ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 22 Novembre 2017

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : 17/00227

[…]

c/

Monsieur Y X

[…]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 22 Novembre 2017

Par Monsieur Dominique FERRIERE, Premier Président,

en présence de Madame Véronique LEROUX, Greffier,

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

[…] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité […] – […]

représentée par M^e Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 17 novembre 2016 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 10 janvier 2017,

à :

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

Chef de cabine, demeurant […]

présent

[…], demeurant […]

Comparant en la personne de Monsieur A B, inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 octobre 2017 devant :

Monsieur Dominique FERRIERE, Premier Président,

Monsieur Jean-François BOUGON, Conseiller,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Véronique LEROUX, Greffier,

en présence de Monsieur A B, inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

M. Y X est propriétaire d’un ensemble immobilier bâti, […] au Bouscat sur une unité foncière constituée des parcelles AB 329, d’une contenance de 912 m², et AB 714, d’une contenance de 375 m², soit une superficie totale de 1.267 m².

La parcelle AB 329, située à l’arrière de l’unité foncière, est grevée, en son milieu, d’un 'emplacement réservé de voirie’ T646, de 55 m², inscrit le 27 novembre 2009 au PLU de la CUB, devenue Bordeaux Métropole, en vue de la création d’une voie nouvelle depuis la rue Jules Ferry au Bouscat.

Le 19 mai 2014, M. Y X met en demeure la commune du Bouscat et la CUB d’acquérir l’emprise grevé par cet 'emplacement réservé’ de 55 m².

Des pourparlers s’engagent, Bordeaux Métropole proposant, sur l’évaluation des domaines, un prix de 450 € du m², et offrant d’acquérir également, sur la même base, le fond de parcelle de 94 m² qui, du fait de l’emprise, se trouve désormais séparé de l’unité foncière.

Les parties ne parviennent pas à un accord. M. Y X qui entend conserver le reliquat de sa parcelle, estime que le prix proposé pour l’emprise est trop faible.

Bordeaux Métropole saisit alors le juge de l’expropriation aux fins de prononcer le transfert de propriété et de fixer le prix de l’emprise de 55 m² correspondant à 'l’emplacement réservé de voirie’ ainsi que du reliquat de la parcelle de 94 m² sur la base d’un prix de 450 €/m².

M. Y X pour sa part, qui entend conserver le reliquat, propose de calculer l’indemnité d’expropriation pour l’emprise sur la base de 1.459.75 € / m². Il réclame une indemnisation pour frais de clôture.

*

Le juge de l’expropriation, par décision du 17 novembre 2016, statue comme suit :

- prononce le transfert de propriété au profit de Bordeaux Métropole de l’emplacement réservé T646 correspondant à 55 m² à détacher de la parcelle cadastrée section AB n°329 d’une contenance totale de 912 m² située […],

- dit que les frais de géomètre nécessaires pour détacher l’emplacement transféré de la parcelle AB n° 329 seront pris en charge par Bordeaux Métropole,

- fixe en contrepartie les indemnités dues par Bordeaux Métropole à M. Y X à 49.500 € au titre de l’indemnité principale et 5.950 € au titre de l’indemnité de remploi,

- condamne Bordeaux Métropole à payer à M. Y X le coût de deux clôtures réalisées de part et d’autre de l’emplacement réservé sur la base des factures dans la limite maximum de 4.000 €,

- condamne Bordeaux Métropole aux dépens,

- rejette le surplus des demandes.

Le juge de l’expropriation pour fixer l’indemnité d’expropriation sur la base de 900 €/m² va retenir pour l’essentiel que le terrain sur lequel figure l’emplacement réservé se trouve dans une zone privilégiée, à la fois dynamique et protégé des nuisances, notamment sonores, du centre ville ; que l’emplacement réservé a pour effet de réduire et couper en deux le fonds du défendeur dont la situation reste recherchée; que les éléments de comparaison fournis par M. Y X démontrent que les transactions de terrains constructibles, déjà bâtis ou non, dans un rayon de un kilomètre, s’échangent à un prix moyen de 1.052 €/m² et non de 400 €/m² ; que force est de constater que, ni Bordeaux Métropole, ni le commissaire du gouvernement n’ont procédé à une nouvelle recherche d’éléments de comparaison pertinents malgré les références aux prix très supérieurs, issues d’une source sûre (le fichier Perval, base de données des notaires) et portées à leur connaissance par M. Y X ; que le commissaire du gouvernement avait identifié dix-sept éléments de comparaison faisant apparaître un prix médian de 589.62 € pour 2015 et n’explique pas la réduction de sa sélection à seulement cinq transactions de moindre valeur dans son mémoire le plus récent ; que compte tenu de la taille du terrain, de la forte attractivité du quartier et de la proximité du tramway, la valeur du bien sera arrêtée à 900 € / m², soit légèrement au-dessus de la moyenne des transactions récentes issues du fichier des notaires.

*

Bordeaux Métropole relève appel de cette décision selon déclaration reçue le 10 janvier 2017. L’appelant dépose son mémoire le 6 avril 2017. Il est notifié le 13 avril 2017 à M. Y X et à une date non précisée au commissaire du gouvernement (absence d’AR). M. Y X, intimé, dépose son mémoire le 12 juin 2017. Le mémoire du commissaire du gouvernement est déposé le 19 juin 2017.

*

Bordeaux Métropole maintient sa demande initiale et voudrait que l’indemnité soit calculée sur la base de 450 €/m², s’agissant d’indemniser un terrain, certes constructible, mais dont la configuration et la situation rend sa constructibilité très faible.

L’appelant rappelle :

— quant à la nature du bien qu’il s’agit d’une partie d’un jardin de forme très allongée, fermée d’un côté par un mur d’environ trois mètres de haut et de l’autre par une clôture basse, grillagée le long d’un parc de stationnement aérien public. Le tout, proche de l’avenue de la Libération, est situé dans un endroit calme et protégé du bruit, dans un quartier en pleine expansion avec l’ouverture, à terme, de la ligne de tramway reliant Bordeaux à Eysines ;

— que la date de référence, qui n’est pas contestée, est fixée au 18 août 2006;

— qu’à la date de référence la parcelle était à usage de jardin ;

— qu’elle est classée en zone UCv3 du PLU (zone urbaine multi-fonctionnelle, en secteur centre-ville dans laquelle les constructions sont autorisées) ;

— que le terrain litigieux est constructible et desservi par les réseaux ;

— que compte tenu du règlement de la zone, la 'constructibilité’ de 'l’emplacement réservé’ est très faible (il ne bénéficie pas d’accès sur une voie publique, sa division pour sa mise en vente sur le marché immobilier est impossible, il se trouve en zone B de l’unité foncière appartenant à M. Y X et la réglementation relative aux conditions d’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives restreint très fortement toute possibilité d’implantation d’un immeuble (à l’endroit de l’emprise, la parcelle a une largeur de 6.40 mètres et toute construction doit être implantée à 3.50 mètres des limites séparatives).

— qu’il s’agit en réalité d’indemniser une surface à usage de jardin, située en centre ville.

— que, pour la détermination du prix, il convient de choisir des éléments de comparaison pertinents et de pondérer le prix moyen obtenu pour tenir compte des contraintes du terrain (terrain à bâtir, en deuxième zone, pratiquement inconstructible).

*

M. Y X conclut à la confirmation de la décision déférée. Il fait observer :

— que le tracé de la ligne du tramway n’est pas à l’origine de l’emplacement réservé ;

— que c’est lui qui a mis en demeure la Cub, devenue Bordeaux Métropole, d’acquérir ;

— que sa parcelle est constructible dans sa totalité ;

— que du fait de l’emprise, qui sépare sa propriété en deux, il existe une dépréciation du surplus ;

— que le fichier Perceval reflète plus sûrement la valeur de son bien que l’avis domanial ;

— que Bordeaux Métropole, en dépit de ses engagements, n’a jamais réalisé les travaux de clôture de son fonds.

*

Le commissaire du gouvernement conclut à l’instar de Bordeaux Métropole à une évaluation de l’indemnité de dépossession sur la base de 450 €/m².

Il fait essentiellement observer :

— que, pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a fixé le prix unitaire en référence à des transactions portant sur des cessions de terrains à bâtir, nus ou supportant des constructions vouées à démolition, sans pratiquer aucun abattement au regard de la configuration de la parcelle, de son encombrement et sa situation ;

— que la parcelle grevée par l’emplacement réservé de voirie est enclavée, sans accès direct sur une voie publique, encombrée partiellement de constructions, de configuration allongée et dont les droits à construire sont limités car la totalité de la parcelle est située en bande B pour l’implantation des constructions ;

— que si l’on prend l’unité foncière que constituent les parcelles AB 329 et AB 714, propriétés de M. Y X, la parcelle litigieuse n’est plus enclavée mais l’unité foncière est majoritairement encombrée de constructions et les droits à construire, situés en bande B restent faibles ;

— que cette quasi-impossibilité de construire, doit conduire à procéder à un abattement sur la valeur du terrain ;

— que les termes de comparaison pertinents relevés permettent de déterminer un prix moyen de 900 € avant abattement ;

— que 50% d’abattement ne sont pas excessifs pour tenir compte d’une unité foncière encombrée de constructions sur 69 % de sa surface et dont la partie encore disponible est située en bande B où les possibilités de constructions sont très limitées, compte tenu de l’étroitesse de la parcelle.

*

Le 5 octobre 2017, Bordeaux Métropole dépose un mémoire responsif et récapitulatif.

Il entend se prévaloir de l’irrecevabilité du mémoire de M. Y X, qui n’est pas signé, et sur le fond, maintient que la constructibilité de l’emprise est extrêmement contrainte, ce qui justifie l’abattement de 50 %. Il conclut au rejet d’une éventuelle demande pour dépréciation du surplus, qui serait une demande nouvelle prohibée, et précise que le problème des clôtures entre la propriété de M. X et le parking qui la borde, sauf accord avec les services de voirie, relève de la compétence du tribunal administratif.

*

M. X, par d’ultimes conclusions, entend préciser que l’absence de signature de son mémoire ne cause à la partie adverse aucun grief. Outre la confirmation de la décision déférée, il demande la réparation du préjudice consécutif au refus de Bordeaux Métropole d’assurer une clôture du parking qui borde sa propriété à l’instar de ce qu’il a fait de l’autre côté du même parking, à savoir un mur de béton de 2 mètres de haut, 5.000 € pour préjudice moral (cette affaire l’a conduit à une situation importante de stress avec troubles du sommeil et réaction physiologique grave) et 1.500 € pour frais irrépétibles.

A l’audience, M. Y X renonce à son dernier mémoire daté du 17 octobre 2017 au terme duquel, outre la confirmation du jugement, il réclamait diverses indemnités complémentaires.

SUR CE :

Sur la procédure devant la cour.

Il conviendra de constater que M. Y X renonce à ses dernières écritures, reçues le 17 octobre 2017.

Bordeaux Métropole conclut à l’irrecevabilité du mémoire déposé par M. Y X le 12 juin 2017 qui ne serait pas signé. Toutefois, si effectivement, le mémoire de M. Y X qui a été adressé à Bordeaux Métropole et au commissaire du gouvernement ne comportait pas la signature de son auteur, les trois exemplaires du mémoire de M. X parvenus à la cour étaient précédés d’un courrier manuscrit signé de ce dernier rédigé comme suit : Madame, monsieur, je vous prie de trouver ci-joint mon mémoire en trois exemplaires. L’erreur purement matérielle qui consiste à ne pas avoir notifié aux parties le courrier d’accompagnement qui permettait d’identifier sans erreur possible l’auteur du mémoire et de vérifier ses pouvoirs n’est pas de nature à affecter la recevabilité des écritures de l’intimé.

Sur le fond.

A hauteur de cour, la discussion ne porte plus que sur le prix unitaire du m² servant de base de calcul à l’indemnité d’expropriation de 'l’emplacement réservé de voirie’ litigieux. Il n’est pas discutable qu’il s’agit d’un terrain à bâtir, même si, comme le soulignent Bordeaux Métropole et le commissaire du gouvernement les possibilité de construire restent faibles du fait de l’emplacement de la parcelle considérée en zone B du Plu, de son absence d’accès direct à la voie public et de sa configuration tout en longueur. Toutefois, en dépit de l’ensemble de ces éléments, la possibilité de construire sur cette parcelle n’est pas nulle, ne serait-ce que pour son propriétaire actuel. Aussi conviendra-t-il pour arbitrer la valeur de cette parcelle de rechercher la valeur de terrains à construire de surfaces comparables situés dans le même secteur géographique avant de leur affecter un coefficient de pondération.

1.- les éléments de comparaison pertinents.

De l’ensemble des éléments de comparaison versés aux débats, et recensés d’une manière exhaustive par le commissaire du gouvernement, ressortent trois ventes comme les plus pertinentes, pour être situées dans la même section cadastrale et être de surfaces ainsi que de nature comparables,

date de la

mutation

adresse

superficie

prix ht

nature

obser.

01/09/2014

[…]

92m²

143.000

€

terrain à bâtir encombré

terrain pour construction individuelle mais

permis annulé

06/11/2015

[…]

Labenne

105 m²

95.000 €

terrain encombré d’un bâtiment

en travaux

05/06/2014

[…]

108 m²

120.000

€

terrain à bâtir encombré

totaux

305 m²

358.000

€

Même si, concernant le terrain de la […], un permis de construire avait été définitivement annulé, il s’avère qu’à l’audience M. Y X a pu exhiber une photo révélant que cette parcelle supporte aujourd’hui un immeuble. Au demeurant, une annulation de permis de construire ne change rien quant au prix auquel cette parcelle a été cédée.

En définitive, il conviendra de retenir, comme prix unitaire de la parcelle litigieuse, 358.000/305 = 1.173,77 €, arrondis à 1.175 €.

Pour tenir compte de la constructibilité réduite de la parcelle de référence, cette valeur sera pondérée par un coefficient de 0,7. La valeur de la parcelle ressortira à (1.175 x 0.7) 55 = 45.237.50 €. L’indemnité de remploi calculée conformément à la règle habituelle sera de (5.000 x 20%) + (10.000 x 15%) + (30.237 x 10 %) = 5.523.75€ arrondis à 5.525 €.

L’indemnité à revenir à M. Y X sera en définitive de :

45.237.50 € + 5.525 € = 50.762.50 € arrondis à 50.760 €.

PAR CES MOTIFS :

Déclare l’appel recevable en la forme,

Constate que M. X renonce à ses écritures déposées le 17 octobre 2017,

Confirme la décision déférée qui transfère au profit de Bordeaux Métropole la propriété de l’emplacement réservé de voirie T646 d’une surface de 55 m², à détacher de la parcelle cadastrée section AB n°329 d’une contenance de 912 m², située […], qui dit que les frais de géomètre, nécessaires pour détacher l’emplacement réservé de voirie de la parcelle AB n°329, seront pris en charge par Bordeaux Métropole et qui condamne Bordeaux Métropole à payer à M. Y X le coût de deux clôtures de part et d’autre de l’emplacement réservé de voirie sur la base des factures produites dans la limite de 4.000 €,

Réformant pour le surplus,

Fixe, en contrepartie du transfert à Bordeaux Métropole de l’emplacement réservé de voirie T646, une indemnité de 50.760 €,

Laisse les dépens à la charge de Bordeaux Métropole,

Le présent arrêt est signé par Dominique FERRIERE, Premier Président et Véronique LEROUX, greffier auquel la minute de l’arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le Premier Président,