019, elle ne l’était plus et que les lieux loués litigieux auraient bel et bien été envisagés comme une résidence principale de substitution.

La circonstance que les locataires aient en réalité occupé les lieux à titre de résidence principale, à la supposer établie, ne saurait, en cet état, entraîner une modification unilatérale de leur part de la qualification du contrat de bail.

Par suite, les locataires invoquent vainement l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que cet article ne s’applique pas à leur contrat de location de logement meublé, dont la commune intention des parties a entendu ne pas faire leur résidence principale, au sens de l’article 2 de cette loi dont le caractère d’ordre public est dès lors inopérant.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejette cette demande de requalification.

Sur l’indu prétendument consécutif à l’encadrement du loyer

Cette demande qui se fonde sur la requalification rejetée du contrat de bail, à la supposer même recevable, ne peut prospérer.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral invoqué par la bailleresse

Le jugement entrepris a justement condamné solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [L] [T] épouse [F] la somme de dommages et intérêts à ce titre, retenant leur attitude exempte de bonne foi et source de tracas et désagrément pour leur bailleresse.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef également.

Sur les demandes accessoires

Les motifs de l’arrêt qui retiennent que M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] n’ont pu se méprendre sur la portée de leur droit, conduisent, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, à considérer comme abusive la procédure qu’ils ont diligentée au mépris de leur engagement contractuel et la cour évalue à la somme de 5 000 euros le préjudice, non couvert par l’indemnité de procédure, en résultant pour leur bailleresse. Ils doivent donc être condamnés solidairement à lui payer cette somme.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef.

En revanche, le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

M. [P] [Y] et Mme [W] [Y], partie perdante, doivent supporter les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner in solidum à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [L] [T] épouse [F] en paiement de dommages et intérêts formée au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [L] [T] épouse [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens d’appel, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [L] [T] épouse [F] une indemnité de procédure de 6 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,