COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2020

(Rédacteur : Madame Catherine BRISSET, Conseiller)

N° RG 18/00893 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KJAM

SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

c/

Maître Dominique X

EURL Y Z

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 janvier 2018 (R.G. 2015F01347) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 16 février 2018

APPELANTE :

SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Patrick MAUBARET, de la SCP MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Maître Dominique X en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Y domicilié en cette qualité au siège sis, […]

EURL Y Z prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentés par Maître Jean-marie TENGANG, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant Madame Catherine BRISSET, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1^er septembre 2010, la SARL Y, ayant une activité d’agence immobilière, avait conclu avec la SNC Vinci Immobilier Résidentiel (la société Vinci) un contrat prévoyant une commission de 5% sur le montant net hors taxes du prix des terrains à bâtir que la première présenterait à la seconde.

Par jugement du 12 décembre 2011, le tribunal de commerce de Bayonne a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Y, maître X étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Le 15 février 2012, la société Vinci a résilié le contrat existant entre les deux parties.

Le 5 décembre 2013, la gérante de la société Y a créé une EURL Y Z, ayant une activité de promotion immobilière. Le 23 décembre 2013, cette société a émis une facture d’acompte de 52 500 euros, réglée le 17 janvier 2014 par la société Vinci.

Le 17 novembre 2014, deux factures de 126 000 euros et 113 550 euros ont été émises par la société Y Z, que la société Vinci a refusé de payer.

Le 23 mars 2015, la société Y Z a mis la société Vinci en demeure de lui régler la somme de 176 340 euros, correspondant aux commissions impayées, diminuées de l’acompte.

La société Y Z a, par acte du 25 novembre 2015, fait assigner la société Vinci devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de paiement. Maître X, ès-qualités, est intervenu volontairement à l’instance. Par jugement contradictoire du 9 janvier 2018, le tribunal a :

— donné acte à maître X, ès-qualités, de son intervention volontaire,

— débouté la société Y Z de toutes ses demandes,

— condamné la société Vinci à verser à maître X, ès-qualités, la somme de 187 050 euros, ainsi que 11 223 euros au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2015,

— condamné la société Vinci à verser à maître X, ès-qualités, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

La société Vinci a relevé appel de la décision le 16 février 2018, intimant Maître X, ès-qualités ainsi que la société Y Z et énonçant dans sa déclaration les chefs du jugement contestés.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières écritures en date du 30 octobre 2018, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société Vinci demande à la cour de :

Vu notamment l’article 1134 du code civil,

les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret d’application.

Infirmer le jugement et ainsi,

Dire et juger que le cocontractant de la société Vinci Immobilier Résidentiel est la SARL Y (RCS Bayonne 435 084 496),

Déclarer irrecevable l’EURL Y Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,

Dire et juger que la SARL Y et la Selarl X et associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Y n’ont pas de mandat valable sur le fondement des dispositions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application et les débouter de l’intégralité de leurs prétentions et demandes reconventionnelles.

Condamner l’EURL Y Z à payer à la société Vinci Immobilier Résidentiel la somme de 62 790 euros avec intérêts à compter du 1^er février 2014 jusqu’à parfait paiement.

Condamner in solidum l’EURL Y Z et la SELARL X et associés en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL Y au paiement d’une indemnité de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entiers dépens depremière instance et d’appel.

Elle fait valoir que son unique cocontractant était la société Y, placée en liquidation judiciaire ; qu’il n’y a aucun accord écrit pour un transfert du contrat ; que la société Y n’était tenue d’aucune obligation de non-concurrence envers elle ; que le contrat conclu avec la société Y était bien soumis à la loi Hoguet et qu’en l’absence de mandat écrit aucune somme n’était due ; qu’il y a lieu à restitution des sommes versées ; que l’attitude de la société

Y Z caractérise une mauvaise foi certaine.

Dans ses dernières écritures en date du 4 novembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, maître X ès qualités demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la chambre mixte du 24 février 2017

Juger que le contrat du 1^er septembre 2010 n’est pas soumis à la loi du 2 janvier 1970

Vu l’article L 649-1 du code de commerce,

Juger la résiliation intervenue par lettre RAR du 15 février 2012 inopposable à la SELARL X es-qualité de liquidateur de la SARL Y

Vu le contrat du 1^er septembre 2010

Vu l’article 1134 du code civil,

Confirmer dans ses toutes dispositions le jugement rendu le 9 janvier 2018 par le tribunal de commerce de Bordeaux

Y ajoutant,

Condamner la SNC Vinci Immobilier Résidentiel, précédemment SAS Vinci Immobilier Promotion, à remettre à Maître X es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL Y une copie des actes des programmes « Labenne Océan », « Saint Jean de Luz Les Erables » et « Bayonne Lafourcade ».

Condamner la SAS Vinci Immobilier Promotion à payer à Maître X es-qualité de mandataire liquidateur de la SARL Y la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la SAS Vinci Immobilier Promotion.

Condamner la SAS Vinci Immobilier Promotion aux entiers dépends de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Marie Tengang, avocat constitué.

Il soutient que les programmes litigieux sont tous antérieurs à la résiliation du contrat ; qu’un préavis de 60 jours était prévu contractuellement, à compter de la notification de la résiliation ; que la résiliation lui est inopposable ; que le jugement de liquidation entraînait le dessaisissement de la société Y de l’administration et de la disposition de ses biens ; que la loi Hoguet ne lui est pas applicable car la société n’a réalisé ces opérations qu’au profit de la société Vinci, et que ce n’était pas une activité habituelle ; que la société Vinci avait renoncé volontairement au formalisme de la loi Hoguet.

Des écritures du 1^er août 2018 ont été prises au nom de maître X ès qualités et de la société Y Z avec un dispositif identique à celles du 4 novembre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 14 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

C’est la société Y Z qui avait initialement assigné en paiement la société

Vinci. Cependant, après intervention volontaire à la procédure de maître X ès qualités, il résulte des énonciations du jugement, non contredites par les parties sur ce point, que le tribunal, au jour des débats, n’était plus saisi que de demandes présentées au nom de la société Y par son mandataire judiciaire.

Dès lors, les observations de l’appelante sur l’irrecevabilité des demandes de la société Y Z sont sans objet puisque le tribunal, qui statuait sur les dernières prétentions des parties, n’était pas saisi de demandes par la société ayant délivré l’assignation. Il apparaît d’ailleurs s’agissant de la société Y Z qu’elle a été intimée a constitué avocat, le même que celui constitué par maître X ès qualités, et a conclu le 1^er août 2018, dans des écritures communes avec celles de maître X ès qualités. En revanche les dernières écritures du 4 novembre 2019 sont prises au nom du seul maître X ès qualités de sorte que s’agissant de la société Y Z, la cour reste saisie des seules écritures du 1^er août 2018.

Le débat oppose, sur la demande en paiement de la commission prévue au contrat du 1^er septembre 2010, maître X ès qualités à la société Vinci.

Il convient en premier lieu de déterminer si la relation contractuelle ayant existé entre ces parties et procédant du contrat du 1^er septembre 2010 relevait ou non de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.

Pour contester l’application de la loi, l’appelant fait valoir que l’activité n’était pas habituelle et que la loi ne saurait s’appliquer à un opérateur occasionnel. De ce chef peu importe les revenus de la gérante de la société Y puisque c’est la société qui avait contracté et qu’elle ne saurait comme elle le fait revendiquer l’absence de documents comptables. Or, il résulte du Kbis produit que la société avait bien une activité d’agence immobilière, activité qui était encore déclarée comme telle lors de l’ouverture de la procédure collective. Elle ne peut ainsi sans aucun élément de preuve venir soutenir à présent qu’elle n’aurait eu qu’une fonction d’agent commercial ou que les concours qu’elle a apportés n’auraient été qu’occasionnels. Elle le peut d’autant moins qu’elle procède par affirmations lorsqu’elle invoque l’unicité de mandant alors que le contrat, où il était stipulé qu’elle remplissait toutes les conditions légales et réglementaires, était conclu en prévoyant que la société Y présenterait à la société Vinci des terrains de manière privilégiée mais non exclusive.

Peu importe également que la société Y n’ait pas manié de fonds puisqu’il ne s’agit pas d’une des conditions posées par l’article 1 de la loi susvisée.

In fine, l’appelant fait valoir que les parties avaient entendu procéder à une exclusion volontaire du champ d’application de la loi. D’un point de vue factuel, il n’existe aucune stipulation contractuelle en ce sens et le fait qu’un projet ait pu mentionner une rubrique prévoyant de renseigner le numéro de carte professionnelle de la société Y pour ensuite omettre cette rubrique est très insuffisant alors que le contrat stipulait que la société Y remplissait toutes conditions légales et réglementaires pour ce secteur. Mais surtout, la loi du 2 juillet 1970 est d’ordre public et peu importe que les parties aient toutes les deux contracté en qualité de professionnelles. Si la nullité encourue peut n’être que relative et si les tiers ne peuvent pas nécessairement se prévaloir de toutes les causes de nullité ainsi que le fait valoir l’appelant, il n’en demeure pas moins que le débat oppose ici les deux parties contractantes sans intervention d’un tiers.

La cour ne peut que constater que les opérations pour lesquelles les commissions sont demandées entraient, même en tant qu’apporteur d’affaires, dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970 en ce qu’il s’agissait pour la société Y de présenter à la société Vinci tous biens immobiliers en vue de la conclusion d’une acquisition et la réalisation d’opérations commerciales dans son secteur d’activité.

Le mandat écrit était ainsi obligatoire par application des dispositions combinées des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972. En l’absence de mandat, la société Y ne pouvait prétendre à aucune rémunération de sorte que la demande en paiement présentée par le mandataire est mal fondée. Le jugement sera infirmé et maître X ès qualités débouté de ses demandes.

À titre reconventionnel, la société Vinci sollicite la condamnation de la société Y Z à lui rembourser la somme de 62 790 euros TTC perçue à titre d’acompte. La demande ne peut être considérée comme irrecevable la société Y Z demeurant partie au litige pour avoir été intimée et avoir d’ailleurs conclu, le seul fait qu’elle ait été omise dans les écritures du 4 novembre 2019 ne modifiant en rien sa situation procédurale.

La demande est dirigée contre la société Y Z qui n’est pas en redressement judiciaire de sorte qu’il n’y avait pas lieu à déclaration au passif. Il résulte des pièces des intimés que la somme a bien été versée puisque la facture, initialement présentée par Y Z, faisait expressément mention d’un versement réalisé le 21 janvier 2014. C’est le solde qui faisait l’objet de la demande principale pour cette facture.

Dès lors qu’en l’absence de mandat, la société Y ne pouvait prétendre à aucune rémunération et que la société Y Z n’a jamais soutenu détenir un mandat, ne prétendant d’ailleurs plus au paiement dans le dernier état de la procédure, il y a lieu à répétition des sommes versées qui constituaient un indu.

La société Y Z sera condamnée au paiement de la somme de 62 790 euros, le montant n’étant pas spécialement discuté. Cette somme portera intérêts non pas à compter du 1^er février 2014 mais à compter de la demande en justice, soit la date des débats devant les premiers juges, le 10 octobre 2017.

La société Vinci sollicite en outre la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant une mauvaise foi de ses adversaires. Elle n’explicite et encore moins ne justifie d’un préjudice. Elle ne démontre pas davantage en quoi l’action, même mal fondée, procéderait d’une mauvaise foi de ses adversaires, étant observé qu’elle avait payé une somme à titre d’acompte à la société Y Z avec laquelle elle n’avait pas contracté. Sa demande indemnitaire sera rejetée.

L’appel est bien fondé de sorte que la société Y Z qui avait pris l’initiative de la procédure initiale sera condamnée à payer à la société Vinci la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 9 janvier 2018 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute maître X ès qualités de l’ensemble de ses demandes,

Condamne l’EURL Y Z à restituer à la SNC Vinci Résidentiel la somme de 62 790 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017,

Déboute la SNC Vinci Résidentiel de sa demande en dommages et intérêts,

Condamne l’EURL Y Z à payer à la SNC Vinci Résidentiel la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL Y Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.