Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08033 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRTZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/13140

APPELANTS

Monsieur [C] [P] né le 15 Mars 1956 à [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [T] [X] épouse [P] née le 30 Septembre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [E] [P] née le 23 Mars 2001 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.R.L. ANVEMI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 890 107 923, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous représentée et assistés de M^e Alexandre SUAY de l’AARPI DELVOLVÉ PONIATOWSKI SUAY ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542

INTIMÉE

S.C. CHAJOLI immatriculée au RCS de Chartres sous le n° 528 625 312, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, toque : 44

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 04 octobre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait avancée en dernier lieu le 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Une promesse unilatérale de vente a été conclue le 23 juillet 2020 par devant Maître [M] [L], notaire à [Localité 7], entre La SCI Chajoli en qualité de Promettant et, en qualités de Bénéficiaires, Monsieur [C] [P], Madame [T] [X] épouse [P], Mademoiselle [E] [P], entre eux de manière indivise et/ou démembrée dans les proportions à déterminer le jour de la signature de l’acte authentique de vente portant sur les lots 3 et 22 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 720 000 euros.

L’acte stipule :

— une durée expirant le 12 octobre 2020 à 16 heures, ( souligné par la cour) délai de réalisation automatiquement prorogé de 8 jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables à la régularisation de l’acte, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours

— une réalisation effective :

soit par la signature de l’acte de vente, accompagnée du versement par virement du prix, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée, accompagné d’une attestation de la banque émettrice justifiant de l’origine des fonds sauf s’il résulte d’un ou plusieurs prêts constatés à l’acte authentique outre les frais provisionnés et l’éventuelle commission d’intermédiaire

soit par la levée de l’option faite par le Bénéficiaire à l’intérieur du délai, effectuée auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes, accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire du prix de vente outre les frais provisionnés et l’éventuelle commission d’intermédiaire

— la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse, au cas où le Bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l’acquérir

— une indemnité d’immobilisation de 72 000 euros dont 36 000 euros à verser dans les cinq jours ouvrés à compter de la promesse, cette somme restant acquise au Promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de celle-ci, le Bénéficiaire s’engageant à verser le surplus soit 36 000 euros sans délai dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives étant réunies, il déciderait de ne plus acquérir le Bien

— une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt à échéance au 5 octobre 2020, ( souligné par la cour) d’un montant maximal de 490 000 euros d’une durée de remboursement maximale de 25 ans et minimale de 15 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 2,5% l’an hors assurances, garanti par une sûreté réelle ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle émanant de personnes physiques, toute demande non conforme entraînant la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil. L’acte précise que l’obtention ou la non-obtention doit être notifiée par le Bénéficiaire au Promettant à défaut de quoi le Promettant aura la faculté de mettre le Bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire et, passé ce délai sans que le Bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition étant censée défaillie et la promesse caduque, les fonds déposés en garantie de l’exécution de la promesse restant acquis au Promettant sauf la possibilité pour le Bénéficiaire de justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

— une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale que le Bénéficiaire se réserve de désigner, ne pouvant avoir lieu qu’à titre gratuit, le Bénéficiaire restant solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au Promettant en exécution des présentes, cette faculté ne constituant pas une cession de créance et ne pouvant être exercée que jusqu’au 23 octobre 2020 ( souligné par la cour) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé au notaire chargé de rédiger l’acte de vente.

Par courriel du 15 septembre 2020 Maître [D] notaire assistant la société promettante sollicitait le notaire des Bénéficiaires pour connaître l’état d’avancement des démarches de ses clients en vue du financement et obtenir communication de l’accord de prêt ou de l’offre auquel ce dernier répondait que le dossier était en cours de constitution.

Par courriel du 9 octobre 2020, le notaire des consorts [P] transmettait au notaire des Promettants les statuts de la Sarl Anvemi se portant acquéreur du bien et le relevé de compte de la société ouvert à l’étude créditeur de 301 000 euros ( apport personnel des associés).

Le 20 octobre 2020, le projet d’acte de vente était transmis par le notaire des consorts [P] au notaire de la promettante ainsi que le Kbis de la société acquéreur, précisant attendre des nouvelles de la banque d’ici la fin de semaine et sollicitant les déclarations de PVI, ( plus-value immobilière) l’avis d’imposition de la taxe foncière 2020 et l’appel de charges du 4ème trimestre.

L’offre de prêt était émise par la Société Générale le 22 octobre 2020 au profit de la Sarl Anvemi représentée par sa gérante Madame [T] [P]. Elle était transmise le 28 octobre 2020 par le notaire du Bénéficiaire au notaire de la Promettante avec une demande de fixation de rendez-vous de signature pour le 12 novembre 2020 et une itérative demande des pièces sollicitées le 20 octobre.

Par courrier du 4 novembre 2020 le conseil de la SCI Chajoli notifiait au notaire des consorts [P] et de la Sarl Anvemi le non respect des échéances tenant à la validité de la promesse et à la condition suspensive d’obtention du financement indiquant que la SCI Chajoli n’est plus disposée à signer aux mêmes conditions et serait cependant en mesure d’accepter une prorogation au moins implicite de la durée de validité de la promesse afin de parvenir à sa réitération moyennant un complément de prix de 30 000 euros.

Par courrier du 21 novembre 2020 le conseil des consorts [P] dénonçant l’attitude pour le moins critiquable de la SCI Chajoli, consistant à tirer parti du retard dans l’émission de l’offre de prêt pour obtenir un complément de prix, confirmait le refus de ses clients de céder à cette pression indiquant que ceux-ci sont disposés à accepter de considérer la promesse comme caduque en contrepartie de la restitution avant le 26 novembre 2020 de l’indemnité d’immobilisation versée.

Le conseil de la SCI Chajoli répondait le 24 novembre 2020 que faute d’avoir justifié de son concours bancaire avant le 5 octobre 2020, d’avoir régularisé la vente définitive avant le 12 octobre 2020 et levé l’option dans le même délai, la société Chajoli s’opposait à toute libération de l’indemnité d’immobilisation.

La somme de 488 000 euros, partie du prix de vente, était versée par la Société Générale en l’étude du notaire du Bénéficiaire le 10 novembre 2020.

Par exploit délivré le 17 décembre 2020, la société Chajoli a assigné les consorts [P] et la Sarl Anvemi devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de prononcer la nullité de la cession ou substitution de l’avant-contrat du 23 juillet 2020 ou, à défaut, le déclarer inopposable et condamner solidairement les consorts [P] et subsidiairement ces derniers solidairement avec la société Anvemi à lui régler l’indemnité d’immobilisation de 72 000 euros outre 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement rendu le 8 mars 2023 a ainsi statué :

DECLARE IRRECEVABLE la demande de la société CHAJOLI tendant à :

' "prononcer la nullité de la cession ou substitution de l’avant-contrat du 23 juillet

2020 ou à défaut la déclarer inopposable au promettant" ;

CONDAMNE solidairement [C] et [E] [P] et [T] [X] à verser à la

société Chajoli la somme de 72.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE la société Chajoli de ses demandes tendant à :

' condamner la SARL ANVEMI à lui verser une somme de 72.000 euros au titre de

l’indemnité d’immobilisation,

' condamner solidairement [C] et [E] [P] et [T] [X] et la

S.A.R.L. Anvemi à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’indemnité

d’immobilisation ;

DEBOUTE [C] et [E] [P] et [T] [X] et la S.A.R.L. Anvemi de leurs

demandes tendant à :

' ordonner la restitution des fonds séquestrés,

' condamner la société Chajoli à lui verser une indemnité de 30.000 euros pour le

préjudice né de sa mauvaise foi,

' la condamner à leur verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [C] et [E] [P] et [T] [X] et la S.A.R.L. Anvemi aux dépens »

Monsieur [C] [P], Madame [T] [P], Madame [E] [P] et la SARL Anvemi ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 8 mars 2023.

Par conclusions d’appel n°2 signifiées le 16 mai 2024, Monsieur [C] [P], Madame [T] [P], Madame [E] [P] et la SARL Anvemi demandent à la cour de :

Vu les articles 1193 et 1194 du Code civil,

Vu l’article 1304-4 du Code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER le jugement rendu le 8 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce

qu’il a :

o Condamné solidairement [C] et [E] [P] et [T] [X] à verser

à la société CHAJOLI la somme de 72.000 euros au titre de l’indemnité

d’immobilisation ;

o Débouté [C] et [E] [P] et [T] [X] et la SARL ANVEMI de

leurs demandes tendant à ordonner la restitution des fonds séquestrés, condamner la société CHAJOLI à lui verser une indemnité de 30.000 euros pour le préjudice né de sa mauvaise foi, la condamner à leur verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamné in solidum [C] et [E] [P] et [T] [X] et la SARL

ANVEMI aux dépens.

Et statuant à nouveau de ces chefs, à titre principal,

CONSTATER que les bénéficiaires de la promesse de vente ont exercé leur droit

d’option avant son expiration ;

CONSTATER que la non réalisation de la vente s’avère être exclusivement imputable

au promettant ;

CONSTATER qu’aucune indemnité d’immobilisation ne saurait être due à la société

CHAJOLI dans ces conditions ;

En conséquence,

ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 23 juillet 2020 à Monsieur [C] [P], Madame [T]

[X] épouse [P] et Madame [E] [P] ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la société CHAJOLI ne rapporte pas la preuve que les bénéficiaires de

la promesse de vente auraient empêché la réalisation de la condition suspensive

d’obtention d’un prêt ;

En conséquence,

ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 23 juillet 2020 à Monsieur [C] [P], Madame [T] [X] épouse [P] et Madame [E] [P] ;

A titre encore plus subsidiaire,

CONSTATER que Monsieur [C] [P], Madame [T] [X] et Madame [E] [P] ne sont pas opposés à la réalisation de la vente, mais qu’ils entendaient au contraire voir cette dernière réalisée ;

CONSTATER qu’en application des stipulations de la promesse de vente, le surplus

d’indemnité d’immobilisation fixé à une somme de 36.000 €, n’est susceptible d’être

dû au promettant, que du fait de la décision des bénéficiaires de ne plus acquérir le

bien ;

En conséquence,

DEBOUTER la société CHAJOLI de ses demandes tendant à voir

condamner solidairement Monsieur [C] [P], Madame [E] [P], Madame

[T] [P] et la société ANVEMI à lui verser une somme de 72.000 € ;

A titre reconventionnel,

CONSTATER que la société CHAJOLI a manqué à son obligation d’exécuter la promesse

de vente de bonne foi ;

CONSTATER que les agissements de la société CHAJOLI ont occasionné un préjudice à

Monsieur [C] [P], Madame [E] [P] et Madame [T] [P] qu’il

convient d’évaluer à la somme forfaitaire de 30.000 € ;

En conséquence,

CONDAMNER la société CHAJOLI à payer à Monsieur [C] [P],

Madame [E] [P] et Madame [T] [P] la somme de 30.000 € à titre

d’indemnisation dudit préjudice ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société CHAJOLI de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNER la société CHAJOLI à payer à Monsieur [C] [P], Madame [E]

[P] et Madame [T] [P] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CHAJOLI aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

SOUS TOUTES RESERVES

Par conclusions signifiées le 31 mai 2024 la société Chajoli demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1304-3, 1134 & 1216 du code civil.

Déclarer mal fondés les consorts [P] et la SARL ANVEMI en leur appel,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de

Paris du 8 mars 2023,

Débouter les consorts [P] et la SARL ANVEMI de leurs demandes, fins et

conclusions,

Condamner solidairement les consorts [P] et la SARL ANVEMI au

paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code

de procédure civile, au profit des concluants,

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

La clôture était prononcée par ordonnance du 6 juin 2024.

SUR QUOI,

La Cour

1- l’exercice de la faculté de substitution

Le jugement retient que la Sarl Anvemi n’étant pas substituée dans les droits des consorts [P], n’est pas tenue par la promesse et ne doit pas l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [C] [P], Madame [T] [P], Madame [E] [P] et la SARL Anvemi opposent, au soutien de l’infirmation du jugement, que l’exercice de la faculté de substitution a été consentie aux termes des stipulations de la promesse de vente et que cette faculté n’est pas soumise au formalisme de l’article 1690 du Code civil puisqu’il ne s’agit pas d’une cession de contrat. Ils affirment que l’échéance de la promesse a été automatiquement prorogée conformément aux stipulations de l’acte jusqu’au 12 novembre 2020, pour l’obtention des derniers documents devant être fournis par le Promettant, comme en font foi les demandes de leur notaire du 20 octobre et du 28 octobre 2020.

La SCI Chajoli, au soutien de la confirmation du jugement, fait valoir que les appelants ne peuvent se prévaloir de la faculté de substitution qui n’a pas été exercée dans le délai imparti à l’acte, soulignant que le changement de bénéficiaire s’analyse en une cession de créance qui doit ête constatée par écrit. Elle rappelle qu’aucun des délais prévus par la promesse tenant à l’obtention du prêt, à l’exercice de la faculté de substitution et à la levée de l’option et qu’aucune prorogation de l’échéance de la promesse n’a été demandée.

Réponse de la cour

Par une attestation rédigée le 11 octobre 2023, Maître [V], notaire instrumentaire de la promesse unilatérale de vente, confirme qu’à la date du 12 octobre 2020, échéance de la promesse, l’ensemble des pièces indispensables à la régularisation de l’acte de vente était entre les mains des notaires, précisant que la taxe foncière, les éléments relatifs à la copropriété et les imprimés des plus-values étaient en sa possession mais non réclamés par le notaire du vendeur à cette date.

Il ne peut donc être valablement excipé par les appelants d’une prorogation automatique de l’échéance de la promesse du fait du manquement des documents essentiels à la vente quand par ailleurs aucun avenant de prorogation n’a été convenu de ce chef.

La faculté de substitution réservée au Bénéficiaire de la promesse au profit de toute personne physique ou morale que ce dernier se réserve, est expressément stipulée en page 30 de la promesse de vente par la clause eponyme qui énonce également que le Bénéficiaire restera solidairement débiteur avec son substitué de toute somme que celui-ci pourra devoir au Promettant et devra informer le Promettant de l’exercice de cette substitution jusqu’au 23 octobre 2020 et ce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Contrairement à ce que soutient la société Chajoli, cette faculté de substitution ne constitue donc pas une cession de créance soumise au formalisme de l’article 1690 du Code civil s’agissant d’une clause par laquelle les Bénéficiaires prévoient de désigner un tiers pour lever l’option et demander au Promettant la réalisation de la vente à son profit.

Si les Bénéficiaires n’ont pas informé le Promettant de l’exercice de la faculté de substitution par lettre recommandée avec accusé de réception, la cour constate cependant qu’ils ont transmis par courriel du 9 octobre 2020, via leur notaire au notaire du Promettant, les statuts de la Sarl Anvemi se portant acquéreur du bien et le relevé de compte de la société ouvert à l’étude créditeur de 301 000 euros ( apport personnel des associés).

Ces éléments font la preuve de l’information, dans le délai d’échéance de la promesse prévu le 12 octobre 2020, de l’exercice de la faculté de substitution, la circonstance que cette information n’ait pas été délivrée en la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception n’étant assortie d’aucune sanction par la promesse unilatérale de vente tandis que le projet d’acte de vente portant substitution de la Sarl Anvemi aux consorts [P] était communiqué par le notaire des consorts [P], au notaire du Promettant le 20 octobre 2020 ainsi que le Kbis de la société acquéreur.

Il en résulte que la faculté de substitution a bien été exercée dans le délai d’échéance de la promesse, la circonstance que le délai spécifique d’exercice de la faculté de substitution stipulée à la promesse soit postérieur à l’échéance de celle-ci étant sans emport sur l’effectivité de son exercice par les Bénéficiaires.

Le tribunal ne pouvait donc, sans dénaturer la clause claire de l’acte, imputer comme une faute aux Bénéficiaires le portage du financement de l’acquisition par la Sarl Anvemi et le jugement ne saurait être suivi en ces motifs.

2- L’imputabilité de la non-réalisation de la vente, la non levée de l’option et l’indemnité d’immobilisation

Le jugement retient qu’aucune offre de prêt n’a été émise dans le délai de réalisation de la condition suspensive et que les consorts [P] qui ont certes, fait des démarches auprès de la Société Générale, n’ont pas justifié de l’émission d’une offre de prêt dans le délai de la condition suspensive et ont empêché son accomplissement en introduisant dans le financement de l’opération un élément de complexité non autorisé au contrat, prenant le risque de retarder l’octroi d’un prêt et donc de faire défaillir la condition suspensive dont la réalisation était soumise à un délai. Il en infère que la condition suspensive défaillie par la faute des consorts [P] est réputée accomplie par l’effet des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, que la promesse doit recevoir exécution et que l’option n’ayant pas été levée et la Sarl Anvemi n’étant pas substituée dans les droits des consorts [P], l’indemnité d’immobilisation est due en totalité par ces derniers seuls.

Monsieur [C] [P], Madame [T] [P], Madame [E] [P] et la SARL Anvemi soutiennent que la société Chajoli est irrecevable à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt faute d’avoir mis en demeure les Bénéficiaires de justifier de l’obtention ou du refus du prêt conformément aux stipulations de la promesse.

Dans l’hypothèse où la cour jugerait l’option non levée, ils soutiennent qu’ils n’ont pas introduit un élément de complexité non autorisé au contrat puisque l’exercice de la faculté de substitution était expressément prévue cependant qu’en tout état de cause le Promettant, créancier de l’obligation sous condition suspensive, auquel incombe cette charge, ne rapporte pas la preuve que le débiteur a empêché la réalisation de la condition suspensive. Très subsidiairement, ils affirment qu’ils ne sauraient être tenus de verser le surplus non consigné de l’indemnité d’immobilisation, celui-ci n’étant dû que dans l’hypothèse où le Bénéficiaire déciderait de ne pas acquérir le bien.

La SCI Chajoli oppose qu’aucune obligation n’est mise par la promesse à la charge du Promettant une fois le délai de la promesse expiré, à défaut de levée de l’option ou de signature de l’acte. Elle en infère que le prix de l’option non levée reste acquis au Promettant.

Réponse de la cour

Aux termes de la promesse unilatérale de vente, les Bénéficiaires se sont engagés à justifier de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 5 octobre 2020, l’obtention ou la non-obtention devant être notifiée par les Bénéficiaires au Promettant et l’absence de notification ouvrant au Promettant la faculté de mettre les Bénéficiaires en demeure de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition par lettre recommandée avec accusé de réception. La promesse prévoit en outre qu’à défaut pour les Bénéficiaires d’apporter les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes caduques de plein droit. En ce cas, l’acte précise que les Bénéficiaires pourront recouvrer les fonds déposés le cas échéant en garantie de l’exécution des présentes en justifiant de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de leur fait.

Or, si les appelants n’ont pas justifié de l’offre de prêt émise par la Société Générale dans le délai prévu à échéance au 5 octobre 2020 mais seulement le 28 octobre 2020, par un courriel du notaire des Bénéficiaires au notaire du Promettant, avec une demande de fixation de rendez-vous de signature pour le 12 novembre 2020, il échet également de constater que la société Chajoli n’a pas mis en demeure les Bénéficiaires d’apporter les justificatifs requis et ne peut donc invoquer le strict respect de ses obligations par le maintien du bien à disposition des acquéreurs, alors que pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive tenant au prêt, il lui appartenait de mettre en demeure les Bénéficiaires de justifier de l’obtention ou du refus de leur financement, ce qu’elle n’a pas fait.

Se faisant, le tribunal ne pouvait, sans méconnaître la portée des stipulations de la promesse unilatérale de vente, juger qu’il est sans incidence que la SCI Chajoli ait ou non mis en demeure les consorts [P] de justifier de l’octroi d’un financement pour en inférer la condamnation solidaire des consorts [P] au paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation alors que cette mise en demeure est le préalable à la constatation de la défaillance de la conditions suspensive relative au financement quand, par ailleurs, aucune des parties ne soutient que les Bénéficiaires aient usé de la faculté de renoncer au bénéfice de ladite condition suspensive dans les termes prévues par la promesse en page 13, supposant l’expression d’une volonté nouvelle, mentionnée dans un écrit notifié au Promettant.

Il en résulte que la société Chajoli, contrairement à ce qui a été jugé, ne peut imputer la défaillance de la condition suspensive tenant au prêt aux Bénéficiaires de la promesse quand par ailleurs l’exercice de la faculté de substitution a été effectuée par eux de manière licite et ne pouvait, au regard de ce qui vient d’être dit, être jugée comme procédant de l’introduction d’un élément de complexité non autorisé au contrat, à l’origine de la défaillance de la condition suspensive dont la réalisation était soumise à un délai.

Cependant la promesse stipule la déchéance de plein droit de son bénéfice, au cas où le Bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l’acquérir.

Les consorts [P] et la Sarl Anvemi affirment qu’ils ont procédé à la levée de l’option.

Aux termes de la promesse, la levée de l’option doit être effectuée par le Bénéficiaire à l’intérieur du délai, auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente, par tous moyens et toutes formes, accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire du prix de vente outre les frais provisionnés et l’éventuelle commission d’intermédiaire

Cependant la levée de l’option ne peut s’inférer de la communication au notaire rédacteur des statuts de la Sarl Anvemi, accompagnés de l’offre de prêt accordée à celle-ci par la Société Générale et du virement de la somme prêtée, à défaut du versement intégral du prix de vente par virement sur le compte dudit notaire, en ce compris les frais provisionnés et l’éventuelle commission d’intermédiaire.

Il en résulte que les Bénéficiaires n’ayant pas levé l’option dans l’échéance prévue à la promesse, la clause Indemnité d’immobilisation 3. Sort de ce versement b) aux termes de laquelle : ' En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.'

Il en résulte que la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation par les Bénéficiaires de la promesse est acquise au Promettant.

C’est donc la somme versée de 36 000 euros qui est due au Promettant, la clause relative au surplus de l’indemnité d’immobilisation n’étant pas applicable, le surplus de cette indemnité étant dû par le Bénéficiaire, aux termes de la promesse page 11 ' dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives étant réunies, il déciderait de ne plus acquérir le Bien.'

Le jugement sera donc infirmé du chef du montant de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et Monsieur [C] [P], Madmae [E] [P], Madame [T] [X] épouse [P] et la Sarl Anvemi, condamnés à verser à la société Chajoli une somme de 36 000 euros.

3- Demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Le jugement, pour rejeter la demande indemnitaire formée par les consorts [P], retient que la société Chajoli ne se prévaut pas de la caducité de la promesse mais de son expiration, qu’il est sans incidence qu’elle ait ou non mis en demeure les consorts [P] de justifier de l’octroi d’un financement et que la société Chajoli loin d’agir de mauvaise foi, ne fait que réclamer l’exécution par les consorts [P] de leur engagement contractuel.

Monsieur [C] [P], Madame [T] [P], Madame [E] [P] et la SARL Anvemi excipent d’un préjudice imputable au Promettant qui a tacitement accepté de reporter la date de signature de la vente au 12 novembre 2020 et a ainsi laissé les vendeurs procéder à des diligences sans les informer de ses intentions avant le 4 novembre 2020, attendant le moment le plus propice pour vendre ou s’y opposer et faire pression pour obtenir un supplément de prix ce qui démontre, selon les appelants, la mauvaise foi de la société Chajoli.

La SCI Chajoli oppose, au soutien de la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts, que c’est elle qui a subi un préjudice du fait de l’immobilisation du bien et de sa revente le 2 juin 2022 au prix de 670 000 euros au lieu de 745 000 euros convenu avec les consorts [P] soit une perte de 75 000 euros

Réponse de la cour

Il a été vu que le Promettant ne s’est pas prévalu de la non justification dans le délai contractuel de l’obtention du prêt, que ce prêt a été accordé à la société substituée le 22 octobre 2020 par la Société Générale aux conditions de la promesse et les fonds versés en l’étude du notaire rédacteur le 10 novembre 2020 avec une demande de fixation de rendez-vous de signature pour le 12 novembre 2020, cependant que toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte authentique de vente étaient entre les mains du notaire rédacteur à la date du 12 octobre 2020.

Cependant la SCI Chajoli, a notifié par le courrier de son conseil en date du 4 novembre 2020 au notaire des consorts [P] et de la Sarl Anvemi, le non respect des échéances tenant à la validité de la promesse et à la condition suspensive d’obtention du financement, mais n’a pas précédé cette notification de la mise en demeure préalable de justifier de l’octroi du prêt ou de son refus, ajoutant que la SCI Chajoli 'n’était plus disposée à signer aux mêmes conditions', sollicitant 'le versement d’un complément de prix de 30 000 euros’ non prévu à la promesse de vente.

Il apparaît donc que le Promettant a enfreint l’obligation de loyauté prévu par l’article 1104 du Code civil selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Le manquement à l’obligation de loyauté, imputable à la SCI Chajoli, a mis les consorts [P] et la société substituée dans l’impossibilité de lever l’option au prix convenu dans la promesse de vente et justifie la condamnation de la SCI Chajoli au paiement de dommages et intérêts réparatoires.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [P] et la Sarl Anvemi de leur demande de dommages et intérêts et la Sci Chajoli condamnée à régler à ces derniers une somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice.

4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [C] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [X] et la Sarl Anvemi de leur demande en paiement de la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [C] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [X] et la Sarl Anvemi aux dépens.

Statuant à nouveau, la SCI Chajoli, sera condamnée à régler à Monsieur [C] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [X] et la Sarl Anvemi une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La SCI Chajoli sera condamnée à régler les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en ce qu’il a statué sur l’indemnité d’immobilisation, les dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la SCI Chajoli à régler à Monsieur [C] [P], Madame [E] [P], Madame [T] [X] et la Sarl Anvemi les sommes de :

—  36 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

—  30 000 euros à titre de dommages et intérêts

—  7 000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI Chajoli aux entiers dépens exposés en première instance et en appel;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,