COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 FEVRIER 2018

(Rédacteur : Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller)

N° de rôle : 15/04538

Société civile LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN

c/

Madame A X

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN'

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 juin 2015 (R.G. 14/01032) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 juillet 2015

APPELANTE :

Société civile LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN agissant en la

personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[…]

Représentée par M^e Bertrand GABORIAU substituant M^e Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

A X

née le […] à

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN’ pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL AMI, demeurant […]

Non représenté, régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 janvier 2018 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame C D

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte authentique en date du 14 novembre 2011, M^me A X et son frère M E X ont vendu à la société civile immobilière de construction vente Les Demeures du Clos Peyran des parcelles situées sur la commune de Bruges et cadastrées section A XS 591 et 593.

Cet acte prévoyait à la charge de1'acquéreur diverses obligations envers les vendeurs restés propriétaires de fonds voisins.

Faisant valoir que sa cocontractante n’avait pas respecté les obligations mises à sa charge par l’acte de vente, M^me A X a, par acte d’huissier en date du 16 mars 2014, assigné la SCI Les Demeures du Clos Peyran devant le jugc des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux dans le but d’obtcnir, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, sa condamnation, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision :

— à créer la servitude de passage aux parcelles cadastrées section AX 589, 590 et 592,

— à achever la clôture du terrain,

— à lui donner les clés des trois boîtes aux lettres et du local à poubelles commun,

— à mettre en état la parcelle AX 122 en procédant notamment à la remise à niveau de sa surface par remblais à hauteur du sol naturel,

— à lui donner les codes d’accès au portail,

— à réaliser les trois lots de branchements ainsi que tous les raccordements aux réseaux,

— à lui payer la somme provisionnelle de 32 495,96 € à valoir sur la réparation de son préjudice,

— à supporter la charge des dépens ainsi qu’à lui verser la somme dc 3 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date 3 octobre 2014, M^me A X a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la […] dans le but d’obtenir, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, sa condamnation solidaire avec la SCI Les Demeures Du Clos Peyran :

— à lui donner les clés des trois boîtes aux lettres et du local à poubelles commun ainsi que les codes d’accès du portail, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la présente décision,

— à lui verser la somme de 3 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile,

— à supporter la charge des dépens incluant le coût d’un constat dressé par huissier.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux par décision en date du 15 juin 2015, a :

— condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la date de signification de la présente ordonnance:

* à procéder à la remise en état de la parcelle AX 122 en faisant procéder aux travaux propres à remédier, d’une part, au décaissement constaté sur tout le long de la clôture composée de plaques de béton, d’autre part, à la présence du trou existant au niveau du décrochcment des terrains respectifs de M^me A X et de M E X,

* à procéder à l’achèvement de la clôture de façon à permettre la jonction entre la clôture partiellc et le portail coulissant installés en limite du fonds de M^me A X,

— à remettre à M^me A X les clés du portail coulissant installé en limite dc sa propriété,

— à procéder à toutes études, démarche et travaux permettant la réalisation des branchements qu’elle est tenue d’effectuer en application de l’acte authentique du 14 novembre 2011 et du protocole transactionnel du 14 novembre 2011, notamment en ce qui concerne le réseau d’eaux pluviales,

— condamné solidairement la SCCV Les demeures du Clos Peyran ainsi que le SDC de la […] , sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la date de signification de la présente décision :

* à remettre à M^me A X la clé manquante de boites aux lettres,

* à créer trois interphones,

— condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran à payer à M^me A X la

somme de 1 500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme tenant compte du constat dressé par huissier,

— déclaré sans objet le surplus des demandes formulées par M^me A X,

— débouté M^me A X du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran,

— condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran aux entiers dépens.

La société Les Demeures du Clos Peyran a relevé appel de cette décision à l’encontre de M^me A X, le 17 juillet 2015.

Le 16 décembre 2015, M^me A X a fait assigner avec notification de la déclaration d’appel et signification de conclusions d’appel incident, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Payran.

Par conclusions en date du 16 février 2016 signifiées le 15 juin 2017 avec l’acte d’appel au syndicat des copropriétaires, la société Les Demeures du Clos Peyran demande à la cour de :

— juger la société SCCV Les Demeures du CLOS Peyran recevable et bien fondée en son appel.

En conséquence,

— réformer l’ordonnance rendue le 15 juin 2015 par le juge des référés en ce qu’elle a condamné la société de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la date de signification à :

* procéder à la remise en état de la parcelle AX 122 en faisant procéder aux travaux propres à remédier d’une part au décaissement constaté sur tout le long de la clôture composée de plaques de béton, d’autre part à la présence du trou existant au niveau du décrochement des terrains respectifs de M^me A X et de M E X;

* procéder à l’achèvement de la clôture de façon à permettre la jonction entre la clôture partielle et le portail coulissant installés en limite du fonds de M^me A X ;

* remettre à M^me A X les clés du portail coulissant installé en limite de sa propriété;

* procéder à toutes études, démarche et travaux permettant la réalisation des branchements qu’elle est tenue d’effectuer en application de l’acte authentique du 14 novembre 2011 et du protocole transactionnel du 14 novembre 2011 notamment en ce qui concerne le réseau d’eaux pluviales.

— réformer l’ordonnance rendue le 15 juin 2015 par le juge des référés en ce qu’elle a condamné solidairement la SCCV Les Demeures du Clos Peyran ainsi que la SDC de la résidence la SCCV Les Demeures du Clos Peyran sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé les trois mois suivant la date de signification de la présente décision :

* à remettre à M^me A X la clé manquante de boîtes aux lettres,

* à créer trois interphones,

— réformer l’ordonnance rendue le 15 juin 2015 par le juge des référés en ce qu’elle a condamné condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran à payer à M^me A X la somme de 1.500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme tenant compte du constat dressé par l’huissier ainsi qu’aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau:

— débouter M^me A X de l’ensemble de ses fins et prétentions à cet égard,

— juger M^me A X recevable mais mal fondée en son appel incident,

En conséquence,

— débouter M^me A X de l’ensemble de ses fins et prétentions ,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M^me A X de sa demande de création de servitude ainsi que de sa demande de provision,

— condamner M^me A X à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M^me A X aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

'sur l’achèvement de la clôture :

M^me X a sollicité deux accès qui ont été réalisés mais il n’a jamais été convenu que le deuxième soit intégralement clos ; la demande présentée nécessite l’interprétation des conventions laquelle ne relève pas de la compétence du juge des référés,

'sur la remise des clés du portail :

Le bip du portail ainsi que les codes d’accès en permettant l’ouverture ont été remis à M^me X ; s’agissant des clés du portail donnant sur ses parcelles, elles étaient à la disposition de l’intimée ; la société concluante a adressé à titre surabondant trois clés du portail,

'sur la remise en état de la parcelle section AX 122 :

Il résulte du procès-verbal de constat établi à l’époque par M^e Y que le terrain était en bon état et la concluante n’est pas responsable de ce qu’il est advenu depuis de cette parcelle, propriété de M E X,

Le puits est contractuellement exclu des obligations lui incombant et M X s’est toujours opposé à ce qu’elle intervienne; il met aujourd’hui tout en 'uvre pour empêcher sa s’ur de passer sur son fonds,

Il existe à titre surabondant à tout le moins une contestation sérieuse,

'sur la réalisation des trois lots de branchements et des raccords au réseau :

L’acte prévoyait deux lots de branchements au bénéfice de M^me X et le raccordement au réseau existant, travaux qui ont été réalisés,

Le raccordement des eaux pluviales est impossible, le règlement communautaire prévoyant un traitement des eaux pluviales par infiltration ; le permis de construire précise bien que les eaux pluviales seront à conserver sur l’unité foncière,

'sur la remise des clés et le passe supplémentaire :

Les deux clés et les deux passes supplémentaires ont été remis le 16 février 2016,

'sur la demande de provision :

Le juge des référés a considéré que la servitude prévue au bénéfice de M^me X avait été effectivement constituée et c’est à bon droit que le juge des référés l’a déboutée de sa demande de provision,

'sur la réalisation de trois interphones :

L’accord transactionnel du 14 novembre 2011 stipule que l’acquéreur s’engage à prévoir trois boîtes aux lettres, trois interphones, trois passes ou accés digicode ; aucun délai n’est stipulé ; elle ne peut matériellement pas exécuter cet engagement tant que les deux maisons devant en bénéficier ne sont pas construites.

Par conclusions du 22 décembre 2017 signifiées le 28 décembre 2017 au syndicat des copropriétaires de la […] , M^me A X demande à la cour de :

— déclarer l’appel incident formé par M^me X recevable et bien fondé,

En conséquence,

— confirmer la décision déférée sur les condamnations sous astreintes prononcées tant à l’encontre de la SCI Les Demeures du Clos Peyran que du Syndicat des copropriétaires,

La réformant sur le surplus et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Les Demeures du Clos Peyran à réaliser les lots de branchement et de raccordement aux réseaux au bénéfice de M^me A X,

— condamner solidairement la SCI Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires à :

* donner les clés des deux autres boîtes aux lettres,

* donner deux passes (bip) supplémentaires d’accès du portail d’entrée de la résidence ainsi que tous les digicodes nécessaires,

Et ce, sous une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Les Demeures Du Clos Peyran à verser à M^me A X une provision de 40.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice,

Y ajoutant,

— condamner solidairement la SCI Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Elle soutient que :

'elle ne peut utiliser la servitude pour ne pas posséder les codes d’accès au portail de la résidence lui permettant d’emprunter la voierie ; elle ne possède pas davantage les clés du portail donnant sur ses parcelles,

'il doit lui être remis deux clés de boîtes aux lettres, les deux bip supplémentaires, les clés du portail coulissant et trois interphones doivent être créés,

'elle ne sollicite pas la destruction du puits et de la fosse mais demande leur mise à niveau à la hauteur des sols de la propriété de M E X,

'le procès-verbal de constat dressé par M^e Z le 16 septembre 2013 démontre l’impossibilité pour les véhicules d’emprunter la parcelle AX numéro 122 et pour M^me X d’accéder à son terrain,

' la clôture du terrain devait être réalisée,

'c’est bien trois lots de branchements qui étaient prévus, l’impossibilité opposée par l’appelante provient simplement d’une absence d’exutoire d’études en amont de l’opération et la société les Demeures du Clos Peyran a une obligation de résultat quant à ce branchement,

'l’obligation de l’appelante n’est pas sérieusement contestable et la concluante subit un préjudice financier important compte tenu du blocage de la situation, le devis des travaux à réaliser a augmenté passant de 446'823,40 euros au mois de juin 2013 à 480'557,58 euros au 26 octobre 2015 soit un différentiel de 33'734,18 euros et 2 années supplémentaires se sont encore écoulées,

'si elle avait pu démarrer les travaux en temps et heure, elle n’aurait pas à subir de nouvelles contraintes d’urbanisme.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Demeures du Clos Peyran n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée 15 jours avant le 8 janvier 2018.

MOTIVATION DE LA DECISION :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Demeures du Clos Peyran n’a pas conclu et ne conteste pas la décision.

La demande est fondée sur l’article 809 du code de procédure civile dont l’alinéa 2 permet au juge des référés, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’acte notarié de vente du 14 novembre 2011, la société les Demeures du Clos

Peyran et s’agissant de M^me A X, a notamment pris les engagements suivants :

'la constitution au profit des parcelles cadastrées section AX numéro 589,590 et 592 restant la propriété de la venderesse, de 2 servitudes de passage à pieds et par tous véhicules, d’une largeur de 8 m au milieu de la limite est de la parcelle appartenant à M^me X, sur la voierie du projet les Demeures du Clos Peyran devant être édifié par l’acquéreur,

'l’établissement à ses frais des branchements à tous les réseaux ,en attente au droit de la propriété de M^me X (2 lots de branchements),

'l’intégration des accès dans la copropriété du projet immobilier donnant droit à la venderesse à autant de boites à lettres et télécommandes nécessaires ainsi qu’au digicode et au local à poubelles commun à la copropriété, à charge pour M^me X d’indiquer le positionnement des branchements au plus tard dans les 15 jours de la signature de l’acte.

Suivant protocole signé à la même date :

'il a été prévu 3 lots de branchements au lieu de 2,

'il a été rajouté les conditions particulières suivantes aux termes desquelles l’acquéreur s’est engagé à :

*réaliser à ses frais deux bateaux l’un de 5 m avec portail coulissant positionné à 12 m de la limite entre les parcelles 558 et 589 et l’autre de 8 m, ce dernier devant être positionné suivant les instructions de M^me X,

*créer à ses frais, deux branchements en limite et de chaque côté du bateau de 8 m,

*prévoir trois boîtes aux lettres, trois interphones, trois passes ou accès digicode destinés aux deux maisons devant être construites par M^me X.

Sur la demande de création de la servitude de passage :

Ainsi que l’a dit le premier juge, la voierie de la résidence a bien été construite de telle sorte que l’engagement pris par la société appelante de constituer la servitude de passage a bien été respecté; les clés et le bip du portail ont été remis à l’intimée.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur l’achèvement de la clôture :

L’acquéreur s’est engagé à réaliser à ses frais et en limite séparative entre la propriété de M^me X (parcelles 589,590 et 592) et les parcelles appartenant à l’appelante (122p, 591 et 593) une clôture de type Aquilon et un portail.

La lecture de l’acte notarié ne présente aucune ambiguïté et ne nécessite aucune interprétation sur la nécessité de clôre le bien dans les conditions ci-dessus.

Il résulte du constat dressé le 16 septembre 2013 que la jonction entre le portail et la clôture n’est pas réalisée, celle-ci s’interrompant avant de joindre l’un des côtés du portail.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande sous astreinte.

Sur la remise des clés du portail posé sur la parcelle de M^me X :

L’obligation de pose d’un portail à la limite du fonds de M^me X résulte de l’acte authentique en page 26 et du protocole d’accord.

Le bip du portail d’entrée de la résidence et les clés ont été remis à l’intimée.

Il résulte du constat du 16 septembre 2013 que le portail implanté en limite du fonds de M^me X est fermé à clé.

Il n’est pas justifié de la remise de cette clé et celle-ci ne résulte pas de la pièce 12 de la société appelante faute de précisions suffisantes, les éléments remis paraissant s’appliquer au portail de la résidence.

La décision entreprise sera confirmée.

Sur la remise en état de la parcelle section AX 122 p :

Il résulte de l’acte notarié que l’acquéreur s’est engagé à « mettre en état cette parcelle dans un délai d’un mois après le début du chantier, en abattant les arbres et démolissant les constructions qui s’y trouvent, à l’exception du puits et de sa fosse à pompe mitoyens rénovés par Monsieur E X en 2006, de mettre à niveau sa surface par remblais à hauteur du sol naturel des parcelles de Monsieur E X, et d’aménager un bateau d’accès sur le trottoir de la voie publique (dépression charretière) ».

Le constat du 16 septembre 2013 fait état d’un décaissement et d’un trou, ce dernier ne se situant pas sur un lieu de passage.

Il ne résulte pas de ce document l’évidence d’une impossibilité d’emprunter la parcelle du fait du décaissement.

Le courrier produit par M^me X , émanant de la société Eurobati du 14 janvier 2015, faisant état de la présence de crevasses, d’absence de stabilité du terrain et de la nécessité d’une plus grande largeur et d’un recépage du puits n’est pas de nature à démontrer un manquement de la société appelante à ses obligations alors qu’il ne résulte pas des actes du 14 novembre 2011 qu’elle devait intervenir au niveau du puits, étant par ailleurs relevé que l’obligation contractée au titre de l’acte notarié l’a été au profit de M E X.

Il existe sur ce point une contestation sérieuse sur l’obligation et la décision ayant condamné la société appelante à effectuer les travaux sera infirmée.

Sur la réalisation des trois lots de branchements et de tous les raccords au réseau :

L’engagement de réaliser les branchements et les raccords résulte de l’acte notarié complété par le protocole d’accord du même jour.

Le courrier de la société Cebati n’est pas de nature à dispenser la société appelante de l’obligation qu’elle a contractée, pas plus que les termes de l’arrêté de permis de construire obtenu par M^me X ; il lui appartient ainsi que l’a dit le premier juge de prendre toutes les mesures et d’entreprendre les démarches lui permettant de respecter et de remplir ses engagements.

La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la remise de deux clés de boîtes aux lettres, la création de trois interphones, la remise de deux bip supplémentaires d’accès au portail et les digicodes nécessaires :

Il résulte du courrier officiel entre conseils en date du 16 février 2016 que la société appelante a remis à M^me X :

'3 clés du portail,

'2 clés supplémentaires de boîtes aux lettres,

'deux bip supplémentaires.

Elle a donc rempli ses obligations sur ce point.

Les maisons n’ont pas encore été implantées sur le fonds de M^me X et il ne peut pas être reproché à ce stade à la société les Demeures du Clos Peyran de ne pas avoir procédé à l’installation d’interphones.

La décision sera infirmée sur ce point.

Sur la demande de provision :

Il appartient au seul juge du fond de statuer sur le principe même de la responsabilité de la société appelante, de l’existence d’un préjudice et de l’existence d’un lien de causalité.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande pour se heurter à une contestation sérieuse.

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de cet article en cause d’appel.

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge de la société appelante qui succombe pour l’essentiel.

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 15 juin 2015 sauf en ce qu’elle a condamné la société les Demeures du Clos Peyran à :

'procéder à la remise en état de la parcelle AX 122 et ce sous astreinte,

'remettre la clé manquante de boîtes aux lettres et créer trois interphones,

Statuant à nouveau, dans la limite de l’infirmation,

Dit que la demande tendant à procéder à la remise en état de la parcelle AX 122 se heurte à une contestation sérieuse,

Rejette les demandes présentées concernant la clé manquante de boîtes aux lettres et la création d’interphones,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Met les dépens à la charge de la société les Demeures du Clos Peyran

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame C D, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT