REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 02 DECEMBRE 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00987 – N° Portalis 35L7-V-B7A-B2M2Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 10/02800

APPELANT

Monsieur B C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0710

Situation :

INTIMEE

Société IMMOBILIÈRE PARC MONTMORENCY «SIPM», S.A. immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 086 054 représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux domiciliés au siège en cette qualité

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

ayant pour avocat plaidant : M^e Aurélie AUBOIN, SCP ZURFLUH LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P.154

INTERVENANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU PARC DE MONTMORENCY pris en la personne de son syndic, le CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, S.A. immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015 représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux domiciliés au siège en cette qualité

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

ayant pour avocat plaidant : M^e Aurélie AUBOIN, avocat au barreau de PARIS, SCP ZURFLUH LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P.154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. B-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me E F-G, Vice-Présisente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me E F-G dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par B-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

La société immobilière Parc Montmorency (SIPIVI), société d’attribution régie par les articles L 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé n° 13 à […] et […] à […] à […].

M. B-C X a acquis le 22 septembre 2009 des actions de cette société lui donnant droit à la jouissance et vocation à l’attribution ultérieure en toute propriété, notamment, d’un appartement situé au 2^e étage de cet ensemble immobilier.

M. X ayant procédé à des travaux d’aménagement de son appartement malgré le refus du conseil d’administration de la société immobilière Parc Montmorency, cette société l’a assigné le 10 février 2010, ainsi que son épouse, M^me A Y, pour obtenir, à titre principal, la remise en état sous astreinte de l’appartement.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— mis M^me Y hors de cause,

— condamné M. X à remettre les pièces humides de son lot dans leur état antérieur à la réalisation des travaux, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

— dit que faute par M. X de faire réaliser les travaux, il sera redevable, passé le délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pendant un délai de 6 mois,

— débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. X aux dépens, dont distraction au profit de son conseil,

— condamné M. X à payer une somme de 1.500 € à la société immobilière Parc Montmorency, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes présentées de ce chef,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

M. B-C X a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 15 mai 2013, la cour d’appel de Paris a prononcé un sursis à statuer et a, avant dire droit, désigné M^me Z en qualité d’expert judiciaire avec pour mission notamment de décrire les travaux réalisés par M. X et d’examiner le réseau de distribution et d’évacuation tant privatif que collectif et indiquer si les travaux entrepris étaient susceptibles de causer de quelconques désordres à l’immeuble ou aux voisins.

L’expert a déposé son rapport le 21 janvier 2015.

Par ordonnance du 9 mars 2016, le juge de la mise en état de la cour d’appel de Paris a ordonné la radiation de l’affaire du rôle général de la cour.

L’affaire a été réinscrite au rôle le 21 décembre 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 9 septembre 2029 par lesquelles M. B-C X, appelant, invite la cour, à :

sur le fond,

— déclarer irrecevable et mal fondée la société immobilière Parc Montmorency en toutes ses prétentions,

— infirmer le jugement,

statuant, à nouveau,

— juger que l’article 15 du règlement de jouissance est nul et non avenu,

— juger que la société immobilière Parc Montmorency a refusé la demande de réalisation de travaux par application d’une clause du règlement de jouissance contraire à l’article L 212-2 du code de la construction d’habitation, disposition d’ordre public,

— juger qu’elle a agi en dehors de ses attributions et de ses pouvoirs, seule l’assemblée générale statuant à l’unanimité pouvant apporter des restrictions au droit de jouissance des associés sur leurs parties privatives,

— juger qu’il résulte des conclusions de l’expert que les travaux de réaménagement n’ont induit depuis leur réalisation aucun trouble de jouissance aux voisins ni aucuns désordres pour les parties communes,

— juger que le directeur n’a apporté aucune critique d’ordre technique sur la nature des travaux projetés,

— juger que le directeur a permis à son équipe d’assister l’architecte lors de l’exécution des travaux pour faciliter les branchements aux réseaux existants,

— juger que, dans son acte d’acquisition, il n’y a aucune mention particulière dans le sens d’une restriction des aménagements futurs des parties privatives,

— condamner la société immobilière Parc Montmorency pour son action abusive à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société immobilière Parc Montmorency aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions du 21 septembre 2020 par lesquelles la société immobilière Parc Montmorency, intimée, demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, L. 212-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1143 du code civil, à :

— déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du Parc Montmorency en son intervention volontaire,

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. B-C X,

— déclarer mal fondée la demande de M. X tendant à voir déclarer la nullité de l’article 15 du règlement de jouissance,

en conséquence,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

y faisant droit,

— dire tant l’article 15 du règlement de jouissance dit règlement intérieur de l’immeuble que l’article 15 du règlement de copropriété prohibent le déplacement des cuisines et des salles d’eau ainsi que les travaux qui portent atteinte aux canalisations,

— dire que cette clause est licite et justifiée par la destination de l’immeuble et ses caractères,

— juger que M. B-C X a, nonobstant le refus du conseil d’administration, réalisé des travaux en contravention avec la clause 15 du règlement de copropriété susvisée en procédant au déplacement des pièces humides dans son appartement,

— condamner M. B-C X à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

— débouter M. B-C X de toutes demandes,

y ajoutant,

— condamner M. B-C X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer tant à la SIPM qu’au syndicat des copropriétaires, la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; la mise hors de cause de M^me A Y, épouse de M. B-C X, dès lors qu’elle n’est pas contestée en cause d’appel, ne sera pas examinée ;

'

[…]

(SCPM)

'

[…]de la société immobilière Parc Montmorency,'le’retrait’de’ces actionnaires a été constaté judiciairement et la’première assemblée générale de copropriété s’est tenue le 30 janvier 2017 ;

'

A compter de’la’naissance de’la copropriété,'se’sont superposées deux structures’juridiques distinctes : d’une part, le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, la société anonyme d’attribution, la société immobilière Parc Montmorency, de sorte que le syndicat des copropriétaires est composé non seulement des retrayants, mais aussi de la société immobilière Parc Montmorency ;'la société immobilière Parc Montmorency, continue, quant à elle, à fonctionner conformément à ses statuts ;

'

Lors’de l’assemblée’générale des copropriétaires du'29 novembre 2017, les copropriétaires ont h a b i l i t é l e u r s y n d i c à i n t e r v e n i r v o l o n t a i r e m e n t à l a p r é s e n t e i n s t a n c e ; l e syndicat’des’copropriétaires’a'qualité’pour’intervenir’volontairement’dès lors qu’il lui appartient d’engager toute action pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ;

Or,'le règlement de’copropriété’de’l'immeuble, qui constituait le règlement’de jouissance’ avant la naissance de la copropriété, comporte à l’article 15 une interdiction de déplacer les pièces humides ;

'

Il convient par conséquent de déclarer recevable le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire en cause d’appel ;

Sur le rapport d’expertise

Aux termes de son rapport déposé le 21 janvier 2015, l’expert constate qu’à l’arrière de l’appartement, avant la réalisation des travaux effectués par M. X, existaient une chambre de service et une cuisine attenante ; il précise que l’emplacement de la cuisine a été partiellement utilisé par une salle de douche avec lavabo ; il indique en outre que les évacuations d’eaux usées et vannes ainsi que les alimentations en eaux chaude et froide sont verticales et que les diamètres des colonnes en alimentation sont tels qu’elles peuvent fournir un débit suffisant pour un double évier de cuisine et une alimentation pour lave-vaisselle ;

L’expert estime qu’il n’existe aucune infraction au règlement de copropriété et aux règles de l’art concernant les évacuations et les alimentations en eaux ; il affirme cependant que la cuisine a été déplacée pour être remplacée par une salle d’eau ;

L’expert constate par ailleurs qu’au milieu de l’appartement, il existait, avant la réalisation des travaux par M. X, une salle d’eau avec douche, lavabo et WC ainsi qu’une salle de bains avec baignoire, lavabo et WC ; il précise que les évacuations d’eaux usées et vannes ainsi que les alimentations en eaux chaude et froide sont verticales, le diamètre de la colonne d’évacuation étant tolérable en l’état ;

Il indique qu’à cet endroit, M. X a créé une salle de bains avec une baignoire, un WC une double vasque, un WC sanibroyeur, une cuisine avec évier et lave-vaisselle ainsi qu’un office avec un lave-linge et un évier ; il précise que la cuisine se situe partiellement au-dessus de l’ancienne chambre de l’appartement situé en dessous de celle de M. X ; il en déduit qu’un déplacement de pièces humides a bien eu lieu dans le cadre des travaux exécutés par l’appelant ;

Il conclut enfin que, si les termes du règlement de l’immeuble sur l’interdiction de déplacement des cuisines et salles de bains n’ont pas été respectés, la concentration de pièces humides au niveau des anciennes pièces humides a toutefois été respectée ;

Répondant par ailleurs à sa mission consistant à évaluer le coût des travaux de substitution éventuellement indispensables pour éviter une remise en état d’origine, l’expert rapporte que le règlement sanitaire de la Ville de Paris, en son article 47, interdit la présence d’un WC sanibroyeur et estime qu’une modification de l’installation doit être privilégiée ;

Concernant en outre la cuisine, il indique qu’il est nécessaire de procéder à la réfection du carrelage afin de prévoir l’étanchéité qui s’impose et qui fait actuellement défaut ;

Sur les nuisances sonores que l’expert avait pour mission d’évaluer, force est de constater qu’il n’a pas été en mesure de les caractériser, faute pour la société immobilière Parc Montmorency de l’avoir rendu destinataire des éléments requis par lui ;

La cour considère qu’il résulte des constatations de l’expert que les termes du règlement de l’immeuble prohibant le déplacement des cuisines et salles de bains ne sont pas respectées, nonobstant l’absence de désordre relatif aux canalisations et l’absence de désordre acoustique ;

Sur la nullité de l’article 15 du règlement de jouissance de l’immeuble invoquée par M. X

Le règlement établi lors de la constitution de la société d’attribution à qui appartenait la totalité de l’immeuble ne vaut que comme règlement de jouissance entre les associés puisque l’immeuble n’est pas divisé par lots au sens de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 ; la première assemblée des copropriétaires a eu lieu, comme il a été vu, le 30 janvier 2017 par suite du retrait de certains associés ;

La loi du 16 juillet 1971 telle que modifiée régit les sociétés d’attribution ; l’article L 212-2 du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public de sorte qu’il ne peut y être dérogé, dispose dans

ses alinéas 3 et 4 que 'si l’attribution en propriété a une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit emporter l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi. Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu. Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation’ ;

Ces dispositions sont destinées à organiser le passage de la société d’attribution au statut de la copropriété sans modification du règlement ;

Ainsi, l’alinéa 4 de l’article L 212-2 du même code reprend dans des termes identiques les dispositions de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Enfin, le règlement’de’jouissance’a valeur contractuelle, chaque associé adhérant aux stipulations de ce règlement en acquérant les parts de la société ;

En’l'espèce,'l’article'15'du’règlement’de’jouissance’de’l'immeuble’qui stipule que 'le’ propriétaire de chaque appartement pourra modifier la disposition intérieure dudit appartement, à’l'exclusion’des cuisines et des salles d’eau qui ne pourront être déplacées, à la condition de’ne pas toucher au gros oeuvre, ni aux canalisations communes’ prohibe le déplacement des pièces humides ;

Cette’restriction’se’justifie’par’la’préservation’de’la’tranquillité’de’chaque occupant et’par'

les’impératifs’d'un’immeuble’de’conception’ancienne (1955) construit à une époque où les matériaux de construction et l’isolation phonique n’étaient pas aussi performants ; elle trouve également sa justification dans la verticalité voulue des équipements sanitaires’de chaque appartement’ayant pour’but d’éviter’les nuisances consécutives à l’usage des pièces d’eau, en limitant ainsi le risque de dégât des eaux par un raccord direct de tous les appareils à effet d’eau sur les colonnes communes verticales sans multiplication des conduites et des coudes traversant les appartements ;'une telle verticalité limite en outre les conséquences d’infiltration qui ne peuvent dès lors se produire que dans des pièces d’eau inférieures elles-mêmes étanches,'sans propagation à’travers les revêtements non étanches des chambres et autres pièces’à'vivre'; enfin, cette verticalité permet d’assurer le calme des pièces de sommeil incompatible’avec’l'usage’bruyant’des’cuisines ;

Cette clause contractuelle n’édicte donc nullement une interdiction générale de travaux à l’intérieur des appartements, mais au contraire autorise des aménagements dès lors que les travaux projetés ne portent pas atteinte au gros''uvre’ou’aux canalisations communes et que la disposition des pièces humides ne se voit pas modifiée ;'

Il est par conséquent établi par la société immobilière Parc Montmorency que la verticalité des’pièces humides imposée par la clause du règlement de jouissance litigieux se justifie tant au regard de la conservation de l’immeuble et de ses structures qu’au regard des droits des autres occupants à jouir de’leurs lots sans nuisance sonore excessive ; la clause’litigieuse est’conforme’aux dispositions’d'ordre public’du code’de la’construction et de’l'habitation ;

Selon le même raisonnement, il est également établi que cette clause reprise à l’identique dans le règlement de copropriété est conforme à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et en use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

M. X soutient enfin que la clause n’a pas été approuvée par l’assemblée générale des associés lors de son édiction en 1960 de sorte qu’elle serait privée de toute valeur ;

Toutefois, la cour considère que le règlement de jouissance a nécessairement été approuvé en son temps par les associés de la société immobilière Parc Montmorency en ce qu’une copie authentique a été publiée avec l’état descriptif de division au bureau des hypothèques le 21 octobre 1960, ainsi qu’il résulte des pièces contradictoirement versées aux débats ;

En outre, M. X, en signant l’acte d’acquisition des actions de la société immobilière Parc Montmorency le 22 septembre 2009 visant expressément ledit règlement de copropriété, valant règlement de jouissance, et les mentions de sa publication, a accepté chacun des termes de ce règlement qui lui est dès lors opposable ;

La cour retient donc que l’article 15 du règlement de jouissance comme l’article 15 du règlement de copropriété ne sont pas entachés de nullité et doivent par conséquent recevoir application ;

Sur la demande de remise en état des lieux

Selon les articles 1142 et suivants du code civil, dans leur version applicable à la date des faits, 'toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur ; néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu’ ;

En l’espèce, ayant eu connaissance de l’article 15 du règlement de jouissance ainsi qu’il résulte de l’acte de cession de droits sociaux du 22 septembre 2009 qui stipule que le cessionnaire devra respecter les stipulations du règlement de copropriété valant règlement de jouissance, M. X a demandé l’autorisation de conseil d’administration de la société immobilière Parc Montmorency de procéder aux travaux d’aménagement qu’il envisageait ; le conseil d’administration, se fondant sur l’article 15 litigieux a refusé à l’unanimité par’courrier’recommandé’avec’avis de réception du 16 décembre 2009 d’accorder l’autorisation d’effectuer les travaux comprenant le déplacement de la cuisine ; toutefois, M. X a fait réaliser les travaux en contravention de la clause et malgré le refus du conseil d’administration de la société immobilière Parc Montmorency ;

La mise en oeuvre de la clause qui est valide, claire et précise, n’est pas soumise à la constatation préalable de nuisances ou de désordres, ni la justification d’un préjudice ; en outre, la circonstance selon laquelle les travaux auraient été réalisés conformément aux normes et prescriptions techniques, ce qui, en tout état de cause, n’est pas établi, n’est pas de nature à considérer qu’ils étaient autorisés par le règlement ;

Il en résulte que dès lors que les travaux ont été réalisés en violation d’une interdiction contractelle, et que les créanciers de cette obligation sollicitent la démolition des travaux non conformes, les premiers juges ont à bon droit ordonné la remise en état des lieux sous astreinte ;

La cour confirme par conséquent la condamnation de M. X à remettre les pièces humides de son lot dans leur état antérieur à la réalisation des travaux, dans un délai de six mois à compter, toutefois, de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. X

L’article 15 du règlement étant licite et le conseil d’administration de la société immobilière Parc Montmorency n’ayant commis aucune faute en demandant à M. X de le respecter et en agissant en justice à l’encontre de ce dernier, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. B-C X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société immobilière Parc Montmorency et au syndicat des copropriétaires du Parc de Montmorency la somme supplémentaire de 2.500 € à chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du Parc de Montmorency ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Dit que la condamnation de M. B-C X à remettre les pièces humides de son lot dans leur état antérieur à la réalisation des travaux, devra intervenir dans un délai de six

mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que faute par M. B-C X de faire réaliser les travaux, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

Condamne M. B-C X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société immobilière Parc Montmorency et au syndicat des copropriétaires du Parc de Montmorency – chacun – la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT