COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 18 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)

F N° RG 18/03890 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KQUC

SARL 9 NEUF

c/

Madame C D épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 juin 2018 (R.G. 17/07271) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 04 juillet 2018

APPELANTE :

SARL 9 NEUF

[…]

Représentée par M^e François DE CONTENCIN, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Quentin DUPOUY avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

C D épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 février 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Mme X, propriétaire d’un immeuble situé 268, rue Sainte-Catherine à Bordeaux, a, par acte authentique en date du 21 février 2012, donné à bail commercial à la la SARL 9 Neuf ( la société 9 Neuf ) le rez-de-chaussée et le premier étage de cet immeuble.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années du 21 février 2012 au 20 février 2021.

Ce bail stipule un droit de préférence au profit du locataire ainsi rédigé :

'Pour le cas où le bailleur se déciderait à vendre l’immeuble objet des présentes, les parties conviennent que le bailleur sera tenu de faire connaître au preneur, par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, avant de réaliser la vente, l’identité ( nom, prénoms, profession, domicile) et éventuellement l’identité du conjoint de l’intéressé avec lequel il sera d’accord, le prix offert par celui-ci, ses modalités de paiement, et les conditions générales et particulières de la vente projetée.

À égalité de prix, et aux mêmes modalités et conditions , le bailleur ou ayant droit devra donner la préférence au preneur, bénéficiaire du présent pacte, sur tous autres amateurs.

En conséquence, ce dernier aura le droit d’exiger que ledit immeuble lui soit vendu pour un prix égal à celui qui serait offert à l’acquéreur et aux mêmes modalités de paiement et conditions dans le délai de 30 jours de la notification à lui faite.

En cas d’exercice par le preneur de son droit de préférence, il devra justifier de son financement dans le délai de 75 jours de la notification faite par le bailleur.

À défaut de justification de l’obtention du financement dans ce délai, le bailleur se trouvera libéré de tout engagement vis-à-vis du preneur et pourra le cas échéant continuer la vente avec le premier amateur'.

M^me X a fait signifier à son locataire le 29 novembre 2016 une offre d’achat du bien situé […] à Bordeaux, pour le prix de 745'000 €, frais d’agence inclus et hors frais de notaire, par la SA Groupe Réaumur, conformément, aux termes de cette signification, aux dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce et au paragraphe du bail intitulé 'droit de préférence'.

Le 12 décembre 2016, la société 9 Neuf a fait signifier à M^me X une lettre dactylographiée en date du 7 décembre 2016 rédigée par maître Z, notaire, aux termes de laquelle M A, gérant de la société 9 Neuf, se déclarant déçu par la rupture des

pourparlers en cours avec lui portant sur la vente de l’immeuble au prix de 600 000 €, demandait à M^me X :

-de lui communiquer le prix de vente hors commission, sachant que la commission étant à votre charge, elle doit être déduite de la somme de 745'000 €

-de lui transmettre dans les meilleurs délais les différents diagnostics et autres documents qui doivent être remis à tout acquéreur d’un immeuble dans le cadre de la signature d’une promesse de vente

-les conditions générales et particulières attachées à la vente projetée notamment au titre d’autres baux qui auraient été consentis par la venderesse ; il précisait : conformément aux stipulations contenues dans son contrat de bail, le délai de 75 jours courant à compter de la remise qui lui en sera faite des informations et documents ci-dessus énoncés.

Le 16 décembre 2016, la SARL 9 Neuf a fait signifier à M^me X , en l’étude d’ huissier domicile élu de M^me X dans la signification de l’offre de vente du 29 novembre 2016, un 'acte de levée d’option du droit de préférence’ ainsi rédigé :

'en réponse à la signification du 29 novembre 2016, notre requérante déclare lever l’option dans le cadre du pacte de préférence pour l’achat des locaux commerciaux qu’elle loue situés 268, rue Sainte-Catherine 33000 Bordeaux, le tout conformément à l’article L 145-46-1 du code de commerce et au bail commercial notarié du 21 février 2012".

M^me X a signé un compromis de vente de l’immeuble avec la société Financière ZDP le 9 janvier 2017 pour le prix principal de 745 000 €.

Sur demande de la SARL 9 Neuf , M^me X lui a fait signifier, par acte du 22 mars 2017, ce compromis de vente du 9 janvier 2017.

Le 27 mars 2017, la SARL 9 Neuf a fait signifier à M^me X ' une réitération de l’acte de levée d’option du droit de préférence , aux termes de laquelle le requérant réitère en tant que de besoin la levée d’option du droit de préférence déjà signifiée suivant acte du 16 décembre 2016 au prix hors commission de 700'000 € le tout conformément à l’article L 145-46-1 du code de commerce et du bail commercial notarié du 21 février 2012.

Le 31 mars 2017 , M^me X a fait signifier à la SARL 9 Neuf une ' réponse à réitération de la levée d’option du droit de préférence du 27 mars 2017 ' en lui indiquant que :

-le droit de préemption légal du locataire n’est pas applicable à la cession objet du compromis de vente du 9 janvier 2017, celle-ci portant sur l’intégralité de l’immeuble et non sur les seuls locaux donnés à bail

-le pacte de préférence prévu au contrat de bail impose au locataire de lever l’option au prix de 745'000 €, et faute pour le locataire de manifester son intention d’acquérir l’immeuble à ce prix, outre les frais d’acquisition, dans le délai d’un mois à compter du 22 mars 2017, soit au plus tard le 24 avril 2017, elle considérera le droit de préférence conventionnel purgé et poursuivra la vente avec la société Financière ZDP.

Le 16 mai 2017, la SARL 9 Neuf a fait signifier à M^me X une sommation de comparaître le 31 mai 2017 à l’effet de régulariser l’acte de vente de l’immeuble, chez maître B, notaire, lequel a établi le 31 mai 2017 un procès-verbal de carence qu’il a fait publier au service de publicité foncière.

Par acte du 26 juillet 2017, la SARL 9 Neuf a assigné M^me X devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir dire que la vente de l’immeuble situé 268, rue Sainte-Catherine à Bordeaux par M^me X à la société 9 Neuf au prix de 700 000 € est parfaite et définitive.

Par jugement du 20 juin 2018, le tribunal a ainsi statué :

— déboute la SARL 9 Neuf de l’ensemble de ses demandes

— condamne la SARL 9 Neuf à procéder à la radiation du procès-verbal de carence du 31 mai 2017 et de la publication de l’assignation du 26 juillet 2017 auprès des services de la publicité foncière

— condamne la SARL 9 Neuf à verser à M^me X la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles

— condamne la SARL 9 Neuf aux dépens.

Le tribunal a notamment constaté que la vente envisagée par M^me X concernait la totalité de l’immeuble à usage mixte et habitation, ce qui ne permettait pas à la SARL 9 Neuf de se prévaloir d’un droit de préférence pour l’achat des seuls locaux commerciaux qu’elle louait.

La SARL 9 Neuf a formé un appel le 4 juillet 2018.

Dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2018, la SARL 9 Neuf demande de :

'réformer le jugement

*constater que la vente de l’immeuble situé 268, rue Sainte-Catherine à Bordeaux par M^me X à la SARL 9 Neuf pour le prix de 700'000 € est définitive

*dire que l’arrêt vaudra vente et sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble

*ordonner au vendeur de délivrer le bien vendu à la SARL 9 Neuf

*condamner M^me X à lui payer la somme de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner M^me X en tous les dépens.

La SARL 9 Neuf expose que :

— en réponse à la signification d’offre de vente en date du 29 novembre 2016 par laquelle M^me X l’informait de ce qu’elle mettait en vente son immeuble pour le prix de 745'000 € frais d’agence incluse et hors notaire, M A, gérant, lui a signifié en réponse le 12 décembre 2016 un courrier en date du 7 décembre 2016 dans laquelle il était demandé à M^me X la communication du prix de vente hors commission, la transmission des différents diagnostics et autres documents devant être remis à tout acquéreur d’un immeuble, et des conditions générales et particulières attachées à la vente projetée, et dans lequel il lui était rappelé que le délai de 75 jours ne pouvait courir qu’à compter de la remise de ces documents et informations.

— dans la totalité des actes délivrés par lui, le bailleur a reconnu que le pacte de préférence s’appliquait à l’ensemble de l’immeuble et non à la seule partie des locaux donnés à bail

— si l’interprétation donnée par le tribunal de ce droit de préférence conventionnel devait être admise, il ne serait alors pas régulièrement purgé, puisque devrait être notifiée une offre de vente limitée aux seuls locaux donnés à bail, car la vente totale de l’immeuble ne dispense pas le bailleur de purger le droit de préférence du locataire commercial

— la personne morale acquéreur de l’immeuble , soit la SA Groupe Réaumur, est différente de celle de l’acquéreur initial visé dans la notification du 29 novembre 2016, soit la Financière ZDP, alors que l’exercice du droit de préférence prévoit à peine de nullité la communication exacte et sincère de l’identité de l’acquéreur, qu’il s’agisse d’une personne morale ou physique.

La SARL 9 Neuf indique toutefois qu’elle a admis la validité de la signification du compromis du 22 mars 2017.

Dans ses dernières écritures du 21 décembre 2018, M^me X demande de confirmer le jugement et

*à titre principal, dire que la SARL 9 Neuf ne bénéficie pas du droit de préemption institué par l’article L 145-46-1 du code de commerce, et ne pouvait faire valoir son droit de préférence institué par le bail commercial du 21 février 2012

*à titre subsidiaire,

— dire que

— la SARL 9 Neuf a levé une option dans le cadre du pacte de préférence seulement,

— la SARL 9 Neuf n’a pas levé l’option de son droit de préférence sur la totalité de l’immeuble

— la SARL 9 Neuf n’a pas levé l’option de son droit de préférence au prix de 745'000 €

— qu’en conséquence la SARL 9 Neuf n’a pas régulièrement levé l’option de son droit de préférence dans le délai de 30 jours institué par le bail commercial du 21 février 2012, et n’a pas justifié de son financement dans le délai de 75 jours,

— dire que le droit de préférence de la SARL 9 Neuf est purgé

*dans tous les cas :

— rejeter les demandes de la SARL 9 Neuf

— condamner la SARL 9 Neuf à procéder à la radiation de la publicité du procès-verbal de carence du 31 mai 2017 et de son assignation du 26 juillet 2017 auprès des services de la publicité foncière et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— condamner la SARL 9 Neuf à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

M^me X fait notamment valoir que :

* la SARL 9 Neuf ne peut se prévaloir d’aucun droit de préférence sur le fondement de l’article L 145-46-1 du code de commerce : en effet

' l’article L 145-46-1 du code de commerce n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; or l’immeuble litigieux comporte, outre des locaux à usage d’habitation située au deuxième étage de l’immeuble, les locaux donnés à bail commercial à l’appelante, soit l’entier rez-de-chaussée et la totalité du premier étage. Le droit de préemption du locataire était donc inapplicable cas d’espèce

— à supposer que la SARL 9 Neuf puisse bénéficier du droit de préemption légal de l’article

L 145-46-1 du code de commerce, elle n’a pas préempté dans le délai d’un mois prévu par ce texte : en effet le prix et les conditions de la vente envisagée lui ont été signifiés le 29 novembre 2016

— dans l’acte de levée d’option du 16 décembre 2016, le locataire indique ne vouloir préempter que les locaux commerciaux loués, ce qui rend la levée d’option irrégulière, et c’est donc sur le droit de préférence conventionnel qu’il a indiqué lever l’option et non sur le fondement légal

— son offre de vente du 29 novembre 2016 est parfaitement valable, aucun texte n’interdisant de formuler une offre sur deux fondements, soit en l’espèce l’article L 145-46-1 du code de commerce et le fondement contractuel du pacte de préférence contenue dans le bail commercial

* la SARL 9 Neuf ne peut se prévaloir d’aucun droit de préférence sur le fondement du pacte de préférence contenue dans le bail commercial, puisque

— ce droit de préférence ne portait que sur les parties objet du bail

— elle n’avait aucune obligation de notifier une offre de vente en la limitant aux seuls locaux loués

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est acquis aux débats que le bail commercial dont bénéficiait la SARL 9 Neuf ne portait que sur une partie de l’immeuble litigieux, alors que le projet de vente de M^me X portait sur la totalité de l’immeuble, y compris notamment le deuxième étage à usage d’habitation.

L’article L145-46-1 du code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 est ainsi rédigé :

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le dernier alinéa de cet article exclut l’application du droit de préférence au profit du locataire en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux.

Le droit de préférence institué par l’article L145-46-1 du code de commerce était donc inapplicable en l’espèce, la cession envisagée par M^me X n’étant pas limitée aux locaux commerciaux donnés à bail mais portant sur la globalité de l’immeuble.

Le fait que M^me X ait par erreur fait référence à cet article dans la signification de l’offre de vente faite par elle le 29 novembre 2016 n’a pas eu pour effet de rendre ces dispositions applicables.

M^me X n’était donc pas tenue de proposer l’immeuble à la vente par priorité au locataire avant toute recherche d’un acquéreur.

Le locataire n’était fondé à se prévaloir que du droit de préférence prévu au bail.

La clause du droit de préférence contenue dans le bail commercial passé entre les parties porte expressément sur l’immeuble objet des présentes, soit le seul local commercial donné à bail.

Dans sa signification d’une offre de vente par M^me X le 29 novembre 2016, celle-ci a toutefois manifesté son intention de vendre la totalité de l’immeuble, et a informé le locataire de son projet de vente pour le prix de 745 000 € frais d’agence inclus et hors frais de notaire,

en précisant les conditions de la vente soit paiement du prix en totalité le jour de l’acte authentique

Le droit de préférence prévu au bail crée au profit du locataire un droit de préemption, dont l’exercice a pour effet de substituer le préempteur dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé : le préempteur est donc tenu de payer la totalité du prix convenu avec l’acquéreur évincé, y compris la commission de l’agent immobilier, soit en l’espèce la somme de 745 000 €.

Or, tant dans l’acte de levée d’option du droit de préférence signifié par la société 9 Neuf à M^me X le 16 décembre 2016, que dans la réitération de cet acte de levée d’option signifiée le 27 mars 2017, la société 9 Neuf ne s’est déclarée candidate à l’achat de l’immeuble que pour le prix de 700 000 €.

M^me X était donc fondée à lui répondre comme elle l’a fait le 31 mars 2017 que la levée d’option par le locataire devait l’être au prix de 745 000 €.

La société 9 Neuf n’ayant jamais levé l’option pour le prix de 745 000 €, elle n’a pas valablement exercé son droit de préemption, et aucun accord sur la chose et le prix ne s’est réalisé entre elle et M^me X.

La société 9 Neuf est dès lors mal fondée en sa demande tendant à voir constater que l’immeuble lui a été définitivement vendu par M^me X pour le prix de 700 000 €.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il y a lieu, comme le demande M^me X d’assortir l’obligation faite à la société 9 Neuf de procéder à la radiation du procès-verbal de carence du 31 mai 2017 et de la publication de l’assignation du 26 juillet 2017 auprès des services de la publicité foncière d’une astreinte provisoire qui sera fixée à 200 € par jour de retard pendant trois mois.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société 9 Neuf , partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M^me X la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement

Y ajoutant

Dit que la société 9 Neuf , condamnée à procéder à la radiation de la publication du procès-verbal de carence du 31 mai 2017 et de l’assignation du 26 juillet 2017 auprès des services de la publicité foncière, est tenue d’exécuter ces obligations dans le délai d’un mois à compter de la signification de cette décision et qu’à défaut elle y sera contrainte par une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant trois mois.

Condamne la société 9 Neuf à payer à M^me X la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société 9 Neuf aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL,

présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE