Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 17 juin 2021, n° 18/01398

TGI Angoulême 11 janvier 2018

CA Bordeaux
Infirmation partielle 17 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Viciation du consentement par dol
La cour a estimé que les éléments fournis par l'appelant ne démontraient pas de manœuvres dolosives suffisantes pour justifier la nullité de la vente.
Rejeté
Nullité du contrat de vente entraînant la résolution du prêt
La cour a jugé que la résolution du contrat de vente n'était pas fondée, et par conséquent, la demande de résolution du prêt ne pouvait être accueillie.
Rejeté
Perte de chance de ne pas contracter
La cour a estimé que l'appelant n'a pas prouvé l'existence d'une perte de chance significative liée à la vente.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 juin 2021, n° 18/01398
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/01398
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Angoulême, 11 janvier 2018, N° 16/01866
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, président
Avocat(s) :	Frédéric BIAISCaroline PECHIERSophie ROBIN ROQUESVanessa POISSONVirginie STEVA-TOUZERYGilda LICATABernard LEVY
Cabinet(s) :	STV AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS-CMCPJURICACABINET VALOISSELARL BIAIS ET ASSOCIES
Parties :	SAS M.P.A. INVESTISSEMENT, SASU TAGERIM PROMOTION, SA CNP ASSURANCES, Société CAISSE D'EPARGNE GRAND EST EUROPE, SARL CABINET OPTIMUM, SASU TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 17 JUIN 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

N° RG 18/01398 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KKJM

Monsieur X-C Y

Société CAISSE D’EPARGNE GRAND EST EUROPE

SASU TAGERIM PROMOTION

SASU TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE

SAS M. P.A. INVESTISSEMENT

SARL CABINET OPTIMUM

SA CNP ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 janvier 2018 (R.G. 16/01866) par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 09 mars 2018

APPELANT :

X-C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant […]

Représenté par M^e Sophie ROBIN ROQUES de la SCP CMCP, avocat au barreau de CHARENTE

et assisté de M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Société CAISSE D’EPARGNE GRAND EST EUROPE anciennement CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’ALSACE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

et assistée de M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG

La Société TAGERIM PROMOTION, SASU au capital de 100.000,00 euros,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 409 266 228 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 76-78 Avenue des Champs-Elysées – 75008 PARIS

En sa qualité de mandataire AD HOC de la SCCV LES COTEAUX D’ENTRAYGUES

La Société TAGERIM PROMOTION, SASU au capital de 100.000,00 euros,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 409 266 228, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 76-78 Avenue des Champs-Elysées – 75008 PARIS

En sa qualité d’associe de la SCCV LES COTEAUX D’ENTRAYGUES

La Société TAGERIM PROMOTION IMMOBILIERE, SASU au capital de 100.000,00 euros, Immatriculée sous le numéro du RCS de Paris sous le numéro 408 546 596, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentées par M^e Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Société CNP ASSURANCES, Société anonyme immatriculée sous le numéro 341 737 062 au R.C.S. de PARIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Vanessa POISSON de la SELARL CABINET VALOIS, avocat au barreau de CHARENTE

SAS M. P.A. INVESTISSEMENT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

La caducité partielle de la déclaration d’appel a été prononcée par ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 13.02.20

SARL CABINET OPTIMUM

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

La caducité partielle de la déclaration d’appel a été prononcée par ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 13.02.20

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mai 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le courant du mois d’avril 2007, la S.A.R.L. Cabinet Optimum, conseil en finance et investissement, a établi pour le compte de M. X-C Y un 'projet patrimonial’ relatif aux avantages d’un investissement locatif défiscalisant, permettant par le biais d’une acquisition patrimoniale ouvrant droit au régime fiscal dit 'Borloo’ de percevoir pendant toute la durée de l’opération des revenus locatifs garantis, générer une substantielle économie d’impôts et régler l’essentiel des mensualités de remboursement du prêt à l’aide desdits revenus locatifs et de l’économie d’impôt.

Le 12 avril 2007, la S.A.R.L. Cabinet Optimum lui a adressé une 'étude d’investissement personnalisée’ concernant l’acquisition d’un premier appartement situé Résidence Le Clos d’Anthurium à Baie-Mahaulte en Guadeloupe et d’un second situé Résidence Les Coteaux d’Entraygues à Saint-Michel (Charente), cette dernière proposition lui permettant d’obtenir, à compter du 1^er décembre 2008, des revenus locatifs mensuels de 565 euros et de bénéficier du régime fiscal avantageux.

Le 19 avril 2007, M. Y a signé un 'contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement’ pour un appartement de type T3 avec parking dans la résidence Les Coteaux d’Entraygues, opération promue par le groupe Tagerim Promotion Investissement, composé des SAS Tagerim Promotion Immobilière et Tagerim Promotion, ledit contrat stipulant

notamment :

— un coût total de l’opération d’un montant de 173.000 euros TTC,

— une date prévisionnelle de livraison au quatrième trimestre de l’année 2018,

— une absence de dépôt de garantie,

— une garantie de loyer à hauteur de 565 euros brut par mois pendant douze mois à compter du premier jour suivant la mise à disposition jusqu’à la mise en place du premier locataire, à la condition de confier la gestion du bien à la société Tagerim,

— que le réservant s’engage à prendre en charge divers frais dont ceux de notaire relatifs à l’acte authentique et les frais d’hypothèque.

Le 23 octobre 2007, M. Y a conclu un contrat de prêt auprès de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance du Grand Est (ci-après 'la Caisse d’Epargne') pour un montant de 283.165 francs suisses pour une durée de 240 mois au taux initial de 3.39 % l’an.

Le 6 décembre 2007, l’acquéreur a signé une procuration reçue par Maître Girault, notaire à Toulouse. Le 11 janvier 2008, l’acte de vente du bien immobilier a été signé chez ce dernier et publié à la conservation des hypothèques d’Angoulême les 11 février 2008 et 3 octobre 2008.

Le 3 octobre 2008, M. Y a confié la gestion locative du bien immobilier à la société Tagerim par mandat et adhéré dans le même temps aux garanties d’assurances souscrites par cette société auprès de la société l’Equité Assurances.

La livraison du bien est intervenue le 12 février 2009.

À compter du 15 octobre 2009, le bien a été donné en location par l’intermédiaire du groupe Tagerim puis de la société Foncia.

Le 30 septembre 2012, les opérations de clôture de la société civile de construction vente 'Les Coteaux d’Entraygues’ (ci-après la SCCV). La radiation de cette société au registre du commerce est intervenue le 15 novembre suivant.

Une ordonnance du 2 février 2016 rendue par0 le tribunal de grande instance d’Angoulême a nommé la société Tagerim Promotion, représentée par son Président, M. Z A, mandataire ad hoc avec pour mission de représenter la SCCV lors de la procédure qui devait être initiée à la suite de l’assignation en nullité de la vente immobilière par M. Y.

Suivant actes d’huissier des 30 juin, 5 et 6 juillet 2016, M. Y a assigné les sociétés Tagerim Promotion en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, la société Tagerim Promotion en sa qualité d’associée de la SCCV, la société Tagerim Promotion Immobilière en cette qualité et celle d’associé de la SCCV, MPA Investissement (MPA), le Cabinet Optimum, la Caisse d’Epargne et CNP Assurances (la SA CNP), aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité, notamment en raison de la commission d’un dol, du contrat de vente et des actes subséquents.

Par jugement en date du 11 janvier 2018, la juridiction saisie a :

— déclaré prescrite l’action engagée par M. Y à l’encontre des sociétés Tagerim Promotion, ès qualité de mandataire ad hoc de la SCCV et Tagerim Promotion Immobilière,

en sa qualité d’associée de la SCCV, ainsi que la Caisse d’Epargne ;

— débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société MPA ;

— débouté M. Y de sa demande de nullité de la vente et de celles qui en sont les conséquences dirigées contre la S.A.R.L. Cabinet Optimum ;

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Optimum à payer à M. Y la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir contracté ;

— débouté M. Y du surplus de ses demandes dirigées contre la société Cabinet Optimum ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Optimum aux entiers dépens ;

— condamné la S.A.R.L. Cabinet Optimum à payer à M. Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Y a relevé appel de cette décision le 9 mars 2018.

Une ordonnance rendue le 13 février 2020 a constaté la caducité partielle de l’appel principal à l’égard de la SAS MPA et la S.A.R.L. Cabinet Optimum.

Dans ses dernière conclusions régulièrement notifiées le 25 février 2020, M. Y demande à la cour :

— d’infirmer le jugement attaqué ayant déclaré prescrite son action et débouté de l’ensemble de ses demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré que le défaut d’information loyale de la part de la société Cabinet Optimum ne lui a pas permis, dont il n’est pas allégué qu’il soit un investisseur averti et qui demeurait très loin de la région angoumoisine, de s’engager véritablement en toute connaissance de cause et lui a fait perdre une chance de ne pas contracter l’opération litigieuse ou de le faire dans d’autres conditions,

A titre principal :

*Concernant la validité de l’opération immobilière litigieuse et des actes y associés :

— de juger que son consentement à la conclusion de l’opération immobilière litigieuse a été surpris par dol,

— de prononcer en conséquence la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement signé le 11 janvier 2008,

— d’ordonner la publication de l’arrêt auprès du service de la publicité foncière d’Angoulême,

— de prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse d’Epargne,

— de prononcer la résiliation de ses adhésions au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la SA CNP,

— de juger en conséquence que les parties devront être remise en l’état et :

— que le prix de vente d’un montant de 173 000 euros devra lui être restitué par la société Tagerim Promotion, mandataire ad hoc de la SCCV, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— qu’il devant transférer à la société Tagerim Promotion, mandataire ad hoc de la SCCV, la propriété de l’immeuble litigieux, étant précisé que la restitution n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la société Tagerim Promotion,

— qu’il devra restituer à la Caisse d’Epargne les sommes mises à sa disposition (283.165 francs suisses) et celle-ci devra lui restituer le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt arrêté à la date de l’arrêt à intervenir,

— de juger que les loyers ainsi que les indemnités de carence locative perçus resteront à son bénéfice de même que l’avantage fiscal, à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— de juger que l’annulation de la vente laisse subsister un préjudice qui sera réparé par la condamnation in solidum des sociétés Tagerim Promotion, mandataire ad hoc de la SCCV, Tagerim Promotion, Tagerim devenue Tagerim Promotion Immobilière, prises en leur qualité d’associées de ladite SCCV, à lui verser à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil, les sommes de :

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

—  2.000 euros au titre des peines et soins.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un rejet de sa demande en nullité :

— de juger que des manquements fautifs l’ont privé de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse et ont occasionné un important préjudice moral,

— de condamner en conséquence in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation, les sociétés Tagerim Promotion, mandataire ad hoc de la SCCV, Tagerim Promotion, Tagerim devenue Tagerim Promotion Immobilière, prises en leur qualité d’associées de ladite SCCV, au paiement des sommes de :

—  148.922 euros en réparation de la perte de chance,

—  12.000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause :

— de condamner in solidum les sociétés Tagerim Promotion, mandataire ad hoc de la SCCV, Tagerim Promotion, Tagerim devenue Tagerim Promotion Immobilière, prises en leur qualité d’associées de ladite SCCV, à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire,

— de déclarer infondés les intimées en leur argumentation et appels incidents et les débouter de toutes leurs demandes et conclusions.

Suivant leurs dernières écritures régulièrement notifiées le 20 avril 2021, les SAS Tagrim Promotion et Tagerim Promotion Immobilière réclament la confirmation du jugement critiqué. Elles demandent à la cour de :

— juger irrecevables car prescrites les demandes de M. Y,

— juger qu’elles n’ont commis aucune réticence dolosive,

— juger qu’elles n’ont commis aucun manquement à leur obligation d’information,

— débouter l’appelant de l’intégralité de ses demandes, celles-ci étant infondées,

Y ajoutant :

— condamner M. Y au paiement d’une somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 octobre 2019, la Caisse d’Epargne demande à la cour de :

A titre principal :

— déclarer l’appel de M. Y mal fondé,

— débouter en conséquence l’appelant de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— confirmer l’intégralité du jugement déféré,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelant en tous les frais et dépens,

A titre subsidiaire :

* Sur la demande dirigée à son encontre par M. Y :

— déclarer l’action prescrite,

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses fins et conclusions,

— condamner M. Y en tous les frais et dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*Dans l’hypothèse d’une nullité du contrat de prêt :

— condamner M. Y à lui payer la contrevaleur en euros de la somme de 64.157,49 francs suisses, montant à parfaire à la date de la décision,

— d’ordonner l’exécution par provision de la décision à intervenir sur la demande

reconventionnelle,

*Sur l’appel en garantie :

— condamner les sociétés Tagerim Promotion, Tagerim devenue Tagerim Promotion Immobilière, MPA et la S.A.R.L. Cabinet Optimum à lui payer, solidairement avec M. Y, les sommes de :

—  283.165 francs suisses ou sa contrevaleur en euros au jour du règlement, augmentée du taux d’intérêt conventionnel et des pénalités prévues dans l’acte de prêt du 23 novembre 2007,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner les sociétés Tagerim Promotion, Tagerim devenue Tagerim Promotion Immobilière, MPA ainsi que la S.A.R.L. Optimum à la garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre en principal, intérêts, dommages-intérêts et article 700 du code de procédure civile et frais.

— les condamner en tous les frais et dépens de l’instance.

Suivant ses dernières écritures régulièrement notifiées le 5 septembre 2018, la SA CNP demande à la cour :

— de lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte a justice en ce qui concerne la demande en nullité de la vente pour dol formée par M. Y,

— dans l’hypothèse de la nullité de la vente et la résolution du contrat de prêt, d’ordonner la résiliation de l’adhésion de M. Y au contrat d’assurance en couverture de prêt souscrit auprès d’elle,

En tout état de cause :

— de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Les sociétés MPA et Cabinet Optimum n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate que M. Y a procédé le 8 février 2017 à la publication auprès du service de la publicité foncière d’Angoulême du second original de l’assignation par laquelle il sollicite le prononcé de la nullité de la vente.

Estimant que son consentement a été vicié par des manoeuvres dolosives et mensongères déployées pas son vendeur, M. Y a assigné les SAS Tagerim, en tant qu’associée pour l’une d’entre-elle et représentante de la SCCV pour la seconde, afin d’obtenir le prononcé de la nullité de la vente en l’état futur d’achèvement sur le fondement de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016.

Comme l’a justement indiqué le tribunal de grande instance, l’action n’est recevable qu’à l’encontre de la SAS Tagerim désignée en qualité de mandataire ad hoc du vendeur en VEFA.

Aux termes de l’article 1116 précité, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En réponse, les SAS Tagerim estiment que cette prétention est atteinte de prescription.

Les parties ne contestent pas que l’appelant disposait d’un délai de cinq ans pour agir.

Si la date de l’assignation en justice constitue un élément interruptif de prescription, la fixation du point de départ de celle-ci doit être appréhendée afin de déterminer si la fin de non-recevoir soulevée à l’encontre de l’acquéreur peut être accueillie.

En application des dispositions de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, le délai commence à courir à la date du jour où les manoeuvres dolosives ont été découvertes.

Pour examiner la fin de non-recevoir soulevée par les SAS Tagerim mais également la Caisse d’Epargne, il convient d’examiner de manière concomitante le fond de l’affaire afin de déterminer si des manoeuvres dolosives ont été commises par le vendeur et dans l’affirmative la date à laquelle elles ont été constatées par l’acquéreur, les développements qui suivent valant également pour porter une appréciation sur la demande subsidiaire fondée sur une perte de chance de ne pas contracter.

M. Y invoque quatre points à l’appui de sa demande en nullité de la vente.

Il considère en premier lieu avoir été trompé sur la réelle valeur de son bien immobilier. Fournissant deux estimations établies par des agences immobilières réalisées en 2016 et 2019 ainsi que des articles de presse, il affirme que les lots acquis en VEFA ont perdu près de 62% de leur valeur.

Ce préjudice, à supposer démontré, se réalise à la date de la livraison effective du bien immobilier car c’est à cette période que l’acquéreur disposait pleinement de la capacité d’apprécier la prestation fournie par le vendeur en l’état futur d’achèvement et en conséquence sa réelle valeur. Le délai de prescription ne peut donc courir qu’à compter du 12 février 2009, date à laquelle il était en mesure de vérifier les qualités intrinsèques de son bien et l’état du marché immobilier local.

Il sera surabondamment ajouté que les deux évaluations de la valeur du bien rédigées par un agent immobilier, l’une en janvier 2016 et l’autre en 2019, ainsi que des articles de presse ne constituent pas des éléments suffisants pour attester la perte financière alléguée, et ce d’autant plus qu’ils ont été établis plus de huit années après la date de signature de l’acte authentique de vente. Seule une étude globale actualisée du marché immobilier local, prenant en compte des éléments de comparaison tels que le prix du m² d’un immeuble qui est incontestablement de grand standing, serait susceptible de contenir des éléments pouvant être pris en considération. Enfin, la somme de 173.000 euros versée par M. Y B le coût des frais inhérents à la rédaction de l’acte notarié de sorte qu’elle ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier.

L’inexistence d’une plus-value invoquée par l’acquéreur ne sera pas prise en considération car le souhait d’obtenir une augmentation significative de la valeur de son bien n’est pas entré dans le champs contractuel, la SCCV, désormais représentée par son mandataire ah hoc la SAS Tagerim, n’ayant pris aucun engagement en ce sens envers l’acquéreur.

Plus de cinq années se sont ainsi écoulées entre la date de livraison et celle de la délivrance

de l’assignation en justice. En conséquence, la demande fondée sur ces éléments est prescrite.

M. Y invoque en second lieu le caractère volontairement mensonger de la simulation financière établie par la S.A.R.L. Optimum, société spécialisée en gestion de patrimoine.

Aucun lien juridique, notamment l’existence d’un mandat, ne lie la S.A.R.L. Optimum et le vendeur en VEFA de sorte que ce dernier, représenté par son mandataire ad hoc, ne saurait être considéré comme 'complice', comme l’affirme l’appelant, des réticences dolosives alléguées. Sa responsabilité en qualité de représentant de la SCCV ne saurait donc être recherchée.

De même, il n’est pas établi que le vendeur a eu connaissance des simulations réalisées par la société de gestion en patrimoine et du contenu des documents remis par celle-ci à l’appelant.

Comme l’a très justement souligné le jugement déféré, les conditions dans lesquelles M. Y est entré en relation avec la S.A.R.L. Optimum, antérieurement à la date de la signature du contrat de réservation, ne sont réellement pas connues. La SCCV, désormais représentée par son mandataire ad hoc, n’est donc pas intervenue pour orienter le projet immobilier de l’acquéreur.

Il sera ajouté que la S.A.R.L. Optimum a proposé deux biens immobiliers éloignés géographiquement. Si le premier est effectivement situé dans la commune de Saint Michel et se rapporte au programme immobilier initié par la SCCV, le second est totalement étranger au projet présenté par le vendeur en VEFA. Il sera également observé que le montant du prêt souscrit par M. Y auprès de la Caisse d’Epargne est très largement supérieur au prix de l’acquisition du bien charentais ce qui rejaillit nécessairement sur le montant du préjudice financier allégué.

En conséquence, la contestation par l’acquéreur de la véracité des éléments fournis par la S.A.R.L. Optimum (plaquette de présentation, simulation) et sa négligence dans son obligation d’information et de conseil dont elle est tenue ne concernent pas la SCCV de sorte que les manquements, à supposer établis, ne peuvent lui être imputés

En troisième lieu, M. Y estime que la SCCV a méconnu les obligations imposées par l’article L111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au présent litige, en lui fournissant volontairement une information mensongère et en ne l’avertissant pas sciemment du contexte défavorable du projet immobilier.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information et de conseil, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Certes, il appartient au débiteur de l’obligation précontractuelle d’information et de conseil de prouver qu’il y a satisfait en fournissant les éléments nécessaires à la connaissance de son cocontractant.

Cependant, tout manquement s’y rapportant doit être apprécié à la date de la signature du contrat de l’acte authentique de vente.

Il sera ajouté que l’acquéreur a bénéficié d’un délai de réflexion suffisant entre la date de signature du contrat de réservation et celle de l’acte notarié de vente pour rechercher et obtenir aisément des éléments chiffrés, notamment concernant l’évolution de la population de l’agglomération angoumoisine et celle relative au nombre de logements disponibles dans les alentours.

M. Y invoque également le caractère excessivement mensonger d’une plaquette publicitaire établie par la société Tagerim qui lui a été remise avant la signature du contrat de réservation.

La cour adopte les motifs clairs et pertinents retenus par le premier juge qui a :

— estimé que les éléments figurant dans les documents intitulés 'une conception générale de l’investissement immobilier’ et 'les coteaux d’Entraygues’ ne contenaient pas d’éléments mensongers ou grossièrement exagérés ;

— observé que leur remise à l’acquéreur est intervenue avant la date de conclusion de la vente en l’état futur d’achèvement ;

— relevé dès lors, après avoir indiqué que M. Y avait disposé d’un temps nécessaire pour confronter les éléments remis par le vendeur avec des recherches qu’il pouvait aisément effectuées personnellement, que l’action en justice est atteinte de prescription.

Enfin, A la lecture des documents versés aux débats par l’acquéreur, il apparaît que la SCCV n’est pas intervenue dans le choix de l’établissement prêteur et n’a donc joué aucun rôle sur le fait que le crédit a été contracté en francs suisses et non en euros.

En conséquence, le jugement déféré a relevé à bon droit la prescription de l’action intentée par l’appelant.

En dernier lieu, M. Y soutient avoir été trompé sur la valeur locative de son bien promise par le vendeur.

Pour déterminer la date du point de départ du délai de prescription, il est nécessaire de s’interroger sur l’existence d’un préjudice subi par l’appelant qui serait susceptible de différer dans le temps la période devant être retenue.

Le projet immobilier souscrit par l’acquéreur décrit dans le contrat de réservation prévoyait expressément la perception d’un loyer mensuel de 565 euros.

Au regard des stipulations contractuelles, ce revenu mensuel n’était cependant garanti par une assurance dédiée que pour une période d’une année courant du 1^er jour du mois suivant la mise à disposition du bien et jusqu’à la mise en place du premier locataire.

Ce montant correspondait à un loyer prévisionnel brut incluant les charges de copropriété.

Conformément aux stipulations contractuelles du contrat de réservation, le bien a été loué dès le 15 octobre 2009 au prix prévu et ce jusqu’au 14 juin 2011.

Par la suite, le loyer mensuel versé par les différents locataires qui se sont succédé à compter du 1^er octobre 2011 a légèrement diminué (locataire : Guillebaud Serge).

C’est donc à cette dernière date que M. Y peut invoquer une tromperie sur le mondant des revenus mensuels promis par la SCCV. En conséquence, moins de cinq années se sont écoulées entre le 1^er octobre 2011 et le 30 juin 2016. L’action n’est donc pas prescrite.

La minoration du montant du loyer, au regard de sa faiblesse, ne peut être imputable au vendeur.

En effet, l’évolution ultérieure du marché de l’immobilier, caractérisée notamment par la

survenance d’une grave crise financière à compter du début de l’année 2009 et la légère diminution de la population dans la commune de Saint Michel ne constituent pas des événements pouvant être reprochés à la SCCV.

Au regard de la qualité du bien acquis par M. Y, qui s’intègre dans une résidence sécurisée dotée d’une piscine privée et entourée d’espaces verts paysagés, le montant du loyer promis rapporté au prix du m² du marché locatif à la date de la vente n’apparaît pas disproportionné comme le démontrent les éléments chiffrés fournis par les SAS Tagerim.

La question de la réévaluation du montant du loyer, soulevée par l’appelant, est sans incidence sur ces éléments.

Il convient surtout de constater que l’appelant n’a pas souffert de la perte de l’avantage fiscal ayant motivé son acquisition en raison de l’absence ponctuelle de locataires entre 2009 et 2016 de sorte que les courtes périodes de vacance du bien immobilier, inhérentes aux aléas du marché locatif, ne l’ont pas privé du bénéfice du dispositif 'Borloo'. De même, il a bénéficié de revenus locatifs réguliers, à quelques exceptions près, depuis plus de huit ans.

Dès lors, l’appelant ne démontre pas l’existence d’une fourniture d’informations inexactes ou mensongères et de manoeuvres dolosives commises par la SCCV, représentée par son mandataire ad hoc dans le cadre de la présente procédure permettant d’accueillir sa demande en nullité du contrat de vente en l’état futur achèvement. Son action fondée sur les dispositions des articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 doit être rejetée sur le fond. Cette observation prévaut pour ce qui concerne sa demande subsidiaire fondée sur la perte de chance alléguée.

Les autres contrats souscrits par l’appelant en lien direct avec l’acquisition du bien immobilier, s’agissant du prêt contracté auprès de la Caisse d’Epargne, assurée par la CNP et celui de gérance conservent toute leur validité.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si le rejet par le juge de première instance des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit être confirmé, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement :

— aux SAS Tagerim, ensemble ;

— à la Caisse d’Epargne ;

— et à la CNP ;

d’une indemnité complémentaire de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement en date du 11 janvier 2018 rendu par le tribunal de grande instance d’Angoulème en ce qu’il a retenu la prescription de l’action intentée par M. X-C Y tendant à obtenir :

— la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 11 janvier 2011 conclu avec la SCCV Les Coteaux d’Entraygues, représentée par la SAS Tagerim Promotion ;

— la résolution du contrat de prêt souscrit le 23 octobre 2007 après de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe, société issue de la fusion des sociétés Caisse d’Epargne d’Alsace et Caisse d’Epargne Lorraine Champagne Ardennes ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Déclare recevable l’action intentée par M. X-C Y à l’encontre de la SCCV Les Coteaux d’Entraygues, représentée par son mandataire ad hoc la SAS Tagerim Promotion et la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe, société issue de la fusion des sociétés Caisse d’Epargne d’Alsace et Caisse d’Epargne Lorraine Champagne Ardennes ;

— Rejette la demande présentée par M. X-C Y à l’encontre de la SCCV Les Coteaux d’Entraygues, représentée par son mandataire ad hoc la SAS Tagerim Promotion tendant à obtenir la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 11 janvier 2008 ;

— Rejette la demande en résolution du contrat de prêt souscrit le 23 octobre 2007 par M. X-C Y auprès de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe, société issue de la fusion des sociétés Caisse d’Epargne d’Alsace et Caisse d’Epargne Lorraine Champagne Ardennes ;

— Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne M. X-C Y à verser à la SAS Tagerim Promotion et la SAS Tagerim Promotion Immobilière, ensemble, une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. X-C Y à verser à la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Grand Est Europe, société issue de la fusion des sociétés Caisse d’Epargne d’Alsace et Caisse d’Epargne Lorraine Champagne Ardennes, une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. X-C Y à verser à la SA CNP Assurances une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M. X-C Y au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE