COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 JANVIER 2023

N° RG 20/01703 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQ4G

S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE

c/

[F] [Z] veuve [C]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 2]'

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION AVEC DOSSIER RG 20/03809

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la cour : jugement rendu le 04 mars 2020 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/04642) suivant déclaration d’appel du 23 avril 2020 et jugement rectificatif (chambre : 7, RG : 20/06308) en date du 9 septembre 2020 suivant déclaration d’appel en date du 14 octobre 2020

APPELANTE :

S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[F] [Z] veuve [C]

née le [Date naissance 1] 1926 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 2]', représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE AQUITAINE dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2] et [Adresse 7]

représenté par Maître MALBY substituant Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Les époux [C] étaient propriétaires d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6].

En 2011, la SAS Immobilière Sud Atlantique a entrepris un programme immobilier dénommé [Adresse 2], situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 6], comprenant la démolition d’ouvrages préexistants et la réalisation de deux bâtiments.

Ce maître d’ouvrage a sollicité et obtenu par ordonnance de référé du 26 septembre 2011 une expertise désignant comme sachant M. [H] [I], lequel a déposé son rapport le 2 mars 2012.

Se plaignant de désordres en lien avec les constructions voisines, les époux [C] ont fait désigner par une ordonnance du juge des référés M. [M] aux fins d’expertiser leur maison. Le rapport a été remis le 31 mars 2018.

Par actes d’huissier des 6 et 17 mai 2019, les consorts [C] ont fait assigner la SAS Immobilière Sud Atlantique et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 6], appelé également « [Adresse 2] ».

Suite au décès de M. [G] [C], sa veuve, Mme [F] [Z], a poursuivi seule l’instance.

Par jugement en date du 4 mars 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [Z] la somme de 23.648,29 € au titre des frais de remise en état avec indexation sur l’indice BT 01 depuis le 31 mars 2018 jusqu’au prononcé de cette décision et avec intérêts au taux légal au-delà ainsi que la somme de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance consécutif aux travaux ;

— condamné la même et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à payer in solidum à Mme [Z] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice de jouissance consécutif aux vues illicites et dit que dans leurs rapports entre eux, la SAS Immobilière Sud Atlantique garantira le syndicat précité de l’intégralité de cette condamnation ;

— débouté Mme [Z] du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [Z] une indemnité de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » une indemnité de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— dit que le recouvrement des dépens s’effectuera conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 9 septembre 2020, la même juridiction a rectifié l’erreur matérielle entachant la décision du 4 mars 2020 et dit que la phrase « CONDAMNE la SAS Immobilière Sud Atlantique au paiement de la somme de 1.752,24 € au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], au titre de la suppression des vues » complétait le dispositif du jugement du 4 mars 2020.

L a SAS Immobilière Sud Atlantique a relevé appel de ces décisions par déclarations des 23 avril et 14 octobre 2020. Les deux affaires ont été jointes.

Par conclusions déposées le 21 juin 2022, la SAS Immobilière Sud Atlantique demande à la cour de :

— Dire que le caractère anormal des troubles invoqués et/ou leur lien de causalité avec le chantier dont elle était maître de l’ouvrage n’est pas démontré ;

En conséquence,

— Réformer les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Bordeaux les 4 mars et 9 septembre 2020 dans leur intégralité ;

— Débouter les intimés de l’intégralité de leurs prétentions ;

— Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 5 août 2022, Mme [Z] demande à la cour de :

— Déclarer non fondé l’appel formé par la SAS Immobilière Sud Atlantique ;

Réformant partiellement le jugement entrepris :

— Condamner la SAS Immobilière Sud Atlantique au paiement de la somme de 25.732,24 € au titre de travaux réparatoires ;

— Décider que cette somme sera actualisée sur la base de l’indice BT 01 du coût de la construction entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 31 mars 2018, et la date de la présente décision ;

— Condamner in solidum la SAS Immobilière Sud Atlantique et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » au paiement des sommes de :

* 10.000 € au titre du trouble de jouissance subi du fait des dommages et nuisances ;

* 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les frais de signification de la présente décision ;

— confirmer les jugements entrepris pour le surplus.

Par conclusions portant appel incident déposées le 16 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » demande à la cour de :

— Confirmer les jugements attaqués en toutes leurs dispositions, sauf en ce qu’ils ont retenu sa responsabilité au titre des vues illicites ;

— Réformer ces décisions en ce qu’elles l’ont condamné à payer in solidum avec la SAS Immobilière Sud Atlantique à Mme [Z] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice de jouissance consécutif aux vues illicites ;

Statuant à nouveau,

— Dire qu’il n’a commis aucun manquement en lien avec le préjudice de jouissance consécutif aux vues dont se prévaut Mme [Z] ;

— Débouter cette dernière et la SAS Immobilière Sud Atlantique de leurs demandes formulées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner la ou les parties succombant à lui payer une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2022.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

I Sur la responsabilité de la société immobilière Sud Atlantique au titre des travaux de reprise.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, y compris à l’occasion d’un chantier de construction.

La société appelante remet en cause le jugement en date du 4 mars 2020 en ce qu’il n’établit pas un trouble anormal, la réalité d’un dommage et le lien de causalité entre ces deux éléments.

Ainsi, sur la question de l’étanchéité entre l’immeuble construit et la maison de Mme [Z], il est retenu l’absence de couvre-joint et une finition du solin en zinc inadaptée, ce qui ne constituerait pas un trouble anormal.

S’agissant de la distance de moins de 8 mètres de la maison de Mme [Z], ne permettant plus à la cheminée d’évacuation des gaz brûlés de fonctionner normalement, il est mis en avant la nécessité de changer l’appareil de chauffage, mais sans qu’il soit démontré de caractère anormal à cette situation ou le fait que cette dernière ne pourra être solutionnée que par le changement d’appareil de chauffage.

A propos des fissurations apparues sur l’immeuble adverse, elle estime que le lien de causalité n’est pas établi avec le chantier sur sa propriété, ni qu’il est rapporté la preuve d’une mauvaise réparation de sa part sur les fissures reprises.

Elle conteste encore pour certaines fissures l’assimilation effectuée par le premier juge entre la situation de Mme [Z] et un autre bâtiment, chaque immeuble étant dans une situation propre.

Pour les questions du parquet ou de la fermeture des portes, indemnisées par la décision du 4 mars 2020, elle note que la preuve du lien de causalité n’est pas davantage rapportée.

Mieux, elle relève que divers désordres mentionnés dans le procès-verbal établi par Me [S] sont affirmés comme inexistants avant le démarrage des travaux, mais qu’aucun élément n’est versé en ce sens, pas plus que le moindre lien de causalité entre ces défauts et la construction qu’elle a fait édifier.

***

Il convient de rappeler que le trouble anormal de voisinage est celui qui dépasse, par son intensité ou sa répétition les inconvénients normaux de voisinage.

Il appartient donc, comme l’a fait le premier juge, à la cour de rechercher si les travaux menés par l’appelante ont engendré ou non de tels faits.

S’agissant du désordre relatif à l’étanchéité entre les deux immeubles en cause, il s’agit sans conteste d’un trouble anormal en ce que l’eau se doit d’être contenue sur cette zone et que l’expert judiciaire retient que la solution initialement proposée était inadaptée. Ce seul élément, du fait de son importance et de l’obligation de résultat que Mme [Z] était en droit d’attendre, ne peut être que d’une particulière gravité et est en lien direct avec les travaux, l’espace en cause résultant de ces derniers.

Il s’ensuit que la somme liée à la réfection de cet élément d’un montant de 2.630,80 € retenue par le premier juge est justifiée.

De même, le fait d’avoir édifié le nouvel immeuble à moins de 8 mètres de celui de l’intimée en contravention avec le DTU a sans conteste empêché la chaudière de Mme [Z] de fonctionner normalement et donc ne peut engendrer qu’un trouble anormal de voisinage en lien direct avec les travaux, comme retenu par l’expert judiciaire (page 15 de ce document).

Le lien de causalité est donc parfaitement établi et la seule solution préconisée est celle d’une substitution de chaudière, la nécessité d’une ventouse résultant de l’obligation d’évacuer les gaz brûlés en façade. Le montant de 8.517,33 € retenu à ce titre est donc également fondé.

Sur la question de la réparation de l’angle droit de la façade pendant le chantier, s’agissant d’une dégradation du bâti de Mme [Z], il ne saurait que s’agir d’un trouble anormal devant être intégralement réparé, les travaux ne pouvant aboutir à une dégradation de l’existant. Aussi, quand bien même le préjudice concerné ne serait qu’esthétique, il doit être indemnisé et la somme de 1.965,22 € devra être allouée.

En revanche, sur le surplus des fissurations relevées, l’expert retient que celles-ci étaient préexistantes au chantier mené par l’appelante et il n’est pas établi de lien de causalité entre ces désordres et son action. Il en est de même sur l’aggravation de ces fissures, l’expert judiciaire relevant que les travaux ne sont pas la cause de ces désordres. L’argumentation contraire du premier juge ne repose sur aucune constatation propre au présent litige, reprenant les conclusions d’un litige concernant la société Immobilière Sud Atlantique pour la même construction, mais sans qu’il soit établi que ces éléments puissent être transposés, puisque relatifs à d’autres bâtiments voisins.

Les demandes faites à ce titre seront donc rejetées et la décision attaquée infirmée de ces chefs, de même que celles rejetées par le premier juge, faute d’avoir été établies devant la cour, en particulier celle relative à la reprise des infiltrations apparues sur le mur de la salle de bains, en l’absence de la preuve du moindre lien de causalité.

Dès lors, la décision du premier juge ne pourra qu’être infirmée et le préjudice de Mme [Z] fixé à la somme de 13.113,35 €.

II Sur la question de la création de vues.

L’article 678 du code civil prévoit que 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de construction'.

La société Immobilière Sud Atlantique reproche au premier juge de ne pas avoir retenu que le dispositif d’obturation étaient suffisant, faute d’être assez commode, nécessitant d’approcher l’oeil des interstices prévus

Elle estime qu’il n’y avait pas lieu à indemnisation de ce fait.

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Triangle des Charrons’ ne conteste pas la création de ces vues, du fait du promoteur, lesquelles ont été supprimées selon lui à la suite de travaux réalisés le 29 novembre 2019, soit dans un délai raisonnable. Il dit être étranger à la conception et à la construction de l’immeuble, n’ayant été créé que postérieurement à ces éléments. Il affirme que la délivrance n’était pas conforme au sens de l’article 1604 du code civil et qu’il convient de rejeter les demandes faites à son encontre.

***

Il résulte de ce qui précède que l’existence des vues, au surplus constatées par l’expert judiciaire (pages 29 et 30 de son rapport), droites à moins d’un mètre quatre-vingt-dix du fonds de Mme [Z] et des vues obliques à moins de 0,60 mètre du même fonds, est avérée, sans que les dispositifs d’obturation aient été efficaces.

Il ressort de ces éléments que la société Immobilière Sud Atlantique est l’auteur de ces vues illicites et que le syndicat des copropriétaires les a laissées perdurer entre 2013 et 2019

Aussi, le premier juge, lors de ses jugements en date des 4 mars et 9 septembre 2020, a parfaitement fondé ses décisions en retenant la responsabilité de ces parties et l’indemnisation mise à leur charge par une motivation que la cour fera sienne.

Les demandes faites par la société Immobilière Sud Atlantique et le syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]' seront rejetées.

III Sur le préjudice de jouissance réclame par Mme [Z].

Mme [Z] sollicite, du fait qu’elle a subi pendant deux ans le bris de la verrière, les inondations de son garage, le blocage de la porte de ce même garage, les vitres cassées de la salle de bain, du garage, un mur immergé par les écoulements des toilettes du chantier, l’arrachage d’une partie de sa haie, des tuiles cassées, des arbres fruitiers endommagés et des matériaux tombés dans son jardin, outre les travaux de réparations nécessaires, une indemnisation de son préjudice de jouissance.

Elle entend que l’allocation réduite à la somme de 3.000 € en première instance soit portée à celle de 10.000 €.

***

Tant la société Immobilière Sud Atlantique que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]' réclament le débouté de cette demande, la première en l’absence de trouble anormal de voisinage et le second en ce que les préjudices sont sans lien direct et exclusif avec les travaux de construction de la résidence, soit issus de faits dont ils n’avaient pas la maîtrise et en l’absence de justification du montant sollicité.

***

Il convient de relever sur ce point que le premier juge a justement retenu que la société Immobilière Sud Atlantique a lors du chantier objet du présent litige engendré diverses nuisances excédant le trouble normal de voisinage et a ainsi parfaitement caractérisé le préjudice subi qu’il a en outre exactement évalué. De même, la demande à l’encontre du syndicat de copropriétaire sera rejetée, faute que cette partie ait contribué aux troubles liés aux travaux de reprise.

Aussi, les jugements en date des 4 mars et 9 septembre 2020 seront-ils confirmés de ce chef.

IV Sur les demandes annexes.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Immobilière Sud Atlantique, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que la société Immobilière Sud Atlantique soit condamnée à verser à Mme [Z] et au syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]', chacun, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

CONFIRME les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 mars 2020, la rectifié par la décision du 9 septembre 2020, sauf en ce que ces décisions ont :

— condamné la société Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [Z] la somme de 23.648,29 euros au titre des travaux de réparation ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [Z] la somme de 13.113,35 € euros au titre des travaux de réparation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes supplémentaires ou contraires ;

y ajoutant,

CONDAMNE la société Immobilière Sud Atlantique à verser à Mme [Z] et au syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]', chacun la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Immobilière Sud Atlantique aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,