MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00068 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E3K3

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

Décisions déférées à la Cour : jugement du 03 février 2020 – RG N°18/00328 du Tribunal de grande instance de Mulhouse – Arrêt de la CA de Colmar du 26 janvier 2023 – Arrêt de la C. de Cassation du 14 novembre 2024

Code affaire : 74Z – Demande relative à d’autres servitudes

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, et Philippe MAUREL, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

E.A.R.L. [T]

Sise [Adresse 5]

Sise [Adresse 4]

Inscrite au RCS de Mulhouse sous le numéro 411 205 917

Représentée par M^e Marie-Odile GOEFFT, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant

Représentée par M^e Hélène BAJTI, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉE

S.C.E.A. [F]-[Y] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

Sise [Adresse 4]

Inscrite au RCS de Mulhouse sous le numéro 813 439 494

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Soline DEHAUDT de la SELARL DOME AVOCATS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

La SCEA [F] [Y] a conclu, en qualité de preneur, les baux à ferme suivants, portant sur des parcelles sises à [Localité 9] (68) :

— le 12 mars 2016, avec Mme [K] [F], portant, notamment, sur la parcelle cadastrée section 34 n°[Cadastre 1] ;

— le 21 mars 2016, avec Mme [I] [L], portant sur la parcelle section 29 n°[Cadastre 6] ;

— le 7 avril 2016, avec les consorts [W], portant sur la parcelle section 30 n°[Cadastre 2] ;

— le 12 avril 2016, avec les consorts [E], portant sur les parcelles section 30 n°[Cadastre 3] et section 32 n°[Cadastre 7].

Ces baux ont donné lieu à enregistrement, respectivement les 14 mars 2016, 21 mars 2016, 26 avril 2016 et 15 avril 2016.

Par exploit du 10 novembre 2016, faisant valoir que ces parcelles étaient occupées sans droit ni titre par l’EARL [T], la SCEA [F] [Y] a fait assigner celle-ci devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d’expulsion.

L’EARL [T] s’est opposée à cette demande, exposant que les parcelles avaient été données à bail par leurs propriétaires respectifs à l’EARL [T] directement pour certaines d’entre elles, et à M. [S] [T], qui les avait mises à disposition de l’EARL, pour d’autres.

Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré recevable la demande d’expulsion, de l’EARL [T], formée par la SCEA [F] [Y] ;

— déclaré irrecevable l’exception de nullité des contrats de baux à ferme conclus par la SCEA [F] [Y]

* le 12 mars 2016, portant sur la parcelle cadastrée section 34 n°[Cadastre 1], à [Localité 9] ;

* le 21 mars 2016, portant sur la parcelle section 29 n°[Cadastre 6], à [Localité 9] ;

* le 7 avril 2016, portant sur la parcelle section 30 n°[Cadastre 2], à [Localité 9] ;

* le 12 avril 2016, portant sur les parcelles section 30 n°[Cadastre 3] et section 32 n°[Cadastre 7], à [Localité 9] ;

— déclaré irrecevable l’exception de nullité desdits baux formée par l’EARL [T] ;

— rejeté la demande d’inopposabilité des baux conclus par la SCEA [F] [Y], formée par l’EARL [T], au titre d’une fraude commise par la SCEA [F] [Y] ;

— déclaré que les droits d’occupation de l’EARL [T] sont inopposables à la SCEA [F] [Y] ;

— ordonné en conséquence, l’expulsion de l’EARL [T], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 9], cadastrées

section 29 n°[Cadastre 6]

section 30 n°[Cadastre 3]

section 32 n°[Cadastre 7]

section 34 n°[Cadastre 1]

section 30 n°[Cadastre 2]

et ce, à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

— rejeté la demande de condamnation de l’EARL [T] à indemniser la SCEA [F] [Y] du préjudice subi du fait de l’occupation illégitime des parcelles ;

— rejeté la demande formée par la SCEA [F] [Y] visant à lui réserver les droits de chiffrer son préjudice à la libération effective des parcelles litigieuses ;

— rejeté les demandes plus amples formées par chaque partie ;

— rejeté la demande formée par la SCEA [F] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par l’EARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EARL [T] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, en toutes ses dispositions.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— qu’au 10 novembre 2016, date de l’assignation, la SCEA [F] [Y] pouvait se prévaloir d’un contrat de bail à ferme pour chacune des parcelles litigieuses et qu’elle pouvait donc faire valoir l’existence d’un grief causé par l’occupation des dites parcelles par la défenderesse, de sorte que sa demande était recevable ;

— que la demande formée par l’EARL [T] aux fins de nullité pour vice du consentement des baux conclus par la SCEA était irrecevable, s’agissant d’une action personnelle à celui dont le consentement à l’acte avait été vicié ;

— que la demande formée par l’EARL [T] aux fins de nullité des baux pour absence de cause était également irrecevable, s’agissant d’une nullité relative ;

— que, pour apprécier la régularité des contrats de bail produits par la SCEA [F] [Y] et des titres dont se prévalait l’EARL [T], il y avait lieu de fixer, au préalable, la date à laquelle avait pris fin le bail rural dont bénéficiait le précédent preneur, savoir l’EARL [F], et a considéré que cette date devait être fixée au 31 décembre 2015, date de sa dissolution amiable ;

— qu’il n’était pas contesté que l’EARL [T] occupait et exploitait les parcelles litigieuses, sans que le point de départ en soit pour autant établi ;

— que les bulletins MSA de mutation de terres entre l’EARL [F] et l’EARL [T], en date du 4 novembre 2015, ne permettaient pas d’établir l’existence d’un droit de l’EARL [T] sur les parcelles litigieuses, ces documents n’ayant qu’une valeur déclarative et les documents transmis à l’appui de ces bulletins n’ayant pas été produits ;

— qu’au 4 novembre 2015, l’EARL [F] apparaissait encore en place et ne pouvait procéder à une cession de bail au regard des conditions imposées par les dispositions d’ordre public de l’article L. 411-35 du code rural, lesquelles n’étaient pas remplies ;

— qu’aucune fraude de la part de la SCEA [F] [Y] n’était démontrée ;

— que l’EARL [T] ne pouvait prétendre qu’à des baux verbaux, au regard de son installation sur les parcelles et du paiement des fermages, puisqu’elle ne justifiait d’aucun titre propre d’exploitation des parcelles et que, d’autre part, il n’était pas démontré qu’elle s’était installée sur les parcelles litigieuses dès la libération de celles-ci, au su et au vu de tous, et plus particulièrement de la SCEA [F] [Y] ;

— qu’il devait en être conclu que les contrats de bail à ferme, souscrits au bénéfice de la SCEA [F] [Y], prévalaient sur les titres d’occupation invoqués par l’EARL [T], lesquels, sans être nuls, étaient inopposables à la SCEA [F] [Y] ;

— qu’il n’y avait en conséquence pas lieu de déclarer l’EARL [T] occupante sans droit ni titre, mais qu’en raison de l’antériorité des titres d’occupation accordés à la SCEA [F] [Y], il y avait lieu de prononcer l’expulsion de l’EARL [T] ;

— qu’à défaut pour la SCEA [F] [Y] de caractériser son préjudice, sa demande d’indemnisation devait être rejetée.

L’EARL [T] a relevé appel de cette décision le 16 mars 2020.

Par arrêt rendu le 26 janvier 2023, la cour d’appel de Colmar a :

— déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formulée devant la cour ;

— déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formulée par la SCEA [F] [Y] devant la cour ;

— confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 3 février 2020 sauf en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande d’expulsion de l’EARL [T], formée par la SCEA [F] [Y] ;

* déclaré que les droits d’occupation de l’EARL [T] sont inopposables à la SCEA [F] [Y];

* ordonné, en conséquence, l’expulsion de l’EARL [T], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 9], cadastrées section 29 n°[Cadastre 6], section 30 n°[Cadastre 3], section 32 n°[Cadastre 7], section 34 n°[Cadastre 1] et section 30 n°[Cadastre 2] et ce, à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

* rejeté la demande formée par l’EARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné l’EARL [T] aux dépens ;

Staluant de nouveau sur les points non confirmés et y ajoutant :

— déclaré la SCEA [F] [Y] irrecevable en sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de l’EARL [T] ;

— dit que l’EARL [T] est occupante de droit des parcelles sises à [Localité 9] cadastrées section 29 n°[Cadastre 6], section 30 n°[Cadastre 2], section 30 n°[Cadastre 3] et section 32 n°[Cadastre 7] ;

— dit que les baux dont l’EARL [T] bénéficie sur ces parcelles prévalent sur ceux de la SCEA [F] [Y] ;

— fait interdiction à la SCEA [F] [Y] de venir troubler la jouissance par l’EARL [T] desdites parcelles ;

— condamné la SCEA [F] [Y] aux dépens de la procédure de premier ressort et aux dépens d’appel ;

— condamné la SCEA [F] [Y] à payer à l’EARL [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés en premier ressort et celle de 2500 euros pour ses frais de procédure exposés à hauteur d’appel ;

— débouté la SCEA [F] [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d’appel.

Pour statuer ainsi, la cour d’appel a notamment retenu :

— que seuls les bailleurs avaient qualité pour demander l’expulsion de l’EARL [T], et que la SCEA [F] [Y] ne pouvait fonder sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, l’expulsion n’étant pas une modalité de réparation ;

— qu’en présence d’une succession de preneurs de la même chose louée, il était de principe que celui qui avait l’antériorité du titre devait être préféré à l’autre, peu important la bonne ou mauvaise foi mais qu’en revanche la règle de l’antériorité était susceptible de céder lorsque le locataire dont le bail avait acquis en premier date certaine connaissait la présence dans les lieux du locataire dont les droitsétaient en conflit avec les siens ;

— que la preuve des baux dont se prévalait l’EARL [T] incombait à celle-ci, et pouvait être rapportée par tous moyens en application de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, l’EARL devant établir le transfert de jouissance des biens et son caractère onéreux ;

— que, s’agissant de la parcelle section 29 n°[Cadastre 6], propriété de Mme [L], une mutation au bénéfice de l’EARL [T] avait été enregistrée par la MSA le 3 février 2016, traduisant une situation cadastrale au 1er janvier 2016, et que le fermage avait été payé à terme échu le 10 novembre 2016 ; qu’un bail verbal avait donc été conclu à compter du 1er janvier 2016, ce dont la propriétaire attestait ; que si l’enregistrement du bail souscrit au profit de la SCEA [F] [Y] lui donnait date certaine, il n’en demeurait pas moins que l’EARL [T] avait été en mesure de démontrer l’antériorité de son propre bail ;

— que, s’agissant de la parcelle section 30 n°[Cadastre 2] dont les consorts [W] étaient propriétaires, l’EARL [T] produisait un bail signé le 31 octobre 2015, avec effet au 1er janvier 2016, et que le relevé parcellaire établi par la MSA faisait état de l’exploitation du fonds par l’appelante, de sorte que le contrat dont bénéficiait celle-ci avait date certaine et était antérieur à celui dont se prévalait la SCEA [F] [Y] ;

— que, s’agissant des parcelles section 30 n°[Cadastre 3] et section 32 n°[Cadastre 8], propriété de Mme [E], l’EARL [T] produisait un bulletin de mutation à destination de la MSA signé le 15 novembre 2015 par l’EARL [F], Mme [E] et l’EARL [T] pour une mutation au bénéfice, non pas de cette dernière, mais de M. [T] ; que, toutefois, un courrier adressé le 28 novembre 2015 par l’EARL [F] à Mme [E] faisait état de l’accord de celle-ci pour un bail au profit de l’EARL [T], lequel était également justifié par le paiement du fermage à la propriétaire à terme échu au mois de novembre 2016 par l’EARL et non par M. [T] à titre personnel, alors que le relevé d’exploitation MSA faisait état de l’exploitation de ces parcelles par L’EARL [T] ; qu’il apparaissait ainsi que ledit contrat de bail avait date certaine et était antérieur à celui dont se prévalait la SCEA [F] [Y] ;

— que l’EARL [T] justifiant ainsi de l’existence de baux à ferme sur les parcelles en cause, qui étaient datés avec certitude comme étant antérieurs à ceux invoqués par la SCEA [F] [Y], elle était occupante de droit de ces parcelles, sans qu’il y ait lieu d’analyser le moyen tiré d’une fraude de la part de la SCEA.

Par arrêt du 14 novembre 2024, la troisième chambre de la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il déclare irrecevables les exceptions de nullité des baux conclus par la SCEA [F] [Y] soulevées par l’EARL [T], la demande de sursis à statuer et la demande de dommages et intérêts formulées par la SCEA [F] [Y], la demande en indemnisation formée par l’EARL [T] et la demande formée par la SCEA [F] [Y] visant à lui réserver les droits de chiffrer son préjudice, l’arrêt rendu le 26 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar, a remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Besançon. Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a retenu :

— qu’en déclarant irrecevable la demande en expulsion formée par la SCEA en retenant que seuls les bailleurs avaient qualité pour demander l’expulsion de l’EARL, alors que la loi ne limite pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées et que l’intérêt à agir de la SCEA n’était pas contesté, la cour d’appel avait violé l’article 31 du code de procédure civile ;

— qu’aux termes de l’article 1328 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les actes sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire ; qu’en statuant comme elle l’avait fait pour déduire que l’EARL justifiait de l’existence de baux à ferme qui avaient été datés avec certitude comme étant antérieurs à ceux dont se prévalait la SCEA, alors qu’un acte ne peut avoir date certaine que si est remplie l’une des trois conditions limitativement énumérées par l’article 1328 du code civil, la cour d’appel avait violé ce texte.

La cour de renvoi a été saisie le 13 janvier 2025.

Par conclusions récapitulatives transmises le 19 mai 2025, l’EARL [T] demande à la cour :

— de recevoir l’appel ;

— d’infirmer le jugement, en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande d’expulsion de l’EARL [T] formée par la SCEA [F] [Y] ;

* rejeté la demande inopposabilité des baux conclus par la SCEA [F] [Y] formée par l’EARL [T] au titre d’une fraude commise par la SCEA [F] [Y] ;

* déclaré les droits d’occupation de l’EARL [T] inopposables à la SCEA [F] [Y] ;

* ordonné en conséquence l’expulsion de l’EARL [T] ainsi que tout occupant de son chef des parcelles sises à [Localité 9] cadastrées section 29 n° [Cadastre 6], section 3 n° [Cadastre 3], section 32 n° [Cadastre 7], section 34 n° [Cadastre 1], section 3 n° [Cadastre 2], et ce à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

* rejeté les demandes plus amples formées par l’EARL [T] ;

* rejeté la demande formée par la SCEA [F] [Y] titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné l’EARL [T] aux dépens ;

* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions ;

— de confirmer le jugement pour le surplus, à savoir :

* rejeté les demandes plus amples formées par la SCEA [F] [Y] ;

* rejeté la demande de condamnation de l’EARL [T] à indemniser la SCEA [F] [Y] du préjudice subi du fait de l’occupation illégitime des parcelles ;

* rejeté la demande formée par la SCEA [F] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— de juger que l’action en justice de la SCEA [F] [Y] visant à obtenir l’expulsion des parcelles par l’EARL [T] est irrecevable, à tout le moins mal-fondée ;

— de débouter la SCEA [F] [Y] de toute demande ;

— de juger que l’EARL [T] est occupante de droit des parcelles objets du litige, à savoir, sur la commune de [Localité 9] :

— section 29 n° [Cadastre 6]

— section 30 n° [Cadastre 2]

— section 30 n° [Cadastre 3]

— section 32 n° [Cadastre 7]

— d’annuler les baux ruraux au bénéfice de la SCEA [F] [Y] sur les parcelles objets du présent litige ;

— de juger que les baux de la SCEA [F] [Y] s’agissant des parcelles en litiges sont inopposables à l’EARL [T] ;

— de juger que la SCEA [F] [Y] a commis une fraude la privant du résultat de sa man’uvre et en conséquence de dire et juger inopposables ces baux contre l’EARL [T] ;

— de juger que les baux dont se prévaut l’EARL [T] s’agissant des parcelles sur la commune de [Localité 9] : section 29 n° [Cadastre 6], section 30 n° [Cadastre 2], section 32 n° [Cadastre 7], section 34 n° [Cadastre 1], prévalent sur ceux de la SCEA [F] [Y] et lui sont opposables et prévalent sur tous baux excipés par la SCEA [F] [Y] ;

— de juger que la SCEA [F] [Y] est sans droit ni titre et d’ordonner l’expulsion immédiate de la SCEA [F] [Y] à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de corps et de biens, ainsi que de toute personne qui y serait de son fait, au besoin avec le concours de la force publique, s’agissant des parcelles situées sur la commune de [Localité 9] :

— section 29 n° [Cadastre 6]

— section 30 n° [Cadastre 2]

— section 30 n° [Cadastre 3]

— section 32 n° [Cadastre 7]

— de faire interdiction à la SCEA [F] [Y] de venir troubler la jouissance par l’EARL [T] des parcelles sur la commune de [Localité 9] :

— section 29 n° [Cadastre 6]

— section 30 n° [Cadastre 2]

— section 30 n° [Cadastre 3]

— section 32 n° [Cadastre 7]

— dejugerquel’EARL [T] est légitime à exploiter les parcelles sur la commune de [Localité 9]  :

— section 29 n° [Cadastre 6]

— section 30 n° [Cadastre 2]

— section 30 n° [Cadastre 3]

— section 32 n° [Cadastre 7]

— de réserver à l’EARL [T] son droit à conclure sur les indemnités lui revenant du fait du défaut d’exploitation ;

— de condamner la SCEA [F] [Y] à payer l’EARL [T] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

— de condamner la SCEA [F] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mai 2025, la SCEA [F] [Y] demande à la cour :

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu l’article 1377 du code civil (anciennement article 1328 code civil)

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré recevable la demande d’expulsion, de l’EARL [T], formée par la SCEA [F] [Y] ;

* déclaré irrecevable l’exception de nullité des contrats de baux à ferme conclus par la SCEA [F] [Y]

— le 12 mars 2016, portant sur la parcelle cadastrée section 34 n°[Cadastre 1], à [Localité 9] ;

— le 21 mars 2016, portant sur la parcelle section 29 n°[Cadastre 6], à [Localité 9] ;

— le 7 avril 2016, portant sur la parcelle section 30 n°[Cadastre 2], à [Localité 9] ;

— le 12 avril 2016, portant sur les parcelles section 30 n°[Cadastre 3] et section 32 n°[Cadastre 7], à [Localité 9] ;

— déclaré irrecevable l’exception de nullité desdits baux formée par l’EARL [T] ;

* déclaré que les droits d’occupation de l’EARL [T] sont inopposables à la SCEA [F] [Y] ;

* ordonné en conséquence, l’expulsion de l’EARL [T], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 9], cadastrées

section 29 n°[Cadastre 6]

section 30 n°[Cadastre 3]

section 32 n°[Cadastre 7]

section 34 n°[Cadastre 1]

section 30 n°[Cadastre 2]

et ce, à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement qui lui sera faite, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

* rejeté la demande formée par l’EARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné l’EARL [T] aux dépens ;

* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, en toutes ses dispositions :

En tout état de cause :

— de débouter l’EARL [T] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

— de condamner l’EARL [T] à payer à la SCEA [F] [Y] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner l’EARL [T] en tous les frais et dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera constaté qu’il n’est plus formulé par l’EARL [T] aucune demande concernant la parcelle cadastrée commune de [Localité 9] (68) section 34 n°[Cadastre 1], l’EARL indiquant qu’elle n’exploite plus ce fonds, qui a été restitué à la SCEA [F] [Y] dès 2016.

Sur le périmètre de la saisine de la cour de renvoi

Il sera rappelé que, par son arrêt du 14 novembre 2024, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu le 26 janvier 2023 par la cour d’appel de Colmar sauf en ce qu’il déclare irrecevables les exceptions de nullité des baux conclus par la SCEA [F] [Y] soulevées par l’EARL [T], la demande de sursis à statuer et la demande de dommages et intérêts formulée par la SCEA [F] [Y], la demande en indemnisation formée par l’EARL [T] et la demande formée par la SCEA [F] [Y] visant à lui réserver les droits de chiffrer son préjudice.

L’EARL [T] entend notamment saisir la cour de renvoi d’une demande visant à 'annuler les baux ruraux au bénéfice de la SCEA [F] [Y] sur les parcelles objets du présent litige'.

Or, cette demande se heurte à l’autorité de chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar, qui n’a pas été cassé en ce qu’il a confirmé le jugement du 3 février 2020 ayant déclaré irrecevables les exceptions de nullité des baux conclus par la SCEA [F] [Y].

C’est vainement que l’EARL [T] semble argumenter sur le fait qu’il n’aurait été statué par le tribunal de Mulhouse et, partant, par la cour d’appel de Colmar puis par la Cour de cassation que sur la recevabilité d’une exception de nullité des baux, et non sur la recevabilité et le bien fondé d’une demande de nullité de ces mêmes baux qu’elle aurait formulée par ailleurs, alors que l’exception de nullité s’entend d’une demande de nullité opposée par une partie qui a la position procédurale de défendeur, ce qui était bien le cas de l’EARL [T] dans le cadre de la procédure de première instance.

La demande tendant à l’annulation des baux litigieux sera donc déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion formulée par la SCEA [F] [Y]

L’EARL [T] poursuit l’infirmation du jugement déféré en reprenant la fin de non-recevoir assise sur le moyen selon lequel l’action en expulsion est une action attitrée qui ne peut être menée que par le bailleur, et non par un tiers comme l’est en l’espèce la SCEA.

Toutefois, la loi ne limite pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées, alors que l’intérêt de la SCEA à agir en expulsion n’est pas contestable, dès lors qu’elle se prévaut de droits antérieurs sur les parcelles concernées.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande d’expulsion formée par la SCEA [F] [Y].

Sur la demande d’expulsion formée par la SCEA [F] [Y]

1° sur l’absence d’occupation sans droit ni titre

L’EARL [T] fait valoir à titre principal que le jugement entrepris doit nécessairement être infirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion des parcelles litigieuses, alors que le premier juge a exactement constaté qu’elle occupait les fonds en vertu de baux conclus avec leurs propriétaires, de sorte qu’elle disposait bien d’un droit ou d’un titre, et qu’il ne pouvait en conséquence être fait droit à la demande d’expulsion exclusivement formée par la SCEA [F] [Y] sur le fondement de l’occupation sans droit ni titre.

Toutefois, il sera rappelé que la SCEA n’est pas le bailleur, mais le preneur s’estimant évincé du fait de l’occupation des lieux par l’EARL, de sorte que l’existence d’un droit ou d’un titre s’apprécie à son égard à l’aune de l’opposabilité qui peut lui être faite du droit ou du titre dont l’occupant se prévaut.

C’est donc bien sous l’angle de l’opposabilité des droits d’occupation des parcelles litigieuses qu’il convient d’examiner la demande d’expulsion.

2° Sur l’opposabilité des droits d’occupation des parcelles litigieuses

L’article 1328 du code civil, dans sa rédaction applicable, dispose que les actes sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire.

En l’espèce, il est constant que les baux dont se prévaut la SCEA [F] [Y] ont date certaine pour avoir donné lieu à la formalité de l’enregistrement, alors que ceux qu’invoque à son profit l’EARL [T] sur les mêmes parcelles sont quant à eux dépourvus de date certaine, comme n’ayant pas été enregistrés, et alors qu’il n’est pas soutenu qu’une telle date puisse résulter du décès de l’une des parties ou du constat de leur substance dans un acte authentique.

L’antériorité résultant ainsi de l’existence d’une date certaine amène à considérer que les droits à l’occupation des fonds que revendique la SCEA priment sur ceux allégués par l’EARL.

Pour contester cette primauté, l’EARL [T] fait valoir qu’en application du principe de bonne foi, l’antériorité liée à l’existence d’une date certaine cède en présence de la démonstration de l’exercice du droit revendiqué au vu et au su du titulaire du titre ayant date certaine. Elle considère que tel est le cas en ce qui la concerne, affirmant avoir occupé et exploité les fonds au vu et au su de la SCEA, laquelle avait alors manoeuvré auprès des bailleurs pour obtenir des baux à son profit, et s’était empressée de les faire enregistrer pour faire échec aux droits légitimes du preneur en place. L’EARL [T] ajoute que la SCEA avait ainsi organisé une véritable fraude à son détriment, dont, en vertu de l’adage selon lequel la fraude corrompt tout, la SCEA [F] [Y] devait être privée du bénéfice.

La SCEA [F] [Y] s’oppose à cette argumentation, et poursuit la confirmation du jugement lui ayant déclaré inopposables les baux invoquées par l’EARL, et ayant ordonné l’explusion de celle-ci, en se prévalant de la primauté résultant de la date certaine des baux consentis à son profit.

C’est à l’EARL [T] qu’incombe la charge de la preuve de l’établissement de la fraude qu’elle invoque pour faire échec à la date certaine des baux établis en faveur de la SCEA.

L’établissement, dans un laps de temps assez bref, de baux consentis par les mêmes bailleurs sur les mêmes parcelles mais au profit de preneurs différents ne manque certes pas d’interpeller.

Pour autant, cette seule circonstance ne permet pas de caractériser l’existence, de la part de la SCEA, de manoeuvres dans le but délibéré de parvenir à l’éviction de l’EARL.

Il est établi que les baux respectivement invoqués par les parties ont été établis dans la perspective ou dans les suites de la dissolution, intervenue le 31 décembre 2015, de l’EARL [F], qui était jusqu’alors titulaire d’un bail sur les parcelles litigieuses. Il est tout aussi constant que cette dissolution était consécutive à des dissensions existant entre les associés de l’EARL [F], et qui ont donné lieu à la constitution des deux entités qui s’opposent dans le cadre de la présente instance.

Les parties ont en revanche des versions divergentes sur les circonstances dans lesquelles était intervenue la conclusion des baux. L’appelante soutient à cet égard que la gérante de l’EARL [F] avait fait reprendre les baux par l’EARL [T], mais que d’anciens membres de l’EARL [F], en désaccord avec cette décision, avaient, sous le couvert de la SCEA [F] [Y] créée à cette occasion, et profitant de la similitude du nom de celle-ci et de celui de l’ancien preneur, convaincu les bailleurs que l’EARL [T] ne souhaitait pas exploiter les fonds, pour leur faitre signer des baux à leur profit. L’intimée expose quant à elle que la dissolution de l’EARL [F] avait rendu disponibles à la location les parcelles dont elle avait été preneur, que la SCEA [F] [Y], comme d’ailleurs l’EARL [T], avaient alors démarché les bailleurs pour obtenir l’établissement de baux à leur profit, que c’était dans ces conditions qu’elle s’était vu accorder les baux dont elle se prévalait, et que l’EARL [T] avait ensuite manoeuvré pour obtenir des bailleurs qu’il lui établissent des baux sur les mêmes fonds, ce qu’elle était manifestement parvenue à obtenir.

Or il ne résulte pas des pièces produites d’éléments de nature à permettre d’établir de manière certaine le bien-fondé de l’une ou de l’autre des versions défendues par les parties, et en particulier de celle avancée par l’EARL [T], sur laquelle repose la charge de la preuve.

Cette preuve ne saurait résulter des courriers émanant de M. [D] [W], qui ne s’explique pas clairement sur les raisons l’ayant amené, en présence, selon lui, de la signature antérieure d’un bail au profit de l’EARL [T], à consentir ensuite, en raison d’une 'subtilité sur le nom [F] et sur une autre parcelle en location qui n’a rien à voir avec cette affaire’ un second bail portant sur le même fonds au profit de la SCEA, ni du document intitulé 'attestation de confirmation de bail', signé par les consorts [E], faisant état de mensonges de la SCEA [F] [Y], mais dont seules les identités des consorts [E] et leurs signatures sont manuscrites, le corps du texte étant dactylographié et manifestement rédigé d’avance et par un tiers. Enfin, il ne peut être tiré aucune conclusion de l’attestation de Mme [L], qui se borne à indiquer prendre acte du différend opposant l’EARL à la SCEA, et déclarer louer sa parcelle à l’EARL, sans aucune explication quant aux circonstances ayant présidé à l’établissement, par elle-même, de deux baux portant sur la même parcelle, mais au bénéfice de deux locataires différents.

La preuve d’une volonté de porter atteinte aux droits de l’EARL ne peut pas plus être trouvée dans le fait que la SCEA ait fait procéder à l’enregistrement de ses baux rapidement après leur établissement, l’accomplissement de cette formalité facultative constituant un droit reconnu au titulaire d’un titre, dont la volonté d’en assurer l’efficacité dans le contexte avéré d’un climat conflictuel entre preneurs potentiels candidats à l’acquisition de droits sur les mêmes parcelles suffit à justifier qu’il y soit recouru.

Dès lors ainsi que l’appelante échoue à établir la preuve de circonstances de nature à faire échec à la primauté que confère aux baux établis au profit de la SCEA [F] [Y] leur date certaine, le jugement entrepris devra être confirmé en ce qu’il a déclaré que les droits d’occupation de l’EARL [T] étaient inopposables à cette SCEA, et a ordonné en conséquence l’expulsion sous astreinte de l’EARL [T].

Sur les autres dispositions

La décision querellée sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

L’EARL [T] sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel suivie devant la cour d’appel de Colmar, ainsi que de ceux de la présente procédure d’appel, ainsi qu’à payer à la SCEA [F] [Y] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 26 janvier 2023,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024,

Constate qu’aucune demande n’est plus formée concernant la parcelle sise à [Localité 9] (68), cadastrée section 34 n°[Cadastre 1] ;

Déclare irrecevable la demande formée par l’EARL [T] aux fins d’annulation des baux ruraux établis au bénéfice de la SCEA [F] [Y] sur les parcelles objets du litige ;

Confirme le jugement rendu le 3 février 2020 par le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a déclaré recevable la demande d’expulsion formée par la SCEA [F] [Y], en ce qu’il a déclaré que les droits d’occupation de l’EARL [T] sont inopposables à la SCEA [F] [Y], en ce qu’il a ordonné sous astreinte l’expulsion de l’EARL [T], ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles sises à [Localité 9] (68), cadastrées section 29 n°[Cadastre 6], section 30 n°[Cadastre 2], section 30 n°[Cadastre 3], section 32 n°[Cadastre 7], ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais de défense irrépétibles ;

Condamne l’EARL [T] aux dépens de la procédure d’appel suivie devant la cour d’appel de Colmar, ainsi que de ceux de la présente procédure d’appel ;

Condamne l’EARL [T] à payer à la SCEA [F] [Y] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,