COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 09 JUIN 2021

(Rédacteur : Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,)

N° RG 19/06395 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LLDR

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PARC DE SUZON

c/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CHIRICO

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 09 juin 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance référé rendue le 18 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 19/02206) suivant déclaration d’appel du 06 décembre 2019

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PARC DE […], représenté par son Syndic, la Société LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, SAS immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 400 599 478 prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social:[…], sis […]

Représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CHIRICO sis […], […], représenté par son syndic, la SAS AGESTYS, immatriculée au RCS de Bordeaux, sous le n°489976084,agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité […], […], sis […]

Représenté par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX

Assisté par Maître Caroline FERRER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Marie-Françoise DACIEN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[…] décide de créer, sur une parcelle lui appartenant, un parking, fermé par un portail, dont l’accès serait réservé à ses résidents. La copropriété Chirico, mitoyenne, explique que la réalisation de ce parking fermé aurait pour effet de priver ses propres résidents de l’accès à leurs garages et créerait une situation d’enclavement. Elle ajoute que les travaux projetés remettraient en cause les accords passés et les décisions prises quant à l’utilisation de ce passage.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété […] le syndicat des copropriétaires de la copropriété […]) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux à qui elle demande d’ordonner l’interruption des travaux.

La copropriété Parc de Suzon explique qu’elle a obtenu de la mairie compétente une autorisation définitive pour la réalisation de ces travaux et que la copropriété demanderesse ne justifie pas du risque d’être enclavée.

*

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge des référés , en l’état, ordonne l’interruption des travaux entrepris par la copropriété […] en exécution de la déclaration préalable DP3352212Z6191, sous astreinte de 300 € par jour de retard durant trois mois et alloue à la copropriété demanderesse une somme de 1.300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

[…] relève appel de cette décision dont elle poursuit l’infirmation. Elle conclut au débouté des demandes de la copropriété Résidence Chirico et voudrait être autorisée à reprendre ses travaux. Elle sollicite 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de son recours, elle fait essentiellement valoir :

— que le premier juge ne pouvait arrêter les travaux sans préciser la règle de droit qui aurait été violée caractérisant un trouble manifestement illicite ;

— qu’il est de jurisprudence constante que l’exécution d’une décision administrative exécutoire ne peut constituer un trouble ouvrant droit à une mesure de référé ;

— que le premier juge ne pouvait, sans renverser la charge de la preuve, imposer à la copropriété […] d’établir le caractère illégitime du passage sur son fonds des résidents de la copropriété voisine ;

— que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer sur l’état d’enclave invoqué par la copropriété Résidence de Chirico que cette dernière n’a pas cherché à conforter par une saisine du juge du fond ;

— qu’en tout état de cause le rapport d’expertise versé aux débats par la copropriété Résidence de Chirico n’est en rien démonstratif d’un risque d’enclavement des parkings de la Résidence de Chirico.

*

La copropriété Résidence Chirico conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que les copropriétés sont séparées par une voie construite sur la parcelle de la copropriété […], que cette voie devait être cédée à la commune pour devenir voie publique mais que la cession n’a jamais été formalisée ; que toutefois, le permis de construire de la Résidence Chirico a été accordé en considération de la cession de la voie considérée à la communauté urbaine de Bordeaux ; que la Résidence Chirico, pour sa part, devait également céder 10 % de sa parcelle pour assurer l’assiette de cette voie qui devait devenir publique ; que les travaux projetés par la copropriété […] remettent en cause l’ensemble des engagements des deux copropriétés et sont donc constitutifs d’un trouble manifestement illicite ; que cet ouvrage, en condamnant un des accès de la copropriété Résidence Chirico, crée une situation d’enclave, elle en veut pour preuve les conclusions de l’expertise judiciaire ; qu’en réalisant sur sa propriété des travaux qui portent préjudice à la copropriété voisine, la copropriété […] abuse de son droit ce qui est cause d’un trouble manifestement illicite.

MOTIFS DE LA DECISION

[…] empêcher la copropriété mitoyenne, […], de clôturer la voie, propriété de cette dernière, aujourd’hui ouverte à tous et que les résidents de la copropriété Résidence de Chirico utilisent notamment pour rejoindre leurs garages situés dans le prolongement de l’artère litigieuse. Il est constant que la copropriété […] a déposé une demande d’autorisation de travaux qui a été accordée et que le recours introduit par la copropriété Résidence Chirico à l’encontre de cette décision a été définitivement rejeté par les juridictions administratives.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire (…/…) peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires (…/…) qui s’imposent (…/…) pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions ci-dessus rappelées, il appartient à la copropriété Résidence Chirico d’établir que l’exécution par la copropriété […], sur sa propriété, de travaux régulièrement autorisés, est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Pour ce faire la Résidence Chirico prétend que la fermeture de la voie considérée serait constitutive d’un abus de droit qui priverait l’ensemble de ses résidents d’un 'droit de passage’ sur cette voie et certains d’entre eux de l’accès à leurs garages, qui sont implantés sur une parcelle située dans le prolongement de la voie litigieuse.

S’il est exact que la voie considérée est située sur un emplacement réservé qui était destiné à devenir une voie publique, force est de constater que ce projet, né en 1966 avec la création de l’immeuble de la copropriété Résidence de Suzon et réactivé en 1987 avec la construction de l’immeuble de la copropriété Résidence Chirico, n’a finalement jamais été concrétisé.

Par ailleurs, les résidents de la copropriété Résidence Chirico ne bénéficient sur cette voie que d’une tolérance de passage qui ne leur confère aucun droit au maintien de cet usage. Du seul fait de l’autorisation de travaux accordée, validée par les juridictions administratives, il s’induit que le projet de la copropriété Résidence du Parc de Suzon, qui a pour objet de satisfaire aux besoins du syndicat propriétaire, n’a pas pour finalité de nuire aux intérêts de la copropriété Résidence de Chirico. Enfin, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer sur l’état d’enclavement, ou de quasi-enclavement, invoqué par la copropriété Résidence Chirico qui résulterait de la fermeture de la voie séparant les deux copropriétés.

Par voie de conséquence, faute d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite, la copropriété Résidence de Chirico ne peut qu’être déboutée de sa demande de suspension des travaux entrepris par la copropriété Résidence du parc de Suzon.

Il sera alloué à la copropriété […] une indemnité de 3.000€ et la copropriété Résidence de Chirico qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Déclare le recours recevable en la forme,

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Chirico de sa demande d’arrêt des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires de la […] suivant la déclaration préalable n°33 522 212 Z 6191

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Chirico à payer au syndicat des copropriétaires de la […], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Chirico aux entiers dépens de l’instance.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-Françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,