N° RG 20/01414 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KNDL

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL RIONDET

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

M^e Pascale HAYS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE X

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 06J ANVIER 2022

Appel d’un jugement (N° RG 2018J00108)

rendu par le Tribunal de Commerce de X

en date du 24 février 2020

suivant déclaration d’appel du 26 mars 2020

APPELANTE :

Société MARE NOSTRUM

S.A.S. au capital de 450.500 €, immatriculée au R.C.S. de X sous le numéro 479 802 365, représentée par son Président en exercice domicilié es-qualités audit siège

[…]

38100 X

représentée par M^e Michel DE GAUDEMARIS de la SELARL RIONDET, avocat au barreau de X, substitué et plaidant par M^e PLOTTIN, avocat au barreau de X

INTIMÉS :

M^e Z A

de nationalité Française

[…] 38024 X CEDEX 1 / FRANCE

représenté par M^e DELBE de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de X

Société PATRIMONIUM

SAS au capital de 1.050.000 euros, immatriculée au RCS de X sous le n°514 913 474, agissant poursuites et diligences en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale HAYS, avocat au barreau de X, postulant et plaidant par M^e Lionel COUTACHOT de la SELAS Lionel COUTACHOT, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 octobre 2021

M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e PLOTTIN ainsi que M^e COUTACHOT en leurs plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er février 2016, la société PATRIMONIUM a vendu à la société MARE NOSTRUM un local à usage de bureaux d’une superficie de 968,53 m² constituant le lot n°1 d’un immeuble situé […] à Echirolles au prix de 1.100.000€ sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant de 1.553.000 € au taux maximum de 3 %, l’acquéreur s’obligeant à effectuer toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, notamment à déposer un dossier d’emprunt d’ici le 20 février 2016. Il était précisé que le vendeur ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité du compromis. Cette condition suspensive devait être levée au plus tard le 15 mars 2016 et la vente régularisée au plus tard le 15 avril 2016. Il était indiqué qu’à titre de dépôt de garantie, l’acquéreur a versé en la comptabilité de Maître Z A, notaire, la somme de 25 000 €.
Suivant acte du même jour, la société PATRIMONIUM a vendu à la société MARE NOSTRUM un local à usage d’atelier d’une superficie de 3066,57 m² constituant le lot n°2 de l’immeuble situé […] à Echirolles au prix de 2.200.000 € sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant de 2.501.000 € au taux maximum de 3 %, l’acquéreur s’obligeant à effectuer toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, notamment à déposer un dossier d’emprunt d’ici le 30 juin 2016. Il était précisé que le vendeur ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité du compromis. Cette condition suspensive devait être levée au plus tard le 30 septembre 2016 et la vente régularisée au plus tard le 31 décembre 2016. Il était indiqué qu’à titre de dépôt de garantie, l’acquéreur a versé en la comptabilité de Maître Z A, notaire, la somme de 45.000 €.

Par ailleurs, les deux actes comportaient une clause pénale à concurrence d’une somme égale à 10 % du prix de vente, prélevée le cas échéant sur le dépôt de garantie si une partie ne satisfait pas à ses obligations.

Ces actes faisaient suite à un précédent acte en date du 13 mars 2015 portant sur la totalité de l’immeuble sis à Echirolles(38), en exécution duquel la société MARE NOSTRUM avait été défaillante.

Le 5 avril 2017, M^e B C, notaire, pour le compte de la société PATRIMONIUM a mis en demeure la société MARE NOSTRUM de se présenter le 14 avril 2017 en son étude pour signer les deux actes authentiques de vente.

Le 14 avril 2017, Maître B C, avec le concours de Maître Z A, notaire de la société MARE NOSTRUM, a dressé un procès verbal de difficultés, les actes authentiques n’ayant pas pu être signés.

Le 20 avril 2017, la société PATRIMONIUM a signifié le procès verbal de difficultés à la société MARE NOSTRUM en sollicitant la résolution des deux contrats de vente ainsi que le versement des deux dépôts de garantie pour une somme de 70.000€.

Le 6 juin 2017, Maître Z A a informé Maître B C que la Caixa Banque était en mesure d’adresser les fonds sans délai pour permettre l’achat du lot n°1 et a sollicité un rendez vous sous quinzaine.

Le 19 juin 2017, la société PATRIMONIUM a mis en demeure Maître Z A de procéder à la remise de la somme de 70 000 € sous huit jours.

Le 25 juillet 2017, la société PATRIMONIUM a assigné Maître Z A devant le juge des référés aux fins d’obtenir la remise de la somme de 70.000 €. La société MARE NOSTRUM est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 24 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de X a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en raison d’une contestation sérieuse.

Par acte d’huissier du 12 mars 2018, la société PATRIMONIUM a assigné la société MARE NOSTRUM ainsi que son notaire Maître Z A devant le tribunal de commerce de X.

Par jugement du 24 février 2020, le tribunal de commerce de X a :

- condamné la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM:

La somme de 110 000 € du chef de l’acte n°1,
La somme de 220 000 € du chef de l’acte n°2,

- autorisé Maître Z A, notaire à X, à verser entre les mains de la société PATRIMONIUM les dépôts de garantie constitués, à savoir :

La somme de 25 000 € au titre du lot n°1,

La somme de 45 000 € au titre du lot n°2,

- c o n d a m n é p o u r l e c o m p l é m e n t l a s o c i é t é M A R E N O S T R U M à v e r s e r à l a s o c i é t é PATRIMONIUM:

La somme de 85 000 € au titre du lot n°1,

La somme de 175 000 € au titre du lot n°2,

- rejeté la demande de condamnation de la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM une indemnisation des préjudices subis,

- condamné la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM une somme arbitrée à 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

- débouté la société PATRIMONIUM de sa demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par déclaration du 26 mars 2020, la société MARE NOSTRUM a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens de la société MARE NOSTRUM :

Selon ses conclusions déposées le 29 juillet 2021, elle demande de :

- Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* condamné la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM la somme 110.000

€ du chef de l’acte n°1 et 220.000 € du chef de l’acte n°2,

* autorisé Maître Z A, notaire à X, à verser entre les mains de la société PATRIMONIUM les dépôts de garantie constitués, à savoir la somme de 25.000€ au titre du lot n°1 et la somme de 45.000 € au titre du lot n°2,

* c o n d a m n é p o u r l e c o m p l é m e n t l a s o c i é t é M A R E N O S T R U M à v e r s e r à l a s o c i é t é PATRIMONIUM la somme de 85.000 € au titre du lot n°1 et la somme de 175.000 € au titre du lot n°2,

* condamné la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM la somme de 1.000

€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

- Confirmer le jugement de première instance pour le surplus et statuant à nouveau:

À titre principal,

* juger que la société MARE NOSTRUM n’a commis aucun faute ou négligence et s’est conformée à ses obligations contractuelles en procédant à la recherche d’un financement, * juger que la situation comptable de la société MARE NOSTRUM ne lui permettait pas d’obtenir un financement conforme aux modalités stipulées dans les avants-contrats,

* juger que les conditions suspensives d’obtention de prêts ont défailli, ce dont il résulte la caducité des compromis sans indemnité de part et d’autre,

* débouter la société PATRIMONIUM de l’ensemble de ses prétentions fins et moyens,

* ordonner à Maitre Z A, notaire à X, de restituer à la société MARE NOSTRUM les sommes versées à titre de dépôt de garantie à savoir, la somme de 25.000 € au titre du lot n°1 et la somme de 45.000 € au titre du lot n°2,

* condamner la société PATRIMONIUM aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société MARE NOSTRUM la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

* juger que la clause pénale figurant dans chacun des compromis de vente est manifestement excessive,

* réduire la clause pénale à la somme de 25.000 € au titre du lot n°1 et la somme de 45.000 € au titre du lot n°2,

* ordonner à Maitre Z A, Notaire à X de restituer à la société PATRIMONIUM les sommes versées à titre de dépôt de garantie à savoir, la somme de 25.000€ au titre du lot n°1 et la somme de 45.000 € au titre du lot n°2,

- juger que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie supportera la charge des frais engagés en première instance et en appel.

La société MARE NOSTRUM expose :

- que contrairement à ce que soutient la société PATRIMONIUM, il était convenu que les demandes de prêt contiendraient une demande de financement de travaux lesquels étaient indispensables; que la demande de financement du 2 février 2016 est donc conforme aux conditions stipulées ;

- qu’en raison des relations d’affaires approfondies qu’elle entretient avec les établissements de crédit habituels, elle a adressé la demande de financement par mail dès le 2 février 2016 à ses banques habituelles, ses interlocuteurs étant d’autant plus attentifs que les deux compromis de vente faisaient suite à un premier compromis signé pour l’ensemble des deux lots dans le cadre duquel l’appelante avait déjà sollicité ses partenaires financiers qui étaient dans l’attente des nouveaux compromis ;

- que ses échanges de mails avec différentes banques démontrent qu’elle a bien formé sa demande dès le 2 février 2016, la date du 10 novembre 2016 invoquée par la société PATRIMONIUM étant celle d’une demande de financement adressée à un nouveau partenaire financier, la Caixa Banque, face aux difficultés rencontrées par l’appelante pour obtenir un financement traditionnel ou en crédit-bail auprès de ses partenaires habituels;

- qu’eu égard à ses difficultés financières, la banque Crédit Agricole Sud Rhône Alpes s’est inquiétée du niveau de loyers qu’elle devait percevoir afin de s’assurer de sa capacité à rembourser le prêt ; qu’elle a souhaité que plusieurs de ses filiales intègrent les locaux,objet des compromis, ce qui n’était possible que si la société MARE NOSTRUM parvenait à trouver de nouveaux locataires pour les remplacer ; qu’il ne s’agit pas comme le prétend la société PATRIMONIUM de nouvelles conditions qui revêtiraient un caractère potestatif, la demande de conclusions des baux émanant de de l’établissement de crédit et non de la société MARE NOSTRUM et les filiales de la société MARE NOSTRUM qui disposent d’une personnalité morale propre étant susceptibles de refuser de déménager ;

- que les correspondances des banques établissent qu’elle a demandé des financements dès le 2 février 2016 mais qu’en raison de ses difficultés financières grandissantes, le dossier d’emprunt ne pouvait être présenté en comité que dans le cadre d’un crédit-bail immobilier en cobaillage ; qu’informée d’une recherche de financement par crédit-bail, la société PATRIMONIUM ne s’est pas opposé à un tel financement ; que le 21 avril 2016, elle l’a informée de l’obtention d’un tel financement à hauteur de 50 % par le Crédit Agricole et de l’existence de discussions en cours auprès de deux autres établissements pour finaliser l’opération ;

- qu’elle a effectué rapidement les démarches nécessaires mais n’a pu obtenir dans les délais une offre correspondant à ce qui était convenu dans les compromis ;

- qu’elle a tenu régulièrement informée la société PATRIMONIUM de ses difficultés et de ses démarches; que le vendeur a fait le choix de lui accorder la possibilité d’obtenir un financement au delà du délai initialement prévu et selon d’autres modalités plutôt que de mettre fin aux contrats et rechercher un nouvel acquéreur ; qu’il y a donc eu une prorogation tacite des délais et elle a poursuivi la recherche de financement ;

- que si les demandes de financement n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles, c’était du fait de ses capacités financières qui ne lui permettaient pas d’obtenir un financement conforme aux modalités définies dans les compromis ;

- que les conditions suspensives d’obtention des prêts ont défailli, non pas en raison du manque de diligences de l’acquéreur, mais en raison de l’impossibilité d’obtenir un financement y compris dans des conditions plus favorables ;

- que lorsqu’elle a pu avoir les fonds disponibles le 6 juin 2017, la société PATRIMONIUM n’a pas souhaité donner suite ;

- que s’agissant du lot n°2, des difficultés techniques particulières à cet immeuble, notamment la nécessité de séparer le système de chauffage commun aux deux immeubles et la présence d’un système de sécurité-incendie comprenant des équipements désormais interdits, ont retardé l’obtention d’un prêt; qu’il convenait que les équipements soient déposés par des entreprises habilitées à évacuer ce type de composants aux frais du vendeur pour que la réitération de la vente soit concevable après octroi du crédit ;

- que dans la mesure où les conditions n’ont pas pu se réaliser dans les délais prorogés, sans faute ni négligence de la société MARE NOSTRUM, les compromis de vente sont devenus caducs de sorte que les dépôts de garantie consignés en la comptabilité de Maitre Z A doivent être restitués à la société MARE NOSTRUM.

Subsidiairement, sur la réduction de la clause pénale, elle fait valoir que la société PATRIMONIUM, informée de l’impossibilité dans laquelle se trouvait l’acquéreur d’obtenir les financements, avait la possibilité dès le 15 mars 2016 de soulever la nullité du compromis concernant le lot n°1 et dès le 30 septembre 2016 concernant le lot n°2 ; que le vendeur a participé à la création de son propre préjudice dans la mesure où il a préféré laisser à la société MARE NOSTRUM une chance d’acquérir l’immeuble en recherchant d’autres modalités de financement et en attendant plus d’un an pour convoquer la société MARE NOSTRUM pour finalement refuser d’accorder un délai de 15 jours supplémentaires pour libérer les fonds alors que les conditions suspensives du premier prêt étaient enfin levées.

Sur la demande indemnitaire complémentaire, la société MARE NOSTRUM relève que les parties ont d’ores et déjà convenu dans les deux compromis d’une indemnisation forfaitaire de 10 % du prix en cas d’inexécution et qu’elles ont donc arrêté le montant des dommages et intérêts éventuellement dus.

Prétention et moyens de la société PATRIMONIUM:

Selon ses conclusions déposées le 16 août 2021, elle demande à la cour de :

- Confirmer le jugement du tribunal de commerce en date du 24 février 2020 en ce qu’il a :

* condamné la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM la somme de 110.000 € du chef de l’acte n°1 et la somme de 220.000 € du chef de l’acte n°2,

* autorisé Maître Z MACE, notaire à X, à verser entre les mains de la société PATRIMONIUM les dépôts de garantie constitués, à savoir la somme de 25.000 € au titre du lot n°1 et la somme de 45.000 € au titre du lot n°2,

* condamné la société MARE NOSTRUM à verser à la société PATRIMONIUM la somme de 85.000 € au titre du lot n°1 et 175.000 € au titre du lot n°2,

* condamné la société MARE NOSTRUM à verser à la société PATRIMONIUM la somme de 1.000

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, du chef de la première instance

- L’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

* condamner la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM en indemnisation des préjudices supplémentaires subis la somme de 73.002,54 €,

* débouter la société MARE NOSTRUM de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

* condamner la société MARE NOSTRUM à verser à la société PATRIMONIUM la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance en cause d’appel, outre les entiers dépens.

La société PATRIMONIUM expose :

- que nonobstant le fait que l’acquisition ait été séquencée en deux parties, et la faculté d’une éventuelle substitution, à son initiative de diverses SCI filiales de la Holding MARE NOSTRUM à son seul avantage, la situation n’imposait aucune séparation physique, de réalisation de travaux et notamment sur le réseau de chauffage ; qu’en tout état de cause, il ne s’agissait en aucun cas d’une condition suspensive contractuelle d’acquisition opposable au vendeur; qu’au contraire, les actes stipulaient que l’acquéreur prendra le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité ;

- que si elle a pu accepter par bonne foi contractuelle de réitérer la vente le 14 avril 2017, soit plus de 6 mois après la date limite de réitération contractuelle, cette stricte tolérance et bienveillance n’entache en rien la faute contractuelle de la société MARE NOSTRUM à ne jamais avoir effectué de réelles démarches pour obtenir un financement dans les conditions et délais contractuels ;

- que si la société MARE NOSTRUM invoque finalement aujourd’hui que le financement de la première acquisition était obtenu en février 2017, celui-ci n’a pas été utilisé lorsque la société MARE NOSTRUM a été mise en demeure le 5 avril 2017 de régulariser la vente le 14 avril 2017; que la pièce adverse n°4 révèle que la société MARE NOSTRUM n’a jamais signé ce contrat de prêt qui lui était proposé et que la demande de financement qu’elle avait effectuée postérieurement à la date du 20 février 2016 n’était d’ailleurs pas conforme à son obligation contractuelle ;

- qu’en tout état de cause, en cas d’obtention du financement, la société MARE NOSTRUM, mise en demeure de comparaitre à l’acte réitératif d’acquisition, verrait sa responsabilite’ engagée avec les mêmes conséquences de droit et contractuelles pour avoir refusé de régulariser l’acquisition alors que la condition suspensive était levée ;

- que ce n’est pas la banque qui a pris l’initiative d’introduire comme condition que l’immeuble soit affecté à la location en 5 lots de bureaux distincts et ajouté au projet d’acquisition une enveloppe de travaux de 330 000€ liée à ce choix d’affectation qui ne constituait pas une condition suspensive de la vente;

- que la société MARE NOSTRUM n’a adressé qu’un mail circulaire à différents établissements, ce qui ne saurait satisfaire à ses obligations de 'dépôt d’un dossier d’emprunt'; qu’elle avait inclus à sa recherche de financement une enveloppe de travaux en violation des critères de la condition suspensive de financement expressément stipulée en montant aux actes ; que le montage envisagé par la société MARE NOSTRUM supposait qu’elle apporte comme locataire de l’immeuble à acquérir des sociétés de son groupe, ce qui constitue une condition potestative ;

- que la société MARE NOSTRUM fait état d’un accord de leasing qui ne correspond pas aux termes des conditions suspensives ;

- qu’elle n’a jamais déposé de dossiers complets avant les dates prévues au compromis ;

- que la pièce n°11 confirme qu’à la date du 10 novembre 2016, la société MARE NOSTRUM transmettait les premières pièces et les compromis; qu’aucun dossier complet de financement n’avait donc été déposé ; qu’au surplus, la société MARE NOSTRUM continuait à inclure des enveloppes de travaux en violation des montant de financement expressément stipulés aux conditions suspensives contractuelles des actes ;

- que la pièce n°10 établit encore qu’à la date du 19 mai 2016 aucun financement n’était obtenu ni en situation d’être sérieusement examiné faute d’une constitution effective des dossiers d’emprunt ;

- qu’il ressort d’un mail du 16 décembre 2016 que la société MARE NOSTRUM envisageait au préjudice du vendeur de lui faire croire à un hypothétique financement par la Caixa Banque, financement qui n’a jamais été obtenu et pour lequel aucun dossier n’a été constitué ;

- que ni le Crédit Agricole ni la Caixa Banque n’énoncent une quelconque impossibilité d’obtenir un financement ni même leur refus de financement ; que la demande de financement déposée le 16 décembre 2016 auprès de la société Caixa Banque n’était pas conforme aux conditions suspensives des actes, tant en montant qu’en durée, outre qu’il aurait été sollicité un prêt 'habitat’ alors qu’il s’agissait de locaux à usage industriel et de bureaux;

- que la société MARE NOSTRUM ne rapporte donc pas la preuve qu’elle était dans l’impossibilité d’obtenir un financement et ne saurait se placer sous le bénéfice de l’arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2007 qu’elle cite ;

- que la société MARE NOSTRUM ne rapporte aucunement la preuve d’avoir satisfait à ses obligations ;
- que les dépôts de garantie sont donc acquis de plein droit au vendeur ; que l’acquéreur ne justifie pas du caractère manifestement excessif de la clause pénale ;

- qu’elle est indiscutablement en droit d’être indemnisée des préjudices par ailleurs subis du fait du défaut d’exécution fautif desdits actes; que ceux-ci sont constitués des coûts de portage de l’immeuble pendant la période courue à compter de la date à laquelle la société MARE NOSTRUM s’était engagée à réitérer, à savoir : pour le lot n°1, sur la période du 15 avril 2016 au 14 avril 2017, un montant de 25 717,49 € et pour le lot n°2, sur la période du 30 septembre 2016 au 14 avril 2017, un montant de 47 285,05€, soit un total de 73 002,54 €.

Par ailleurs, elle relève que Maître Z A s’en remet désormais à la justice et ne s’oppose plus à la remise des fonds dont il est dépositaire conformément à leur destination contractuelle, alors qu’il s’y est fermement opposé pendant plus de deux ans et demi de façon injustifiée.

Prétentions et moyens de Maître Z A:

Selon ses conclusions déposées le 9 septembre 2020, Maître Z A demande à la cour de :

- Constater que Maître Z A est resté séquestre des deux dépôts de garantie litigieux, soit la somme de 70 000 € compte tenu du litige entre la société PATRIMONIUM et la société MARE NOSTRUM,

- Constater que Maître Z A ne pouvait procéder spontanément à la libération de la somme litigieuse au profit de l’une ou l’autre des parties tant qu’un accord n’était pas intervenu ou qu’une décision de justice n’avait pas été rendue pour trancher ce litige,

- En conséquence, statuer ce que de droit quant aux prétentions formées tant par la société PATRIMONIUM que la société MARE NOSTRUM,

- Donner acte à Maître Z A qu’il procèdera spontanément à la libération des deux dépôts de garantie litigieux au profit de qui de droit en exécution de l’arrêt à intervenir,

- Condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

Maître Z A indique qu’il ne lui appartient pas de se prononcer quant au bien fondé des prétentions respectives formées par les sociétés PATRIMONIUM et MARE NOSTRUM; que compte tenu des termes des deux compromis, Maître Z A ne pouvait libérer les dépôts de garantie dès lors qu’il existait un litige entre les parties concernant l’imputabilité de l’échec des opérations de vente envisagées; que le notaire doit adopter une position de neutralité et de prudence en conservant les fonds litigieux à titre de séquestre dans l’attente de la solution du litige, soit par voie judiciaire, soit par voie amiable.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 02 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or ne constituent pas des prétentions les demandes tendant à voir 'constater’ ou 'juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. En conséquence, il n’y sera pas répondu dans le dispositif.
La vente du lot n°1 de l’immeuble situé […] à Echirolles au prix de 1.100.000€ a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire répondant aux caractéristiques suivantes :

- montant global maximum de 1.553.000 €

- durée maximale: 15 ans

- taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garantie :3 %.

L’acquéreur s’obligeait à effectuer toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, notamment à déposer un dossier d’emprunt d’ici le 20 février 2016. L’obtention du ou des prêts devait intervenir au plus tard le 15 mars 2016 et la vente régularisée au plus tard le 15 avril 2016.

Il était stipulé qu’en l’absence de la réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu, le compromis de vente était nul et sans effet, sans indemnité de part et d’autre.

Il était aussi précisé que si la vente n’était pas réalisée du fait de l’acquéreur, le vendeur pouvait poursuivre la réalisation de la vente ou recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10 % du prix de vente.

La vente du lot n°2 de l’immeuble situé […] à Echirolles au prix de 2.200.000 € a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire répondant aux caractéristiques suivantes :

- montant global maximum de 2.501.000 €

- durée maximale: 15 ans

- taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garantie : 3 %.

L’acquéreur s’obligeait à effectuer toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, notamment à déposer un dossier d’emprunt d’ici le 30 juin 2016. L’obtention du ou des prêts devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2016 et la vente régularisée au plus tard le 31 décembre 2016.

Les autres stipulations concernant la vente du lot n°1 était aussi reprises dans le compromis de vente du lot n°2.

Aux termes de l’article 1176 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, la condition suspensive est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé.

En application de l’article 1178, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort du courrier daté du 12 juin 2020 émanant de Monsieur Y, directeur d’agence délégué du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes, que la société MARE NOSTRUM a pris contact avec les services de la banque dès le 2 février 2016 pour le financement du projet immobilier et a transmis la copie des compromis de vente des deux lots contenant les conditions suspensives et les caractéristiques des prêts sollicités. Monsieur Y indique que la demande de financement et la possibilité de formuler des offres de prêts conformes aux conditions stipulées dans les compromis ont été étudiée en février et mars 2016 mais qu’en raison de la situation financière du groupe MARE NOSTRUM, un accord de financement en crédit à long terme amortissable n’a pu être donné, seul un accord de financement sous forme de crédit-bail étant possible.
Le mail du 20 avril 2016 émanant du Crédit Agricole reprend cet accord de financement en leasing mais seulement à hauteur de 50 % du projet immobilier, soit 766.500 € sur 15 ans, sous réserve du bouclage du plan de financement.

Le courrier daté du 12 mars 2019 émanant de Monsieur Y précise bien que la proposition de financement sous forme de crédit bail ne provenait pas de la société MARE NOSTRUM mais du Crédit Agricole qui au vu des bilans comptables de la société MARE NOSTRUM ne voulait pas instruire un dossier de prêt classique.

Dès lors, contrairement à ce que prétend la société PATRIMONIUM, la société MARE NOSTRUM a bien formé une demande de financement dans les termes prévus par le compromis avant le 20 février 2016. Ce n’est qu’en raison de la situation financière insuffisante de l’acquéreur que le Crédit Agricole a proposé un crédit bail, au demeurant seulement à hauteur de 50 % du projet immobilier.

La directrice du centre d’affaires Isère de la Caisse d’Epargne Rhône Alpes atteste aussi le 12 juin 2020 que le groupe MARE NOSTRUM a pris attache avec ses services dès le 2 février 2016 en transmettant la copie des compromis de vente des deux lots conclus sous conditions suspensives. Elle indique que suite à cette demande de financement, la possibilité de formuler des offres de prêts conformes aux conditions stipulées dans les deux compromis a été étudiée en février 2016 mais que les documents financiers transmis n’ont pas été suffisants pour instruire le dossier auprès du délégataire.

Il ressort aussi de cette attestation que la société MARE NOSTRUM a sollicité un financement dans les délai prévus dans les compromis de vente mais que les éléments concernant sa situation financière n’ont pas permis de lui accorder un financement selon les conditions prévues aux compromis de vente.

Il est donc établi que la société MARE NOSTRUM a effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt dans les conditions prévues aux compromis mais qu’en raison de sa situation financière, elle n’a pu obtenir un accord de financement dans les conditions et les délais prévus aux actes de vente.

Elle a tenté par la suite d’obtenir des financements à des conditions moins favorables pour elle. Toutefois, même le financement de la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS en date du 6 février 2017 conforme sur le montant sollicité au compromis concernant le lot n°1 était conditionné à la production du projet de bail de 5 futurs locataires, étant précisé que cette exigence émanait de la banque en vue de sécuriser le remboursement du prêt et non de la société MARE NOSTRUM comme le soutient la société PATRIMONIUM.

Le 5 avril 2017, la société MARE NOSTRUM a été mise en demeure de se présenter chez le notaire le 14 avril 2017. A cette date, les fonds de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS n’étaient pas libérés. La société PATRIMONIUM n’a pas souhaité octroyer de délais supplémentaires ainsi que cela ressort du procès-verbal de difficulté, cette société sollicitant la résolution des deux avant contrats de vente.

Les mails échangés entre notaire établissent que le vendeur était informé des recherches de prêts effectuées par l’acquéreur. Le vendeur a d’ailleurs laissé les recherches se poursuivre avant de délivrer une mise en demeure seulement le 5 avril 2017.

Dès lors, au regard des pièces nouvelles versées aux débats, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal de commerce, la société NOSTRUM a effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans les compromis de vente et n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive.
Cette condition n’a pu se réaliser. En conséquence, les compromis de vente sont caducs et aucune indemnité n’est due de part et d’autre.

Le jugement du 24 février 2020 doit être infirmé en toutes ses dispositions critiquées par la société MARE NOSTRUM et confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM une indemnité au titre des préjudices suivis.

Aucune indemnité n’étant due, il sera ordonné à M^e A, notaire à X, de restituer à la société MARE NOSTRUM les sommes versées à titre de dépôt de garantie à savoir :

- 25.000 € au titre du lot n°1,

- 45.000 € au titre du lot n°2.

La société PATRIMONIUM qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer la somme de 3.000 € à la société MARE NOSTRUM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en ce ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la société MARE NOSTRUM à payer à la société PATRIMONIUM une indemnité au titre des préjudices suivis.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à M^e A, notaire à X, de restituer à la société MARE NOSTRUM les sommes versées à titre de dépôt de garantie à savoir :

- 25.000 € au titre du lot n°1,

- 45.000 € au titre du lot n°2.

Déboute la société PATRIMONIUM de ses demandes de condamnation.

Condamne la société PATRIMONIUM aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la société PATRIMONIUM à payer la somme de 3.000 € à la société MARE NOSTRUM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me FIGUET, Présidente et par M^me Sarah DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.