COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 SEPTEMBRE 2020

N° RG 18/08297

- N° Portalis DBV3-V-B7C-S2JF

AFFAIRE :

B X

...

C/

SAS EQUINIMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/10830

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Me Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316 - N° du dossier 18110085

Madame C D épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Me Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316 - N° du dossier 18110085

APPELANTS

****************

SAS EQUINIMO

N° SIRET : 520 582 297

[…]

[…]

Représentant : Me Frédérique ROUSSEL STHAL, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1414

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L'affaire était fixée à l'audience du 22 juin 2020 pour être débattue devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

-----------------

Par application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020

portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.

Les parties en ont été avisées par le greffe le 2 juin 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi

FAITS ET PROCÉDURE

Le 15 février 2016, M. et Mme X ont donné mandat de recherche d'un appartement à Suresnes

pour un prix maximum de 500 000 euros à la société Equinimo, la rémunération du mandataire

n'étant pas comprise dans ce prix, et fixée à 3 % à la charge des acquéreurs.

A la suite de la visite d'un bien appartenant à M. Z par l'intermédiaire de M. A, agent

immobilier de la société Equinimo, le 17 février 2016, les époux X ont fait une offre d'achat du

bien, acceptée par le propriétaire pour un prix de 517 000 euros.

Le 23 mars 2016 une promesse de vente a été signée entre les parties aux conditions convenues entre

elles, stipulant en particulier que les négociations avaient été effectuées directement entre elles, sans

le concours ni la participation d'un intermédiaire.

Le même jour, M. X a signé une facture établie par l'agence Equinimo pour un montant de 15

510 euros payable le jour de la réalisation de la vente par acte authentique.

Avant la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme X ont fait connaître à la société

Equinimo leur opposition au paiement de la somme facturée, et proposé de régler celle de 3 000

euros.

Le 15 juin 2016, l'acte authentique de vente est intervenu entre les parties.

M. et Mme X ont refusé de régler la facture du 23 mars 2016

La société Equinimo, par acte du 14 septembre 2016, a assigné M. et Mme X devant le tribunal

de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 8 novembre 2018, le tribunal a :

- rejeté le moyen tiré de la nullité du mandat,

- condamné M. et Mme X solidairement à payer à la société Equinimo la somme de

15 510 euros au titre de la rémunération due en exécution du mandat de recherche du 15 février

2016, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société Equinimo,

- condamné M. et Mme X solidairement à payer à la société Equinimo la somme de 1500 euros

sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par acte du 10 décembre 2018, M. et Mme X ont interjeté appel et demandent à la cour, par

dernières écritures du 3 juillet 2019, de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

- prononcer la nullité du mandat n°2000 du 15 février 2016 signé par Mme X, et le dire de nul

effet,

- prononcer la nullité de la facture subséquente établie par la société Equinimo le 23 mars 2016, et la

dire de nul effet.

En conséquence :

- dire que la commission de la société Equinimo au titre de son mandat n°2000 n'est pas due, à tout le

moins, déclarer irrecevable la société Equinimo en l'ensemble de ses demandes, l'en débouter.

A titre subsidiaire :

- constater que les mentions relatives à la rémunération de la société Equinimo ne sont pas

reproduites dans l'acte authentique signé par les époux X et M. Z le 15 juin 2016.

En conséquence :

- dire que la commission de la société Equinimo au titre de son mandat n°2000 n'est pas due, à tout le

moins déclarer irrecevable la société Equinimo en l'ensemble de ses demandes, l'en débouter.

A titre plus subsidiaire :

- ramener la rémunération de la société Equinimo à la somme de 4 000 euros TTC,

- la débouter du surplus de ses demandes.

En tout état de cause :

- débouter la société Equinimo de sa demande tendant à la réformation du jugement en ce qui

concerne le point de départ des intérêts au taux légal qu'elle souhaite voir fixer au 10 juin 2016,

- condamner la société Equinimo à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du

code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de l'instance avec recouvrement direct

Par dernières écritures du 3 avril 2019, la société Equinimo demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

- confirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal

qui devra être fixé à compter de la mise en demeure soit le 10 juin 2016,

- condamner solidairement M. et Mme X au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de

dommages et intérêts pour le préjudice subi par l'intimée,

- condamner solidairement les époux X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de

l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de

procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

SUR QUOI LA COUR

Sur la clôture

Les parties ont été destinataires de l'avis adressé en application de l'article 8 de l'ordonnance

2020-304 du 25 mars 2020 et ont déposé leur dossier.

La clôture est intervenue à la date initialement fixée pour l'audience de plaidoiries, soit le 22 juin

2020.

Au fond

Sur la nullité du mandat de recherche et la nullité subséquente de la facture du 23 mars 2016

Le tribunal a rejeté le moyen développé par M. et Mme X tiré de la nullité du mandat de

recherche du 15 février 2016 au motif que ce mandat répondait aux exigences posées par l'article 6

de la loi du 2 janvier 1978 et les articles 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972. Le tribunal a par

ailleurs jugé que les conditions de rémunération du mandataire étaient déterminables.

Les appelants soutiennent que le mandat de recherche ne comporte pas les mentions relatives au lieu

de délivrance de la carte professionnelle de la société Equinimo, la mention RCS et le nom de la ville

d'enregistrement, son numéro d'immatriculation ni le montant du capital social de cette dernière.

Ils soutiennent par ailleurs que le montant de la rémunération du mandataire n'est ni déterminé ni

déterminable en ce qu'il est simplement indiqué que cette rémunération sera de '3% TVA incluse à la

charge de l'acquéreur'.

La société Equinimo réplique que les mentions prévues par la loi du 2 janvier 1978 ont été

parfaitement respectées, que le signataire du mandat est bien titulaire d'une attestation en qualité de

négociateur conformément à la législation et qu'elle même est titulaire d'une carte de transaction.

La société Equinimo affirme ensuite que les conditions de sa rémunération étaient parfaitement

déterminées et déterminables.

* * *

Aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1978, les conventions conclues avec les personnes

visées à l'article 1er relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par

écrit et préciser, conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'État, les conditions dans

lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens,

effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit, les modalités de la reddition de compte, les

conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la

charge.

Le mandat de recherche du 15 février 2016 mentionne bien son objet, sa durée et les obligations

respectives des parties.

Le mandat précise que le prix maximum souhaité est de 500 000 euros. Il indique que la

rémunération du mandataire sera de 3% TVA incluse à la charge des acquéreurs. Ces derniers ne

peuvent raisonnablement soutenir qu'ils ignorent ainsi sur quelle assiette se calcule ce pourcentage

alors qu'il porte nécessairement sur le prix d'acquisition du bien que l'agent aura trouvé pour leur

compte. Cette rémunération est donc parfaitement déterminable.

Le mandat précise également le numéro du registre dans lequel les mandats de l'agence sont

enregistrés et le numéro de la carte autorisant la société Equinimo à exercer la profession d'agent

immobilier. Il est signé par M. A, lequel est titulaire d'une attestation en qualité de

négociateur.

Il est exact que le mandat ne précise pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle mais l'article

92 du décret du 20 juillet 1972 n'exige pas cette mention à peine de nullité de l'acte conclu sans

contenir cette précision et M. et Mme X ne justifient d'aucun grief tiré de cette omission.

Si les articles R123-237 et R-123-238 du code de commerce imposent qu'un commerçant fasse

figurer sur les actes certaines mentions, comme le montant de son capital social, le non-respect de

cette exigence n'emporte pas la nullité de l'acte mais fait encourir au contrevenant une amende. Les

appelants ne justifient d'aucun grief subi du fait de l'absence de ces mentions sur le mandat de

recherche.

Le jugement sera approuvé d'avoir rejeté le moyen tiré de la nullité du mandat de recherche. Il en

résulte que la demande subséquente tendant à la nullité de la facture émise le 23 mars 2016 ne peut

prospérer.

Sur la recevabilité de la demande en paiement de la rémunération prévue au contrat de mandat

Le tribunal a jugé que l'absence de mention de l'intervention de la société Equinimo à l'acte

authentique était sans incidence sur l'obligation de M. et Mme X de s'acquitter de la

rémunération qui lui était due.

M. et Mme X soutiennent que la demande en paiement de la rémunération du mandataire est

irrecevable car les conditions de cette rémunération ne sont pas reproduites fidèlement dans l'acte

scellant la vente du bien. Ils soutiennent qu'il appartenait à la société Equinimo de faire en sorte que

ces formalités, validant son droit à rémunération, soient régularisées dans l'acte authentique. Ils

affirment en outre que la société Equinimo a exercé sur eux des pressions afin que la commission lui

soit payée en espèces avant la réalisation définitive de la vente.

La société Equinimo réplique que ce sont les appelants qui ont tout fait pour que la rémunération

mise à leur charge par le mandat ne figure pas dans l'acte de vente mais que cela ne la prive pas du

droit d'obtenir la juste rétribution prévue à ce mandat.

* * *

L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est applicable aux personnes physiques ou morales qui, d'une

manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations

portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à 'l'achat, la vente, la recherche ( souligné par la

cour), l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles

bâtis ou non bâtis'.

L'article 6 de la loi dispose que les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er

ci-dessus et relatives aux opérations désignées ci-dessus doivent être rédigées par écrit et préciser

notamment les conditions de la détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie

qui en aura la charge.

Il en résulte que l'agent immobilier auquel on a confié la recherche d'un bien et dont la mission a été

portée par écrit, ainsi que sa rémunération, est recevable à demander le paiement de cette dernière à

la partie désignée à l'acte comme en supportant la charge.

La cour ajoute que l'acte de vente, tout comme la promesse de vente, mentionne: 'les parties

déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni

la participation d'un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires

de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte'.

La demande formée par la société Equinimo est donc recevable, peu important qu'il ne soit pas fait

état de son entremise à l'acte de vente.

Sur le bien fondé de la demande en paiement

Les premiers juges ont observé que si M. et Mme X avaient pu estimer que le montant

demandé était élevé par rapport au travail réalisé, il n'en demeurait pas moins que le mandat n'avait

d'autre but que la recherche d'un bien et ne comprenait pas la rédaction d'un avant contrat, de sorte

que la société Equinimo avait rempli la mission qui lui était confiée et pouvait prétendre au paiement

de la rémunération telle que fixée au contrat.

Le tribunal a jugé que M. et Mme X ne pouvaient sérieusement prétendre que l'agence avait

tenté de les intimider avant la vente, alors qu'il résultait des échanges intervenus entre les parties

qu'elle ne cherchait qu'à obtenir le paiement des honoraires dus, l'agence immobilière pouvant

légitimement s'inquiéter dés lors que le montant de sa rémunération n'était pas indiqué à la promesse

de vente ni au projet d'acte authentique, ce qui l'avait conduite à établir une facture signée par M.

X.

Les appelants font valoir que c'est M. X qui a transmis l'annonce du bien immobilier publiée

par M. Z et que la société Equinimo n'a fait qu'initier la négociation sur le prix d'achat du bien.

Ils soutiennent que la présence de l'agent immobilier a failli empêcher la vente, le vendeur ne

souhaitant pas l'entremise d'une agence. Selon les appelants, la société Equinimo a ensuite fait

pression sur eux pour obtenir le paiement de sa commission en liquide, ces agissements ayant causé

pour eux beaucoup d'anxiété alors que Mme X était en congé pathologique pour sa grossesse.

M. et Mme X précisent qu'ils ne cherchent pas à se soustraire au paiement de la rémunération

de la société Equinimo et qu'ils ont fait des propositions de règlements amiables qui n'ont pas reçu

l'accord de cette dernière.

La société Equinimo réplique que les échanges avec le vendeur, M. Z, démontrent que celui-ci

connaissait la qualité de M. A avec lequel il a négocié le prix et qu'il n'avait aucune raison

de s'opposer à son entremise puisque la rémunération de l'intermédiaire n'était pas à sa charge.

La société Equinimo fait valoir que la conclusion de la vente est la condition nécessaire à l'obtention

de sa commission, de sorte que l'affirmation des appelants selon laquelle elle aurait menacé de faire

échouer la vente s'ils ne signaient pas la reconnaissance de commission n'a pas de sens.

* * *

Il est constant que le lendemain de la signature du mandat de recherche, soit le 16 février 2016, M.

X transférait à M. A l'annonce publiée par M. Z concernant la vente de son

bien situé à Suresnes. Le même jour, M. A informait M. X qu'il avait un rendez-vous

le lendemain avec le vendeur puis organisait deux visites du bien avec M. et Mme X.

Le même jour, M. X informait M. A qu'il souhaitait faire une offre à hauteur de 510

000 euros. En un temps très bref, des SMS sont alors échangés entre M. A et M. X

dont il ressort que le 17 février ils ont dîné ensemble et discuté de l'offre à soumettre à M. Z.

L'offre a été adressée à ce dernier le même soir et a été acceptée le lendemain.

La cour observe que le mail adressé par M.X à M. Z le 17 février 2016 contenant une

offre d'achat est envoyé en copie à M. A. Le mail envoyé par M. Z à M.X le

lendemain comportant acceptation de l'offre est également adressé en copie à M. A. Le

mail du 18 février 2016 par lequel M. Z transmet à M. X un modèle de promesse de

vente est transféré à M. A par ce dernier. Le 18 février 2016, M. X adresse à M.

A l'offre de prêt qu'il a reçue d'un établissement bancaire. Un échange entre le vendeur et

les acquéreurs du 25 février 2016 portant sur les modalités de financement est encore transmis à M.

A. Ce n'est qu'après ces échanges que manifestement les parties à la vente ont poursuivi

leurs relations sans plus y inclure la société Equinimo, ce qui n'a probablement pas manqué

d'inquiéter cette dernière quant au versement de sa commission et qui explique les appels

téléphoniques répétés émis par la société Equinimo à destination des acquéreurs au cours de cette

période. La teneur de deux messages laissés par M. A sur les répondeurs téléphoniques de

M. et Mme X avant la conclusion de la promesse de vente - dont la société Equinimo ne

conteste pas la fidélité de la retranscription écrite - donne effectivement à penser que des difficultés

sont apparues entre les acquéreurs et l'agent immobilier, en rapport avec cette commission. Mais rien

ne permet d'affirmer, comme le font les appelants, que ces difficultés proviennent de ce que l'agent

tente de percevoir sa rémunération en espèces alors qu'elles peuvent tout autant résulter de ce que les

acquéreurs sont réticents à lui verser la somme de 15000 euros pour une prestation qu'ils considèrent

comme très réduite, M. A tentant de trouver un arrangement avant la conclusion de la

promesse de vente.

C'est dans ce contexte que la société Equinimo a établi une facture le 23 mars 2016 pour la somme

de 15 510 euros, correspondant au montant de sa commission sur l'achat de l'appartement selon

mandat du 15 février 2016. Il y est mentionné, en conformité avec les dispositions de la loi du 2

janvier 1970, que cette somme ne sera payable que le jour de la 'vente définitive' et que M. et Mme

X reconnaissent avoir été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire de la société

Equinimo. Cette facture comporte la signature de M. X, qui a écrit de sa main 'bon pour

accord'. Ce n'est que par une lettre datée du 10 mai 2016 mais postée le 25 mai que M. et Mme

X écriront à la société Equinimo pour contester cette facture.

Ainsi que l'a jugé le tribunal, il n'est pas démontré que la société Equinimo ait exercé sur M. X

des pressions et usé de menaces qui l'auraient conduit à apposer sa signature et la mention ' bon pour

accord' au bas de cette facture.

La cour observe que ce sont M. et Mme X qui ont fait le choix de transmettre à la société

Equinimo l'annonce publiée par M. Z alors que rien ne leur interdisait de prendre contact avec

celui-ci, lequel, manifestement, souhaitait se passer des services d'un intermédiaire.

Si, aux yeux de M. et Mme X, le travail réalisé par la société Equinimo a pu paraître faible au

regard de sa rémunération, il sera observé que l'activité de mandataire immobilier comporte toujours,

lors de la conclusion du mandat, une inconnue quant à l'ampleur et la durée du travail à accomplir

pour trouver le bien recherché par les mandants, ce que M. et Mme X n'ignoraient pas. Il sera

par ailleurs retenu que lorsque M. X a apposé sa signature sur la facture du 23 mars 2016, il

savait depuis un mois que le bien avait été trouvé en deux jours.

La société Equinimo a exécuté le mandat confié, avec célérité puisqu'elle a immédiatement contacté

M.Z et a visité le bien dés le lendemain de la transmission de son annonce. Elle a suivi et

assisté ses mandants dans les négociations sur le prix de vente et les échanges de documents et ce

n'est pas de son fait si la suite lui a échappé.

Il n'est ainsi démontré aucune faute à l'encontre de la société Equinimo, laquelle est bien fondée à

demander le paiement de sa rémunération telle que convenue entre les parties.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X à payer à la société

Equinimo la commission s'élevant à 15 510 euros. Les intérêts au taux légal sont dus à compter du

14 septembre 2016, date de l'assignation, et non du 10 juin 2016, qui correspond à la date de l'envoi

d'un message électronique adressé par le conseil de la société Equinimo à M. et Mme X mais

dont on ignore à quelle date il a bien été reçu par eux.

La société Equinimo a sollicité la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le point de

départ des intérêts, ce qui implique qu'elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté

sa demande en dommages et intérêts.

Elle forme devant la cour une demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice mais

ne démontre nullement la réalité d'un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité de se

défendre en justice, appelé à être réparé par l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera donc rejetée.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront confirmées.

M. et Mme X, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel avec

recouvrement direct et verseront à la société Equinimo la somme de 2000 euros en remboursement

de ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Déclare recevable la demande en paiement formée par la société Equinimo.

Infirme le jugement en en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au 8 novembre 2018.

Statuant à nouveau du chef infirmé

Fixe le point de départ des intérêts légaux au 14 septembre 2016.

Le confirme pour le surplus

Y ajoutant

Rejette la demande en dommages et intérêts formée par la société Equinimo.

Condamne in solidum M. B X et Mme C D épouse X à payer à la

société Equinimo la somme de 2000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel.

Condamne in solidum M. B X et Mme C D épouse X aux dépens

d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure

civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de

procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,