COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2024

N° RG 21/05786 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-ML46

S.A. AXA FRANCE IARD

SARL EXPERT HABITAT

c/

[I] [B] épouse [N]

[C] [H] veuve [B] (décédée)

[M] [A]

[P] [J] épouse [A]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 20/00181) suivant déclaration d’appel du 21 octobre 2021

APPELANTES :

S.A. AXA FRANCE IARD

Société anonyme au capital de 214 799 030,00 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 722 057 460 dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

SARL EXPERT HABITAT

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n° 790 997 365 dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

[C] [H] veuve [B]

née le 30 Novembre 1926 à [Localité 8]

décédée le 19 Janvier 2023

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

[I] [B] épouse [N]

née le 08 Juillet 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

en son nom personnel et en qualité d’héritière de Madame [C] [H] veuve [B], née le 30 Novembre 1926 à [Localité 8], de nationalité française, retraitée, décédée le 19 Janvier 2023 à 19 Heures à [Localité 14] en Gironde

Représentée par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

[M] [A]

né le 13 Mars 1973 à [Localité 15]

de nationalité Française

Profession : Infirmier libéral,

demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

[P] [J] épouse [A]

née le 06 Mars 1974 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Préparateur en pharmacie,

demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

Représentés par M^e Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 17 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 26 août 2019 par M.[L], notaire à [Localité 12], M. [M] [A] et Mme [P] [J] épouse [A] ont acquis de Mmes [C] [B] et [I] [B] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 8] (33), [Adresse 10]. Un diagnostic technique établi par la société Expert Habitat le 6 mai 2019 figurait en annexe de l’acte de vente.

Soutenant avoir découvert la présence massive de termites à l’occasion de travaux réalisés dans la maison, M. [A] et Mme [A] ont, par acte du 7 février 2021, fait assigner Mesdames [C] [H] épouse [B] et [I] [B] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Libourne, afin d’obtenir, au visa des articles 1603 et suivants du Code civil :

— leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 39 322,28 € au titre des travaux de remise en état de l’immeuble, de la réparation de leur préjudice de jouissance et du procès-verbal de constat d’huissier;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par acte en date du 15 avril 2020, Mmes [C] [H] épouse [B] et [I] [B] épouse [N] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Libourne la SARL Expert Habitat et sa compagnie d’assurance Axa France Iard afin d’obtenir, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à leur encontre, qu’elles soient condamnées à les relever indemnes, ainsi que leur condamnation au paiement d’une somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— dit que Mme [I] [N] et Mme [D] [B] épouse [H] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

— condamné solidairement Mme [I] [N] et Mme [D] [B] à payer aux époux [A] la somme de 28 998,19 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et celle de 8 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné solidairement Mme [I] [N] et Mme [D] [B] à payer aux époux [A] la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit que la SARL Expert Habitat et la compagnie Axa devront solidairement garantir Mme [I] [N] et Mme [D] [B] des condamnations prononcées contre elles ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— rejeté le surplus des prétentions des parties ;

— condamné solidairement Mme [I] [N] et Mme [D] [B] aux dépens dont feront partie le coût du constat de Maître [S].

Par déclaration électronique du 21 octobre 2021, la société Axa France Iard et la société Expert Habitat ont interjeté appel de la décision en ce qu’il a dit qu’elles devront solidairement garantir Mme [N] et Mme [B] des condamnations prononcées contre elles.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 14 mars 2022, la société Axa France Iard et la société Expert Habitat demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’il a dit qu’elles devront solidairement garantir Mmes [I] [N] et [D] [B] des condamnations prononcées contre elles ;

Statuant à nouveau,

— débouter Mmes [I] [N] et [D] [B] de leurs demandes dirigées contre elles ;

Y ajoutant,

— condamner Mmes [I] [N] et [D] [B] à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner Mmes [I] [N] et [D] [B] aux dépens ;

— débouter les époux [A] de leur demande de condamnation in solidum des concluantes au titre de l’article 700 et des dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 14 mars 2023, Madame [I] [B], en son nom personnel et en sa qualité d’héritière de Madame [C] [B], demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer le jugement dont appel ;

— débouter les époux [A] de toutes leurs demandes ;

— les condamner, à titre reconventionnel, à lui payer, en son nom personnel et en qualité d’héritière de Madame [C] [H] veuve [B], une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

À titre subsidiaire, si sa responsabilité était retenue par la cour d’appel,

— débouter la compagnie d’assurance Axa et la société Expert Habitat de leur appel ;

— condamner solidairement la société Expert Habitat et la compagnie d’assurances Axa à la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge en principal, dommages et intérêts, article 700 et dépens ;

— condamner solidairement la société Expert Habitat et la compagnie d’assurances Axa et les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 11 janvier 2022, M. [M] [A] et Mme [P] [A] demandent à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Libourne le 16 septembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement la compagnie Axa, la SARL Expert Habitat, Mesdames [I] [N] et [C] [B] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle de Mme [B] épouse [N] agissant en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [H] épouse [B].

M. [A] et Mme [J] épouse [A] soutiennent que la responsabilité contractuelle des venderesses est engagée, à titre principal sur le fondement de l’obligation de délivrance, et, à titre subsidiaire, sur celui de la garantie des vices cachés.

Ils exposent que le diagnostic technique indique l’absence de termites dans l’ensemble des pièces de l’immeuble, hormis dans la porcherie, qui est un édifice autonome, que cependant dès octobre 2019, ils ont découvert la présence massive de termites dans le bien immobilier, que dès lors Mmes [B] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

A titre subsidiaire, ils font valoir que la présence considérable des insectes ne pouvait qu’être antérieure à la vente, que cette infestation rend l’immeuble impropre à sa destination, et qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils en avaient eu connaissance avant la vente, que la clause de non garantie prévue dans l’acte de vente ne s’applique pas aux dispositions relatives à l’environnement et à la santé publique et donc à la présence de termites.

Mme [B] épouse [N] oppose quant à elle aux acquéreurs la clause exonératoire des vices cachés contenue à l’acte de vente. Elle précise qu’elle n’avait nullement connaissance de l’infestation des termites avant la vente, laquelle n’existait pas au jour de la vente de l’immeuble, que les époux [A] ont été très clairement informés du risque de l’existence d’infestation de termites et qu’elle a donc parfaitement exécuté ses obligations contactuelles, qu’en tout état de cause les acquéreurs n’établissent pas l’état exact de l’infestation et de leur préjudice.

La compagnie Axa France Iard et la Sarl Expert Habitat font valoir au soutien de leur appel que la Sarl Expert Habitat n’a commis aucune faute lors de l’établissement du diagnostic termites avant-vente, que l’immeuble a bien été déclaré infesté par les termites mais aussi par d’autres agents de dégradation biologique des bois, que de nombreuses parties de l’immeuble n’avaient pas pu être inspectées. Elles ajoutent que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve que les travaux de reprise sollicités sont en lien avec la seule infestation supplémentaire de termites et que en tout état de cause seule la perte de chance de ne pas contracter ou de demander une réduction du prix pourrait leur être réclamée.

****

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, ' celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend '.

L’article 1641 du code civil prévoit quant à lui que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Il est constant que le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente.

Pour retenir le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, le tribunal a considéré que l’état parasitaire ne mentionnait pas la présence de termites dans la maison mais seulement dans un bâtiment annexe, n’indiquait pas que des parties du bâtiment n’avaient pas été examinées et concluait que les vendeurs n’ont dès lors pas délivré un immeuble conforme à cet état parasitaire.

Selon l’article L.271-4 II du code de la construction et de l’habitation, lors de la signature de l’acte de vente en cas d’absence d’un des documents de diagnostic technique imposés, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il est de jurisprudence constante que si le vendeur remplit son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics réglementaires, l’acquéreur est privé d’une action contre son vendeur si celui-ci est de bonne foi, que ce soit sur le fondement de l’absence de délivrance conforme ou sur celui de la garantie des vices cachés ((Civ.3ème, 6 juillet 2011, pourvoi n°10-18-882, publié; Civ.3ème, 8 novembre 2006, pourvoi n°05-17.379, publié).

En l’espèce, l’acte de vente versé aux débats par M. [A] et Mme [A] (Pièce 1 époux [A]) mentionne au paragraphe 'termites’ du chapitre 'protection de l’environnement et santé publique’ que ' l’immeuble … est situé dans un secteur contaminé ou susceptible de l’être,… qu’un état relatif à la présence de termites établi par Expert Habitat et révélant la présence de termites est demeuré ci-annexé (indice d’infestation de termites dans la porcherie – et autres agents biologiques détériorant le bois constatés dans le grenier). L’acquéreur déclare avoir pris personnellemenet connaissance de cet état et en posséder une copie. Il déclare vouloir faire son affaire personnelle des mesures à prendrepour remédier à la situation, telles que la destruction des insectes, le traitement préventif pour l’avenir et la remise en état des parties du bâtiment détériorées par leur présence et en supporter seul le coût'.

Par ailleurs, l’acte de vente prévoit en page 21 une clause exonératoire des vices cachés ou apparents pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments à l’exception de ce qui est dit sous le titre 'environnement et santé publique'.

Un diagnostic technique relatif aux termites étant joint à l’acte de vente, les venderesses sont présumées de bonne foi, et il incombe par conséquent aux époux [A] de rapporter non seulement la preuve de l’absence de délivrance conforme ou d’un vice caché, mais aussi de la mauvaise foi des venderesses pour engager leur responsabilité.

La lecture du diagnostic technique réalisé le 6 mai 2019 par la Sarl Expert Habitat révèle des indices d’infestation de termites dans la porcherie située au rez-de-chaussée (pièce 2 époux [A]). Si le diagnostic précise, comme l’a relevé le tribunal, que toutes les parties du bâtiment ont pu être visitées (page 46 du rapport), en revanche, il mentionne des ouvrages, ou parties d’ouvrages ou éléments qui n’ont pu être examinés (page 47 du rapport), en l’espèce le pressoir, le chai, l’atelier car encombrés, le doublage du plafond dans le palier, le salon, les chambres 1, 2 et 3, la salle à manger et l’escalier, le doublage du plafond et des murs dans la cuisine et le doublage du plafond et le plancher dans le grenier.

Il est également constaté la présence d’autres agents biologiques détériorant le bois dans la charpente du grenier.

Il en résulte que le diagnostic technique annexé à l’acte de vente faisait bien état de la présence de termites et mentionnait que des parties de l’ouvrage n’avaient pas pu être visitées en raison notamment de l’encombrement de certaines parties, ou encore du doublage des plafonds ou des murs, ce qui laissait planer une incertitude quant à la présence éventuelle de termites dans les parties non visitées.

A l’appui de leur demande, les époux [A] produisent un procès-verbal de constat établi le 18 octobre 2019 par la SCP Goursaud et [S], huissiers de justice, qui constate:

— 'sur l’ensemble de la cuisine, les murs comportent de nombreux cordons d’insectes xylophages, ceux-ci sont visibles depuis que les murs ont été détapissés.

— sous-escalier, M. [A] me précise que l’espace sous-escalier est resté dans le même état que le jour de la visite de l’expert diagnostiqueur. Je constate d’importantes traces de passage de termites sur les poutres bois et des vermoulures, et la présence de deux cordons de terre s’étirant verticalement sur environ 15 cm.

— escalier: la partie du bois visible depuis l’escalier montre des traces de passage d’insectes xylophages. M. [A] me précise que la cage d’esclaier est restée dans le même état que le jour du diagnostic technique’ (pièce 7 époux [A]).

Il convient de relever que l’huissier de justice n’a procédé qu’à des constatations partielles, dans une partie très limitée de l’habitation, en l’espèce la cuisine et l’escalier, que s’il fait certes état de termites dans ces pièces, la cour d’appel ne peut en déduire, contrairement à ce que soutiennent les époux [A], la présence massive d’insectes rendant le bien inhabitable.

De surcroît, la comparaison entre le diagnostic produit et le constat d’huissier révèle d’une part que la présence de termites sur les murs de la cuisine n’a pu être détectée par l’huissier de justice que parce-que les murs ont été 'détapissés', la SARL expert habitat ayant précisé quant à elle que les murs de la cuisine n’avaient pas pu être examinés, et que d’autre part l’huissier de justice se contente de rapporter les propos de M. [A] selon lesquels l’état de la cage d’escalier serait restée la même depuis la vente. Dès lors, en considération de ces éléments, il n’existe pas de contradiction entre le diagnostic technique et le procès-verbal de constat d’huissier produit par les acquéreurs.

Il en résulte que les époux [A] échouent à rapporter la preuve de la présence massive de termites dans le bien litigieux et par conséquent d’une délivrance non conforme à l’acte de vente qui mentionnait des termites, et encore moins que cette présence massive, si elle était avérée, était connue des vendeurs, étant rappelé qu’en fournissant lors de la vente le diagnostic relatif aux termites, la responsabilité des vendeurs ne pourrait être engagée qu’en établissant la preuve de leur mauvaise foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu de ce qui précède.

Le jugement en ce qu’il a dit que Mme [I] [N] épouse [B] et Mme [D] [H] épouse [B] ont manqué à leur obligation de délivrance, les a condamnées au paiement de dommages et intérêts au profit de M.et Mme [A], et en ce qu’il a condamné la compagnie Axa France Iard et la Sarl Expert Habitat à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre sera donc infirmé, M. [A] et Mme [J] épouse [A] seront déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [B] épouse [N] agissant en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [H] épouse [B] sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance.

M. [A] et Mme [A] fondent à titre subsidiaire leur action en responsabilité contre les vendeurs sur le fondement des vices cachés.

Les époux [A] font à juste titre valoir que la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne s’applique pas en l’espèce s’agissant des termites concernées par la partie 'santé publique’ de l’acte de vente (pièce 1 époux [A]).

Néanmoins, là encore, ils ne rapportent pas la preuve eu égard à ce qui précède et aux éléments de preuve fournis, en l’espèce le constat d’huissier, que l’immeuble était atteint d’un vice caché dès lors que l’acte de vente mentionne l’existence de termites et que le procès-verbal de constat d’huissier ne permet pas de révéler que des termites sont présents massivement dans le bien litigieux. De plus, il est souligné, là encore, à titre surabondant, que même en présence d’un vice caché, pour engager la responsabilité contractuelle des consorts [B], les époux [A] auraient dû établir la mauvaise foi des vendeurs, en l’espèce la connaissance d’une infestation massive de termites avant la vente en contradiction avec le diagnostic technique, ce qui n’est aucunement établi.

M. [A] et Mme [J] épouse [A] seront donc également déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre des venderesses sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes accessoires.

Les dispositions prises dans le jugement déféré au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront infirmées.

M. [A] et Mme [A], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure et à payer à Mme [B] épouse [N] agissant en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [H] épouse [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il seront déboutés de leurs demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la solution donnée au litige, la société Axa France Iard et la SARL Expert Habitat seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déboute M. [M] [A] et Mme [P] [J] épouse [A] de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [I] [B] épouse [N] agissant en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [H] épouse [B] fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés;

Condamne M. [M] [A] et Mme [P] [J] épouse [A] aux entiers dépens de la procédure.

Condamne M. [M] [A] et Mme [P] [J] épouse [A] à payer à Mme [I] [B] épouse [N] agissant en son nom personnel et en qualité d’héritière de Mme [H] épouse [B] une somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [M] [A] et Mme [P] [J] épouse [A], la compagnie Axa France Iard et la Sarl Expert Habitat de leurs demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,