COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2025

N° RG 24/04563 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUY2

AFFAIRE :

[L] [F]

C/

[O] [P]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE:

N° RG : 19/12220

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.05.2025

à :

M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [F]

Restaurateur sous l’enseigne AUBERGE DE [Localité 3]

N° Siret : 394 846 026 (RCS Nanterre)

né le 20 Janvier 1953 à [Localité 5] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078107 – Représentant : M^e Erik BILLARD-SARRAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Muriel HUMBERT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Mademoiselle [O] [P]

née le 24 Août 1980 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Philippe-francis BERNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0849

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère entendue en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1991, M [W] [I] [P] a donné à bail commercial en renouvellement à M [A] et Mme [Y] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] (92), pour neuf ans à compter du 1er janvier 1991. Par actes des 16 février et 16 mars 1998, Monsieur [L] [F] a repris le fonds de commerce de restauration comprenant le droit au bail.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 1999, M [W] [I] [P] a donné congé au preneur avec offre de renouvellement à échéance du 31 décembre 1999, à la suite duquel le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2000. Il se poursuit depuis cette date par tacite prolongation.

Le 16 mai 2019, Mme [O] [P] aux droits de [W] [P] décédé a mis M [F] en demeure de payer les sommes de 32.739,07 euros au titre d’un rappel de loyers en application de la clause d’échelle mobile sur les 5 dernières années et de 4679,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie.

Le 21 mai 2019, la bailleresse a fait signifier à M [F] un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à échéance du 31 décembre 2019.

En parallèle, elle l’a assigné par acte du 24 décembre 2019, en paiement du rappel de loyers et réajustement du dépôt de garantie en application de la clause d’échelle mobile sur les 5 dernières années, objet de la mise en demeure du 16 mai 2019, avec demande de résiliation judiciaire du bail, expulsion et indemnité d’occupation.

Le 6 mars 2020, au constat de l’absence de régularisation du rappel de loyers au titre de l’indexation, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer les sommes dues visant la clause résolutoire incluse du bail avec sommation de justifier de l’assurance garantissant les lieux loués et du ramonage des fourneaux et conduits, et valant mise en demeure prévue par l’article L145-17 du code de commerce également reproduit permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu d’une indemnité d’éviction.

M [F] a fait assigner la bailleresse par acte du 31 mars 2020 aux fins de suspension du commandement du 6 mars 2020 et délais pour s’acquitter de l’arriéré de loyers et pour compléter le dépôt de garantie, nullité du congé refusant le renouvellement du bail du 21 mai 2019 et, à titre subsidiaire, expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Les instances enrôlées sous les numéros RG 19/12220 et 20/02411 ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

débouté M [L] [F] de ses demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats,

condamné M [L] [F] à payer à Mme [O] [P] les sommes suivantes :

une somme de 32 739,07 euros au titre des rappels de loyers pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2019,

une somme de 4 676,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2019,

ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant Mme [O] [P] et M [L] [F], portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] (92), avec effet au 19 juillet 2020 à minuit,

ordonné en conséquence à M [L] [F], et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés,

débouté Mme [O] [P] de sa demande d’astreinte,

dit qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la (présente) décision, M [L] [F], et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de Mme [O] [P], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de M [L] [F] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

condamné M [L] [F] à payer à Mme [O] [P] une indemnité d’occupation de droit commun, hors charges et hors taxes, d’un montant de 44 900 euros par an, soit 3 741,67 euros par mois, ce à compter du 20 juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

débouté Mme [O] [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

débouté M [L] [F] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction qui lui a été délivré le 21 mai 2019,

débouté M [L] [F] de sa demande tendant à voir prononcer la tacite reconduction du bail liant les parties,

débouté M [L] [F] de sa demande tendant à voir ordonner à Mme [O] [P] de facturer des loyers au lieu d’une indemnité d’occupation,

débouté M [L] [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire,

condamné M [L] [F] à payer à Mme [O] [P] une indemnité d’occupation statutaire, hors charges et hors taxes, d’un montant de 44 900 euros par an, soit 3 741,67 euros par mois, ce à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’au 19 juillet 2020 inclus,

débouté M [L] [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

débouté M [L] [F] de sa demande de condamnation de Mme [O] [P] au paiement d’une indemnité d’éviction,

débouté M [L] [F] de sa demande de dommages et intérêts,

condamné M [L] [F] à payer à Mme [O] [P] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M [L] [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M [L] [F] aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Philippe-Francis Bernard, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 16 juillet 2024, M [L] [F] a interjeté appel du jugement, en visant les 20 chefs de la décision critiquée lui faisant grief, outre celui portant sur l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [F], appelant, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre rendu le 5 juillet 2024 en ce qu’il a :

Débouté M [L] [F] de ses demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats dans la procédure de première instance

Condamné M [L] [F] à payer Mme [O] [P] ' une somme de 32 739,07 euros au titre des rappels de loyers ' et de 4 676,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux du [Adresse 1] à [Localité 3] (92) avec effet au 19 juillet 2020 à minuit

Ordonné la libération des locaux sus visés

Dit que dans les 30 jours de la signification de la décision de première instance, M [L] [F] ou tout occupant de son chef pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

Ordonné le transport et la séquestration des meubles ou objets mobiliers aux frais exclusifs de M [L] [F]

Condamné M [L] [F] à payer une indemnité d’occupation de 3 741,67 euros par mois, à compter du 20 juillet 2020

Et statuant à nouveau :

Débouter Mme [O] [P] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail inscrite dans son commandement du 6 mars 2020 compte tenu du règlement des arriérés intervenu au centime d’euro près par virement du Conseil de M [L] [F] au Conseil de Mme [O] [P] et à bonne date, c’est-à-dire dans les délais requis par l’assignation délivrée et placée les 31 mars et 2 avril 2020,

Débouter également Mme [O] [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et 1228 du code civil, compte tenu du parfait règlement des charges et du parfait respect des obligations du bail par M [L] [F],

Compte tenu du rapport de monsieur l’expert [H] du 13 mars 2019, compte tenu des appels d’indemnités d’occupation envoyés à M [L] [F] du 1er janvier 2020 à ce jour, considérer qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, Mme [O] [P] a purement et simplement renoncé de façon non silencieuse et non équivoque à solliciter l’indemnité d’occupation à laquelle elle a droit en application du rapport non contradictoire et non judiciaire de monsieur l’expert [H],

Statuer ce que de droit sur les loyers courants, sur les indemnités d’occupation courantes dues par M [L] [F] à compter de l’arrêt à intervenir en tenant compte de cette renonciation non silencieuse et non équivoque,

Prononcer la nullité du congé refusant le renouvellement du bail signifié le 21 mai 2019 pour tardiveté (il devait être délivré pour le 31 décembre 2017 au plus tard) et pour absence de motif en application des dispositions de l’article 145-9 du code de commerce,

En conséquence de cette nullité :

prononcer la tacite reconduction du bail commercial dont dispose M [L] [F] pour l’exploitation du restaurant dénommé Auberge de [Localité 3], à compter du 1er janvier 2020,

Et

ordonner à Mme [O] [P] de facturer des loyers en conséquence (et non des indemnités d’éviction [sic]),

Subsidiairement, nommer tel expert judiciaire avec pour mission de calculer au mieux des intérêts des parties, la valeur locative du local afin de calculer le loyer applicable à partir du 1er janvier 2020 et l’indemnité d’éviction due par Mme [O] [P] à M [L] [F] en cas d’éviction des locaux commercialement loués,

Ordonner à Mme [O] [P] de régler les diverses provisions sur les honoraires et frais sollicités par l’expert judiciaire nommé par la cour, compte tenu de ce que c’est Mme [O] [P] qui donne congé et propose l’indemnité d’éviction,

En tout état de cause :

Condamner Mme [O] [P] à verser une indemnité d’éviction de 300 000 euros (au minimum et à compléter),

Condamner Mme [O] [P] à verser à M [L] [F] la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 12 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [P], intimée, demande à la cour de :

Vu les conclusions d’appel de M [F], ne sollicitant pas l’infirmation du jugement en ce que le tribunal a :

débouté M [F] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction qui lui a été délivré

débouté M [F] de sa demande tendant à voir prononcer la tacite reconduction du bail liant les parties

débouté M [F] de sa demande tendant à voir ordonner à Mme [O] [P] de facturer des loyers au lieu d’une indemnité d’occupation

débouté M [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire

condamné M [F] à payer une indemnité d’occupation statutaire depuis la date du congé que le tribunal a fixé à la somme de 3 741,67 euros par mois, à compter du 1er janvier 2020

débouté M [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction

débouté M [F] de sa demande de condamnation de Mme [O] [P] au paiement d’une indemnité d’éviction

débouté M [F] de sa demande de dommages et intérêts

Déclarer en conséquence M [F] irrecevable en tous les cas mal fondé en ses demandes tendant à :

prononcer la nullité du congé refusant le renouvellement du bail signifié le 21 mai 2019, pour tardiveté ou absence de motif

prononcer la tacite reconduction du bail commercial à compter du 1er janvier 2020.

ordonner à Mme [O] [P] de facturer des loyers en conséquence (et non des indemnités d’éviction)

nommer tel expert judiciaire avec pour mission de calculer au mieux des intérêts des parties, la valeur locative du local afin de calculer le loyer applicable à partir du 1er janvier 2020 et l’indemnité d’éviction due par Mme [O] [P] à M [L] [F] en cas d’éviction des locaux commercialement loués

condamner Mme [O] [P] à verser une indemnité d’éviction de 300 000 euros

Pour le surplus :

déclarer infondé M [F] en son appel, et le débouter de toutes ses prétentions

En conséquence,

A titre principal :

Confirmer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, si la cour devait infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, à la date du 19 juillet 2020,

Réformer le jugement et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties à la même date, et par substitution de motifs, déclarer M [F] occupant sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2020 et condamner ce dernier à payer à Mme [O] [P], une indemnité d’occupation de 44.900 euros hors taxes et hors charges par an, soit 3.741,67 euros par mois, à compter du 19 juillet 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux, en application des articles 1240 et 1728 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire et devait débouter Mme [P] de sa demande subsidiaire en résiliation du bail,

Juger que M [L] [F] est déchu du droit de percevoir une indemnité d’éviction en conséquence de ses violations des clauses et conditions du bail expiré et du non-respect du commandement du 6 mars 2019 [lire 2020], en application de l’article L 145-17 du code de commerce,

En conséquence :

Débouter M [F] de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction, et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] (92), exploités sous l’enseigne Auberge de [Localité 3],

Autoriser Mme [P], à défaut pour M [L] [F] d’avoir vidé et débarrassé les lieux, à remiser en garde-meubles, aux frais de celui-ci, l’ensemble des mobiliers, matériels et marchandises qui pourraient se trouver sur place, et dont l’huissier chargé de l’exécution fera l’inventaire préalable,

Déclarer M [L] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2020 et condamner M [L] [F] à payer à Mme [O] [P], une indemnité d’occupation de 44.900 euros hors taxes et hors charges par an, soit 3.741,67 euros par mois, à compter du 19 juillet 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux, en application de l’article 1240 du code civil,

A titre encore plus subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement déboutant M [F] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et juger l’appelant recevable et fondé en cette prétention, en suite du congé avec refus de renouvellement du 19 mai 2019,

Ordonner une mesure d’instruction pour évaluer ladite indemnité d’éviction et désigner à cette fin tout expert avec mission d’usage, et débouter M [F] de toutes ses demandes concernant l’évaluation de l’indemnité d’occupation statutaire, celle-ci ayant été définitivement fixée par le tribunal à la somme de 44.900 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2020, date d’effet du congé,

Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause :

Condamner M [F] à payer à Mme [O] [P], une somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M [L] [F] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe-Francis Bernard, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mars 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 2 avril 2025 et le prononcé de l’arrêt au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE DÉCISION

Sur la saisine de la cour d’appel

Au visa des articles 562, 908, 910-4 et 954 du code de procédure civile dans leur rédaction antérieure à la réforme résultant du décret du 29 décembre 2023, Mme [P] fait valoir que dans ses conclusions délimitant l’objet et les contours de l’appel, M [F] a limité les chefs critiqués du jugement dont il demande l’infirmation, qu’il ne demande plus l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande de nullité du congé du 21 mai 2019, de sa demande de tacite reconduction du bail, de facturation de loyers au lieu d’indemnités d’occupation, d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, condamné à une indemnité d’occupation statutaire de 3 741,67 euros par mois du 1er janvier 2020 au19 juillet 2020, débouté de sa demande d’expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction, de sa demande d’indemnité d’éviction et de sa demande de dommages et intérêts. Elle en conclut que ces chefs de jugement étant définitifs, le jugement ayant été signifié à M [F] le 12 septembre 2024, l’appelant est irrecevable en toutes ses prétentions venant contredire ce qui a ainsi été définitivement jugé.

M [F] n’a pas répondu sur ce point dont il est utile de rappeler qu’il a été mis au débat par l’intimée dès ses premières conclusions du 29 octobre 2024.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions et par ailleurs, que les parties sont réputées avoir abandonné les prétentions et moyens qui ne sont pas repris dans les dernières conclusions.

En l’état des textes résultant du décret du 6 mai 2017 applicable à la présente procédure d’appel, l’effet dévolutif de l’appel n’est produit que par la déclaration d’appel, l’article 562 du code de procédure civile énonçant que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément. Les conclusions ne permettent pas d’étendre la dévolution du litige à des chefs qui n’auraient pas été visés dans la déclarations d’appel. En revanche, la cour ne statuant que sur ce qui est demandé au dispositif des dernières conclusions, et les parties étant réputées avoir abandonné les prétentions et moyens qui ne sont pas repris dans les dernières conclusions, il leur est loisible de restreindre en cours de procédure le champ de l’appel.

La Cour de cassation, depuis son arrêt du 17 septembre 2020 dont la solution est applicable aux appels interjetés après cette date, juge qu’en application des articles 954 et 542 du code de procédure civile lorsque l’appelant ne demande pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions saisissant la cour, celle-ci ne peut que confirmer le jugement. La Cour de cassation a également précisé (Civ 2, 3 mars 2022, n°20-20.017) que l’appelant qui demande l’infirmation d’un jugement n’est pas tenu de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement dont il demande l’infirmation.

Il résulte de la combinaison des principes ainsi rappelés, que si, bien que n’en ayant pas l’obligation, l’appelant fait le choix de lister au dispositif de ses dernières conclusions les chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement, alors ceux-ci circonscrivent l’assiette de la saisine de la cour d’appel, et qu’il est réputé avoir renoncé à ceux dont il avait dans sa déclaration d’appel dévolu la connaissance à la cour, mais qu’il n’énonce plus au dispositif de ses dernières conclusions.

La cour n’a dès lors pas à se prononcer sur les prétentions qui sont formulées pour statuer à nouveau sur un ou plusieurs chefs du jugement qu’il ne lui est plus demandé d’infirmer, et elle doit confirmer ces chefs du jugement dont appel.

Ainsi qu’il a été précisé dans l’exposé du litige, M [F] avait dans sa déclaration d’appel expressément saisi la cour d’une demande d’infirmation des 20 chefs du dispositif du jugement lui faisant grief, y ajoutant celui qui a ordonné l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions remises dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile définissant l’objet du litige, ainsi qu’au dispositif de ses dernières conclusions saisissant la cour, il a demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il :

le déboute de ses demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats dans la procédure de première instance

le condamne à payer Mme [O] [P] une somme de 32 739,07 euros au titre des rappels de loyers et de 4 676,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie. Le chef portant sur la capitalisation des intérêts sur ces sommes doit être considéré comme dépendant de cette condamnation

constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec effet au 19 juillet 2020 à minuit

ordonne la libération des locaux

dit qu’à défaut de départ volontaire dans les 30 jours de la signification de la décision de première instance, lui et tout occupant de son chef pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

ordonne le transport et la séquestration des meubles ou objets mobiliers aux frais exclusifs de M [L] [F]

condamne ce dernier à payer une indemnité d’occupation de 3 741,67 euros par mois, à compter du 20 juillet 2020.

Le jugement est donc confirmé sans examen des moyens qui pourraient être articulés à l’encontre de ces chefs, en ce qu’il :

déboute M [F] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction du 21 mai 2019

déboute M [F] de sa demande tendant à voir prononcer la tacite reconduction du bail, demande qui dépendait de l’annulation du congé du 21 mai 2019

déboute M [F] de sa demande tendant à voir ordonner à Mme [O] [P] de facturer des loyers au lieu d’une indemnité d’occupation, demande qui dépendait de la précédente

déboute M [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire qui est en lien avec la contestation du congé du 21 mai 2019

condamne M [F] à payer une indemnité d’occupation statutaire depuis la date d’effets du congé d’un montant de 44 900 euros par an soit 3 741,67 euros par mois, à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’au 19 juillet inclus

déboute M [F] de sa demande d’expertise aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction

déboute M [F] de sa demande de condamnation de Mme [O] [P] au paiement d’une indemnité d’éviction

déboute M [F] de sa demande de dommages et intérêts

déboute M [F] de ses demandes plus amples ou contraires.

La cour n’a donc pas à statuer à nouveau sur les prétentions que M [F] réitère en appel en lien avec ces chefs.

Les chefs du jugement relatifs à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et à la charge des dépens de première instance sont quant à eux suspendus au sort de l’appel contre les chefs de jugement dont la cour demeure effectivement saisie.

En ce qui concerne la contestation portant sur le refus du tribunal de rabattre l’ordonnance de clôture, M [F] expose en substance qu’ayant voulu apporter la preuve que les causes du commandement visant la clause résolutoire 6 mars 2020 étaient payées, il a sollicité par conclusions du 23 septembre 2022 le rabat de l’ordonnance de clôture du 8 septembre 2022, que cette demande a été jointe au fond, que le magistrat rapporteur a fait confirmer par les parties la réalité de ce paiement, et que contre toute attente, pour rejeter la demande, le tribunal a jugé que la décision de M [F] de régler les causes du commandement postérieurement à l’ordonnance de clôture ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile en relevant que la somme réclamée était sur le compte CARPA de son conseil depuis le 21 mars 2022. Il ne tire cependant aucune conséquence au stade de l’appel de l’infirmation éventuelle de ce chef du jugement, dont il ne poursuit pas la nullité pour violation d’un principe directeur du procès. Dès lors qu’il est en mesure de faire valoir sur le fond devant la cour d’appel ses moyens relativement au paiement des causes du commandement, et l’incidence de ce paiement sur la résiliation du bail, sa critique de la procédure suivie devant le tribunal est sans portée. Il n’y sera donc pas répondu.

Sur l’arriéré locatif et le bien-fondé du commandement du 6 mars 2020

Il ressort des productions et des explications concordantes des parties que sur la base du congé avec offre de renouvellement donné au locataire par M [W] [P] le 29 juin 1999 à échéance du 31 décembre 1999, le bail s’est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er janvier 2000.

Il s’est poursuivi par tacite prolongation à l’issue de son échéance du 31 décembre 2008.

Mme [O] [P], venant aux droits de son père en qualité de bailleur a entendu faire jouer la clause d’échelle mobile insérée au bail, et a ainsi réclamé suivant mise en demeure du 16 mai 2019, dont l’accusé de réception a été signé sans contestation par M [F], une somme de 32 739,04 euros couvrant les 5 dernières années non affectées par la prescription et arrêtée au terme du 31 mai 2019. Elle expose clairement les détails du calcul de sa créance qui n’est pas contesté par M [F].

Elle a par la même occasion, procédé au calcul de l’ajustement du dépôt de garantie dont elle livre le détail de la mise en 'uvre conforme aux termes du bail à cet égard, faisant apparaître une créance de 4 676,39 euros que M [F] ne conteste pas non plus.

Ce dernier n’a cependant pas donné suite à la mise en demeure du 16 mai 2019, raison pour laquelle Mme [P] l’a assigné en paiement le 24 décembre 2019 afin d’interrompre le délai de prescription.

S’agissant de la stricte application des clauses du bail, et M [F] n’ayant pas réagi à l’assignation en paiement du 24 décembre 2019, Mme [P] lui a fait délivrer par acte d’huissier du 6 mars 2020 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme totale de 37 415,43 euros, outre le coût du commandement et à justifier de l’assurance garantissant les lieux loués et du ramonage des fourneaux et conduits. Dans le contexte ainsi décrit, il ne saurait être reproché à Mme [P] d’avoir délivré ce commandement de mauvaise foi. M [F] n’en demande d’ailleurs pas l’annulation, mais concentre son argumentation sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, au motif qu’il en aurait payé les causes au centime près et dans les délais.

Ce commandement laissait à M [F] un délai d’un mois pour s’exécuter et éviter ainsi l’acquisition de la clause résolutoire, en application de l’article L145-41 du code de commerce qui dispose : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En application des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et de la reprise des délais de procédure emportant une sanction à l’issue de la période juridiquement protégée au 24 juin 2020, ce délai s’est trouvé reporté au 19 juillet 2020, ce qui n’est pas non plus discuté par M [F].

Il ne ressort pas des énonciations du jugement que M [F] ait sollicité du tribunal dans le dernier état de ses écritures, que Mme [P] verse d’ailleurs à son dossier pour permettre à la présente cour de s’en convaincre, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire selon les prévisions de l’alinéa 2 de l’article L145-41 précité, et il ne formule pas non plus une telle prétention devant la cour. La suspension de la clause résolutoire est une faculté que peut accorder le juge saisi d’une demande de délais.

En aucun cas l’assignation de M [F] du 31 mars 2020 en contestation du commandement n’a produit d’effet suspensif ni sur l’exigibilité de la créance ni sur le jeu de la clause résolutoire, et elle n’a pas pu avoir pour effet d’accorder de plein droit au demandeur des délais de paiement comme sa présentation tend à y prétendre lorsqu’il écrit (page 8/37 de ses conclusions) sur les conséquences de la réception du commandement visant la clause résolutoire « ce qui oblige Monsieur [L] [F] à réagir pour préserver le bail. Il assigne donc immédiatement pour solliciter la levée des effets du commandement et place l’assignation au greffe comme il se doit le 2 avril 2020 », ou encore (page 11/37) « M [L] [F], l’attention attirée par ses conseils a compris que [']le commandement du 6 mars 2020 était la seule mesure juridico-judiciaire immédiatement dangereuse, le non règlement ou la non-saisine du tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai du commandement entraînant de facto, sans délai et sans sommation, la résiliation définitive du bail commercial du restaurant Auberge de [Localité 3] ».

Il expose qu’il a immédiatement réglé le nouveau montant du loyer indexé tel que facturé depuis mai 2019, mais qu’il n’avait pas la trésorerie pour régler l’arriéré en une seule fois (page 12/37) « d’où la saisine dans l’urgence du tribunal judiciaire de Nanterre et le versement des sommes correspondantes petit à petit sur un sous-compte Carpa ouvert par [son] conseil ». Il offre de démontrer qu’il avait réuni la somme au premier semestre 2022 (sa pièce 15).

Or ainsi que le soutient à bons droits la bailleresse, les versements d’acomptes sur la dette locative entre les mains de son propre avocat ne valent pas paiement. Seul aurait pu être jugé libératoire un virement au crédit du compte CARPA de l’avocat du bailleur. En outre, M [F] ne justifie et ne prétend même pas avoir prévenu serait-ce par avocat interposé qu’il était en mesure de régler la totalité de l’arriéré et du complément de dépôt de garantie, avant un message au juge de la mise en état du 7 septembre 2022, veille de la clôture de la procédure de première instance, en réclamant le RIB de son contradicteur qui lui a été remis le jour même. Or c’est finalement le 18 novembre 2022 que ce paiement est intervenu.

La clause résolutoire a donc bien produit tous ses effets le 19 juillet 2020 à minuit comme l’a parfaitement jugé le tribunal. Le jugement étant confirmé sur ce point, il n’y a pas lieu d’une part d’examiner la discussion des parties sur les autres causes du commandement ni d’autre part de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial.

Pour tenir compte du paiement intervenu en cours de procédure, en réponse à la demande de l’appelant contestant sa condamnation par le jugement dont appel au paiement des sommes de 32 739,07 euros au titre des rappels de loyers et de 4 676,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie avec capitalisation des intérêts, Mme [P], qui a sollicité la condamnation de M [F] au paiement de sa créance avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, indique qu’elle tient bien évidemment compte de ce paiement qu’elle ne va pas réclamer deux fois, mais que les intérêts capitalisés seront arrêtés au 18 novembre 2022. Il sera ajouté au jugement en ce sens pour prévenir toute difficulté d’exécution, étant rappelé à défaut d’anatocisme conventionnel, faute de clause à ce titre insérée dans le bail, que la capitalisation joue sur les intérêts dûs pour une année entière à compter de la demande en justice initiale et non pas de la mise en demeure, comme cela ressort des écritures de Mme [P].

Sur l’indemnité d’occupation

M [F] étant désormais occupant sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2020, il est débiteur d’une indemnité d’occupation de droit commun fondée sur l’article 1240 du code civil. Le jugement doit donc être confirmé de plus fort en ce qu’il a débouté M [F] de ses demandes tendant à voir prononcer la tacite « reconduction » du bail commercial et à voir ordonner à Mme [P] de facturer des loyers.

L’indemnité d’occupation qui répare la privation de la libre jouissance et des fruits de son bien par le propriétaire, doit être fixée à la valeur locative de la surface occupée sans droit ni titre.

Sur la base d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire établi par M [H] dont le tribunal a relevé qu’il n’était pas contesté par M [F], cette indemnité a été fixée à la somme de 44 900 euros par an, soit 3 741,67 euros par mois à compter du 20 juillet 2020.

M [F] ne peut prétendre comme il le fait dans ses dernières conclusions que Mme [P] aurait renoncé « de façon non silencieuse et non équivoque » [sic] à solliciter l’indemnité d’occupation telle que résultant du rapport de M [H] dans la mesure où selon l’argumentation de l’appelant elle lui facture depuis mai 2019 uniquement le montant du loyer revalorisé. En effet, la bailleresse a tout au long de cette procédure et sans aucune équivoque toujours revendiqué la fixation de son indemnité d’occupation à minima au montant ainsi déterminé par l’expert, en exposant que compte tenu de la situation de l’immeuble, le montant contractuel du loyer, même après indexation était resté décorrélé de la valeur locative du marché, de sorte que la location de ce bien n’était plus rentable.

Simplement, elle ne pouvait pas facturer à son locataire des montants autres que ceux résultant des dispositions du bail tant qu’elle n’avait pas obtenu la constatation judiciaire de la résiliation du contrat aux torts du preneur et la fixation de l’indemnité d’occupation évaluée à proportion de son préjudice économique réel.

Sur la contestation de l’estimation de la valeur locative du local commercial par M [H], M [F] fait valoir qu’il s’agit d’un rapport non contradictoire, et que l’expert qu’il a lui-même contacté, M [K], n’avait pas vu ce rapport, et ne s’est fondé que sur le refus de renouvellement avec proposition d’indemnité d’éviction. Il n’explicite pas plus avant sa contestation.

Selon la doctrine de la Cour de cassation (civ3, 5 mars 2020, n°19-13.509 publié au bulletin), le juge peut se fonder sur un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors que versé aux débats, les parties ont été à même d’en débattre contradictoirement, et qu’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Le rapport de M [H], est soumis à la contradiction des parties depuis l’introduction de l’instance par Mme [P], et il va dans le même sens que celui de M [K] produit par M [F]. Les deux experts ont une analyse concordante des facteurs locaux de commercialité, et ils ont fait une estimation voisine de la surface pondérée du local commercial. M [K] retient un intervalle de valeur par m² pondéré entre 239 euros et 545 euros par comparaison de baux renouvelés entre 2012 et 2019, de sorte que la proposition de retenir une évaluation à 500 euros par m² pondéré de M [H] qui se situe dans cette fourchette haute est justifiée au regard de la situation du restaurant installé dans un immeuble de bonne facture, de sa présentation et de son agencement fonctionnel, et bénéficiant d’une bonne visibilité à proximité immédiate d’une zone de forte commercialité et bien desservie par routes et transports en commun, ainsi que le relèvent tant M [H] que M [K], alors que M [F] ne verse aucun autre élément susceptible de mettre en doute cette analyse et de modérer cette estimation de la valeur locative du local commercial

Le tribunal a donc valablement pu statuer comme il l’a fait, et faute d’élément plus pertinent produit en cause d’appel la cour confirme le montant retenu de l’indemnité d’occupation due par M [F] depuis le 20 juillet 2020.

En définitive, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

M [F] qui succombe supportera les dépens d’appel et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut prospérer. En outre, l’équité commande d’allouer à Mme [P] la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Constate le règlement par M [F] le 18 novembre 2022 de la somme de 32 739,07 euros au titre des rappels de loyers et de celle de 4 676,39 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie ;

Dit que les intérêts au taux légal courant sur ces sommes depuis la mise en demeure du 16 mai 2019, ont eux-mêmes produit intérêts un an après la demande initiale formalisée dans l’assignation du 24 décembre 2019 jusqu’au 18 novembre 2022 ;

Déboute M [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [F] à payer à Mme [P] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [F] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente