REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 15 FEVRIER 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13652 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAIR4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 17 – RG n° 17/07195

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE TOUR AVANT SEINE, représenté par son Syndic le Cabinet JOURDAN

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Z A de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Représentée par M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

INTIMEE

SA SEMPARISEINE -SOCIETE D'[…]

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur X de Y, Conseiller

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur X de Y dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Paris Seine (Semea XV puis Sempariseine), société anonyme d’économie mixte détenue par la ville de Paris à hauteur de 70,28 %, a pour activité la gestion d’ouvrages complexes qu’elle détient ou non en propriété sur le territoire de la ville de Paris.

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine est situé […] à Paris 15^e. Son syndic en exercice est la Sas Jourdan.

L’ouvrage Tour Avant Seine a été construit à la suite d’une opération de rénovation urbaine confiée par la ville de Paris à la société Semea XV aux termes d’une convention du 10 avril 1962. La société Semea XV avait notamment en charge la rénovation du secteur « Dalle » du Front de Seine ainsi que son exploitation. La dalle, achevée en 1978, est un sol artificiel de béton de plusieurs hectares, situé à 6 mètres au-dessus du sol naturel, reliant vingt immeubles de grande hauteur, dont la Tour Avant Seine. Son infrastructure s’échelonne sur 4 niveaux principalement à usage de stationnement.

Le « cahier des charges général du sous-secteur dalle de Beaugrenelle » en date du 10 octobre 1969 détermine les droits et obligations en matière juridique, administrative et financière de la société Semea XV et des acquéreurs de droits immobiliers cédés par cette dernière. Il prévoit le mode de calcul de la quote-part des charges et les appels de fonds du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine.

Par délibérations des 15 et 16 mai 2006, la ville de Paris a constaté l’achèvement de l’opération de rénovation (équipements scolaires, culturels, sportifs et espaces verts, logements, hôtels, foyers associatif, bureaux et commerces) et décidé que la société Semea XV conserverait la propriété de l’ouvrage-dalle Beaugrenelle et de son assiette foncière. Elle a décidé une participation financière à titre de compensation pour l’ouverture au public de la dalle.

L’entretien de l’ouvrage-dalle a représenté un budget de 2,6 millions d’euros en 2017. La participation du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine a été établie à 62 907 euros Ttc en 2017 et 64 324 euros Ttc en 2018.

Le 21 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine a formulé une demande d’explications sur le mode de calcul de la quote-part des charges. Le 21 novembre 2016, l’assemblée générale extraordinaire de ce syndicat a rejeté les clauses du cahier des charges du 10

octobre 1969 et décidé de cesser tout paiement à la société Sempariseine à compter du 1^er janvier 2017. Par courrier du 05 janvier 2017, le cabinet Jourdan a informé la société Sempariseine de cette décision.

Par exploit du 15 mars 2017, la société Sempariseine a assigné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine en paiement des charges impayées (15 675 euros) à compter du 1^er janvier 2017.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine situé […] de sa demande de déclarer réputée non écrite la clause de participation financière du syndicat des copropriétaires aux charges d’entretien de l’ouvrage dalle ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine situé […] à payer à la société d’économie mixte Sempariseine les sommes suivantes : 62.907,97 euros pour l’année 2017 ; 64.324,48 euros pour l’année 2018, créance arrêtée au 1^er octobre 2018, avec intérêts moratoires de 2 % l’an, passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayé, 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine situé […] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 05 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Avant Seine a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées le 11 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine demande à la cour de :

Vu les articles 1110, 1171, 1210 et 1235-1 du code civil, 9 et 1353 du code de procédure civile,

— juger recevable et bien fondé en son appel et en ses conclusions le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Avant Seine, sise […] à […], représenté par son syndic le cabinet Jourdan ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mai 2019 par la 8 ème chambre – 1^re section du tribunal de grande instance de Paris, et plus précisément en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à Paris 15^e de sa demande de déclarer réputée non écrite la clause de participation financière du syndicat des copropriétaires aux charges d’entretien de l’ouvrage dalle ; condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à Paris 15 ème à payer à la société d’économie mixte Sempariseine les sommes suivantes : 62.907,97 euros pour l’année 2017, 64.324,48 euros pour l’année 2018, créance arrêtée au 1^er octobre 2018, avec intérêts moratoires de 2 % l’an passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayée, 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à Paris 15^e aux dépens, ordonné l’exécution provisoire ; débouté la Sempariseine de l’ensemble de ses prétentions, et notamment de son appel incident,

En conséquence, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que le cahier des charges du 10 octobre 1969 s’analyse en un contrat d’adhésion ;

— juger que la clause du cahier des charges du 10 octobre 1969 mettant à la charge des acquéreurs des droits de construire relatifs à un bâtiment ou du droit d’usage d’un espace non bâti, et donc au syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine, l’obligation de participer aux dépenses d’utilisation et d’entretien des ouvrages, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

— déclarer, en conséquence, ladite clause non écrite ;

A titre subsidiaire,

— juger que le contrat liant la Sempariseine au syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine s’analyse en un engagement perpétuel ;

— prononcer la nullité de la clause mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine l’obligation de participer aux dépenses d’utilisation et d’entretien des ouvrages ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la Sempariseine ne démontre pas le caractère bien-fondé de sa créance ;

En tout état de cause,

— débouter la Sempariseine de l’ensemble de ses conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Avant Seine, sis […] ;

— juger en conséquence que les charges afférentes à l’entretien de l’ouvrage-dalle ne sont plus dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Avant Seine, sis […] à compter du 1^er janvier 2017 ;

— juger que l’article 41 du cahier des charges du 10 octobre 1969 s’analyse en une clause pénale, laquelle est manifestement excessive ;

— minorer au maximum de la montant de cette clause pénale et, par conséquent, débouter la Sempariseine de sa demande formulée au titre des intérêts contractuels de retard ;

Y ajoutant,

— condamner la Sempariseine à payer au syndicat des copropriétaires la résidence Tour Avant Seine, sis […], la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sempariseine aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Selarl Recamier prise en la personne de M^e Z A, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 4 décembre 2020, la société d’économie mixte Sempariseine demande à la cour de :

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 28 mai 2019 en ce qu’il a : condamné le syndicat des Copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la Sempariseine la somme de 62.907,97 euros TTC au titre de la quote-part des charges due par le syndicat au titre de l’exercice 2017, condamné le syndicat des Copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la

Sempariseine la somme de 64.324,48 euros TTC au titre des factures d’acompte de l’appel de la quote-part des charges due par le syndicat au titre de l’exercice 2018, arrêté au 1^er octobre 2018 inclus, condamné le syndicat des Copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la Sempariseine la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, débouté le syndicat des Copropriétaires de la Tour Avant Seine de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fait application en vertu de l’article 41 du cahier des charges du 10 octobre 1969, d’un intérêt moratoire toutefois réduit à 2 % ;

Statuant à nouveau,

— juger que le montant des condamnations sera majoré de l’intérêt légal majoré de 3 % passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayée, conformément à l’article 41 du cahier des charges du 10 octobre 1969 ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la Sempariseine la somme complémentaire de 65.971,21 euros TTC au titre du solde de la quote-part des charges due par le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine, exigible au 31 décembre 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la Sempariseine la somme complémentaire de 66.851,68 euros TTC au titre de l’appel des charges dues au titre des quatre trimestres 2020, exigibles au 1^er janvier, 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre 2020, le montant des charges restant dû demeurant à parfaire au jour où la cour devra statuer ;

— juger que le montant des condamnations sera majoré de l’intérêt légal majoré de 3 % passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayée ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la Sempariseine la somme de 9.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine de l’intégralité de ses conclusions ;

— condamner le syndicat des Copropriétaires de la Tour Avant Seine aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp AFG, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

A titre principal, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine fait valoir que le cahier des charges du 10 octobre 1969 s’analyse en un contrat d’adhésion en ce qu’il a été établi à l’avance et ses clauses n’ont fait l’objet d’aucune négociation de sa part, le syndicat des copropriétaires ayant été créé en 1972, trois ans après le dernier amendement du cahier des charges. Sur le fondement des articles 1171 du code civil, la clause lui imposant une participation non négociable et forfaitaire, indépendante des frais réellement engagées pour l’entretien de la dalle, est manifestement déséquilibrée et doit être réputée non écrite. A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine sollicite, sur le fondement de l’article 1210 du code civil, la nullité des clauses de la convention la liant à la société Sempariseine, celle-ci s’assimilant à un engagement perpétuel prohibé en ce qu’il n’a aucune possibilité de renégocier ou dénoncer les conditions de participation aux frais d’entretien de la dalle.

La société Sempariseine soutient que la participation du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine aux charges d’entretien de l’ouvrage-dalle et sa variation en fonction de l’indice du coût

de la construction sont déterminées par les actes d’acquisitions des droits à construire des 29 et 31 mars 1972. Sur le fondement des articles 1170 et 1171 du code civil, l’obligation du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine de participer aux charges ne résulte pas d’un contrat d’adhésion mais de la promesse notariée de cession de droits immobiliers en date du 26 mars 1971 et du contrat de vente conclu entre la Sci de la Tour Avant Seine et la société Semea XV, lesquels constituent des conventions synallagmatiques fixées par les parties, et de l’article 9 de la délibération 2006 DU 21-1° des 15 et 16 mai 2006 de la Ville de Paris. La participation aux charges d’entretien correspond à une réelle contrepartie. Cette obligation ne résulte pas d’un engagement perpétuel mais d’une obligation à la charge d’un propriétaire riverain, soumis au cahier des charges du 10 octobre 1969. Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine, n’étant pas propriétaire de l’ouvrage-dalle, propriété de la société Sempariseine, ne peut revendiquer aucun droit relatif à l’ouvrage-dalle et à sa gestion.

Ceci étant exposé,

Dans le cadre des dispositions du décret n° 58-1465 du 31 décembre 1958 alors applicable, le municipal de la ville de Paris a décidé le 21 décembre 1961 la rénovation urbaine du secteur Beaugrenelle dans le 15earrondissement, sur une superficie de 29 ha. Cette décision a été précédée par un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique en date du 06 novembre 1961.

A cet effet, la ville de Paris a conclu le 10 avril 1962 avec la société Semea XV une convention, modifiée par avenants des 16 mai 1969 et 11 juin 1970, lui confiant la réalisation de l’opération de rénovation urbaine. La société Semea XV a ainsi été chargée notamment d’acquérir les terrains, éventuellement par voie d’expropriation, d’effectuer les démolitions et la mise en état du sol, de mettre au point le programme général d’équipement collectif et de construction et d’organiser la réalisation secteur « Dalle » du Front de Seine ainsi que son exploitation, le financement de l’opération demeurant de sa seule responsabilité.

Un premier cahier des charges annexé à la convention du 10 avril 1962 avait pour objet de définir « les conditions dans lesquelles l’opération devra être poursuivie par l’organisme de rénovation et les droits et obligations respectifs ». Le second « cahier des charges général du sous-secteur dalle de Beaugrenelle », approuvé par arrêté préfectoral du 10 octobre 1969, expose notamment l’objectif de réaliser un « quartier moderne et bien équipé » en privilégiant le zonage vertical des constructions )superposition des fonctions circulation, travail et habitation(. La société Semea XV a été expressément désignée pour prendre à sa charge l’entretien et la gestion de l’ouvrage-dalle selon les articles 15 et 35 du cahier des charges du 10 octobre 1969.

Par actes des 29 et 31 mars 1972, la société Semea XV a cédé à la Sci de la Tour H6 (Tour Avant Seine) ses droits à construire sur la dalle, cette dernière devant reproduire les obligations énoncées au cahier des charges du 10 octobre 1969 dans les actes de mutation qui ont suivi.

Par délibérations des 15 et 16 mai 2006, la ville de Paris a constaté l’achèvement de l’opération de rénovation et mis fin à la convention du 10 avril 1962, confirmant que la société Semea XV est le propriétaire de l’ouvrage-dalle Beaugrenelle et de son assiette foncière.

A/Sur la requalification du cahier des charges du 10 octobre 1969 en contrat d’adhésion

1- Le « cahier des charges général du sous-secteur dalle de Beaugrenelle », approuvé par arrêté préfectoral du 10 octobre 1969 et intitulé « règlement général de l’ouvrage-dalle » par délibération des 15 et 16 mai 2006 de la ville de Paris, décrit sur 48 pages les droits de propriété et d’usage, les servitudes grevant les bâtiments et les ouvrages, les modalités d’utilisation et d’entretien.

Son article 37 « obligations aux dépenses d’utilisation et d’entretien des ouvrages » prévoit ; a) Tout acquéreur de droits de construire, ou du droit d’usage d’un espace non bâti au sol naturel ou au sol artificiel, ou des droits d’usage de places de parking, s’oblige à rembourser chaque année, à 1'organisme de gestion agissant pour le compte du propriétaire de l’ouvrage-dalle, une quote-part des dépenses d’utilisation et d’entretien de l’ouvrage-dalle et des réseaux secondaires d’eau et d’assainissement, dans les conditions fixées par les articles 36 à 43. Cette somme à rembourser chaque année est désignée par l’expression « quote-part annuelle des dépenses ».

(…)

b) Lorsque les droits de construire relatifs à un bâtiment deviennent la propriété de copropriétaires, c’est le syndicat des copropriétaires qui s’oblige au remboursement sus-visé au titre de l’ensemble des droits de construire relatifs au bâtiment, et au titre de l’ensemb1e des droits d’usage de places de parking cédés par la Semea XV en relation avec la cession des droits de construire relatifs au bâtiment. Le syndicat des copropriétaires fait son affaire de la répartition .de la récupération auprès de copropriétaires des sommes qu’il rembourse à l’organisme de gestion. Le règlement de copropriété du bâtiment considéré doit prévoir toutes dispositions utiles à cet égard.

c) L’obligation de remboursement à 1'organisme de gestion, visée ci-dessus, prend effet à une date définie ci~après pour les différents cas :

-pour 1'acquéreur des droits de construire relatifs à un bâtiment, à la date de réception provisoire des travaux de construction du bâtiment ; '

- pour 1'acquéreur du droit d’usage d’un espace non bâti au sol artificiel ou naturel, à la date de début de la période pour laquelle la Semea XV cède le droit d’usage, date qui est fixée dans l’acte de cession ;

- pour 1'acquéreur du droit d’usage de places de parking, à la date de début de la période pour laquelle la Semea XV cèdent les droits d’usage, date qui est fixée dans l’acte de cession ; »

Son article 38 module la quote-part de charges selon le nombre d’unités de répartition) détention de la propriété ou non d’une parcelle de sol naturel (affectées d’un coefficient de pondération par m² de plancher hors 'uvre.

Son article 39 « quote-part annuelle de dépenses à rembourser par les acquéreurs de droits immobiliers » décrit les modalités de calcul de la quote-part de dépenses que doit rembourser tout acquéreur de droits de construire ou de droits d’usage, conformément à 1'artic1e 37 :

(')

« 2) a) Pour les années postérieures à la période de réalisation de l’opération de rénovation du sous secteur dalle, la société Semea XV se réserve le droit :

- de conserver les modalités de calcul des quotes-parts annuelles de dépenses qui sont exposées dans les paragraphes 1°( a( et 1°( b( pour la période de réalisation de l’opération de rénovation ;

- ou de mettre en vigueur les modalités de calcul des quotes-parts annuelles de dépenses qui sont décrites dans la suite du présent article (paragraphes b, c, d et e).

b) Pour chaque année, l’organisme de gestion fixe une somme à recouvrer au titre des dépenses d’utilisation et d’entretien qui constituent chacune un des groupes 4, 5, 6 et 8 définis à 1'article 36. La somme à recouvrer au titre de chacun des groupes de dépenses 4, 5, 6 et 8 est déterminée :

- en ajoutant au montant des dépenses du groupe réellement effectuées dans 1'année, par

1'organisme de gestion, un montant de provisions à percevoir pour dépenses futures,

- ou en retranchant du montant des dépenses du groupe réellement effectuées dans 1'année, par l’organisme de gestion, un montant de dépenses à couvrir par provisions antérieures.

c) Pour chaque année, la somme à recouvrer au titre du groupe 5 et soixante dix pour cent (70 %) des sommes à recouvrer au titre des groupes 4 et 8 sont répartis entre les acquéreurs des droits de construire aux bâtiments et les acquéreurs des droits d’usage d’espaces non bâtis au sol naturel ou au sol artificiel. Cette répartition, faite par 1'organisme de gestion, détermine la quote-part annuelle de dépenses que doit rembourser tout acquéreur des droits de construire relatifs à un bâtiment et tout acquéreur du droit d’usage d’un espace non bâti, quote-part qui est proportionnelle au nombre d’unités de répartition imputé au bâtiment au à l’espace non bâti.

d) Pour chaque année, la somme à recouvrer au titre du groupe 6 et trente pour cent (30%) des sommes à recouvrer titre des groupes 4 et 8 sont répartis entre les acquéreurs des droits d’usage des places de parking, y compris les éventuels exploitants de parking (voir article 12-2°). Cette répartition, faite par 1'organisme de gestion, détermine la quote-part annuelle de dépenses que doit rembourser tout acquéreur des droits d’usage de places de parking, quote-part qui est proportionnelle au nombre de places de parking dont dispose l’acquéreur.

Toutefois, la société Semea XV se réserve, en son nom et au nom du futur propriétaire de l’ouvrage-dalle, le droit d’autoriser certains acquéreurs des droits d’usage de places de parking, qu’ils soient ou non exploitants de parkings, à assurer eux-mêmes les prestations correspondant à des dépenses des groupes 6 ou 8, pour les places qu’ils exploitent ou qu’ils utilisent (nettoiement par exemple). Dans ce cas, les dépenses annuelles effectuées par 1'organisme de gestion pour les prestations de même nature, éventuellement assorties d’un terme correctif de provisions à percevoir ou de dépenses à couvrir par provisions antérieures, font l’objet d’une répartition particulière entre les acquéreurs des droits d’usage des places de parking autres que ceux qui sont visés ci-dessus.

e) Le montant des provisions à percevoir pour dépenses futures ou des dépenses à couvrir par provisions antérieures, pour chaque année et pour chacun des groupes de dépenses 4, 5, 6 et 8 est fixé par 1'organisme de gestion compte tenu des limites ci après définies :

- pour chaque année, le total des sommes à recouvrer au titre de1'ensemble des groupes de dépenses 4, 5, 6 et 8 ne peut excéder le double du total des dépenses de l’ensemb1e des groupes 4, 5, 6 et 8 réellement effectuées dans l’année par l’organisme de gestion ;

- au 31 décembre de chaque année, le total des provisions non utilisées par l’organisme de gestion, (la différence entre le cumul des provisions perçues et le cumul des dépenses couvertes par provisions au titre de l’ensemble des groupes de dépenses 4, 5, 6 et 8), ne peut excéder le total général des sommes à recouvrer des cinq dernières années au titre de l’ensemble des groupes de dépenses 4, 5, 6 et 8. »

2- Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine se réfère aux articles 1110, 1171 et 1210 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 20 avril 2018, pour demander que ce cahier des charges soit considéré comme un contrat d’adhésion.

Mais le cahier des charges ayant été approuvé le 10 octobre 1969, la loi postérieure ne peut s’appliquer.

En outre, il est constant que le juge judiciaire « connaît de toutes les affaires civiles ou commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée expressément à une autre juridiction en raison de la nature de la demande» (article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire). Sa compétence trouve son origine dans la contestation de créances nées d’un rapport de droit privé entre une société

d’économie mixte et les usagers de l’ouvrage-dalle.

S’il revient ainsi au juge judiciaire d’apprécier les rapports de droit privé entre le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine et la société d’équipement et d’aménagement Sempariseine, il ne lui revient pas de requalifier le dit cahier des charges, qui n’est ni un contrat de service public, ni un contrat de syndic de copropriété, ni un contrat conclu entre deux professionnels, dans la mesure où ce document, approuvé par l’État en 1969, découle d’une opération d’aménagement de grande ampleur menée pour le compte d’une collectivité publique et revêt une valeur réglementaire.

3- Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine fait valoir également que le cahier des charges du 10 octobre 1969 n’a pas été négocié.

Mais la réglementation de cette opération d’aménagement ne peut constituer de fait une obligation au sens de l’ancien article 1134 du code civil, comme le confirment les dispositions de l’ordonnance n° 58-1447 du 31 décembre 1958, alors applicable à cette opération, définissant les « servitudes et les droits personnels existants, la créance de chaque propriétaire au caractère immobilier, les droits réels autres que les servitudes », octroyant aux propriétaires acceptant de participer à l’opération « une créance éteinte par la remise, soit d’un droit de propriété sur des immeubles construits par l’organisme de rénovation, soit d’actions ou de parts d’une société de construction, soit d’un terrain sur lequel le propriétaire, seul ou groupé, construit un immeuble » (article 5).

Les copropriétaires de la Tour Avant Seine ont ainsi bénéficié de droits de construire et d’usage totalement dépendants du recours à des prérogatives relevant de la puissance publique, notamment en termes d’expropriation, de démolition, de répartition des lots, d’affectation et de construction d’équipements, d’ouvrages et d’infrastructures, voire d’immeubles de grande hauteur de 15 à 35 niveaux. Ils n’auraient aucunement pu les obtenir dans les conditions de négociation dont ils se prévalent à ce jour.

En outre, comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, la participation financière des copropriétaires de la Tour Avant Seine a été régulièrement déterminée de manière forfaitaire dans le cadre ci-dessus rappelé. Mais il doit être également constaté que l’évolution de cette participation est strictement encadrée, sans que soit déterminée l’existence d’une inadéquation entre ce mode de calcul et la contrepartie exigée par le propriétaire de l’ouvrage-dalle. Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine ne fournit de ce point de vue aucun élément sur une éventuelle proposition chiffrée alternative.

4) Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine fait valoir l’absence de négociation qui aurait prévalu dans la conclusion de la convention du 26 mars 1971 entre la Sci de la Tour H6 (Tour Avant Seine) et la société Sempariseine. Mais, construisant ses propres preuves (« il est évident »), le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine n’apporte aucun élément probant, comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges.

Les copropriétaires de la Sci de la Tour H6 ont conclu, outre la promesse notariée de cession de droits immobiliers en date du 26 mars 1971, un contrat de vente avec la société Semea XV en date des 29 et 31 mars 1972. Comme le précise de manière contradictoire l’appelant (écrits, page 12), « ces deux actes qui sont bien des contrats renvoient aux dispositions du cahier des charges du 10 octobre 1969 », confirmant de fait leur consentement réitéré aux obligations nées de l’opération de rénovation.

Il en résulte que l’ensemble des moyens tendant à juger que le cahier des charges du 10 octobre 1969 est un contrat d’adhésion doit être rejeté.

B/ Sur la notion d’engagement perpétuel

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine qualifie le cahier des charges « d’engagement perpétuel » (« lorsqu’un propriétaire vend, son acquéreur est également soumis à son tour à ce cahier des charges », écrits page 13) et demande la nullité des conditions de prise en charge des dépenses d’utilisation et d’entretien.

Mais un tel raisonnement conduirait à remettre en cause l’économie générale du cahier des charges du 10 octobre 1969, lui-même mis à jour le 26 mars 1971 en fonction des caractéristiques des bâtiments édifiés. Or, ses articles 6 à 12 sont expressément consacrés à la définition des droits réels principaux que sont les « droits de propriété, servitudes et droits d’usage affectant le sol naturel, les ouvrages et les bâtiments du sous-secteur dalle », concernant les voies et réseaux, l’ouvrage-dalle et le sol associé, les droits de construire, les obligations et les droits propres des acquéreurs de droits à construire, outre l’affectation des bâtiments.

De ce point de vue, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine est malfondé à remettre en cause la pérennité d’un droit de propriété détenu sur un bien immeuble devant le juge de la protection de la propriété privée. Le droit de propriété, défini par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme comme étant « un droit inviolable et sacré», est un « rapport exclusif d’une personne et d’une chose déterminée » qui incorpore de fait des critères de fixité et de valeur économique statique. La qualité de propriétaire de la Semea XV sur l’ouvrage-dalle et le rattachement de la Tour Avant-Seine à l’ouvrage-dalle concrétisent ainsi la jouissance de droits correspondants dont il n’est pas justifié qu’il y soit mis fin.

Il s’en déduit qu’il n’existe aucune considération en fait ou en droit pour limiter les effets du droit de propriété dans le temps, incluant dans ce régime les dépenses d’utilisation et d’entretien qui en sont l’accessoire.

Il en résulte que le moyen tendant à juger que le « contrat liant la Sempariseine au syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine s’analyse en un engagement perpétuel » doit être rejeté.

C/ Sur la création du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine fait valoir sa création en 1972 pour contester la validité du cahier des charges du 10 octobre 1969.

Mais la représentation des copropriétaires a été prévue par l’ordonnance n° 58-1447 du 31 décembre 1958 les autorisant à « se constituer en une association chargée de les représenter auprès de l’organisme » et le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine omet de préciser qu’il vient aux droits de la Sci de la Tour H6.

La Sci de la Tour H6, représentée par son gérant la Sofap, a ainsi librement signé avec la Semea XV la convention en date du 26 mars 1971 ayant pour objet de définir les droits et obligations des parties, visant expressément le cahier des charges du 10 octobre 1969, et lui a cédé le terrain en Front de Seine par acte des 29 et 31 mars 1972.

Il en résulte que ce moyen doit être rejeté.

D/ Sur l’existence d’un déséquilibre significatif entre les obligations des parties et le manque d’informations

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine se réfère à une jurisprudence du 15 février 2000 pour faire valoir l’existence d’un déséquilibre significatif entre les obligations des parties et à un arrêt de la cour administrative d’appel du 1^er février 2007 qui aurait reconnu l’existence d’un préjudice « anormal et spécial ».

Mais, d’une part, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a autorisé la mise en place de sujétions en fonction de l’intérêt général des copropriétés, notamment lorsqu’elles sont divisées en volume. De ce point de vue, la convention du 26 mars 1971 a formalisé le décompte de la participation due à la société Sempariseine, précisant par type de dépense et par catégorie de droits à construire la quote-part annuelle des dépenses due par les copropriétaires, comme le sont les recettes tirées de la location des parkings.

D’autre part, le juge administratif a déterminé en 2007 l’existence d’un préjudice anormal et spécial, mais lié à l’ouverture de la dalle au public et non à une situation pérenne de déséquilibre, sans incidence sur la légalité des décisions de la ville de Paris. Le mode de décompte des dépenses d’entretien a été réaménagé pour tenir compte de l’ouverture de la dalle au public et la ville de Paris a accepté de payer directement à la société Sempariseine une compensation diminuant la quote-part des copropriétés concernées, sans modification « unilatérale du cahier des charges » comme allégué par l’appelant.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine allègue un déficit d’information pour prétendre « approuver les comptes » de la société Sempariseine « comme tout copropriétaire de droits immobiliers ». Mais le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine n’est pas copropriétaire de l’ouvrage-dalle et les dispositions du code de commerce réservent une telle prérogative aux organes délibérants de la société Sempariseine. Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine dispose pour son utile information des budgets prévisionnels et réalisés, présentés aux riverains du Front-de-Seine par la société Sempariseine, outre les comptes sociaux certifiés par les commissaires aux comptes et les rapports de gestion de la société Sempariseine, dont le siège social est situé à l’hôtel de ville de Paris, auprès de son actionnaire principal, la ville de Paris.

Il en résulte que le moyen tendant à juger que la clause mettant à la charge du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine les dépenses d’utilisation et d’entretien des ouvrages crée un déséquilibre significatif doit être rejeté.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine de sa demande de déclarer réputée non écrite la clause de participation financière aux charges d’entretien de l’ouvrage-dalle.

Le jugement déféré sera confirmé sur tous ces chefs.

Sur la créance de la société Sempariseine

A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine soutient, sur le fondement des articles 9 et 1353 du code de procédure civile, que la société Sempariseine n’apporte pas la preuve de la réalité de sa créance. Elle ajoute, au visa de l’article 1231-5 du code civil, que l’article 41 du cahier des charges s’assimile à une clause pénale manifestement excessive et sollicite que cette peine soit minorée au maximum. La société Sempariseine n’apporte pas la preuve de son préjudice.

La société Sempariseine fait valoir que les intérêts moratoires majorés ne constituent pas un avantage manifestement excessif en ce qu’ils sont inférieurs au taux légal fixé par l’article L. 313-3 du code monétaire et financier. La preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale n’est pas rapportée. En outre, les dispositions de l’article 1231-5 du code civil ne sont pas applicables au motif que le mode de calcul de la quote-part de charges et les appels de fonds résultent d’un acte réglementaire et non d’un contrat.

Ceci étant exposé,

Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son

obligation.

Comme le prévoient les articles 38 et 39 du cahier des charges, la quote-part, modulée par 28 458 unités de répartition pondérées par type de groupe, est établie chaque année en ajoutant aux dépenses effectuées dans 1'année un montant de provisions pour dépenses futures, ou en retranchant des dépenses effectuées dans 1'année un montant de dépenses à couvrir par provisions antérieures, avec un plafond constitué du double des dépenses des groupes 4, 5, 6 et 8 réellement effectuées. La convention du 26 mars 1971 stipule quant à elle son évolution annuelle par rapport à l’indice du coût de la construction selon la formule 1,95*)I/193(. Les intérêts de retard sont dus, passé le délai d’un mois à compter de la date de la facture d’acompte, et calculés au taux d’intérêt légal majoré de 3 %, selon l’article 41 du cahier des charges du 10 octobre 1969.

La société Sempariseine émet chaque trimestre une facturation « quote-part Dalle » adressée au cabinet Jourdan, syndic du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine. Son montant est de 15 676 euros Ht au 1ertrimestre 2017. Le montant annuel des appels de charges est de 62 907 euros Ttc en 2017, 64 324 euros Ttc en 2018, diminué au montant de 63 941 euros après régularisation, 66 353 euros Ttc en 2019 et 66 851 euros Ttc en 2020, ce dernier montant étant « à parfaire ».

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine conteste la créance trimestrielle due au titre de sa quote-part, mais, parmi les six pièces de son dossier, ne fournit aucune justification étayée sur l’existence de charges qui ne correspondraient pas aux dépenses d’utilisation et d’entretien des groupes du cahier des charges.

Il en résulte que la société Sempariseine est fondée à faire valoir un appel de charges trimestriel, contrepartie de ses droits détenus sur l’ouvrage-dalle.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la société Sempariseine les sommes de 62.907,97 euros pour l’année 2017 et de 64.324,48 euros pour l’année 2018, créance arrêtée au 1^er octobre 2018.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce chef.

En ce qui concerne la mise à jour des dites créances, il y a lieu de modifier la créance due pour l’exercice 2018, compte-tenu de sa régularisation au montant de 63 941 euros, et d’ajouter les créances de 66 353 euros Ttc et 66 851 euros Ttc au titre des exercices 2019 et 2020.

En ce qui concerne les intérêts de retard, il y a lieu d’en retenir l’application pleine et entière en l’état du dossier. En effet, le taux d’intérêt majoré, prévu par un document de nature réglementaire, est applicable au visa de la carence répétée et non contestée du syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine. Qualifié à tort de « clause pénale » par le dit syndicat, sa modération ne relève pas de la compétence de la présente juridiction.

Il en résulte que la société Sempariseine est fondée à faire valoir la majoration des créances dues au titre des exercices 2017 à 2020, par application de l’intérêt légal majoré de 3%, passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayé.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la société d’économie mixte Sempariseine la somme de 64.324,48 euros

pour l’année 2018 et retenu des intérêts moratoires de 2 % l’an ;

Statuant à nouveau sur ces chefs,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la société d’économie mixte Paris Seine la somme de 63 941,76 euros pour l’année 2018 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la société d’économie mixte Paris Seine les sommes de 66 353,93 euros Ttc pour l’année 2019 et de 66 851,68 euros Ttc pour l’année 2020 ;

DIT que les créances impayées en 2017, 2018, 2019 et 2020 porteront intérêt au taux d’intérêt légal majoré de 3 %, passé le délai d’un mois à compter de chaque facture d’acompte impayé ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine à payer à la société d’économie mixte Paris Seine la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Avant Seine aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS