COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 26 AVRIL 2021

(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)

N° RG 18/02977 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KOHU

SARL PROMODEV

Société civile SCCV […]

c/

SARL ELDEHER IMMO

SELARL X Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 avril 2018 (R.G. 2016F00073) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 23 mai 2018

APPELANTES :

SARL PROMODEV, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

Société civile SCCV […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée pae Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SARL ELDEHER IMMO, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

SELARL X Y ès-qualité de mandataire liquidateur de la SARL ELDEHER IMMO, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentées par Maître Laura BESSAIAH substituant Maître Pierre GARREAU de la SELARL PIERRE GARREAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Robert CHELLE, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Sylvaine DECHAMPS Greffier lors du délibéré : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Les sociétés Eurl Eldeher et Sarl Promodev exerçant sous le nom commercial « CGI Promotion Immobilière » avaient déjà eu l’occasion de travailler ensemble depuis 2010, la première apportant à la seconde des affaires contre paiement de commission.

Le 25 novembre 2013, la société Eldeher a signé un protocole d’accord avec la société Promodev, aux termes duquel cette dernière s’est engagée à acquérir un terrain situé à Pompignac (Gironde), moyennant une commission de 100 000 euros HT.

Le 13 décembre 2013, la mairie de la commune de Pompignac a signé un compromis de vente avec la société Promodev GCI, avec faculté pour celle-ci de se substituer une autre personne. Par acte notarié du 24 décembre 2014, la commune de Pompignac a cédé le terrain à la SCI BDV.

La commission prévue le 25 novembre 2013 n’a pas été réglée. Par exploit d’huissier du 11 janvier 2016, la société Eldeher a assigné la société GCI (Promodev) devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de paiement de la commission de 100 000 euros ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive.

La SCCV Village Automnal Les Vallons de Saint-Paul (la société Village Automnal) est intervenue volontairement. Cette société et la société Promodev ont demandé reconventionnellement le remboursement de commissions déjà versées à la société Eldeher, à raison de, respectivement 221 260 et 13 820 euros.

Par jugement du 19 juillet 2017, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Eldeher et désigné la SELARL X Y en qualité de mandataire liquidateur. La SELARL X Y, ès-qualités, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— Dit l’intervention volontaire de la SELARL X Y, ès-qualités, recevable et bien fondée,

— Dit l’intervention volontaire de la SCCV Village Automnal Les Vallons de Saint-Paul recevable,

— Condamné la société GCI à payer à la SELARL X Y, ès-qualités, la somme de 100 000 euros HT, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2014,

— Ordonné la capitalisation des intérêts à compter de la signification du jugement,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Débouté la SELARL X Y, ès-qualités, de ses autres demandes,

— Débouté les sociétés GCI, Village Automnal et BDV de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné la société GCI à payer la somme de 1 500 euros à la SELARL X Y, ès-qualités, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 mai 2018, les sociétés Promodev et Village Automnal ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de l’ensemble des chefs de la décision, qu’elles ont expressément énumérés, à l’exception de ceux disant les interventions volontaires recevables, intimant la société Eldeher et la SELARL X Y, ès-qualités.

Le 12 juillet 2018, les appelantes ont fait signifier la déclaration d’appel aux intimées.

Par ordonnance du 19 juillet 2018, la déléguée de la première présidente de la cour a débouté la société Promodev de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 19 juillet 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, les appelantes demandent à la cour de :

Réformer le jugement entrepris.

Dire et juger que la société ELDEHER IMMO n’a pas rempli sa mission concernant le projet du centre commercial de POMPIGNAC, et la débouter de sa demande de commission.

En toute hypothèse, dire et juger que sa mission contractuelle relevait de la loi d’ordre public du 2 janvier 1970, et qu’elle ne remplissait pas les conditions légales exigées par ce texte ;

Débouter la SELARL X Y es qualité de mandataire liquidateur de la société ELDEHER IMMO de toutes ses demandes.

Reconventionnellement,

Dire et juger que les commissions versées par la société PROMODEV et par la SCCV LE VILLAGE AUTOMNAL DU VALLON DE ST PAUL à la société ELDEHER IMMO l’ont été en violation de la loi du 2 janvier 1970 et qu’il y a lieu à restitution.

Ordonner l’admission au passif de la liquidation judiciaire de la société ELDEHER IMMO pour la somme de 130.820,00 € au profit de la société PROMODEV et pour la somme de 221.260,00 € au profit de la SCCV LE VILLAGE AUTOMNAL DU VALLON DE ST PAUL.

Condamner la SELARL X Y, es qualité de mandataire liquidateur de la société ELDEHER IMMO à verser à chacune des concluantes une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelantes font notamment valoir que la société Eldeher n’a pas exécuté ses obligations contractuelles ; que, placée dans l’impossibilité de réaliser ce projet en raison des défaillances de la société Eldeher, elle l’a abandonné ; qu’aucun commerçant n’a conclu avec la société Eldeher un engagement ferme de louer un local dans ses futurs locaux, interdisant à une banque de financer l’opération ; que la société Eldeher ne peut prétendre avoir été mandatée par la commune alors qu’elle recherchait un terrain pour la société Promodev ; que la société Village Automnal a confié en exclusivité des appartements en commercialisation à la société Eldeher, qui a reçu la somme de 221 260 euros.

Les intimées ont constitué avocat le 27 juillet 2018, mais n’ont pas déposé de conclusions.

Les appelantes leur ont fait signifier leurs conclusions et pièces le 19 juillet 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 1^er mars 2021.

Malgré les prescriptions de l’article 912 alinéa 3 du code de procédure civile qui l’imposent, la société Promodev et la SCCV Village Automnal n’ont pas déposé à la cour quinze jours avant la date fixée pour l’audience de plaidoiries le dossier comprenant les copies des pièces visées dans les conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

La société Eldeher et son mandataire liquidateur, intimés, n’ont pas fait déposer de conclusions. Il résulte de l’article 954 6° du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement. La présente cour statuera donc en considération des motifs des premiers juges pour ce qui est de l’argumentation des intimés.

Sur les demandes initiales de la société Eldeher

La societe Eldeher a obtenu du tribunal de commerce la condamnation de la société Promodev à lui payer le montant de 100 000 euros de la commission, comme prévu au contrat.

A l’appui de leur appel, les sociétés Promodev et Village Automnal, pour demander le rejet de la demande, soutiennent d’abord que la société Eldeher n’a pas exécuté ses obligations contractuelles.

Elles font valoir que l’intimée, outre chercher un terrain à Pompignac et de le présenter à Promodev, devait également établir le montage de cette opération commerciale et trouver les commerçants qui devaient s’y installer.

Pour autant, le tribunal de commerce a pu relever que la société Eldeher avait recherché et trouvé le terrain à Pompignac pour la réalisation d’un centre commercial, mais aussi : avait établi le montage ; animé plusieurs présentations ; prospecté différents groupes de supermarchés et de commerçants ; obtenu une lettre d’intention du groupe Casino ; participé

à la présentation à une réunion avec le maire ; obtenu pour le compte de Promodev l’autorisation de déposer le permis de construire.

Il est à observer que la mission de la société Eldeher ne comportait pas la signature de contrats de location, mais était limitée à la prospection d’entreprises.

Il apparaît ainsi que la mission prévue par le protocole du 25 novembre 2013 a été remplie.

Les difficultés invoquées par les appelantes sont sans lien avec la mission confiée à la société Eldeher, et notamment ce qui concerne la SCI BDV que Promodev s’est substituée.

Les appelantes soutiennent ensuite que la société Eldeher a violé la loi du 2 janvier 1970 qui est d’ordre public, et ne peut prétendre à aucune rémunération.

Elles font valoir qu’il résulte du dossier que la société Eldeher se livre de manière habituelle à des activités d’intermédiaire pour les opérations d’achat, de vente et de locations d’immeubles, sans respecter cette loi qui réserve ces opérations aux agents immobilier titulaires d’une carte professionnelles, d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité professionnelle.

En réalité, le tribunal de commerce, se fondant sur le contrat signé entre les parties le 13 janvier 2010, et notamment sur son article 1, a pu déterminer que la mission de la société Eldeher n’était que d’apporter des affaires à la société Promodev CGI, et non de servir d’intermédiaire aux opérations de vente, d’achat ou de location.

C’est à bon droit que le tribunal de commerce a alors jugé que ces missions ne relevaient pas du cadre de la loi du 2 janvier 1970.

Il en résulte que, les moyens de défense de la société Promodev étant écartés, le jugement qui l’a condamnée à payer à la société Eldeher la commission convenue sera confirmé.

Sur les demandes reconventionnelles

La société Promodev et la SCCV Village Automnal présentent de nouveau à la cour leurs demandes reconventionnelles écartées par le tribunal.

Elles font valoir qu’elles ont réglé à la société Eldeher des commissions très importantes en toute illégalité, puisque la loi Hoguet interdit à tout intermédiaire de solliciter ou d’obtenir une quelconque rémunération.

C’est ainsi qu’elles se réfèrent à :

— un projet immobilier de résidences seniors à Pompignac, selon protocole du 5 septembre 2011 signé avec Promodev, qui s’est substituée la SCCV Village Automnal, ce qui a donné lieu à paiement de 53 820 euros par Promodev et 221 260 euros par la SCCV, pour notamment commercialiser 24 appartements

— un protocole relatif au centre médical de Pompignac, avec une commission forfaitaire versée de 40 000 euros HT pour commercialiser les lots après avoir trouvé un terrain ;

— un protocole d’accord du 17 octobre 2012 confiant à Eldeher la commercialisation d’une résidence senior « Clinique Sainte-Croix » au Mans, ayant entrainé règlement indu par Promodev deune facture de 20 000 euros TTC.

Les appelantes demandent en conséquence l’inscription au passif de la procédure collective de la société Eldeher les sommes de 130 820 euros pour Promodev et de 221 260 euros pour la SCCV Village Automnal.

Pour autant, et comme l’a relevé le tribunal de commerce, les relations des parties se plaçaient, comme déjà analysé ci-dessus, dans le cadre du contrat du 13 janvier 2010, par lequel la société Eldeher était expressément désignée comme simple apporteur d’affaire. Il apparaît que, après avoir trouvé le client, la société Eldeher n’intervenait pas pour signer les différents actes, qui étaient passés par la société Promodev.

Au demeurant, le tribunal a pu observer que la société Promodev n’avait jamais émis de réserves sur ce fonctionnement et avait régulièrement réglé les sommes convenues.

Dès lors, il n’y avait pas lieu à application de la loi du 2 janvier 1970, et le tribunal a rejeté à juste titre les demandes reconventionnelles.

Ce chef de jugement sera également confirmé.

L’équité n’impose pas de faire ici application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de commerce de Bordeaux le 5 avril 2018,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum la Sarl Promodev et la SCCV Village Automnal les Vallons de Saint-Paul aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.