Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05272 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDKKK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Décembre 2020 -Président du Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES – RG n° 20/889

APPELANTE

S.A.S. JUST IN TIME , agissant en la personne de son représentant légal, domicil

ié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Martial JEAN de la SELARL NABONNE-BEMMER-JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

S.C.I. EGDS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

34280 CARNON-PLAGE

Représentée et assistée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par contrat en date du 9 novembre 2016, la SCI EGDS a donné à bail commercial à la SAS Just in Time des locaux situés […] à Sainte-Geneviève-des Bois où elle exploite une activité d''escape game'.

Le 20 août 2020, la société EGDS a fait délivrer à la société Just in Time un commandement de payer la somme de 39 430,59 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 15 octobre 2020, la société EGDS a assigné la société Just in Time devant le juge des référé du tribunal judiciaire d’Evry, lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que le bail a pris fin au 20 septembre 2020 ;

— ordonner l’expulsion de la société Just in Time et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix de la société EGDS, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société EGDS ;

— condamner la société Just in Time à payer à la société EGDS :

• la somme provisionnelle de 44 794,10 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 31 septembre 2020, outre les intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu à compter du commandement délivré le 20 août 2020 ;

• la somme provisionnelle de 1 891,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard ;

• à compter du 1^er octobre 2020, une indemnité provisionnelle d’occupation journalière égale à 1% du loyer courant annuel, majorée des charges et accessoires compris et ce jusqu’à libération effective des lieux loués ou la remise des clés ;

— condamner la société Just in Time à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l''article

700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 27 novembre 2020, le gérant de la société Just in Time s’est présenté sans avocat. Il

n’a pas contesté les sommes réclamées et a sollicité des délais de paiement.

Le 18 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

— constaté la résiliation du bail portant sur les lieux loués situés lot n° 4 au […]

à Sainte-Geneviève-des Bois, à compter du 21 septembre 2020 ;

— dit que la société Just in Time devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef sans délai ;

— autorisé la société EGDS, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la société Just in Time et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné par provision la société Just in Time à payer à la société EGDS une somme de

44 794,10 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, arrêtés au 30 septembre 2020, mois de septembre 2020 inclus ;

— dit que la somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ;

— condamné par provision la société Just in Time à payer à la société EGDS une indemnité d’occupation, normalement due au titre des obligations contractuelles du bail, égale à la somme de 5 363,51 euros par mois, à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir acquis à la demanderesse le dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Just in Time à la somme provisionnelle de 1 891,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard ;

— condamné la société Just in Time à payer à la société EGDS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Le juge a retenu qu’il était incontestable que la société Just in Time n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, que par conséquent la clause résolutoire est acquise et elle doit être expulsée et condamnée à payer sa dette locative et une indemnité d’occupation. Le juge a refusé d’accorder des délais de paiement à la société Just in Time, au motif que ses difficultés financières remontaient à 2018 et qu’elle n’était pas en capacité d’apurer sa dette locative.

Le 17 mars 2021, la société Just in Time a fait appel de cette décision, la critiquant en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail portant sur les lieux loués situés lot n° 4 au […], à compter du 21 septembre 2020 ;

— dit que la société Just in Time devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef sans délai ;

— autorisé la société EGDS, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la société Just in Time et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné par provision la société Just in Time à payer à la société EGDS une somme de 44 794,10 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, arrêtés au 30 septembre 2020, mois de septembre 2020 inclus ;

— dit que la somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ;

— condamné par provision la société Just in Time à payer à la société EGDS une indemnité d’occupation, normalement due au titre des obligations contractuelles du bail, égale à la somme de 5 363,51 euros par mois, à compter du 1^er octobre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

— condamné la société Just in Time à payer à la société EGDS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 28 juin 2021, elle demande à la cour d’annuler l’ordonnance entreprise et subsidiairement de la réformer, et en toutes hypothèses, statuant à nouveau, de :

— débouter la société EGDS de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la débouter de sa demande de résiliation et de toutes demandes qui en sont la conséquence.

Subsidiairement au titre de la clause résolutoire :

— autoriser la société Just in Time à régler les loyers et charges concernées par la mise en 'uvre de la dite clause, soit la somme de 7 830,33 euros, par douze mensualités d’égal montant à compter de l’arrêt à intervenir ;

— dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, le jeu de la clause résolutoire et les intérêts moratoires seront suspendus ;

— dire que la somme due au titre des délais accordés a été intégralement réglée ;

— en conséquence, dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

— débouter en conséquence la société EGDS de sa demande tendant à voir acquise ladite clause et la débouter de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes en conséquence de la résiliation du bail liant les parties ;

— déclarer la société EGDS irrecevable en son action tendant à voir condamner la concluante à raison des loyers et charges échues à compter du mois d’avril 2020 et ce jusqu’à la levée totale des mesures de police administrative prises par le gouvernement ;

Subsidiairement, au titre de la demande en paiement des loyers et charges échus :

— débouter la société EGDS de toutes ses demandes provisionnelles de condamnations, en principal et intérêts, au titre des loyers et charges échus à partir du mois d’avril 2020 et ce jusqu’à la levée totale des mesures de police administrative prises par le gouvernement ;

— dire, si des condamnations étaient prononcées, qu’elles ne produiront pas d’intérêts au taux légal;

— débouter la société EGDS de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour le surplus :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

• dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir acquis à la demanderesse le dépôt de garantie, à tout le moins, rejeter cette demande ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la concluante à la somme provisionnelle de 1 891,96 euros à titre de pénalités contractuelles de retard, à tout le moins, rejeter cette demande ;

— débouter la société EGDS de l’intégralité de ses demandes ;

— la condamner à payer à la concluante une somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, la société Just in Time fait valoir en substance :

Sur la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire :

— que la clause résolutoire n’a pas joué, le commandement de payer ayant été délivré alors que la dette de loyers de janvier à mars 2020, auquel ce commandement est circonscrit, n’était pas exigible dès lors que la bailleresse avait accordé des délais de paiement ;

— que le commandement a en outre été délivré de mauvaise foi en août 2020 alors que la locataire ne pouvait exploiter son commerce qui était fermé du fait de la crise sanitaire ;

— qu’eu égard auxmesures de fermeture puis de police administrative restreignant l’exploitation auxquelles elle a été confrontée, des délais de paiement de douze mois doivent lui être accordés de manière rétroactive pour apurer les causes du commandement, la clause étant réputée n’avoir jamais joué dès lors qu’elle a respecté ces délais en soldant les causes du commandement ;

Sur la demande de provision :

— que la législation d’exception relative à la crise sanitaire fait obstacle à l’action de la bailleresse en recouvrement des loyers et charges ;

— qu’en effet, s’agissant des loyers et charges échus d’avril 2020 à mai 2021, si les loyers restent exigibles en application de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, une condamnation provisionnelle à valoir sur des loyers et charges constitue une pénalité financière qui ne peut être recouvrée en application de ce texte ;

— que s’agissant des loyers de juillet 2020 à mai 2021, la demande en paiement est irrecevable en application de l’article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020, dont les bénéficiaires ne

peuvent encourir d’action ayant pour objet de sanctionner le retard dans le non paiement des loyers; qu’à tout le moins la demande se heurte à contestation sérieuse pour ce motif ;

— que l’action se heurte aussi à contestation sérieuse sur le fondement du droit commun, la locataire étant en droit d’opposer la perte partielle de la chose louée du fait des mesures administratives prises durant la crise sanitaire, ou encore l’exception d’inexécution de même que la survenance de circonstances imprévisibles rendant nécessaire une renégociation du contrat en vertu des dispositions de l’article 1195 du code civile,à laquelle la bailleresse s’oppose de mauvaise foi.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 17 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et moyens, la société EGDS demande à la cour de :

— déclarer la société Just in Time mal fondée en son appel ;

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

• dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir acquis à la demanderesse le dépôt de garantie ;

• dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Just in Time à la somme provisionnelle de 1 891,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard ;

• dit que la somme de 44 794,10 euros portera intérêt au taux légal à compter de la présente;

• rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

— condamner la société Just in Time au paiement des sommes suivantes :

• 1 891,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard ;

• à compter du 1^er octobre 2020, une indemnité provisionnelle d’occupation journalière égale à 1% du loyer courant annuel, majorée des charges et accessoires compris et ce, jusqu’à libération effective des lieux loués, par la remise des clefs ;

— dire que la somme 44 794,10 euros portera intérêt légal à compter du 20 août 2020, date du commandement ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société EGDS ;

— débouter la société Just in Time de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— condamner la société Just in Time au paiement d’une somme provisionnelle de 59 503,74 euros au titre de l’indemnité d’occupation simple égale au montant du loyer courant et des charges dues à compter du 1^er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;

— condamner la société Just in Time au paiement d’une somme provisionnelle de 175 417,99 euros correspondant à la différence entre l’indemnité d’occupation majorée prévue au bail et l’indemnité d’occupation simple due pour la même période ;

— condamner la société Just In Time au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société EGDS expose en résumé ce qui suit :

— Il ny a pas eu violation du principe de la contradiction par le premier juge dont l’ordonnance ne saurait être annulée ; il avait parfaitement le droit de constater que la société Just in Time n’avait pas constitué avocat et n’était pas représentée tout en entendant son dirigeant ; il ne s’est pas prononcé sur

des pièces non communiquées à la société Just in Time.

Sur la créance locative :

— L’ordonnance du 25 mars 2020 n’exonère pas les locataires du paiement des loyers durant la crise sanitaire, seul le mécanisme résolutoire étant suspendu jusqu’au 24 juin 2020 ;

— L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n’a pas vocation à s’appliquer, le bail étant résilié depuis le 20 septembre 2020 soit un mois après la délivrance du commandement, les sommes dues à compter de cette date étant des indemnités d’occupation et non plus des loyers.

— La jurisprudence refuse d’assimiler la crise sanitaire à une situation de perte de la chose louée, et en l’espèce la société Just in time a pu reprendre son exploitation dès le 22 juin 2020.

— La demande de révision du loyer sur le fondement de l’imprévision prévue par l’article 1195 du code civil ne peut être accueillie dès lors que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant la crise sanitaire et n’est pas devenu plus onéreux; en outre le débiteur doit s’acquitter de ses obligations pendant la négociation , ce qui n’est pas le cas de la société Just in Time qui a cessé de régler ses loyers et refusé toutes les offres de négociation de EGDS.

Sur la résolution du bail :

— Il est incontestable que contrairement à ce qu’elle soutient, la société Just in Time n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, étant précisé que ce commandement ne visait la clause résolutoire que pour un montant de 14.505 euros au titre des seuls loyers du 1^er trimestre 2021, antérieurs au début de la crise sanitaire ; un seul règlement de 4782,71 euros est intervenu le 23 octobre 2020.

— Aucun accord n’est intervenu entre les parties pour échelonner le paiement de la dette locative; en réalité, EGDS a seulement accepté un 'lissage’ du loyer durant la période de fermeture administrative, à condition que la locataire reprenne le paiement dès la reprise de l’activité, ce qu’elle n’a pas fait.

— Aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé compte tenu de sa mauvaise foi et de son incapacité à respecter un éventuel échéancier de paiement, ses difficultés de paiement étant très anciennes puisqu’elles remontent au mois d’octobre 2018.

Sur l’appel incident de la société EDGS :

— Le juge a refusé d’appliquer les pénalités de retard prévues au bail alors qu’il n’est pas démontré que le montant de cette clause serait disproportionné.

— Cette clause pnéale doit être appliquée dès lors que EGDS subit un important préjudice né du maintien dans les lieux de la société Just in Time, devant rembourser un crédit-bail.

— C’est à tort que le premier juge a fait courir les intérêts de retard à compter de l’ordonnance et non du commandement de payer alors que l’article 1231-6 du code civil prévoit que les intérêts de retard sont dus dès la première mise en demeure.

— C’est également sans raison qu’il a refusé de faire application de la clause fixant l’indemnité d’occupation journalière à 1% du loyer annuel.

— De même, doit être appliquée la clause stipulant que le dépôt de garantie restera acquis à la société EGDS en cas de résiliation aux torts de la société Just in Time, cette clause, là encore, n’étant pas disproportionnée.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de la décision déférée

L’appelant sollicite à titre principal l’annulation de l’ordonnance critiquée au motif que le premier juge a violé le principe de la contradiction, d’une part en retenant l’aveu judiciaire du gérant de la société Just in Time sur le défaut de contestation de sa dette de loyers, d’autre part en appréciant sa demande de délais de paiement pour l’écarter, alors qu’il ne le pouvait pas dès lors que la représentation par avocat était obligatoire et que le gérant de la société Just in time n’était pas représenté.

Compte tenu de la représentation obligatoire par avocat, la SASU Juste in time, nonobstant la présence de son gérant à l’audience, n’était pas régulièrement représentée et donc réputée absente et non constituée, ce que la décision mentionne bien en sa première page. Le premier juge devait donc statuer sans prendre en compte les déclarations et prétentions faites à l’audience par le gérant de la société Just in Time. Or, il résulte des motifs de sa décision qu’il a statué en prenant en compte la reconnaissance de sa dette par la société Just in Time et en disant n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Ce faisant, le premier juge a excédé ses pouvoirs, ce qui est une cause d’annulation de l’ordonnance rendue.

La cour se trouve donc saisie de l’entier litige conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile.

Sur le fond du référé

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur la résiliation du bail

Il y a lieu de relever que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré le 20 août 2020 à la société Just in Time, tenant compte de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, met en jeu la clause résolutoire pour le non paiement des seuls loyers et charges de janvier, février et mars 2020, à hauteur d’un montant total de 14.505 euros TTC.

S’il résulte d’un échange de mails intevenu entre les parties le 27 mars 2020 qu’à la demande de sa locataire tendant à 'un report de loyer étalé sur 6 mois', la bailleresse a donné son accord 'pour un lissage dès la reprise de votre activité', force est de constater à la lecture du décompte détaillé et non discuté de la dette et en l’absence de tout justificatif du règlement invoqué par la locataire, d’une part que la société Just in Time n’a pas repris le paiement du loyer lorsqu’elle a pu reprendre son activité en juin 2020 (reprise dont elle convient dans ses conclusions), d’autre part que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le mois de la délivrance de cet acte.

Aussi la société Just in time est-elle mal fondée à soutenir que son bailleur a délivré le commandement en violation de leur accord de paiement et de mauvaise foi alors que son commerce était fermé, étant en outre abservé qu’à la date de ce commandement la dette locative se chiffrait à un montant déjà très important de 39.430,59 euros.

La cour ne peut que constater que la clause résolutoire a joué le 20 septembre 2020 faute de réglement des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, et aucun délai de paiement rétroactif ne saurait être accordé à la locataire alors qu’il ressort de la lecture du décompte de sa dette contenu au commandement que les difficultés financières dont elle se prévaut en raison de la crise sanitaire sont apparues avant le début de cette crise puisque le loyer de janvier 2020 est resté partiellement impayé et ceux de février et mars 2020 totalement impayés. Par ailleurs, il résulte des attestations établies par le comptable de la société Just in time que le chiffre d’affaires de la société a commencé à diminuer dans des proportions importantes avant la crise sanitaire, puisque pour l’année 2018 il s’élévait à 403.393 euros alors que pour l’année 2019 il n’était plus que de 212.814 euros. Si la crise sanitaire a effectivement accru la baisse du chiffre d’affaires, force est aussi de constater que nonobstant une reprise d’activité en juin 2020, certes freinée par des mesures de police administratives contraignantes, la dette locative de la société Just in time a considérablement augmenté puisqu’au 31 décembre 2020, elle s’élevait à la somme de 56.177,59 euros.

Aucun délai de paiement ne saurait dans ces conditions être accordé à la la société locataire, son incapacité à solder sa dette étant manifeste et le montant de celle-ci trop élevé pour lui permrettre de l’apurer dans un déai raisonnable et acceptable pour le bailleur.

La cour consatera par conséquent la résiliation du bail au 21 septembre 2020, avec toutes conséquences de droit comme précisé au dispositif ci-après.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre du loyer et des charges

Sur les loyers d’avril à juin 2020

Selon l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 :

'Les personnes mentionnées à l’article 1^er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de la clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L 622-14 et L 642-2 du code de commerce.

Les dispositions ici-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de

l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitées.'

Aux termes de ces dispositions, le loyer et les charges courant pendant la période protégée restent exigibles, comme l’admet d’ailleurs la locataire, et contrairement à ce qu’elle soutient, non sans audace, la demande faite en référé d’une provision au titre des loyers et charges impayés ne s’analyse nullement en une pénalité financière.

Les loyers et charges impayés d’avril à juin 2020 sont donc bien exigibles par le bailleur.

Sur les loyers de juillet 2020 à mai 2021

Le moyen tiré de l’inexigibilité des loyers de juillet 2020 à mai 2021 en vertu des dispositions de l’article 14-II de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020, en vertu desquelles les personnes bénéficiaires ne peuvent encourir toute action à leur encontre pour retard ou non paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était affectée par une mesure de police administrative, ne peut qu’être partiellement mal fondé.

En effet, selon son paragraphe VII, cet article s’applique à compter du 17 octobre 2020, et son paragraphe II ci-dessus évoqué s’applique aux loyers et charges locatives et non aux indemnités d’occupation.

Or, il est jugé par la cour que le bail se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2020, si bien que les dispositions légales invoquées ne sont pas applicables s’agissant des indemnités d’occupation échues à partir du 20 septembre 2020.

En revanche, s’agissant des loyers de juillet, août et septembre 2020, la contestation élévée apparaît suffisamment sérieuse pour faire obstacle à une condamnation provisionnelle, les dispositions légales en cause protégeant leurs bénéficiaires, dont il n’est pas contesté que la société Just in time fait partie, celle-ci exploitant un commerce classé dans la catégorie des salles de jeux et soumise à ce titre à des mesures de police administratives contraignantes destinées à prévenir la propagation de la Covid 19, contre 'toute action pour retard ou non paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était affectée par une mesure de police administrative.'

S’agissant des indemnités d’occupation échues à partir du mois d’octobre 2020, le bail étant résilié depuis le 20 septembre 2020, la société Just in time n’est pas fondée à se prévaloir, pour opposer contestation sérieuse, tant du texte spécial susvisé que, sur le fondement du droit commun, de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution ou encore de la révision du contrat pour imprévision, alors que le contrat de bail a pris fin depuis le 20 septembre 2020 et qu’elle ne doit plus un loyer mais une indemnité d’occupation qui court à raison de son maintien dans des locaux pour lesquels elle n’a plus ni droit ni titre.

De la demande provisionnelle en paiement des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2020, qui au vu du relevé détaillé de la dette locative s’établit à la somme de 44.794,10 euros, sera donc retranchée la somme de 16.084,53 euros correspondant aux loyers et charges de juillet, août et septembre 2020, la cour disant n’y avoir lieu à référé sur cette somme.

La condmnation provisionnelle de la société Just in time au titre des loyers et charges impayés sera donc fixée à la somme de 28.709,57 euros, terme de juin 2020 inclus.

La société Just in time sera condamnée en outre ou paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’ocupation égale au montant du loyer et des charges, soit 5.369,51 euros par mois à compter du mois d’octobre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes relatives aux pénalités, intérêts conventionnels, majoration de l’indemnité d’occupation et dépôt de garantie

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la bailleresse, fondée sur les dispositions contractuelles, d’une pénalité et d’intérêts de retard, d’une indemnité d’occupation majorée et du dépôt de garantie, chacune de ces dispositions s’analysant en une clause pénale.

En effet, si le pouvoir du juge du fond de modérer une clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision au titre de telles clauses, en la présente espèce, compte tenu de l’impact indéniable de la crise sanitaire sur les bénéfices réalisés par la société Just in time et sa capacité subséquente à respecter son obligation au paiement du loyer et des charges, ces clauses pénales apparaissent sérieusement susceptibles d’être modérées par le juge du fond, compte tenu de leurs montants, et apparaissent en conséquence représenter un avantage manifestement excessif pour la société bailleresse.

Selon le droit commun de l’article 1231-6 du code civil, les condamnations provisionnelles produiront intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2020 sur la somme de 28.703,57 euros (loyers de juillet et août 2020 exclus), et pour le surplus à compter de ses conclusions d’appel du 17 septembre 2021, valant mise en demeure.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante, la société Just in time sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la société EGDS, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros pour chacune des deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Annule le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Constate, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation à compter du 21 septembre 2020 du bail conclu entre la société EGDS et la société Just in time sur les locaux situés lot n°4, […] à Sainte-Geneviève-des-Bois (91) ;

Dit que la socété Just in time et tous occpants de son chef devront libérer les lieux sans délai ;

Autorise la société EGDS, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la société Just in time et de tous occuants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société Just in time à payer à la société EGDS, à titre provisionnel :

— la somme de 28.709,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2020 inclus,

— la somme de 5.369,51 euros par mois, égale au montant du loyer et des charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

Dit n’y avoir lieu à référé sur :

— les loyers et charges de juillet, août et septembre 2020,

— la pénalité de retard,

— l’intérêt conventionnel de retard,

— la majoration de l’indemnité d’occupation,

— le dépôt de garantie,

Condamne la société Just in time aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Condamne la société Just in time à payer à la société EGDS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour chacune des deux instances,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

La Greffière, La Présidente,