Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 25 septembre 2023, n° 22/01146

TGI Périgueux 31 août 2021

CA Bordeaux
Infirmation partielle 25 septembre 2023

Arguments

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Accepté
Obligation du locataire de répondre des dégradations
La cour a constaté que la société OCP n'a pas respecté ses obligations d'entretien et a laissé le logement dans un état de saleté, justifiant ainsi la demande de remboursement des frais de nettoyage.
Rejeté
Imputabilité des dégradations
La cour a jugé que les dégradations alléguées étaient en grande partie préexistantes et ne pouvaient pas être imputées à la société OCP, ce qui a conduit à un rejet partiel de la demande.
Accepté
Absence de préavis et état des lieux
La cour a reconnu que l'absence de préavis et l'état de saleté du logement ont effectivement causé un préjudice aux bailleurs, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une indemnité au titre de l'article 700, en tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 25 sept. 2023, n° 22/01146
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/01146
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Périgueux, 31 août 2021, N° 21/00308
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bénédicte LAGARDE-COUDERT
Cabinet(s) :	SELASA LAGARDE COUDERT - MARTINS DA SILVA
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [ Adresse 3 ], S.A.S. OCP

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023

N° RG 22/01146 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSR3

[O] [T]

[L] [T]

S.A.S. OCP

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 25 septembre 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PERIGUEUX ( RG : 21/00308) suivant déclaration d’appel du 07 mars 2022

APPELANTS :

[O] [T]

née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

[L] [T]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Bénédicte LAGARDE-COUDERT de la SELAS NUNEZ-LAGARDE COUDERT-MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

S.A.S. OCP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Non représentée, assignée selon dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Roland POTEE

Conseiller : M^me Sylvie HERAS DE PEDRO

Conseiller : M^me Bérengère VALLEE

Greffier : M^me Séléna BONNET

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 9 septembre 2019, à effet du même jour, Mme [O] [T] et M. [L] [T] ont donné à bail à la SAS OCP pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le même jour soit le 9 septembre 2019.

Après le départ des lieux de la société OCP, un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 30 décembre 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 février 2020, les consorts [T] ont mis en demeure la société OCP de leur verser la somme de 19 871,12 euros au titre des réparations. Cette sommation est restée sans réponse.

Par acte d’huissier du 3 juin 2021 remis à étude, les consorts [T] ont assigné la société OCP devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de la voir notamment condamner au paiement des sommes suivantes :

* 20 288, 72 euros ;

* 1 200 euros au titre des dommages et intérêts ;

* 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût du procès verbal d’état des lieux de sortie.

Par jugement du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux a :

— condamné la société OCP à verser aux consorts [T] la somme de 1 307, 08 euros,

— dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— rejeté le surplus des demandes formulées par les consorts [T],

— condamné la société OCP à verser aux consorts [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société OCP aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Les consorts [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 7 mars 2022.

Par conclusions déposées le 2 juin 2022, les consorts [T] demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise, en ce qu’elle a débouté M. et Mme [T] de leur demande concernant les dégradations affectant les murs et les sols, à l’égard de la société OCP,

Statuant de nouveau,

— constater que les dégradations affectant le logement, et plus particulièrement les murs et les sols sont imputables à la société OCP,

— condamner la société OCP à payer la somme de 20 288, 72 euros au titre du coût de la remise en état du bien, s’agissant tant des travaux de nettoyage que du changement de la robinetterie mais également des travaux de réfection des murs et des sols,

— condamner la société OCP à payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi par M. et Mme [T], contraints d’effectuer des travaux pour remettre en location le bien dont s’agit,

— condamner la société OCP au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

La société OCP n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée par remise de l’acte à l’étude.

L’affaire a été envoyée à l’audience rapporteur du 12 juin 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

'[…]

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]'.

Il ressort des pièces du dossier que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 9 septembre 2019, tandis que l’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 30 décembre 2019, après que la société locataire ait été dûment convoquée par lettre recommandée avec avis de réception du 18 décembre 2019. L’accusé de réception est revenu signé par le destinataire, mais la SAS OCP ne s’est pas présentée lors de l’état de lieux de sortie.

Il apparaît premièrement, à la lecture comparative de l’état des lieux d’entrée et de sortie, que la société locataire n’a procédé à aucun nettoyage du logement, que les lieux ont été restitués sales et que de nombreux objets et déchets ont été abandonnés à son départ, ainsi que le relève l’huissier dans son constat :

Dans le séjour :

— 'La porte est très sale’ ;

— 'Le sol est revêtu d’un carrelage à damiers de couleur blanc et noir, lequel est fortement sale sur l’ensemble de sa surface’ ;

— 'Des traces blanchâtres, détritus et saletés sont présents sur l’ensemble du sol de la pièce’ ;

— 'La vitre de l’insert n’est pas fissurée ni cassée, par contre elle est pleine de suie et n’a pas été lessivée’ ;

— 'A l’intérieur du foyer, je relève la présence de détritus alimentaires dont une partie partiellement consommée. L’ensemble est sale et s’apparente à une poubelle […]'.

Dans la cuisine :

— L’huissier relève : 'le sol est toujours revêtu d’un carrelage à damiers blancs et noirs, lequel est tâché, sale et dans un état similaire à celui du séjour’ ;

— Au niveau du plan de travail, il relève 'la présence d’assiettes et plats contenant des denrées alimentaires en décomposition avec de la mousse'.

Dans les chambres :

— 'Je relève des détritus et saletés sur le sol, lequel n’a pas été lessivé’ ;

— 'Je relève la présence de plusieurs mégots de cigarettes sur le sol et sur cette moquette'.

Dans la salle d’eau de l’étage :

— Le sol est 'taché, sale, des cendres sont présentes ainsi que des traces de coulures, le tout n’est pas nettoyé'.

Les parties extérieures :

— Dans la pelouse, l’huissier relève : 'des petits morceaux d’isolant et de plastique sont présents sur le sol et dans la pelouse de l’habitation'.

— Au sein du jardin : 'un barbecue sauvage constitué de cendres sur le sol et des grilles de cuisson'.

— 'De nombreuses palettes en bois sont entreposées dans le jardin et non débarrassées'.

Il résulte de ces éléments un manquement manifeste à l’entretien courant du logement auquel le locataire est obligé. Il y a dès lors lieu de condamner la société OCP à rembourser les bailleurs du coût des travaux de nettoyage pour l’ensemble des lieux, lesquels s’élèvent à la somme de 1 260 euros TTC, selon facture détaillée de la société Cool’s Nettoyage du 28 juillet 2020.

Concernant les dégradations locatives dont se prévalent M. et Mme [T] en se fondant sur l’état des lieux de sortie dressé par constat d’huissier du 30 décembre 2019, il convient de faire observer que le mauvais état ou l’état d’usage de certains éléments décrits par l’huissier figurait déjà sur l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, la majorité des pièces et équipements du logement se trouvait dans un 'état d’usage’ ou présentait des défauts à l’arrivée des locataires. Seuls les éléments suivants étaient notés en bon état (BE) :

— les portes et fenêtres de toutes les pièces ;

— le chauffage, les interrupteurs et éclairages dans toutes les pièces ;

— les plaques de cuisson et le four ;

— le sol, le chauffage, les éclairages, la baignoire, la douche et les deux vasques de la salle de bains, ainsi que la cuvette des WC.

L’ensemble des autres éléments étaient indiqués en état d’usage (EU), voire en mauvais état (ME) s’agissant notamment :

— des meubles et équipements de la cuisine : mauvais état, peinture sale, graisse.

— du plafond du séjour : mauvais état, plafond fissuré, peinture écaillée.

— du sol de chacune des chambres : moquette tachée.

— du plafond et des murs de certaines chambres : peinture écaillée, papier peint avec taches.

Ainsi, les appelants ne rapportent pas suffisamment la preuve de l’imputabilité de l’état d’usure des sols, murs et plafonds à la société locataire, dès lors que les taches au sol, sur les murs ou la peinture écaillée préexistaient à son arrivée. Il en résulte que les travaux entrepris par les bailleurs au titre de la rénovation de l’ensemble des sols, murs et plafonds du logement ne peuvent être imputés à l’usage des lieux par la société locataire, de sorte que M. et Mme [T] seront déboutés de leurs demandes au titre des factures n°8649 et 8649B de la société EGAP émises le 23 juillet 2020, pour des montants TTC respectifs de 11 568,79 euros et 6 995,45 euros.

Il y a néanmoins lieu de faire droit à la demande des bailleurs au titre du remplacement du mitigeur bain-douche de la salle de bains, dès lors que l’état des lieux d’entrée mentionne une robinetterie (baignoire, douche et vasques) en bon état, tandis que l’état des lieux de sortie indique : 'le robinet de la baignoire forme du goutte-à-goutte'. La société OCP sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 464,68 euros TTC, correspondant la facture n°5927 du 1er septembre 2020, au titre du remplacement du mitigeur de salle de bains.

En conséquence, le jugement qui a mis à la charge de la société OCP la somme de 1 307,08 euros au titre de dégradations locatives sera infirmé et celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 1 260,00 + 464,68 euros = 1 724,68 euros, dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie de 800 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

M. et Mme [T] font valoir que la société locataire ne leur a pas donné congé, alors qu’elle devait respecter un préavis de trois mois pendant lequel elle n’a pas payé de loyer et qu’elle a quitté les lieux en laissant la clé sur la fenêtre, sans procéder au nettoyage ni à l’établissement d’un état des lieux contradictoire. Ils soutiennent que l’absence de préavis et l’état de saleté avancée leur a causé un préjudice, dès lors qu’ils n’ont pas pu remettre leur bien en location dans l’immédiat et qu’ils ont été contraints d’utiliser leur épargne pour faire nettoyer l’ensemble du logement. Ils réclament la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

L’absence de respect du délai de préavis par la société OCP, l’absence de paiement des loyers durant cette période et le nettoyage important des lieux auquel les bailleurs ont été contraints les ont empêché d’une part, de disposer du délai légal pour trouver un nouveau locataire et d’autre part, de remettre immédiatement le logement en location. Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice pour M. et Mme [T], dont ils seront justement indemnisés par l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement du 31 août 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la SAS OCP supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SAS OCP sera condamnée à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement du 31 août 2021, en ce qu’il a :

* condamné la SAS OCP à verser à Mme [O] [T] et M. [L] [T] la somme de 1 307,08 euros ;

* rejeté le surplus des demandes formulées par Mme [O] [T] et M. [L] [T] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— Condamne la SAS OCP à payer à Mme [O] [T] et M. [L] [T] la somme de 1 724,68 euros au titre des dégradations locatives, sous déduction du dépôt de garantie de 800 euros ;

— Condamne la SAS OCP à payer à Mme [O] [T] et M. [L] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Confirme le jugement pour le surplus ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamne la SAS OCP à payer à Mme [O] [T] et M. [L] [T] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS OCP aux entiers dépens de l’instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,