COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 DECEMBRE 2024

N° RG 21/03871 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGJR

[F] [R]

c/

S.A.R.L. AQUITAINE LOGEMENTS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/00295) suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2021

APPELANT :

[F] [R]

né le 15 Avril 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant Chez Madame [I] [D] – [Adresse 2]

Représenté par M^e Ismaïla SALL substituant M^e Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. AQUITAINE LOGEMENTS

Société A Responsabilité Limitée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 488 826 108, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 21 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [H] [K], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé reçu le 12 mars 2018 par Maître [V] [P], notaire à [Localité 7] (Gironde), la SARL Aquitaine Logements s’est engagée à vendre à Monsieur [F] [R], sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 8], au prix de 550 000,00 €.

À titre de dépôt de garantie, Monsieur [F] [R] a versé entre les mains de Maître [V] [P], pour constituer séquestre, la somme de 55 000,00 €.

Par acte d’huissier délivré le 05 novembre 2019 et remis au greffe le 08 janvier 2020, reprochant à Monsieur [F] [R] de n’avoir pas satisfait à ses obligations contractuelles, la SARL Aquitaine Logements l’a assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’autoriser le notaire à lui remettre, du fait de la condition suspensive d’obtention du prêt insérée au compromis de vente, réputée défaillie de son fait, la somme séquestrée, en la considérant libérée de tout engagement vis-à-vis de son cocontractant.

Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que Monsieur [F] [R] ne justifie pas que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt ne serait pas de son fait.

En conséquence,

— dit que la somme de 55 000,00 € versée par Monsieur [R] à titre de dépôt de garantie sera conservée par la SARL Aquitaine Logements et l’y a condamné en cas de besoin.

— autorisé Maître [V] [P], notaire à [Localité 7] (Gironde), à remettre à la SARL Aquitaine Logements ladite somme de 55 000,00 € placée sous séquestre.

— constaté la caducité de la promesse de vente reçue par acte sous seing privé du 12 mars 2018 par Maître [V] [P], notaire à [Localité 7] (Gironde).

— déclaré libérée la SARL Aquitaine Logements de tout engagement de vente de la maison à usage d’habitation, sise [Adresse 3] à [Localité 8] à l’égard de Monsieur [R].

— débouté, par voie d’effets, Monsieur [F] [R] de sa demande reconventionnelle.

— condamné Monsieur [F] [R] au paiement des entiers dépens recouvrés éventuellement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. – condamné Monsieur [F] [R] à verser à la SARL Aquitaine Logements la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration électronique en date du 5 juillet 2021, Monsieur [F] [R] a relevé appel total de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2021, Monsieur [F] [R] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 avril 2021.

Statuant à nouveau,

— dire qu’il justifie que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas de son fait.

— dire que la somme de 55 000,00 € versée par lui à titre de dépôt de garantie auprès de Maître [V] [P], notaire à [Localité 7] (Gironde), lui sera restituée.

— autoriser Maître [V] [P], notaire à [Localité 7] (Gironde), à lui remettre ladite somme de 55 000,00 € placée sous séquestre.

À titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes proportions la pénalité convenue.

— condamner la SARL Aquitaine Logements à lui verser la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la SARL Aquitaine Logements aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 22 décembre 2021, la société Aquitaine Logements demande à la cour de :

— déclarer Monsieur [R] recevable mais mal fondé en son appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 avril 2021.

— constater que Monsieur [R] n’a pas justifié auprès d’elle de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure adressée par elle à cette fin le 4 juillet et réceptionnée le 6 juillet suivant.

— constater que Monsieur [R] n’a pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention dudit prêt, ni à justifier que la condition n’ait pas défaillie de son fait.

— constater que le défaut de réitération de la vente par acte authentique est exclusivement imputable au défaut de diligence de Monsieur [R].

En conséquence,

— dire et juger que la condition suspensive d’obtention de prêt insérée au compromis est réputée défaillie.

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que la somme de 55 000 € versée par Monsieur [R] à titre de dépôt de garantie et séquestrée par Maître [P] doit être conservée à la société Aquitaine Logements, conformément aux stipulations du compromis de vente et l’y a condamnée en tant que de besoin.

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a en conséquence autorisé Maître [P] à lui remettre la somme de 55 000 €.

— débouter Monsieur [R] de sa demande reconventionnelle de réduction de la prétendue clause pénale comme étant aussi infondée qu’injustifiée.

— condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu en application de l’article 783 du code de procédure civile d’écarter les dernières conclusions de la société Aquitaine Logements notifiées le 18 octobre 2024, soit postérieurement à la clôture intervenue le 7 octobre 2024.

Sur la défaillance de la condition suspensive propre à l’obtention d’un prêt,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, aux termes d’une promesse de vente en date du 12 mars 2018, M. [R] s’est engagé, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, à acheter une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8], au prix de 550 000,00 €.

À titre de dépôt de garantie, Monsieur [F] [R] a versé entre les mains de Maître [V] [P], pour constituer séquestre, la somme de 55 000,00 €

Aux termes du présent appel, M. [R] critique le jugement déféré qui a constaté qu’il ne justifiait pas que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas de son fait et qui par conséquent a dit que la somme de 55 000 euros versée par ses soins à titre de séquestre serait conservée par la SARL Aquitaine Logements, qui, de facto, se trouvait libérée de tout engagement à raison de la caducité de la promesse de vente.

Au soutien de son appel, M. [R] fait valoir qu’il n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors qu’il a engagé des démarches en vue de l’obtention d’un prêt, en concluant, le 31 octobre 2018, avec la société Fiduciam Nomness Limited un contrat de fiducie sûreté de droit anglais portant sur le prêt de la somme de 1 708 000 euros, moyennant diverses garanties constituées notamment par l’apport en fiducie sûreté de divers biens immobiliers, de sorte que le notaire informé de ces démarches a reporté la signature de l’acte à la date du 21 novembre 2018.

Il précise toutefois que concomitamment à cette signature il a été victime d’un détournement d’une somme de presque 3 000 000 d’euros qui l’a obligé à procéder à un dépôt de plainte à [Localité 5] de sorte qu’une procédure pénale est toujours en cours Il en conclut que la condition suspensive afférente à l’obtention d’un prêt ne peut donc en l’espèce être réputée accomplie, puisque sa réalisation a été empêchée par une autre que le débiteur engagé sous cette condition, et ce, à raison du détournement de fonds dont il a été victime.

La société Aquitaine Logements considère pour sa part que le jugement doit être confirmé et que la condition suspensive a défailli de par la faute de l’acquéreur qui n’a pas respecté les conditions contractuelles fixées dans la promesse de vente relatives à l’obtention d’un prêt.

A ce titre, la promesse de vente du 12 mars 2018 dispose que ' le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées'. Il est précisé en outre que 'l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt avant le 12 avril 2018 (…). Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 11 mai 2018. L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours de l’expiration du délai ci-dessus'.

L’acte indique en outre que ' à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité et ainsi le vendeur retrouvera sa liberté, mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé, qu’après qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’ait pas défaillie de son fait ; à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur'.

Or, il résulte à l’évidence de la chronologie des faits que M. [R] n’a pas respecté les conditions contractuelles susvisées. Il ne démontre pas en effet avoir réalisé l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt à l’échéance du 12 avril 2018, puisqu’il a indiqué lui-même dans ses écritures avoir conclu le 31 octobre 2018 avec la société Fiduciam Nomness Limited un contrat de fiducie sûreté de droit anglais portant sur le prêt de la somme de 1 708 000 euros.

En outre, mis en demeure par lettre recommandée du 4 juillet 2018 d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, il est resté taisant, attendant d’être assigné en justice pour s’expliquer sur les circonstances ayant présidé à la non réalisation de la condition suspensive.

Enfin, le contrat de fiducie sûreté dont il se prévaut ne permet pas d’établir l’obtention d’un prêt conforme aux conditions contractuelles et s’avère en tout état de cause bien postérieur aux dates butoirs des 12 avril et 11 mai 2018 fixées pour effectuer les démarches en vue de l’obtention d’un financement et d’en justifier auprès du vendeur.

De surcroît, l’escroquerie dont se prévaut l’appelant et pour laquelle il a déposé plainte auprès des autorités judiciaires suisses en date du 8 juillet 2020 est totalement étrangère au présent litige.

Dans ces conditions, il appert que M. [R] échoue à démontrer que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas intervenue de son fait.

Par conséquent, la promesse de vente ne pourra qu’être déclarée caduque du fait de l’acquéreur et la société Aquitaine Logements libérée de toute obligation de ce chef, le dépôt de garantie devant lui rester acquis. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

A titre subsidiaire, M. [R] demande de voir ramener cette somme de 55 000 euros à de plus justes proportions. Toutefois, il ne justifie nullement de ce que ladite clause correspond à une clause pénale et en outre de ce qu’elle s’avère manifestement excessive, en application de l’article 1231-5 du code civil, car correspondant à 10% du prix de vente. Il sera donc débouté de sa demande formée de ce chef et le jugement entrepris confirmé de plus fort.

Sur les autres demandes,

M. [R] qui succombe en son appel, sera condamné à payer à la société Aquitaine Logements la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [R] sera pour sa part débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Ecarte les conclusions notifiées par la société Aquitaine Logements le 18 octobre 2024,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [R] à payer à la société Aquitaine Logements la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [R] aux entiers dépens de la procédure,

Déboute M. [F] [R] de ses demandes formées à ces titres.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,