COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2019

(Rédacteur : Catherine BRISSET, conseiller,)

N° RG 19/02015 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K62Z

X-C Z

c/

F A-B

SARL AGENCE IMMOBILIERE BELISLE-Y – E

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 mars 2019 par le juge des référés du Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 12-18-2103) suivant déclaration d’appel du 10 avril 2019

APPELANT :

X-C Z

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représenté par M^e Eric DASSAS de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

F A-B

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Pierre CHARRUAULT, avocat au barreau de BORDEAUX substituant M^e Emmanuel LAVAUD de l’AARPI LAUDET LAVAUD AVOCATS, avocat au barreau

de BORDEAUX

SARL AGENCE IMMOBILIERE BELISLE-Y – E prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège […]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et par M^e Isabelle FENIOU-PIGANIOL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène HEYTE, président,

X-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Selon acte sous seing privé du 16 février 2006, M. Z représenté par son mandataire la SARL Belisle-Y a consenti à M^me A B un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé […].

Par actes des 28 novembre et 5 décembre 2018, M^me A B a fait assigner M. Z et la société Belisle-Y devant le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux aux fins de les voir condamnés sous astreinte à réaliser des travaux de remise en état de l’appartement et de l’ascenseur. Elle sollicitait en outre l’indemnisation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral.

Par ordonnance du 15 mars 2019, le juge des référés a, en substance, condamné M. Z à faire exécuter sous astreinte les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations, condamné M. Z à payer à M^me A B une provision de 1 000 euros à valoir sur son trouble de jouissance et 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes de travaux et indemnitaires ainsi que l’ensemble des demandes dirigées contre la société Belisle-Y.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a constaté que les travaux de l’ascenseur avaient été

réalisés mais qu’il existait des infiltrations d’eau dans le logement de sorte qu’il existait un trouble manifestement illicite au regard de la nécessité d’un logement décent. Il a admis une créance non sérieusement contestable sur le trouble de jouissance et retenu que les autres demandes de M^me A B ainsi que la question de l’appréciation des diligences du mandataire relevait du juge du fond.

M. Z a relevé appel de la décision le 10 avril 2019 énonçant dans sa déclaration les chefs de l’ordonnance expressément critiqués.

Dans ses dernières écritures en date du 3 juin 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. Z demande à la cour de :

' Déclarer Monsieur Z recevable et bien-fondé en son appel.

' Réformer en totalité l’ordonnance rendue le 15 mars 2019 par le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux.

' Débouter Madame A de toutes ses demandes fins et conclusions.

' Dire et juger qu’en raison du mandat de gestion confié à la société Agence Immobilière Belisle Fabvre, la responsabilité de Monsieur Z ne peut être retenue.

' Dire et juger qu’en raison d’un cas de force majeure, les travaux en toiture ne peuvent être réalisés tant que l’autorisation d’échafauder n’est pas accordée par la mairie de Bordeaux.

' Donner acte à Monsieur Z du fait que le mandat de gestion confié à la société immobilière Belisle Fabvre comprend la gestion des travaux à réaliser.

En conséquence :

' Débouter Madame A de ses demandes en référé à l’encontre de Monsieur Z.

' Subsidiairement surseoir à statuer dans l’attente de l’autorisation administrative d’échafauder ou encore accorder un délai de trois mois pour la réalisation des travaux à compter de la date de l’autorisation municipale d’échafauder.

' À titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la société immobilière Belisle Fabvre relèvera intégralement indemne Monsieur Z de toute condamnation.

' Statuer ce que de droit quant aux dépens.

' Rejeter toute demande contraire comme étant non fondée.

Il fait valoir que tout a été mis en 'uvre pour remédier aux désordres par infiltration comme cela a été le cas pour la panne de l’ascenseur, laquelle est résolue. Il précise que des travaux sont en cours s’agissant des infiltrations qui ne portent que sur la chambre d’amis mais qu’il ne peut y être complètement remédié tant qu’il n’est pas donné par la commune une autorisation d’échafauder, ce qui constitue un cas de force majeure. Subsidiairement, il sollicite un sursis à statuer et plus subsidiairement un délai de trois mois ainsi que le relevé indemne par l’agence immobilière.

Dans ses dernières écritures en date du 3 juillet 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société Agence Immobilière Belisle Y demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance rendue dans toutes ses dispositions concernant la SARL E.

Vu les travaux déjà réalisés et le devis accepté, ainsi que les travaux en cours de réalisation :

Constater que le propriétaire et son mandataire ont été diligents.

Dire que les délais d’intervention ne sont pas de la responsabilité du propriétaire ni de celle du mandataire.

Constater que la SARL E justifie de diligences correspondant à son mandat, débouter en conséquence les parties de toute demande à son encontre.

Subsidiairement :

Dire que l’appréciation de sa responsabilité relève d’une juridiction du fond.

Constater que les dégâts portent sur une chambre d’ami et seulement sur un pan de mur.

En conséquence débouter Madame A-B de toute demande d’indemnisation de ses préjudices.

Vu que les travaux sont réalisés ou en cours de réalisation, que les devis ont été acceptés antérieurement à la délivrance de l’assignation, en conséquence :

Condamner Madame A-B au règlement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC à la SARL E ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle invoque ses diligences pour procéder à la réparation et précise que la recherche de l’origine de l’infiltration a été difficile. Elle soutient que ni sa responsabilité, ni celle du bailleur ne peut être retenue dans la mesure où il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’échafaudage pour procéder aux réparations et que cette opération est pour le moment refusée. Elle soutient que le trouble de jouissance est très limité et que les délais d’intervention ne peuvent lui être imputés. Elle s’explique sur la réparation de l’ascenseur. Elle s’oppose aux demandes formées dans le cadre de l’appel incident.

Dans ses dernières écritures en date du 27 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M^me A B demande à la cour de :

- Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné Monsieur Z à faire exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations en toiture de l’immeuble situé à Bordeaux, 7 place Tourny, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15^e jour suivant la signification de l’ordonnance, et ce pendant 2 mois passés lequel devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

- Confirmer l’ordonnance de référé sur le principe de la condamnation de Monsieur Z à la réparation du préjudice de jouissance subi par Madame A ;

- Réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes de Madame A à l’encontre de la SARL E ;

- Réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande en exécution de travaux dans le logement lui-même ;

- Réformer l’ordonnance de référé sur le quantum de la réparation de son préjudice de jouissance ;

- Réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande de Madame A relative à la réparation de son préjudice moral ;

Et statuant à nouveau

- Condamner solidairement Monsieur Z et la SARL E à faire exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations en toiture ;

- Condamner solidairement Monsieur Z et la SARL E à faire exécuter les travaux dans le logement lui-même, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

- Condamner solidairement Monsieur Z et la SARL E à indemniser Madame A à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

- Condamner Monsieur Z et la SARL E à indemniser Madame A à hauteur de 2 500 euros au titre de son préjudice moral ;

- Condamner Monsieur Z et la SARL E à régler la somme de 4 000 euros à Madame A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il existe des infiltrations auxquelles il n’a pas été remédié alors que le propriétaire a tardé à réagir et ne justifie pas avoir à nouveau sollicité une autorisation pour échafauder. Elle invoque un trouble de jouissance et soutient que le mandataire a manqué à ses obligations alors en outre que les travaux doivent être également réalisés dans son appartement et que ses adversaires doivent être condamnés à y procéder. Elle invoque un préjudice moral.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 2 mai 2019 d’une ordonnance de fixation à bref délai à l’audience du 21 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si la société Belisle Y a agi en qualité de mandataire de M. Z en exécution d’un mandat de gestion locative, il n’en demeure pas moins que c’est uniquement M. Z qui a la qualité de bailleur. Le litige s’inscrit dans le cadre d’une instance en référé de sorte qu’il convient d’analyser l’existence d’un trouble manifestement illicite ainsi que la question d’une créance non sérieusement contestable et non pas des questions de responsabilité qui relèvent du seul juge du fond.

Les énonciations de l’ordonnance ayant constaté qu’au jour où le juge statuait il n’existait plus de dysfonctionnement de l’ascenseur ne sont pas remises en cause.

S’agissant des infiltrations, si tant M. Z que l’agence immobilière en discutent l’ampleur, il n’en demeure pas moins qu’il est établi et au demeurant reconnu qu’il existe bien des infiltrations dans l’appartement donné à bail à M^me A. Ceci constitue un trouble manifestement illicite, au regard ainsi que l’a rappelé le premier juge des obligations du bailleur d’assurer une jouissance paisible les lieux loués et de l’obligation de décence de ces lieux.

S’il est invoqué la difficulté pour trouver l’origine de l’infiltration puis des problèmes administratifs à raison des travaux de voirie place Tourny ne permettant pas d’échafauder, cela ne vient pas remettre en cause l’existence d’un trouble manifestement illicite dès lors que l’appartement n’est plus étanche à l’eau.

Pour conclure à la réformation des dispositions l’ayant condamné à la réalisation des travaux sous astreinte, M. Z invoque les difficultés auxquelles il est confronté pour l’exécution des travaux. Celles-ci son réelles mais elles ne sauraient relever de la force majeure au regard de l’argumentation présentée devant la cour. En effet, M. Z fait valoir qu’il s’est vu opposer un refus par la commune pour échafauder alors que ceci est indispensable pour la réfection de la toiture. Toutefois, alors que M^me A invoque des infiltrations dans son logement depuis juillet 2017, ce n’est qu’en novembre 2018 qu’un devis de réfection a été accepté, étant observé que si l’identification de l’origine de la fuite a pu être difficile cela ne saurait en aucun cas constituer un élément relevant de la force majeure. Quant aux difficultés d’exécution des travaux, il est certes justifié d’un refus de la commune au titre de l’autorisation d’échafaudage à raison des travaux de voirie place Tourny. Cependant, il était également précisé par les services de la commune qu’une nouvelle demande pourrait être présentée mi-juin 2019. Or, il n’est pas justifié d’une telle demande mi-juin. Il est seulement produit un document émanant de l’entreprise chargée des travaux, faisant valoir qu’au 2 juillet 2019 aucune autorisation de voirie ne peut encore être accordée. Aucune actualisation n’est produite de sorte qu’au jour où la cour statue il ne peut être constaté une impossibilité d’effectuer les travaux rendus nécessaires par l’état de la toiture. Il ne peut donc y avoir lieu à infirmation complète de l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné à M. Z, bailleur, de faire procéder aux travaux de toiture puisqu’il existe bien un trouble manifestement illicite, pas plus qu’il ne saurait être sursis à statuer jusqu’à l’obtention d’une autorisation dont il n’est pas même justifié qu’à ce jour elle est sollicitée.

Tout au plus, il sera constaté que le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, prévu par le premier juge était très restreint pour pouvoir envisager la réalisation des travaux, compte tenu des impératifs d’autorisation administrative et de la réalité des travaux de voirie place Tourny. L’ordonnance sera donc uniquement réformée sur la fixation du point de départ de l’astreinte laquelle courra passé deux mois après la signification du présent arrêt, la cour tenant compte également du délai d’appel. Le surplus des modalités de l’astreinte quant à son quantum et à la durée pendant laquelle elle doit courir seront maintenues.

La question de la condamnation solidaire du mandataire ou du relevé indemne du bailleur par celui-ci ne peut relever que de l’appréciation du juge du fond. Il s’agit en effet d’une question de responsabilité et d’appréciation sur le point de savoir si les diligences du mandataire ont été suffisantes ou non étant rappelé que les diligences n’ont pas été inexistantes. Ceci excède les pouvoirs du juge des référés.

Quant aux travaux dans l’appartement de M^me A, elle soutient qu’il y a lieu également, dans le cadre du référé, de condamner ses adversaires à y procéder sous astreinte. Mais alors qu’il s’agit, au moins pour partie, de la reprise des embellissements, et que ceci ne peut se faire qu’après reprise des travaux en toiture, la demande est faite de manière générale sans aucune précision de travaux à entreprendre et de leurs modalités. Ceci ne pourrait que conduire à des difficultés d’exécution et ne peut être ordonné en considération d’un trouble manifestement illicite, lequel ne concerne que les infiltrations. C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en référé.

Quant aux demandes financières, seule peut être envisagée en référé la question d’une provision et donc d’une créance non sérieusement contestable. Les infiltrations ont indiscutablement causé un trouble de jouissance. C’est ainsi à juste titre que le premier juge a

retenu le principe d’une provision et en a limité le montant à 1 000 euros en considération d’un trouble qui n’était pas généralisé. Il n’y a pas lieu de la majorer. Il n’y a pas davantage lieu de retenir, même sous forme de provision, un préjudice moral lequel relève de l’appréciation du juge du fond et non pas d’une créance non sérieusement contestable. Cette somme, au stade du référé, ne peut être mise à la charge que du seul bailleur, une condamnation solidaire ou un relevé indemne du bailleur par le mandataire ne pouvait relever que d’une appréciation au fond de la responsabilité de ce dernier.

L’ordonnance sera donc réformée sur la seule question du point de départ de l’astreinte et confirmée en toutes ses autres dispositions.

L’appel demeure mal fondé, la question de l’astreinte pouvant relever d’une procédure moins onéreuse devant le juge de l’exécution et M. Z sera condamné au paiement d’une somme complémentaire de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu à application de ces mêmes dispositions dans les rapports entre les autres parties.

M. Z sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sur le seul point de départ de l’astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que l’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard commencera à courir deux mois après la signification du présent arrêt,

Confirme l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne M. Z à payer à M^me A B une somme complémentaire de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de ces mêmes dispositions dans les rapports entre les autres parties,

Condamne M. Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Hélène HEYTE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,